上海银七星商厦项目商业定位与发展建议书(ppt 41).ppt

项目商业定位与发展建议书,上海银七星商厦,上海华燕商业项目部 敬呈,2009年4月,目 录,项目建议书银七星商厦,项目商业属性,项目位于闵行区七莘路顾戴路口，地处七宝镇次中心位置，离镇中心2公里距离，毗邻七宝镇两条主要干道七莘路及顾戴路，另有两条高速干道A8及A9所围绕，交通优势明显。项目为七星室内滑雪场一期裙楼改建工程，临近闵行体育公园、热带风暴水上乐园、七宝古镇街区等，娱乐、休闲、体育、旅游产业的衬托，使本项目享有先天汇聚人气的地理位置优势。七莘路目前的商业能级已较为成熟且还在迅速发展当中：其中北段与漕宝路相交区域是整个七宝板块的区域商业中心，云集了大量百货、购物中心；而中段则伴随大量新商品房住宅小区的建设而迅速发展成熟，中低端的社区超市、餐饮、休闲、娱乐等业态较为密集；而本项目所处的南段是以酒店及办公为主的商务配套，留给居住社区商业和民生就地消费的市场空间相当有限，但由上海目前唯一室内滑雪场和周边其他体育、旅游、娱乐产业带来的目的性消费潜力不可小视。,项目建议书银七星商厦,可以看出，项目的商业空间设计即为中等规模体验式购物中心的方向，商业空间的单层层高、单层面积、餐饮条件、停车条件等均比较适应体验式购物中心的要求，但是项目就近的消费需求环境并不完全适合传统概念购物中心的发展，必须以鲜明的商业主题和特色来吸引区域外的目的性消费人群。,项目商业属性,项目建议书银七星商厦,根据规划，七莘路沿线将成为商业发展的主线，成为现代服务业聚集区，并形成三个节点，五大板块。随着轨道交通9号线、10号线的建设和通车，未来七宝地区将有更多的高素质的新兴人口导入,将有助于提升七宝商圈的整体消费档次。,本项目,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,目前七宝的消费还是以满足日常消费者生活所需为主。由于市中心高档消费集中，七宝的人口如果有高档消费需求，会比较倾向于去市中心消费而本地消费中大部分则由大卖场购物和餐饮构成。和其他市郊不同，七宝由于存在七宝老街以及热带风暴和滑雪场等旅游娱乐设施，外来旅游消费也在七宝的消费中占到相当的比重。随着七宝城市化的进一步发展，七宝高收入人群所占的比例将越来越大，同时，伴随七宝旅游娱乐的不断完善和发展，旅游业对七宝经济以及商业的带动作用也会越来越大。这些都会带动消费人群消费结构的变化，对衣着、医疗保健、教育娱乐的需求将随着收入的上升不断增长。但我们预计由于存在市中心高档消费的影响，加上区域轨道交通配套的进一步升级，七宝的高档消费的发展可能会比较缓慢，整体的消费水平会以中档为主。,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,区域市场现有大型零售物业供应,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,区域市场现有大型零售物业供应,2002年之后的供应量比较多，占了总体供应量的60%，且大型项目较多，如星钻城、上海港澳购物中心、龙城购物广场等，其单体面积均在2万平方米以上。部分项目的经营情况并不十分理想，部分物业目前正处于整体调整阶段。,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,以乐购及七宝商城为主体的商业中心是目前七宝地区的中心商圈，也是七宝地区最大的商业中心，在这个商业中心内包括了大卖场、百货公司、家电城等多种零售业态，目标客户大部分为七宝及周边居民，以满足他们的日常生活需求为主要功能。近年来，在七宝商圈内既有新建的商场落成，也有些商场进行了重新定位调整，零售市场的竞争更加激烈。七宝商圈目前的商业形态仍是以商场与沿街底铺相结合，以服务周边社区内居民的日常生活消费为主要功能，整体定位中档，走大众化消费路线。七宝镇作为重要的人口导入区，大量住宅商品房的开发，将为七宝商圈内的零售项目带来更多高素质的消费群体。无论是消费能力还是消费意愿，这部分消费群体的消费倾向都将更加多元化。因此，不同类型的餐饮、家庭型娱乐设施以及各家庭型娱乐设施以及各种特色商业都将在七宝获得更大的发展空间。,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,首先，本项目虽有一定体量的酒店、商办物业，且隔七莘路相对的蓼花汀花园、富丽公寓均拥有较大体量的社区商业配套，且目前各类满足社区居民日常生活需求的业态如餐饮、休闲、汽车服务等已有较全面进入，并还有部分商铺空置。其次，本项目建筑空间属性即为大型集中商业，25000平米的体量以及开发商的资金回笼要求均不允许我们把社区商业作为主要发展方向。不过，另一方面，目前本项目就近的社区商业过于低端，加上项目的酒店、商办部分带来的商务消费，因此一些相对较高档次的餐饮、休闲、娱乐业态度可以作适当规划。,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,区域内现有大型零售物业概览（综合型）,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,区域内现有大型零售物业概览（综合型）,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,区域内现有大型零售物业概览（综合型）,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,区域休闲娱乐、时尚运动、旅游产业概览,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,区域休闲娱乐、时尚运动、旅游产业概览,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,项目周边重点对标项目：华友大厦,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,项目周边重点对标项目：华友大厦,商业市场研判,项目建议书银七星商厦,商业定位方向,项目建议书银七星商厦,商业定位方向,项目建议书银七星商厦,将整个项目分成数个时尚运动主题区，每个主题区均有独具特色的体验主题，并围绕这个体验主题设置相关零售、餐饮、休闲等业态，在建筑空间的分配上，所有体育主题体验设施要最少占到30%，其余精品零售购物、商务休闲生活各占20%左右，餐饮配套娱乐也要占到30%左右，而时尚运动的商业主题并不代表本项目业态的全部。,商业定位方向,项目建议书银七星商厦,主题定位意像示例,商业定位方向,项目建议书银七星商厦,主题定位意像示例,商业定位方向,项目建议书银七星商厦,商业操作模式,项目建议书银七星商厦,商业可先于酒店、公寓启动，但在酒店、公寓开始销售前只是做项目推广和招商摸底，而不是开始正式的招商运作，因为本项目的商业属性决定了项目商业在前期必须依赖本地消费客群生存，如没有一定数量的入住客群，贸然启动招商将会遇到很大阻力。,商业操作模式,项目建议书银七星商厦,华燕商业项目服务模式,商业操作模式,项目建议书银七星商厦,华燕商业项目服务模式,商业操作模式,项目建议书银七星商厦,华燕商业项目服务模式,项目周边规划配套方案模型建议项目周边环境整治方案项目价值实现必要配套方案公共部位装修风格设计,商业操作模式,项目建议书银七星商厦,华燕商业项目服务模式,以上服务合作模式可采取单一或组合方式，组合服 务模式单独计费合并收取，具体商务条款经双方友好协商最终确认执行。,在满足项目周边规划配套方案确认且落实的前提下，根据业主方要求和既定定位方向展开独家代理招商工作，根据双方合同条款，完成应尽职责。,商业操作模式,项目建议书银七星商厦,华燕的服务优势,商业操作模式,项目建议书银七星商厦,商业操作模式,项目建议书银七星商厦,商业操作模式,项目建议书银七星商厦,泓鑫时尚广场,近期成功案例,外高桥集团 森兰商务休闲中心,万达广场,商业操作模式,项目建议书银七星商厦,近期成功案例,黄浦国际,商业操作模式,项目建议书银七星商厦,近期成功案例,商业操作模式,项目建议书银七星商厦,