江阴临港新城地块市场定位报告23P.ppt

江阴临港新城地块市场考察定位报告,2012年4月25日,一,江阴概况,目 录,二,市场研究,三,地块属性,江阴概况,江阴市位于苏南沿江，总面积987.53平方公里，总人口 江阴市辖6个街道、11个镇，市人民政府驻澄江街道澄江路9号。此外，有国家级江阴高新区、江阴临港新城开发区、靖江工业园区。江阴连续8年蝉联全国县域经济百强县（市）第一。交通条件：北枕长江，有长江公路大桥与靖江市相连，南近太湖，有锡澄高速公路与无锡市相接，沿江高速东接张家港常熟至太仓，西连常州直至南京，地处苏锡常“金三角”几何形中心。港口城市：境内35公里长江深水岸线被专家称为黄金水道的黄金地段，在全国内河港口排名中稳居第五位，跻身全国第五个亿吨级港口行列，迅速成为长江下游重要的枢纽港口之一。,1-3月份销售套数排行,城市规划,江阴城市发展主要方向：向西、向南发展，完善东北随着城市规模的扩张和政府的导向，除了老的人民路中心区外，东区城市客厅及周边、西区临港新城、城南区域将各自形成副中心格局。,城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。城市规划区：全市区域，总面积988平方公里。城市目标：建成富有特色的现代化滨江城市。城市发展方向：向西、向南发展，完善东北。城市规划结构：保持沿江带状组团的结构形态。城市空间结构：一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。,江阴总体发展规划,城市规划,城市综合发展板块地区行行政中心，商业服务中心，文化中心和居住位置的中心城区。澄东工业集群板块周庄镇、华士镇和新桥镇集聚以冶金机械、纺织化纤、高档服装、新型建材、机械制造等为主导产业的新型工业城区发展。沿江港口经济板块 长泾镇和顾山镇主要以发展机械制造、能源、重化工、船舶制造等临江产业群。澄南生态农业观光旅游板块霞客镇和祝塘镇以重点发展电子机械、汽车配件、食品加工、都市农业和休闲旅游业，建成工业、现代农业与休闲旅游业的协调发展。城南特色产业板块利港镇和璜士镇以发展成为内衣之乡、毛衣针织外贸基地、特种养殖基地。,江阴城乡统筹规划,1-3月份销售套数排行,城市规划,江阴临港新城位于江阴市西部，东临主城区、北枕长江、西面和南面与常州接壤，下辖“两街、两镇、一办”：夏港街道、申港街道、利港镇、璜土镇、港口办事处，总计行政区划面积188平方公里，总人口约20万人。2006年1月，临港新城开发建设正式启动；2006年9月，被批准为省级经济开发区。临港新城政府网站http:/,江阴临港新城始终坚持“以港兴城、港以城兴、港城共荣、互动发展”的战略，全力打造苏锡常都市圈临港产业中心和江阴城市副中心。全面做好港口码头、临港产业、国际商务、现代服务、绿色生态等“五篇文章”。港口码头：临港新城新港区3、5号码头规划为集装箱专用码头，设计集装箱年吞吐量260万标箱。临港产业：发展低碳、新材料、机械装备、现代物流四大临港特色产业，包括临港新城低碳产业园、临港新城机械装备工业园、临港新城新材料产业园、三大物流体系国际商务：临港新天地。,江阴临港新城规划,产业经济,GDP及产业投资,江阴GDP增长较快，从08年受金融危机影响后开始缓慢增长固定资产投资09年出现最高峰，然后平稳增加，房地产开发投资金额从09年的低谷一跃而上，增幅达到34.9%。,江阴城镇在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入指标，从2005年至2011年持续上涨。其中2011年城镇居民人均可支配收入33192元，较上年增长10%；2011年江阴农民人均纯收入达到17460元，比上年增长17.2%，名列江苏省第一，连续11年成为江苏农民人均纯收入最多的县级市。,人口购买力指标,居民收入,一,江阴概况,目 录,二,市场研究,三,地块属性,江阴房地产市场,江阴房地产市场可以划分为临港新城、城西、城市客厅、总部经济园、城中、敔山湾等几个房地产板块。市区开发渐趋饱和，逐步外延，城东因山水资源优势多开发高端楼盘，城西及临港新城为逐步兴起的新型住宅板块。,区域房地产市场,临港新城项目分布图,区域个案汇总,区域个案汇总,主要商圈,1,商圈分布情况,1,商业项目,深国投商业中心嘉年华城市广场魔方时代广场星光百货希望广场浙江商贸城红星美凯龙佳兆业城市广场江阴万达广场新华商贸,2,3,2,3,4,4,5,5,6,6,8,8,9,9,10,10,7,7,本案,人民路步行街,东外环路,长江路,繁华地段,人民路步行街 长江路 东外环路,重要商场一览,随着城市规模的扩张和政府的导向，除了老的人民路商圈外，东区城市客厅及周边、西区临港新城、城南区域将各自形成副中心格局。,人民路步行街,商圈内主要百货有：华地商厦、国际购物中心、华联商厦、八商场，精品商厦，人民商厦，优衣库休闲广场等。从商业定位上看，定位为中高端的是华地商厦，国际购物中心，华联商厦三家。其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档。大部分商场的建筑结构是地下1层至地上5/7层建筑，单层营业面积集中在2000-5000平方米。,江阴中高端百货商场，大多集中于以人民路步行街为中心的老城区,案例分析,魔方时代广场,项目总体情况：物业地址：香山路西、澄江路北 停车位：800个，并与嘉年华广场、沃尔玛、体育休闲公园(西)地下相通。开发商：江阴鼎阳置业总商业面积：36500平方米；地上四层半，每层5000平方米，顶楼半层为2500平方米；地下一层14000平方米。魔方时代广场，由魔方商务中心、魔方娱乐中心和魔方购物中心三块组，功能定位是以一个商务会所、娱乐和购物综合的广场。项目目前一层招了迪卡侬；二层引进了国美电器；三层部分面积可租赁，可做美容、美发和足浴；四层可做餐饮。三层租金是2元/平方米/天（含物业费）；四层是1.7元元/平方米/天（含物业费）,案例分析,一,江阴概况,目 录,三,市场研究,二,地块属性,区域土地成交情况,江阴土地市场近三年共成交经营性土地60 块，其中2009年成交20块，以商住混合为主，成交价为1200-2000左右，2010年成交24块，以商住为主，价格1500-2500，还有加油站、4S店等用途地块价格稍高，2011年成交16块地，用途更加广泛，包括加油站、4S店还有影剧院、公用设施等等，成交价格1800-3000左右。,用地指标及现状,地块指标地块位置：临港新城春港路东，浦江路南，港城大道北。地块性质：综合用地（住宅）占地：109051m2容积率：1.21.5建筑密度：30绿地率：30出任年限：70年,地块内有河道，干流较小，由河长管制，少量林木植被，地面总体平整，不影响地块整体开发地块现荒芜，部分土地为施工单位暂用存放建筑材料；,港城大道,春港路,项目四至,北面为空地，尚未开发,南面紧邻港城大道，有较大面积的绿化隔离带，再南面为工业厂房及拆迁安置房、公交总站,西面邻接一片宗地，再西为成片的厂矿企业。,英伦尚郡,一方城,生产加工型企业,拆迁安置房,西面紧邻英伦尚郡纯别墅项目，东北方向为一方城项目,2011-C-67地块,公交总站,地块SWOT分析,从市场层面看：政策环境江阴不限购不限贷，对于住宅市场是利好，90平米为入户江阴的最低限制；江阴经济环境江阴为百强县之首，内资经济发达，居民收入水平高，本地私企老板较多，居住需求强劲，房地产市场也比较成熟；临港新城住宅市场城西市场高档住宅稀缺，去化良好，客户多本地为主，市场有较好的接受度，其他低端楼盘同质化较严重，去化不良，；一二级市场供应随着政策紧缩市场趋冷，后续地块成交较少，价格涨幅度不大，住宅用地比重减少，多商业公用地块，该区域后续将有较大推案量，加之市场原因，后续楼盘竞争更为激烈。从地块层面看：区域高层较多，适宜开发多层洋房别墅类产品；周边竞争个案较多，未来竞争激烈寻求差异化，最大化产品附加值，提升楼盘品质是地块研究的重点；周边配套较少，地块需将引入较多配套设施，支撑项目的高品质形象；,核心问题思考,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,