新聚仁2011年04月上海嘉定黄渡景林项目市场报告.ppt

,嘉定黄渡景林项目市场报告,2011.04,聚仁对于项目地块的理解,一、项目问题点二、项目价值点,一、项目问题点,南翔板块,嘉定新城板块,黄渡板块,马陆板块,安亭板块,江桥板块,非嘉定主要发展板块之一，区域印象陌生、价值较弱,项目区位,嘉定发展轴线,非嘉定主要发展轴线上；自身板块及相邻板块能级较弱；,翡翠公馆,盘古天地,新城悠活城,中信泰富又一城,保利湖畔阳光,龙湖郦城,新城西尚海,风荷丽景,步阳御江金都,安亭板块,主城板块,伯爵天地,东润舒庭,泰宸雅苑,秋霞坊,嘉宝紫提湾,好世皇马苑,西上海名邸,米兰公寓,新城尚上城,嘉亭荟,保利梧桐语,莱英郡城,安亭瑞仕,房地产受供应短缺一直处于缓慢发展阶段,房地产发展,黄渡板块,最近2-3年，黄渡房地产开发量较小，目前在售及未来供应个案3个，与周边板块大体量开发潮形成较大反差；,地理位置而言，距离市中心的距离在嘉定板块中并不具备优势,交通条件,黄渡至江桥镇曹安商圈16公里，距离市区18公里,沪宁高速到达中环线20分钟,嘉松公路南接闵行纪王镇、诸暨镇至松江,嘉松公路北接嘉定马陆镇、嘉定老城,轨道交通11号线至江苏路,至花桥3公里,嘉定新城,南翔板块,南翔至江桥镇曹安商圈10公里，距离市区13公里,嘉定新城至江桥镇曹安商圈17公里，距离市区20公里,虽然本案交通条件较好，国道、轨道、高速具备，但与市区实际距离与嘉定其他板块相比并不具备优势；,大众汽车产业园,同济大学,黄渡镇中心,安亭镇中心,地块相对独立、偏离黄渡及安亭镇核心、生活配套缺乏,项目区位,江桥镇,项目位于曹安公路，黄渡镇中心以北，同济大学嘉定校区西侧；向西一公里内为上海大众汽车产业园，区位介于安亭及黄渡镇之间；地块相对独立，周边配套较少，距离1.5公里；,1.5公里,地块处于黄渡与安亭之间，虽受两侧板块辐射，但偏离镇区核心，地块相对独立，周边生活配套缺乏；,非城市传统别墅板块、刚需性形象拉低区域价值,区域现状,莱茵北郡,安亭瑞仕,新城尚上城,西上海名邸,绿地新米兰,新城尚上城,翡翠公馆,刚需型形象板块,上城名都,安亭及黄渡作为以公寓为主要供应板块，且价格以刚需价格箱体表现，非城市传统别墅聚集区表现,同济大学,同济大学规划绿化率60%，生态园林学院；,南侧高压线排布略影响居住环境曹安公路交通环境较差，集卡为主,具备自然生态水资源、同时毗邻大密度高压线、曹安公路汽车嘈杂影响本案居住环境,四至环境,二、项目价值点,周边汽车产业实力雄厚、同时具备一定人文教育属性、拥有一定高端客源,周边产业,同济大学,上海大众,上海大众公司总部位于上海安亭国际汽车城，占地面积333万平方米,同济大学嘉定校区总面积167公顷，建成后建筑面积约40万平方米，设计在校学生规模为15000人,规划上水系环绕、岛屿型纯别墅社区、板块稀缺产品,项目规划,占地18.3万，总建筑面积25万，东块包括3栋高层住宅、72栋3层联排、3栋商业、2栋办公、1栋商业服务中心和1栋社区服务中心；西块是7栋高层住宅。,3栋高层,72栋联排,7栋高层,未来主要竞争个案，具体推案预计明年上半年,大宁瑞仕、金桥瑞仕、古北瑞仕高端公寓产品售价均高于周边20%；处于黄渡及安亭腹地，周边高尔夫配套，自然生态景观资源弱于本案；,建筑品质,地块价值,未来板块内高端项目面市，将带动板块形象及价值提升,区域竞争,项目位于同济大学东侧，项目一二期为公寓，目前售罄，三期为联排别墅，具体开盘日期未定；,安亭瑞仕,上城名都,聚仁对于项目地块的理解,项目优势：1、自然水资源景观 2、人文性环境 3、板块内稀缺性产品,项目劣势：1、未处于嘉定发展主轴，板块价值较弱 2、区域房地产发展缓慢，先期刚需性板块形象 3、地块相对独立，偏离安亭、黄渡镇核心生活配套 4、高压线、曹安公路集卡影响居住环境,聚仁对于嘉定别墅市场的理解,保利梧桐语,保利家园,风荷丽景,龙湖郦城,绿地秋霞坊,龙湖蔚澜香醍,中央公园,瑞仕花园,在售,待售,上城名都,相比较市场竞争个案，本案区位价值明显偏弱,区域竞争,嘉定别墅个案主要集中于嘉定主城区，黄渡及安亭别墅个案稀少,2011年新政后成交出现大幅降低，降幅达到85%,区域竞争,限购令后，区域别墅去化速度明显将低，月均去化速度降低85%,联排别墅供应197套，类双拼类独栋94套,随着区域内别墅个案上市，后期供应压力明显放大,区域竞争,1.2-1.6容积率总建57万方，粗算预计联排别墅体量在15万方土地项目别墅后续供应量在15万方左右,土地供应商预计有15万方左右供应,区域竞争,本项目区位弱于竞争个案，客源面临嘉定主城区别墅竞争个案分流；2011年新政后嘉定别墅成交出现大幅降低，降低幅度达到85%；2011年区域别墅市场无论从供应量，以及供应物业形态，都相对区域前期供应压力明显增加；,竞争市场结论,别墅市场产品竞争格局,龙湖郦城,绿地秋霞坊,保利梧桐雨,保利家园,华润中央公园,本案,水景依附性较强，自然生态价值凸显,规划设计,绿地秋霞坊,龙湖郦城,保利梧桐雨,保利家园,华润中央公园,本案,(石材+面砖）,(石材+涂料）,(石材+石漆）,(石材+石漆）,(石材+面砖）,(全石材）,立面材质处于市场基础平台之上,立面材质,保利梧桐雨,龙湖郦城,风荷丽景,保利家园,龙湖郦城以多层次景观跳脱市场其他个案均以草皮配合乔木灌木为主，整体差异不大,公共景观及私家庭院整体品质不高，项目具备跳脱性,私家庭院,面积控制合理，总价具有优势，地下室附加值较高,面积控制,类独栋,类独栋,双拼,2011年，高产品力别墅上市，物业形态竞争增加,华润中央公园,保利梧桐语,未来嘉定别墅物业形态竞争增加，高品质产品逐步面市,区域竞争,本项目在自然水资源上处于较明显优势地位，后期重点打造，形成项目核心卖点；产品品质处于市场基础平台之上，有一定竞争力，户型面积控制较合理，地下室附加值较大，在总价及赠送面积上具备一定优势；后期嘉定类独栋、类双拼高产品力产品逐步面市，在建筑类型不具备绝对优势前提下需重点打造别墅项目诉求的高端居住环境、公共景观营造、私家园林表现；竞争个案整体景观及私家庭院表现力一般，本案完全有能力跳脱目前市场平台。,竞争市场产品结论,项目景观建议,打造最纯粹的英式生态主题景观,主入口外部以天然石雕项目LOGO，精致花坛，高大树木屏障，营造幽深私密之感，体现高端品质。,与英式建筑相匹配的古典桥梁，作为整个项目的一大亮点，搭配自然驳岸、停泊的小船，塑造项目顶级个案形象。,以英式经典雕塑喷泉，花卉围合形成小型节点广场，营造开阔、大气的社区进入感，凸显英伦风情。,道路两旁以堆坡绿地、密植灌木、高大乔木多层次绿化体系，营造行走于森林中的行车体验。,针对别墅属性，密植以相对低矮的灌乔木类植被，营造更具私密性的宅间道路景观，红色砖面铺装强化英伦风情。,通过精致英伦风情雕塑、小型汗喷等艺术小品，增添情趣，塑造社区高端形象,强调贵族气质。,生态自然的造景方式，生态水系搭配水生植物以及石材堆砌，营造惬意居住氛围。,结合河岸景观，设置垂钓平台，强化公园的参与性与趣味性。,外部绿化带以生态坡地森林主题，形成天然降噪屏障，同时提升社区私密性。,玩赏空间生态坡地为主、辅助以精致的地面铺装、木质廊架、带有下午茶或BBQ、SPA 功能设置的特色庭院空间，庭院空间内容更具玩赏性,精装庭院：精致的园林绿化，配置高端，私家花园以草皮铺设，种植4-5棵15公分以上乔木，及2-3棵20-30公分3米以上名贵树种层次丰富的绿化，密植树种，凸显项目高端形象,绿篱围墙：利用多层次密植灌木等形成天然私家围墙，高大乔木遮挡视线，起到私密保护。,滨水院落以生态堆坡，丰富的植被、水生植被、假山石，设置木质滨水平台，为业主提供惬意的室外休憩空间，体现高端品质,草坪+硬质铺装+耐旱植物打造易于后期维护，省水、省人力的环保花园通过雕塑细节装饰处理，营造浓厚英伦风情,项目客源分析,莱茵郡一期别墅客源分析,莱茵郡销售员访谈：我们一期别墅来买的客户主要是黄渡以及安亭镇上有头有脸有钱人，做生意的比较多，同济和大众厂里面的人他们其实都住市区的，平时自己开车或者坐班车来上班，买的话也是投资为主，自住比较少；那些做生意的一般就住在镇上，生意在这里，全家都在这里，而且一个老板买了旁边的老板也会跟风来买，都是自住的；江桥、桃浦靠近曹安路这边产业园里面的有钱人也会来买，占了差不多30%；,项目机会点理解,客源分布,桃浦镇,江桥镇,黄渡镇,安亭镇,长征镇,客源主要分布黄渡、安亭及曹安公路沿线地区,安亭镇 客源基础,安亭镇高端置业人数453(私营业主），中高端置业人数3881,黄渡镇 客源基础,黄渡镇高端置业人数272(私营业主），中高端置业人数1319,桃浦镇 客源基础,安亭镇高端置业人数1670(私营业主），中高端置业人数6214,江桥镇 客源基础,安亭镇高端置业人数439(私营业主），中高端置业人数4414,长征镇 客源基础,安亭镇高端置业人数967(私营业主），中高端置业人数3945,客源基础总汇,高端客源共计3801组，其中产业客源3767，教师-医生-公务员144；,安亭40%,黄渡20%,江桥15%,桃浦15%,长征10%,区域客源占60%，曹安路沿线客源占40%,客源分布,项目去化预估,上海近期1年外郊环联排别墅价格成交情况,近半年，上海外郊环间联排别墅成交单价25400-26700之间，套均总价490-550万,嘉定近期1年外郊环别墅价格成交情况,新政前，嘉定别墅主要成交单价26000-28000之间，套均总价650-700万新政后，嘉定别墅主要成交单价22000-27000之间，套均总价主要500-620万,在限购的因素下，高端别墅成交明显放缓，成交单价下降至22000-27000元/，成交总价在500-600万有市场支撑，本案若11年内需快速去化50套，总价控制建议在500-550万/套；,新聚仁机构出品,