房地产合肥城市研究-成本篇.ppt
合肥成本调研报告,2014.12.01,目录页,PART,合肥地区前后期配套调研,1,一、合肥地区前后期配套调研,1、前期及后配套费用分判,一、合肥地区前后期配套调研,一、合肥地区前后期配套调研,2、部分前后期费用分析,1、大市政配套费住宅按70元/m2，非住宅按110元/m2,其中非住宅区域的收费概念较为模糊，部分房企，如华润等，地下车库可免征此部分成本。由于我司刚进入合肥市场，目前测算按含地库缴费模式考虑。2、农民工保证金由开发商前期缴纳，后期可收回可能较大。存在可操作的空间，当地华润采用由乙方承担的方式处理，节约了资金成本；但土地测算时，建议依然考虑资金成本，其缴纳额折合建安成本约15元/m2。3、新型墙体基金当地华润在测算时一般按40%退回考虑，我司目前按不考虑退费进行考虑；其建安成本为10元/m2。,一、合肥地区前后期配套调研,4、散装水泥保证金当地华润在测算时一般按50%退回考虑，我司目前按不考虑退费进行考虑；其建安成本为1.5元/m2。5、农民工工伤保险项目业主代为垫付保障金，在工程决算完成后，项目业主和建筑业企业共同到市清欠办办理保障金清退手续。其折合在建安成本约1元/m2，有资金成本产生。,一、合肥地区前后期配套调研,3、调研成果汇总表,一、合肥地区前后期配套调研,附件,一、合肥地区前后期配套调研,4、前后期配套费对比,数据来源：上海（香溢澜庭）、常州（香溢俊园一期）、南京（香溢紫郡六期A区）、苏州（香溢澜桥一期）、无锡（香溢紫郡园）,PART,合肥地区建安成本调研,2,基础工程 土方工程对于土方外运的路线，政府没有规划的要求，但是需要注意的是一般在晚上10点之后才可以出土，政府指定堆土的地点，但可以进行沟通。土方外运价格在30元/m3左右，短驳11-12元/m3，大挖机台班260-280元/小时。桩基工程合肥土质较好，一般30层的住宅以静压管桩为主，局部为人挖桩，灌注桩用的很少。基坑支护一般双层车库为挂网喷浆+锚杆，单价在100元/m2左右。,二、合肥地区建安成本调研,建安工程 土建及安装施工人工按照最新人工68元/工日，不区分类别。合肥车位配比为1:1，地上不超过25%。各业态反馈数据如下：33层高层建安成本（含地下）在1200元/m2左右；11层小高层比高层低40-50元/m2；单层费人防车库土建1800元/m2左右，安装200元/m2，单层人防车库比非人防车库增加300-400元/m2；保温工程政府要求为B1级保温，开发商反馈基本上采用A级保温。实地调研中发现大部分项目选择无机保温砂浆，反馈价格约55元/m2。门窗工程一般采用铝合金门窗，塑钢门窗使用较少。铝合金门窗为普通铝合金门窗，非断桥隔热，综合单价在300-350元/m2,二、合肥地区建安成本调研,建安工程外装饰工程政府对外装饰无特殊要求，外立面多采用真石漆，单价在55-60元/m2之间。进户门合肥无特殊要求，查看保利项目，样板房进户门品牌为群升。电梯一般品牌为奥的斯，三菱、日立等品牌，合肥地区对电梯的品牌比较敏感。太阳能12层以下设置太阳能，超过12层的逆向设置12层太阳能；阳台栏杆无特殊要求，使用较多的是夹胶玻璃栏杆，也可以做铁艺栏杆。,二、合肥地区建安成本调研,公共基础设施景观工程景观工程一般不低于250元/m2，有小品、水景等，较高的达到500元/m2;小区道路与雨污水小区一般为沥青道路，小区道路与雨污水成本折合建筑面积40-50元/m2。供水工程供水项目无明确收费标准，一般按照现场实际工程量进行结算，二次供水也无明确的收费标准，可单独进行招标选择供应商；供电工程供电项目除相关的配套费用有明确的收费标准之外，其它项目可以从供电公司的供应商名单中招标选择；,二、合肥地区建安成本调研,后期成本 物业维修基金有相关的收费标准，未配电梯的物业按购房款总额的1%交存；配电梯的物业按购房款总额的2%交存。此项费用由业主承担，公司不需缴纳。,二、合肥地区建安成本调研,自2013年起，根据合造价201313号文件，合肥地区人工费升至68元/工日，与目前我司执行的人工定额标准相当。经过调研评估，在我司的产品业态下，合肥地区非精装常规业态小区的建安成本约在2100-2200元/m2。,二、合肥地区建安成本调研,PART,主要施工做法成本对比,3,三、主要施工做法成本对比,降低40万,降低100万,三、主要施工做法成本对比,假定一个20万方的项目，若我司高配做法参照当地做法进行，可以节约530万元！,降低140万,降低250万,PART,合肥地区客户敏感点调研,4,PS：（圣泰峰尚国际）整体品质与我司乐居+项目基本一致，但根据前期反馈定位，我司目前均按多彩石+弹性涂料测算，建成后的实际效果与此相类似，但耐久性会略差；,石材干挂,饰面砂浆,四、合肥地区客户敏感点调研,PS：（圣泰峰尚国际）虽然当地开发商称保温监控十分严格，但是在实地考察中发现石材干挂处发现大面积未进行保温铺贴，说明当地在保温监管上存在一定的操作空间；,无保温,四、合肥地区客户敏感点调研,四、合肥地区客户敏感点调研,PS：（圣泰峰尚国际）当地开发商称大部分楼盘采用铝合金门窗，塑钢门窗较少，但调研发现其塑钢门窗门窗比例依然较大，8000以上楼盘通常配置铝合金；,四、合肥地区客户敏感点调研,PS：（绿城桂花园）该楼盘属于高端盘，地下车库采用大柱网结构，地面为耐磨地坪，无分色墙裙；,未进行墙裙分色,普通耐磨地坪,PS：（绿城桂花园）该楼盘属于高端盘，其小区围主要采用的是仿石砖湿贴，高度在1.8m左右，无防盗网，其成本造价较低；,未设防盗网,高度在1.8m左右,四、合肥地区客户敏感点调研,四、合肥地区客户敏感点调研,PS：合肥新加坡花园城，小区景观依湖而建，景观投入巨大，已成为一个标志性景点。故后期不建议以景观为销售突破点，预防成本投入与预期相关相差较大；,四、合肥地区客户敏感点调研,PS：（祥源上城国际）该楼盘属于中高端盘，位于市中心，价格在8000-9000元左右，其配置标准与我司圆梦+相当。说明合肥地区楼盘品质日益提高，已基本与沪宁线的产品相当；,
