北京三里屯village综合体调研分析报告.ppt
,北京三里屯village综合体调研分析报告,基本情况商业定位商业规划建筑特色亮点分析,地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交会处 三里屯得名由来原意“三里质地”，距离老北京地表之一东直门为三里（1.5公里）100 多年前，它因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名,一、基本情况,区位：毗临第2使馆区北京市政府对三里屯地区的未来规划是“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”周边分布高端综合体项目，三里屯、世贸天阶、太平洋百货、雅秀、3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高档公寓四至及交通：东侧为三里屯酒吧一条街南侧为工体北路交通较为便利，临近地铁2、10号线,区位交通,三里屯village以“33”服装大厦为界分为南北两区开 发 商：太古房地产开发有限公司（太古投资80%；基汇资本20%）产权：40年,一、基本情况,项目概况,商铺分割面积：80-10700平方米装修状况：公共部分精装修限高：18米容积率：3.2层数：B1-F4层高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；F2-F33.6-5.1米；F43.6米设施：60部扶梯、垂直电梯 900个停车位,N,一、基本情况,技术参数,三里屯village,这里什么都是这里什么都不是,二、商业定位,集文化、艺术、休闲和购物 于一体的全新商业空间,7,知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地 周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。只有雅秀服装市场、3.3大厦、太平洋盈科百货，时尚体验的购物中心是市场空白点。周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚,首都国际时尚中心,二、商业定位,项目定位,打造最潮流的“屯”最时尚的“村”,吃喝玩乐文化休闲区消费水平更接近平民化是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、酒吧等的时尚文化休闲消费中心包括“尊贵品位区”“艺术文化酒吧区”“潮流区”文化广场和时尚大道,瞄准一线品牌 打造国际奢侈品聚焦地 东座定位际一线品牌 西座定位国际时尚品牌 北座东为国际知名设计师品牌 地下一层定位国内先锋知名设计师品牌,定位：年轻、时尚、前卫,定位：高端、先锋,南区,北区,二、商业定位,南北区实行差异化,项目定位,9,凭借在香港积累的运营经验，太古地产在招商过程深得知名零售商家的青睐。进入三里屯village 的品牌中，有很多首次进入北京甚至中国的品牌，包括：Ben Sherman、Steve Madden、Union American Bar&Grille、Element Fresh等品牌。还有中国首家Apple和Fossil专营店 北区多为国际一线品牌，范思哲、劳力士、万宝龙等都有大面积租赁,首次引进品牌 太古凭借雄厚的招商实力，引进很多国际知名品牌，其中部分品牌为首次进入中国,二、商业定位,品牌策略,除列表中的品牌外，Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、Steve Madden也在三里屯village开设了旗舰店在各大时尚购物中心均会占有一席之地的Esprit和北京市第二家高档BHG Supermarket在三里屯Village的店铺面积超过了1400平方米；至于为时尚前沿人士所喜爱的品牌Bestseller，在三里屯Village内的店铺也分别超过了1000平方米。,品牌策略,-规模之首品牌,二、商业定位,品牌策略,-前卫装修品牌,二、商业定位,体验式购物&高科技运用,阿迪达斯店内进行的miCoach Core Skills 测试,仅通过简单的按键操作即定制属于自己的独一无二个性足球衫,APPLE尽情体验自己想购买的数码产品,品牌策略,二、商业定位,突出体验品牌,分布在3、4层，充分利用屋顶平台突出情调配合三里屯“洋派”气氛，主打美式餐饮为主的国外菜系，面向小众，档次偏高，经营一般；中式大众餐饮较为缺失，少量中餐（麻辣诱惑）和快餐（麦当劳）经营情况很好南区定位为满足年轻人追求个性和猎奇心理，配合三里屯酒吧文化，多轻餐、简餐、快餐，以日系、东南亚、港台等小众口味的时尚餐为主；北区定位高端商务和私人酒吧文化聚会人群，多代表性的高档商务餐及文化餐饮，如阿一鲍鱼、bei餐厅、渡金湖等,南区餐饮,三里屯village 餐饮分布图,品牌策略,二、商业定位,打造特色餐饮,橙色大厅由日本前瞻建筑大师隈研吾操刀设计，是三里屯VILLAGE展览、会议、派对、表演、时装秀等活动的舞台橙色大厅底层750平方米的开放式空间 挑高13米的大厅穹顶 位于二层的VIP室，电梯直达，可俯瞰大厅全景 活动大门，可全开放以连接南庭大厅前广场巨幅LED电子屏冬天为溜冰场，夏天是喷水广场，汇聚人气广场周边设置有座椅构成三里屯village的休憩空,橙色大厅以及营造出开敞、宜人空间的前广场，成为三里屯Village的活力中心,橙色大厅,公共空间,橙色大厅,二、商业定位,二、商业定位,业态以零售为主，占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5%服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益艺术家居类占到零售类的15%，体现了项目的特色,业态组合,16,三、商业规划,南区：吃喝玩乐文化休闲区 定位：年轻时尚、潮流前卫 档次：中高档定位，消费平民化 客群：针对年轻时尚客户群体组合业态 主营业态：以服饰为主 业态规划：无明显业态分区 品牌规划：按照潮流时尚选择品牌，服装服饰品牌以时尚热销品牌为主，餐饮迎合酒吧气息，以轻餐、简餐时尚休闲风味餐为主 代表品牌：APPLE、阿迪达斯旗舰店、Levis旗舰店,Fashion/Accessories Beauty House and HomeElectronics Books Restaurants Cinema Art,17,S1:白领、米籣站、QGGLE、FISHEVE CAFE,S3:江南布衣、seven days、CK JEANS,S5:IZZUE、QUIKSILVER、播、澳门味道、VILLAROOGE,S9:古老海西餐、酷石、宝姿、STEVEMADDEN、PUMA,S11:周生生、CASIO、esprit、ADIDAS,S2:moiselle、北京品、REISSCHANG&BIORCK、lee cooper、Teenplus、,S4:贝纳通、天梭、FOSSIL、2%、swatch、亮视点、G2000、ARTINI、Birkenstock,S6:APPLE STORE、orchiry、voremoda、Folli Follie、bread n butter、b+ab,S8:nike、lasporsic、novo melacostec、columbia、north face、azona、nautica,S10:uniqlo、mango、levis、星巴克,S1,S2,S3,S5,橙色大厅,S4,S6,S8,S10,S9,S11,南区一层：时尚品牌为主,三、商业规划,中心广场,APPLE,18,S1:白领（1+2）、QGGLE（1+2）,S3:速写、seven days（1+2）、CK JEANS（1+2）,S5:IZZUE（1+2）,橙色大厅,S9:酷石（1+2）、宝姿（1+2）、STEVEMADDEN（1+2）、PUMA（1+2）,S11:周生生（1+2）、esprit（1+2）、ADIDAS（1+2）,南区二层：时尚品牌为主,S2:慕诗（1+2）、顺电,S4:贝纳通（1+2）、che che、home&spa、G2000（1+2）,S6:APPLE STORE（1+2）、Jack&Jones、欧时力（1+2）、b+ab（1+2）,S8:Nike（1+2）、LACOSTE（1+2）、columbia（1+2）、north face（1+2）、nautica(1+2),S10:uniqlo(1+2)、mango(1+2)、levis(1+2),三、商业规划,19,S3:木叶炭火烧肉酒家 斯达堡酒吧,S9：佰草集spa、恒河印度餐厅 西龙传香饭团、皇后饭店,S11:周生生（1+2+3）、esprit（1+2+3）、ADIDAS（1+2+3）,S2:麻辣诱惑、锦炉香豆捞、大渔铁板烧、粟库泰,S4:蓝蛙、小城知味、越时代、FLAMME,S6:APPLE STORE（1+2+3）、优年美式餐厅、潮点、泰和草本工坊,S8:隐泉日本料理、新元素、TONI&GUY,S10:uniqlo(1+2+3)、辣屋、MODO,南区三层：以餐饮为主,三、商业规划,橙色大厅,20,S11:ADIDAS（1+2+3+4）,南区四层：餐饮平台,三、商业规划,21,BHG,顺电,屈臣氏,创意集市,卡通天地,气味图书馆,麦当劳,CK UNDERWEAR、moussy、the thing、havanas、express、paul franc,美嘉欢乐影城,生活本色,sasa,光合作用,testtube,sanrio,三轩茶屋,Tough、Jecci Five、cabbeen、Bla Bla Bra、DHC、Rebecca、Jacki o,I brown、Aussino、yellow earth、Another、MELISSA、JASONWOOD,南区地下一层：以潮流品牌、生活杂货为主,三、商业规划,22,三、商业规划,北区：高端消费体验区 定位：高贵优雅、奢华品质 档次：高档定位 客群：针对高端客户群体和艺术群体组合业态 主营业态：以服饰、艺术为主 业态规划：无明显业态区分 品牌规划：按照品质、奢华、先锋选择品牌，服 装服饰品牌以国际一线或知名设计师品牌为主，餐饮以高端商务餐为主 代表品牌：ARMANI、ROLEX、VERSACE,23,三、商业规划,北区一层：国际品牌专营店,Liu Jo,Wine Residence by ASC、Marithe+Francois Girbaud、Alexander Wang（1+2）、theory（1+2）、Lalique、DSQUARED2、Rolex,Furla,Kosta Boda,Agnes b,Juicy couture,Serqio Rossi(1+2),Longchamp,Diesel,Montblanc,I.T DOVERSTREET MARKET,EMPORIO ARMANI,Maison Martin,Marqiela（1+2）,BALMAIN(1+2),Versace（1+4）,Marni,Alexander McQueen,巴黎世家（1+2）,24,三、商业规划,北区二层：国际品牌专营店,Liu Jo,Wine Residence by ASC、Marithe+Francois Girbaud、Alexander Wang（1+2）、theory（1+2）、Lalique、DSQUARED2、Rolex,Furla,Kosta Boda,Agnes b,Juicy couture,Serqio Rossi(1+2),Longchamp,Diesel,Montblanc,I.T DOVERSTREET MARKET,EMPORIO ARMANI,Maison Martin,Marqiela（1+2）,BALMAIN(1+2),Versace（1+4）,Marni,Alexander McQueen,巴黎世家（1+2）,25,三、商业规划,北区三层：餐饮、服务,东田造型,尚水长廊铁板烧,渡金湖,东田摄影,东田化妆,Linqli,Versace（1-4）,百搭音响,Montblanc,EMPORIO ARMANI,I.T DOVERSTREET MARKET,Califomia Grill,26,三、商业规划,北区四层：餐饮、艺术,东田造型,阿一鲍鱼,Versace（1-4）,Montblanc,EMPORIO ARMANI,I.T DOVERSTREET MARKET,Califomia Grill,杨画廊,升空间,以太空间,Y+,莼萃画廊,babu泛视觉空间,27,北区地下一层：国内设计师品牌,三、商业规划,菊香人文空间Ju Song、emo+、zuczug、Wo2、Kartell,B.N.C.薄荷糯米葱,CHRISS DELLA MODA、上海组合、OTT,派PYE,Nisiss 怡夕,Woo嫵、谢瑞麟TSL、ARMANI jeans,Hastens海丝腾、福茗堂茶庄、DAZZLE、气味图书馆、montblance,LULUCHEUNG,安逸猿BAPE,Mocktail,Anteprima,45R,Sonia by Sonia Rykiel,Mercibeaucoup,蜂鸟咖啡,Esquivel,Masterpiece,BRJ,ELDI,Natuzzi,Artemide,瑜舍酒店,28,概念设计：RMJM(英国)The Oval Partnership(香港/英国)RAD(新加坡),主要建筑师：Kengo Kuma(日本),南区The Oval Partnership(香港/英国)Kengo Kuma&Associates(日本)SHoP Architects(美国)Lot-EK(美国),北区Kengo Kuma&Associates(日本)SHoP Architects(美国)Lot-EK(美国)BMA(日本),强大的设计团队,园林设计：所和鳯株式会社(日本),结构工程师：奥雅纳工程顾问(香港),北区,南区,四、建筑设计,“我更倾向于中式格调，那种来北京胡同的人文基调，而不是那种线条过于完美的美式建筑风格”隈研吾 三里屯主设计师,开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北区采用四合院式设计,设计理念：低密度、开放式南区胡同 南区化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面，满足“超越传统的单纯购物的概念，让顾客随心漫步、从容消闲一整天”的商业理念北区四合院 四面围合，彰显尊贵,四、,30,先进的设计理念,四、建筑设计,北区：开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，中间多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调,南区：前卫个性、色彩缤纷，从北京的胡同文化中撷取灵感，独栋建筑之间纵横交错的连接，走街窜巷般的随性正是这里购物的亮点所在,源于北京胡同和四合院的元素，并予以现代化的包装,31,四、建筑设计,新颖的产品设计,布局方式：纵向结合、横向分割。,外部露天连廊,上层商铺外廊,通透的垂直动线,单体全玻璃幕墙设计,32,建筑语言紧紧贴合商业定位 街区 开放式与封闭式的完美结合，设计形成多动线，符合“随心漫步”的慢生活的定位要求 中心广场 下沉花园广场满足项目以休闲为主题的功能定位,四、建筑设计,33,建筑语言紧紧贴合品牌需求 旗舰店低密度独栋或复式结构设计，满足国际品牌设立环球店和旗舰店的需求时尚餐饮多阳光平台设计满足休闲时尚餐饮的要求金角银边多内街设计增加了金角银边店铺，多展示面提升了商铺的商业价值,建筑设计,34,四、建筑设计,建筑语言紧紧贴合目标人群消费心理 特色建筑设计满足时尚人群的审美心理,五、亮点分析,商业定位：因地制宜，精准定位品牌组合：做精做强，餐娱亮点商户管理：眼光长远，灵活细致建筑特色：个性鲜明，服务定位文化内涵：实用风格，艺术情调,35,精品工程、精品项目、精品管理,经营模式规范，入住商家档次较高,36,1、商业定位：量身定做，源于三里屯，高于三里屯的Lifestyle Center,集购物、餐饮、娱乐于一体的人文风尚汇,五、亮点分析,37,新鲜活力,潮流优质,旗舰概念,APPLE STORE国内第一家直营店，BAPE国内首家店，始终保持品牌新鲜度和活力性，体现了潮流先锋的引领作用，也不断吸引知名品牌的进入和消费群体的关注。开业第二年销售提升47.8%，其中零售增幅37.5%，餐饮增长157%,优选国际时尚潮流品牌，严格控制品牌进驻标准，宁缺勿滥。始终保持高标准，积极引入新品牌作为项目亮点，确保项目的号召力和商业发展价值，使其后劲十足，能够保持高增值。Uniqlo、stevenmadden、bensherman等时尚品牌销售占到11.8%,大量引入知名品牌开设旗舰店、环球店，UNIQLO、IT、周生生、columbia等众多品牌旗舰店、ADIDAS全球概念店，充分迎合年轻客群的体验式消费喜好，拉动效应明显。超过1000平米的8家旗舰店、环球店占总面积的42%，占总销售的60%,2、品牌组合做新做精做强,五、亮点分析,求新：引进特色新品牌。如蓝蛙、小城知味、新元素、bei餐厅、尚水长廊铁板烧餐、蜂鸟、Lets Burger、THE GRILL等,38,五、亮点分析,求异：非常规、重特色和创意，融合传统的中餐（麻辣诱惑）、异国风情餐（隐泉日料、古老海西餐厅）、文化创意私房菜（泰和草本工坊、辣屋、新元素、越时代）及酒吧文化特色餐（蓝蛙、斯达堡酒吧、Flamme牛排店、modo）,2、品牌组合餐饮特色明显,餐饮50家（南区36家、北区14家），占比约20%,阿一鲍鱼餐厅：享誉世界的南粤味道,隐泉日本料理：日式文化的代表,泰和草本工坊：新派创意饮食文化,蓝蛙西餐厅：酒吧文化的代表,爱泊朗咖啡：优雅情调的约会,Flamme：西式牛排情调的享受,澳门味道：传统记忆的味道,BEI餐厅：精致的北亚味道,The wine Gallery：醇正的北京藏酒轩,39,3、商户管理：,五、亮点分析,4、建筑艺术：既强调艺术性，更强调商业价值，艺术性和实用性完美集合,开创了北京购物中心的新形式成为时尚新地标,五、亮点分析,店铺展示面最大化,5、文化内涵：让艺术如空气般无处不在，并融入到生活细节中,艺术实用主义：“喷雾干”和“喷泉树”，灵感来源于艺术，服务于生活。艺术全方位展示：拥有数目众多的室内艺术画廊，让顾客能随时随地都欣 赏到各类艺术展演。从跨界合作的艺术时装秀到全球巡回的新秀摄影展。,五、亮点分析,谢 谢,42,
