社区型商业地产选址和定位实战训练(1).ppt

社区型商业地产选址和定位实战训练,商业地产俗称“四高”行业高投入、高风险让很多的开发商望而却步高回报又让很多开发商冒险进入高共性让很多的商业烂尾楼出现商业地产的魅力在于它能够带来的巨大利益，但风险同样巨大。,政府关心商业所带来的长期税收及就业。开发商关心开发利润。投资客关心年投资收益率。商家关心日翻台次数、平均日营业额。消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌和便捷的服务。,商业地产一半是天堂，一半是地狱！,有多少商业地产可以重来,二,社区商业地产应如何选址,三,社区商业地产的主要特点,四,商业地产的过去以及现在,一,中国商业地产的发展前景,五,社区商业地产应如何定位,六,分享内容大纲：,商业地产的过去,商业地产的现状,我们面临的环境,第一部分商业地产的过去以及现在,过 去。,消费仅停留在基本衣食住行,传统百货是商业地产的全部,计划经济环境中的商业地产,计划经济环境下，严重限制了商业地产发展,现 在，,当前的商业地产该如何发展,国内掀起一股造mall的运动,从传统商业向新型商业转变,世界经济一体化，国内商业地产正在经历变革,目前商业项目的“四”分“五”裂现象,消费者,政府,开发商,商业地产,商家,“四”分“五”裂,环 境？,从微观环境看当前商业地产,从中观环境看当前商业地产,从宏观环境看当前商业地产,中国的商业地产表面上红红火火，但却面临着的很多问题,国内商业地产发展中的“重男轻女”现象,从“杀猪派”向“养鱼派”转变所遇到的困惑,商铺和商家只“谈恋爱”却很难“结婚”的原因,商业地产的“井喷”现象让很多让人视而不见,金融危机在关键时刻给了我们“当头一棒”,我们做商业地产的环境一直都没好过,我们该如何走出困境？,认识社区商业地产,了解社区商业地产,跳出社区操作项目,第二部分社区商业地产的主要特点,1、认识社区商业地产定义,社区商业是谁？,社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。,不同类型社区商业面积与住宅面积比例,商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。,这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。,社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。,偏外向型,内向型,外向型,511,2以下,25,1、认识社区商业地产类型之消费层次,二、选择性商业：主要为满足居民多元化多层次的消费需求，其中既有物质消费需求也有精神消费需求，商业业态主要有专卖店、各式餐馆、咖啡馆、茶艺、干洗店、美容厅、健身房、娱乐中心等。,而社区商业的业态出现分布不明确、同质性突出、业态过杂、过量等问题，竞争激烈，导致恶性循环；,从规模来说，最突出的问题是商业体量太多，有的项目商业体量占到总建的15%以上；,商业的整体规划不明确，在业态上一些开发商由于急于短期资金回笼，找一个概念将商铺一卖了之，不对业态进行合理规划，不给予养铺的时间，导致整个商业不景气。,规模不适合,布局不合理,业态不规范,1、认识社区商业地产类型之一般通病,社区商业的不和谐表现在同类竞争、空置过高、业态缺乏、商住冲突等各方面。,商业建筑设计上并没有考虑后期商家业态进驻，在规划设计上千篇一律；缺乏考虑业态所需要的建筑指标要求，导致商家因规划建筑缺陷而不能进驻。,在运营方面，一些开发商直接将商铺销售了之，没有考虑进行统一招商、统一经营，而是在养铺阶段就放任自流，导致最后杂、乱，无序，没有整体竞争力失败的社区商业。,结构不适用,社区不和谐,欠运营考虑,1、认识社区商业地产类型之一般通病,建筑规划的升级,提前考虑业态需要,商家品质的升级,业态组合方式升级,市场培育升级,社区商业的发展趋势有哪些？,1、认识社区商业地产发展趋势,租售分离,社区商业类型按照人均商业面积分析,上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.082.54之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.140.87之间。,1.1社区商业类型 按照距离分析,社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是便民。国际上把构建社区比较理想化的购物网半径称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。,2.4业态组合规划,每个社区都有自身的具体情况，因此在配套商业的业态组合上也会有鲜明的个性，23个案例也不例外，如某些社区超市业态占了较大部分的经营面积，象旭飞花园（69.3%）、港湾丽都（67.3%）、蔚蓝海岸（52.6%）等；某些社区则餐饮业态经营规模较大，如波托菲诺（50.5%）、东海坊（70.1%），而一些商业规模较小的社区一般以服务配套类业态为主，以满足居民的日常购物及生活便利基本需求为目的，如招商海月花园（24.7%）、星海名城（20.6%），因服务配套类商家单体经营面积较小，经营面积占比达到15以上可以说是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用。,2.4业态组合规划,2.4业态组合规划,2.4业态组合规划,3.1社区商业的分布类型,商业的分布形式是前期规划重点问题之一。整体的分布与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的分布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布点主要有四种类型：,社区商业地产的面积配比有标准吗？,社区商业地产的定位有标准吗？,社区商业地产能够辐射多远？,重新认识社区商业地产,如何让社区商业项目的辐射范围扩大？再扩大？,跳出社区商业看社区商业发展,我们为什么要选址,我们应该如何选址,国内选址案例剖析,第三部分社区商业地产应如何选址,政府的拍地往往让我们很无奈,住宅用地已失宠，商业用地唱主角,可怕的50000000平米的空置面积,从酒香不怕巷子深到酒香也怕巷子深,我们，从来都没有注重过商业地产的选址,我们为什么要选址？,商业地产选址中的“四大金刚”,1、政府对城市近期发展的思路,2、政府对城市中期发展的思路,3、政府对城市远期发展的思路,4、政府对所在城市的了解程度,5、还有那些常常被忽略的细节,我们了解要投资的城市政府吗？,商业地产选址中的“第一金刚”,1、宏观经济环境分析和生活结构,2、城市发展规划与区域城市结构,3、城市商业发展规划和政策,4、城市商圈的确定和研究,5、城市商圈商业结构研究,我们了解城市的过去、现在和未来吗？,商业地产选址中的“第二金刚”,6、城市商业地产供应量,7、典型性商业项目,8、城市商业需求,9、城市整体商铺租金及售价,10、准备投资项目的立地条件,我们了解城市的过去、现在和未来吗？,商业地产选址中的“第二金刚”,1、典型商家对所投资城市的态度,2、典型商家对所投资城市未来预期,3、典型商家对所投资地块的态度,4、我们应充分了解商家选址要求,我们，应充分听取商家的建议和意见,我们了解要投资城市的商家吗？,商业地产选址中的“第三金刚”,我们能够代表消费者去思考吗？,商业地产选址中的“第四金刚”,1、消费者对所投资城市的态度,2、消费者对所投资城市未来预期,3、消费者对所投资地块的态度,4、消费者所投资地块的第一感觉,我们，应充分听取消费者的建议和意见,如何了解政府？,如何了解城市的过去、现在和未来？,如何了解商家？需要了解哪些内容？,如何了解消费者？需要了解哪些内容？,你在以上过程中做到公正、公开、公平了吗？,正确的方法会让我们事半功倍,我们该如何了解？,定位主要依据有哪些,我们需要做哪些定位,国内定位案例的剖析,第四部分社区商业地产应如何定位,全球第一大MALL华南MALL,案例01：,中国第一大城市上海某项目,案例02：,1、政府对商业地产的规划,2、符合中国特色的商业项目,3、符合城市发展的方向,4、对核心商圈内的项目了如指掌,5、符合业态的发展趋势,商业地产定位中的“十大”依据,定位对数据了解就像挖井，要深入、再深入！,6、符合商业的发展规律,7、适度的前瞻性必不可少,8、符合商家的需求和要求,9、符合商圈内消费者的需求,10、符合开发商的整体发展,商业地产定位中的“十大”依据,定位对数据了解就像挖井，要深入、再深入！,问卷的内容设计要点,问卷的数量确定,该问哪些问题？不该问哪些问题？,怎样的方式调查最有效？,问卷调查结果的可信度有多高？,如何让问卷调查更准确、更实效？,定位过程中问卷的设计关注点,采集数据,整理数据,分析数据,扔掉数据,数据：不可不信，但不可全信！,在进行市场研究的时候要学会舍弃,采集数据整理数据分析数据扔掉数据！,1、规模定位,2、形象定位,3、档次定位,4、商家定位,5、消费者定位,我们需要做哪些定位？,定位不在于高档还是低档，是找到最为合适的！,6、功能定位,7、业态定位,8、业种组合定位,9、价格定位,10、运营方式定位,我们需要做哪些定位？,定位不在于高档还是低档，是找到最为合适的！,1、规模定位该做什么？,2、形象定位该做什么？,3、档次定位该做什么？,4、商家定位该做什么？,5、消费者定位该做什么？,我们如何进行精准定位？,定位不在于高档还是低档，是找到最为合适的！,业态组合不是简单的拼凑,业态组合就像做拼图，不要为了拼图而拼图，要把适合的图案放在合适的位置！,6、功能定位该做什么？,7、业态定位该做什么？,8、业种组合定位该做什么？,9、价格定位该做什么？,10、运营方式定位该做什么？,我们需要做哪些定位？,定位不在于高档还是低档，是找到最为合适的！,海宁绿城新湖、海宁旅游局打造海宁（国家3A级）城市旅游新景点海宁美食、休闲、商务新天地百合天地,案例01：,杭州西房集团打造杭州城西55000平米商业中心“活力的城西，活力的西城”西城广场,案例02：,商业地产失败因素,商业地产能否重来,主动重来和被动重来,第五部分有多少商业地产可以重来？,崇洋媚外的错误选址标准,摇摆不定的定位,资金链断裂,过分迷信主力店,忽略运营,揭露国内商业项目失败主要原因,面对全国50000000平米的商铺空置率,城市允许商业项目重来吗？,商家允许商业项目重来吗？,消费者允许商业项目重来吗？,我们的项目只有一条路可走！,商业地产能“重来”吗？,1、城市在不断变化中,2、竞争对手在不断变化中,3、商家在不断变化中,4、消费者在不断变化中,我们需要主动“重来”！,为什么商业地产要“重来”？,主动“重来”和被动“重来”,我们的项目是属于哪一种？,站在全球看国内发展,站在全国看未来前景,从8:2到2:8来看未来,第六部分中国商业地产发展前景,操作商业地产的3+1,操作商业地产需具备以下的3+1,缺一不可,心态,资金,人才,+,过去。现在，未来,选址，定位，招商，开业，我们才走出了第一步，未来的路还很长,