福建省龙岩市香樟名都项目提报（34页） .ppt

站在城市的最中央,带给你的好处,身份,便利,生活,地位,我，与别人不同,牛气冲天,面子,目录,一、宏观市场二、房地产市场状况三、房地产板块及个案分析四、消费市场分析五、本案分析,（一）、城市发展特色1、龙岩市是闽粤赣三省边区交通要冲和物资集散地龙岩市位于福建西部，通称“闽西”，东临厦门、漳州、泉州，是闽粤赣三省边区交通要冲和物资集散地，成为连接沿海与内地的过渡带和经济技术走廊。,一、宏观市场,2、三大产业结构,三次产业结构比由1978年的45.3：34.4：20.3调整为2007年的19.3：48.9：31.8；全市工业实现增加值增长22.9%，增速比上年提升4个百分点，拉动GDP增长9.4个百分点，比上年同期提升2个百分点。呈现第一产业比重不断降低，第二产业快速发展，第三产业稳定增长的发展态势。,二、房地产市场运行状况分析,（一）、总体运行状况1、供需关系 2007年市区批准预售面积约为70万平方米，销售面积约为90万平方米，供需比为0.78，市场总体供小于求的形势。2008年来，央行连续加息、提高信贷准备金率及出台针对购买第二套住房的信贷紧缩政策，对我市房地产的投资、销售及房价等产生了重大影响。龙岩房市观望情绪浓厚，处于高位盘整、理性回归阶段。,2、价格走势,07年以来受供应量减少的影响，特别是07年四、五月份没有新项目的推出，使得七月份的商品住宅成交均价创下历史新高。07年八月份前一周，在登高西路新开盘两项目的影响下，再次提升了商品住宅的成交均价，中心城区商品住宅整体均价首次突破4000元/平方米。随后由于整个中国大市场的火爆，到11月份，已经突破4500元/平方米，达到4700元/平方米。08年以来受政策调控的影响，整体价格开始下滑，一路走低，成交量也持续低迷，08年五、六月一些楼盘的推出，又一次提高了市场的价格，但是成交量仍处于低谷。,1、土地供应持续减少,07年中心城市土地供应,08年中心城市土地供应持续减少,08年至目前总共挂牌出让了4块土地，成交两块，共计5.82公顷，同比07年供应量14.52公顷，同比下降60%.,（三）、未来走势分析1、08年市场供应增长，购买力下降 2008年新开工的项目增多，加上现有在售项目受政策调控销售减缓，市场存量加大；因此目前市场尚供大于求的状况将持续。2、供应的加大，成本的提高，将促进龙岩房地产的开发品质 供应加大，市场竞争加剧；成本提高，开发风险加大。开发商将更注重产品品质、产品创新以赢得市场，将进一步促进龙岩房地产的开发品质。,一、板块分析龙岩市区房地产老城区项目较少，项目主要以新区开发为主；房地产主要分为三大板块。1、人民路板块：龙腾新地标、明珠城市广场、裕福国际。2、龙腾路板块：水韵华都、五洲财富广场。3、登高西路板块：香樟名都、亿嘉丽都、金茂领秀城、世纪华城。,三、房地产板块及个案分析,龙腾新地标,项目概况地 址：龙腾路与人民路交汇。开发商：福建新地标地产有限公司,户型规划状况规划为15层商住项目，地下1层，地上15层，一层为店面，二层为商场，三层以上为住宅。住宅设计五星级中小户型：36平-45平单身公寓254套，50平-80平二房47套，87平-115平三房90套，一层店面36间，地下停车位81个。,明珠城市广场,项目概况地 址：龙岩大道与人民路交汇处。开发商：龙岩恒益房地产开发有限公司。,裕福国际,项目概况地 址：龙岩人民路南侧开发商：龙岩市裕福房地产开发有限公司,户型规划状况1号楼30层，2、3号楼28层，最高99.9米，地下设一层（局部两层），建筑面积7916，停车位183个，另设有水电设备用房，车库含2个人防防护单元。地面一至三层形成商业氛围，总建筑面积为10542，北侧开口处及内庭中设四部电动扶梯，将商业人流引向二至三层，三座主楼设计住宅商务套房入户大堂，四层为架空绿化层，五至八层为商务套房，九至二十八层为住宅。,面积配比：,销售状况：价 格：5层为特价房，原价为5080元/m2,现特价为3998元/m2,共28套，预计特价房在8月10号将售完，6层4600元/m2，层差40，均价5080元/m2,开盘日期：项目于2007年9月开盘。销 售 率：住宅部分目前批准销售265 套，已销售79套，总销售率29.81。,客 层：以龙岩当地，经济基础雄厚的三口之家的家庭为主项目卖点分析：区位：位于未来CBD中心人民大道旁，显示高贵身份；配套：周围分布有西安小学、第二实验小学、七中等学校；建筑：2梯2户，层高3.15米，南北通透，明厅明卧明厨明卫设计，4000 m2,架空层超大国际名流会所；其他：龙岩未来3至5年内最高的建造。项目综合分析：做为龙岩的高档楼盘，以大户型，提供高贵的环境为口号，虽然消费市场较为狭小，但因其纯高档定位，对经济基础雄厚的家庭有较大吸引力，目前销售情况较好,项目概况地 址：龙岩市新罗区西陂镇龙腾路西侧开发商：龙岩五洲房地产开发有限公司,规划状况：,五洲财富广场,水韵华都,项目概况地 址：龙岩市龙岩路开发商：龙岩裕兴房地产开发有限公司,规划状况：,登高西路板块是连接老城区与新城区的核心板块，是目前龙岩市区开发品质最高的板块；代表性项目有富山国际、亿嘉丽都、金茂领秀城、世纪华城、香樟名都。,登高西路板块,亿嘉丽都,项目概况：地址：龙岩市登高西路北侧 开发商：龙岩市亿嘉房地产开发有限公司,规划状况：,世纪华城,项目概况地 址：龙岩市登高西路南面开发商：龙岩丰华房地产开发有限公司,规划状况：,商业分析,登高西路商业分析：,该商业街还未真正形成，租金水平无法确定，参照中山路租金标准的80%计算。,四、消费市场分析,一、龙岩市中心城区经济发展快速，辐射力不断加强。龙岩市总体人口基数大，中心城区城镇化水平高，辐射力不断加强，吸引大量的外来人口。,二、客层来源广泛，房地产需求旺盛.大量的周边县市及外来返乡投资、自住需求，有效的促进了龙岩市房地产的发展。,三、未来客层需求走势,1、城市规划带来大量需求 2010年规划区常住人口达到38万，城市化水平达到70%，人均住房建筑面积不低于35平方米的要求，规划期内，规划区住房总需求约为400万平方米。2、自住需求、改善性需求将占市场主流 现有政策主要打压二次置业及投资性需求，而自住性需求在政策不明朗下，现阶段主要以观望为主。未来随着政策调控明朗，自住需求具有刚性，而改善性需求在经济发展下将逐步增长，这两部分需求将成为未来市场的主流。,香樟名都,项目概况：地 址：龙岩市登高西路170号开发商：龙岩市永佳房地产开发开盘日期：2007年7月规划状况：占地面积：13673建筑面积：43763.96 m工程进度：准现房总套数：372套容积率：3.2绿化率：20%建筑密度：38.7%车位：200个销售率：50%,五、项目分析,三、项目SWOT分析,1、优势（S）位置：位于新老城区交汇处登高西路板块，区位优越。配套：即有老城区的繁华配套，又享有新区的高起点规划配套。规划：区域内将成为未来龙岩的新城中心。商业价值：项目紧邻登高西路，沿街面长，5.4米商铺层高,商业价值高。2、劣势（W）高地价：地块高楼面价带来高成本。3、机会点（O）经济：龙岩经济处于快速发展通道，快速促进区域房地产发展。居住氛围：登高西路近期项目陆续交房，居住氛围日趋浓厚。4、威胁点（T）政策：政策调控加剧，打压投资及改变客层需求。竞争：大量项目滞销，市场存量加大，市场个案增多，加大市场竞争。,目前整个龙岩房地产市场观望气氛浓厚，整体市场销售情况不佳。从而使项目滞销。至于项目本身，在前期广告推广策略中并无突出特色，项目没有明确的定位，在消费群体没有形成深刻的印象。项目价格策略制定中，没有预先对市场做详细分析，使价格不稳定，高开低走。使消费者对项目产生不良印象，同时该策略也没有对项目的销售产生积极影响，造成项目丧失竞争力。,我们要怎样突围？,对手和我们一样！,