795089052龙祥投资羊安项目物业发展建议104P.ppt

,龙祥投资羊安项目物业发展建议,商略地产机构 2012.02.18,在进入正文之前，我们应该思考的问题,作为一个在房地产行业具有远大抱负的企业，龙祥投资的第一个项目，在其行业发展规划中，应该处于什么战略位置？也就是说：,当羊安项目开发完毕，应该为龙祥带来什么？又不应该带来什么？,一个成功的项目，应该符合“三个满意”：企业满意：项目具有有良好的经济效益及品牌效应客户满意：项目能够提升家庭居住品质与生活方式政府满意：项目能够提升城市形象和加速城市进程,也就意味着，羊安项目应该为龙祥带来：符合市场需求的产品，保证项目顺利销售，资金迅速回流，为公司后续开发项目积累资金与开发经验，锻炼运营团队。完善的生活配套、高尚的生活理念、合理的产品布局、领先的建筑与景观，为客户带来全新的居住感受，提升其生活方式，使居住于此的客户具备自豪感。提升龙祥投资的地产行业的品牌价值。弥补城市空白、提升城市形象、加速城市进程的产品，使羊安项目成为羊安的形象名片，塑造龙祥投资的品牌高度，维护良好的政企关系。,羊安项目不应该为龙祥投资带来：不符合市场需求的产品配置导致大面积滞销影响销售回款；错误的物业规划与指标利用抬高产品成本增加投入；不科学的布局影响生活品质，造成客户怨言伤害企业品牌；过量和不合理的商业规划导致商业经营困难，损害投资者利益，损害城市形象，从而影响企业品牌和政企关系。,因此，羊安项目的战略定位是：立足长远目标，确保项目成功，塑造城市典范。为龙祥投资积累资金与经验，锻炼团队，提升品牌。,龙祥房地产板块未来发展,龙祥地产（主品牌）,龙祥物业,龙祥地产,龙祥酒店,腾龙会作为运营载体,旅游地产系列高尚住宅系列XX系列,确定了羊安项目的战略定位，进入产品规划环节。一个关于品质与优雅的故事，继续上演。,思考路径,规划前提,规划原则,规划实施,规划演绎,PART1.规划前提,市场简析 地块分析,市场简析城市地位：处于新邛路入邛崃门户位置，交通便捷，四川省重点建设试点镇。,市场简析支柱产业：羊安工业园区进驻企业是羊安镇的支柱产业。将为羊安带来大量居住需求。,工业区规划总面积4平方公里。根据发展基础和产业优势，确定了以化工、林竹加工产业（家具）等为主的工业发展定位；羊安工业园预计累计入住企业139家，已投产42家，在建项目97家，产业的进入将带来大量的居住需求，后期居住需求增长潜力较大。,市场简析房地产业现状：房地产开发起步，楼盘较少，竞争不充分，缺乏高品质楼盘供应。,目前羊安镇有两个在售项目：宜林雅居和博盛康郡，分布于永康大道两侧。宜林雅居一期70余户，剩余4套。二期30余户以80-120两房及三房为主，为3层洋房，暂不销售。博盛康郡建筑面积27万余平米，是羊安规模最大的项目，品牌形象和产品得到了羊安购房者的认可，但也只停留在规模和配套的诉求上。,市场简析畅销户型：小三房畅销，主流户型集中在两房至三房，小户型产品和大户型产品缺乏市场。,博盛康郡于2011年1月启动售楼部，5月启动广告宣传，12月开盘销售，239套当天售罄，将于2012年12月交房。2012年1月初推出二批次232套，目前剩余60套左右，三房基本销售完毕，剩余的多为两房。,博盛康郡二批次房源销售情况,客户构成：工业园区中层及以上职员和本地居民为主，需求为主流产品，缺乏高价产品的承受力。,羊安房地产市场的主要客群为本镇及周边乡、村居民与羊安工业园区中层及以上职员本地居民需求以三房为主，羊安工业园区的需求集中在两房与小三房；这两种客群普遍收入不高，对产品的需求以满足居住为主，缺乏对高价产品的追求动力。因为羊安没有高品质楼盘供应，羊安高收入人群普遍希望在新津或邛崃甚至成都购买房屋。,市场简析商业现状：以底商和社区商业为主，缺乏集中商业和商业中心，商业业态与形态都需要升级。,羊安镇商业形态主要是底商，还未出现集中性的商业中心；博盛康郡虽然规划了2.3万商业，但也主要以2-3层的沿街裙楼商业为主，没有集中的独栋商业，无法构成商业中心；羊安镇上商业业态主要以满足基本生活需求的社区商业为主，还未出现能满足更高层次需求的集中的休闲商业业态。,市场简析小结,羊安为四川重点工业小镇，羊安工业园区将带来大量居住和商务需求，发展前景较好；羊安商业落后，缺乏集中式的商业中心和休闲商业中心，商业业态和商业形 态升级空间巨大。羊安主流购房群体收入不高，对产品需求集中在两房至三房的主流产品，小户型和大户型产品缺乏市场；羊安房地产开发水平还停留在规模和配套诉求阶段，缺乏对居住品质与生活方式的关怀。,地块分析地块位置：新旧城区交界处，开发热点区域,项目位于老城区与镇医院之间，地块近似正方形，背面和东面两面临街。属于新老城区交界处，周边待开发地块较多，是羊安镇房地产未来开发集中区域,龙祥项目,项目宗地,北侧医院,南侧老城区房屋,西侧待开发地,施工中的博盛康郡,东侧市政道路,宗地,宗地,宗地,宗地,待征地,东南侧小广场,宗地,宗地,老城区街道,东北安置小区,北侧为镇医院，南侧为老城区房屋，西侧为待开发地块，东侧为已通车市政道路，路的对面为待征地块项目与医院之间规划有社区道路；周边环境一般，较博盛康郡略有劣势。,地块分析 四至环境：,地块分析现状：地块总体方正、南北朝向，利于规划布局，可打造高品质的居住环境。,地块分析关键指标分析,占地面积：78.6亩规模中等，能打造一个高品质的中等社区容积率：3，建筑密度：25%住宅以小高层为主，符合羊安产品主流商业指标：兼容10%商业建筑面积约1.5万。项目仅两个临街面，能规划商业的面积有限，仅做底商难以满足商业指标。住宅占比90%，是本项目的开发主体。车位：100配1个车位车位需要配置1500余个，若全部下地，需整体开挖，成本极高。,地块分析小结,地块整体方正，南北朝向，有利于规划高品质的居住社区；地块属于以居住为主，商业为辅的社区，必须保证居住品质；商业指标较大，是整个项目规划的难点，但商业是提升居住品质的重要元素，因此也是规划的重点；车位配比较高，为降低成本，必须采取特殊方式。,羊安缺乏高品质居住社区本项目有条件打造高品质社区：住宅是主体羊安缺乏集中式商业中心本项目商业体量可承担此功能：商业是重点,住宅是本项目品质的最直接体现和最大的产值贡献，是资金流稳定的基础。因此是本项目的规划主体。商业是项目的重要配套，可有效提升居住品质、开发利润、项目形象，因此商业是本项目的规划重点。,住宅是主体，商业是利润点。这是本项目的规划前提。,PART2.规划原则,规划原则 原则细分,在“住宅是主体，商业是利润”的前提下，应遵循以下规划原则：成本最低化羊安主流购房群体价格敏感度高，房价承受能力弱，需要控制成本来降 低风险，避免成本推高房价导致项目滞销。价值最大化规划需要充分挖掘各种物业的价值，为项目获取最高利益。风险最小化规划符合市场需求的产品，以能快速销售为前提，降低总价。配套高端化规划高规格的商业配套，作为项目形象品质的提升点和利润来源点。形象差异化为项目注入文化理念与先进的生活方式，让客户不仅仅是在购买住宅，也是在改善生活方式，从而吸引高收入客户关注，提升项目的售价，获 取更高利润。,1、指标方面1）容积率做足，降低楼面价地价是硬成本，应该通过建筑面积来尽量分摊，以降低单方成本。若损失容积率，则不但因为楼面价增加而推高房价，不符合成本最低化原则。且损失的容积率几乎都是净利润，不符合利益最大化原则。2）控制楼高，降低建安成本在做足容积率的前提下，尽量提高土地利用率，避免因土地利用不足而被迫增加楼高，从而增加建安成本。本项目应尽量以小高层为主，做到成本最低化。经过详细和充分的市场调研，城市化发展水平有限，高层建筑在羊安镇接受度较差。,规划原则细分,2、住宅方面1）、规划主流产品，减少滞销户型羊安镇主流购房群体对住宅的需求集中在70-120之间的两房和三房，尤其以85-100之间的小三房尤为畅销，本项目应尽量多配置此类产品。小户型投资类产品必须尽量避免，风险最小化。2）提高得房率，注重性价比羊安镇购房群体注重实惠，在户型设计中需要尽量通过灰空间的合理赠送，使客户获得更多的功能使用空间，提高住宅的得房率和性价比，从而降低销售难度，减少销售风险。,规划原则细分,3、地下车库方面1）地下车库抬高，降低成本按照规划指标，本项目车位将到达1500余个，若全部下地，将造成整体开挖，单是此项成本将达到1亿元以上。我司建议将地下室整体抬高成半地下室，以此减少土方开挖、回填、箱式筏板基础的施工量，成本将至少降低一半。同时因此社区整体抬高，更有利于规划景观，且风水也更好，提升了项目的品质和价值。成本最低化的同时，获得价值最大化。2）创新车库设计，提升车位价值地下车库一直是房地产开发中的鸡肋，难以销售又必须配备。若能给地下车库进行创新设计，增加车位的价值，则可在一定程度上增加项目的整体价值和营销亮点。,规划原则细分,4、商业方面1）控制商业体量，规避运营风险城市规划理论中对商业网点规划的标准是0.6-0.75/人。按此计算，本项目居住人口大约5500人。需要的配套商业面积为4125。大大低于本项目的商业规划指标。若按羊安镇全镇人口4万人计算，羊安需要的商业配套面积为：3万。本项目的商业指标即占了其中一半多。而博盛康郡已规划了2.3万商业，目前来看，羊安的商业物业已经大大饱和。按照羊安城市发展规划，到2015年达到10万人口，其合理的商业配套面积也仅为7.5万。约等于现在羊安的商业总体量（含博盛康郡及本项目）。可见，近几年羊安的商业物业供需比严重超标，商业竞争激烈，商家经营难度增高，出租率与租金难以提升，进一步带动商业投资价值降低。因此，必须控制商业体量，除规划指标中要求的1.57万商业外，不能再增加商业体量，否则将面临极大的销售风险，造成项目利润积压，给整个项目造成困难和危险。,规划原则细分,4、商业方面2）根据市场需求规划商业业态，避免造成商业空置商业业态大体分为三种：写字楼、酒店、商业（商业中心、街铺等）写字楼：羊安目前支柱产业为工业园区企业，及本地农业，以上产业对写字楼缺乏需求，写字楼在羊安目前没有市场空间；酒店：高星级酒店选址标准是大城市市中心、商务商业中心、重点旅游胜地等，羊安不符合这个要求；经济型酒店选址标准是大中城市交通站点（火车站、机场、汽车站）附近、旅游胜地附近、市中心等，其主要客户是商务客户和自助旅行客户，羊安目前也不具备这些客源。因此酒店在羊安经营风险极大，短期内难有酒店入驻经营，即便入驻也会经营困难。且酒店难以销售，羊安投资者不足，不符合本项目快速销售为龙祥投资蓄积资金的开发宗旨。且风险极大。商业：这是本项目的最佳选择。,规划原则细分,4、商业方面3）打造区域商业中心，控制临街商铺面积，提升项目层级：本项目临街面不足，难以满足1.5万的商业指标。若全部采取临街商铺形式，势必在地块纵深腹地大量开辟商业内街。我司认为此种方式将为项目带来极大损害，可谓风险最大化和价值最小化：从项目纵深腹地开辟商业内街，将大量占用土地，降低土地利用率。导致容积率损失抬高单方成本推高房屋售价增加销售难度的同时，还减少了建筑面积和销售利润。若强行做够容积率，则必然增加项目住宅密度和高度，从而降低居住舒适性，抬高建安成本。将极大损害住宅这一项目开发主体的形象品质、销售速度和销售价格，因小失大。,规划原则细分,4、商业方面3）打造区域商业中心，控制临街商铺面积，提升项目层级：街铺作为社区商业形式，难以有效提升项目的整体品质，因此将丧失项目后期的增值能力和商业自身 的溢价能力，从而也将损失销售利润。住宅区内部的商业街在后期经营过程中会极大的影响居住的舒适性，造成业主入住后怨声载道，对龙祥投资的企业品牌造成极大损害，影响龙祥投资对后续项目开发销售。从项目纵深腹地剖开的内街，因内街长度太长，人流阻滞导致商铺前期销售不畅，后期经营不善成为脏乱差典型，损害项目品牌的同时，也将损害开发商的企业品牌。还会因为影响了城市形象而导致政企关系恶化。,规划原则细分,4、商业方面3）打造区域商业中心，控制临街商铺面积，提升项目层级：打造集中式的区域商业中心，则具有以下理由：羊安商业落后，缺乏集中式的商业中心，形态和业态都急需升级。而本项目1.5万的体量符合打造集中式区域商业中心的规格，这将提升羊安的城市形象和促进城市发展，从而为龙祥投资获得良好的品牌印象和政府认可。集中式区域商业中心比街铺式的社区商业具有更大的辐射力和消费吸聚力，能够使项目成为 整个羊安镇的商业中心，从而提升项目的品牌形象、生活品质、配套规格、商铺价值，获得更高的利润回报和更好的市场口碑。从而获得价值最大化。因此，我司建议本项目的商业采取集中商业中心带动部分底商的形式，打造区域商业中心，实现配套高端化。,规划原则细分,4、商业方面4）合理规划商业布局，避免影响整体品质，控制风险，实现价值最大化：集中式商业中心带动街铺的形式，也必须合理规划，在提升项目品质和商业价值的同时，尽量避免对地块分割太大，从而对住宅品质产生负面的影响。集中式商业中心与街铺必须综合考虑，在人流和交通布局上形成互通循环，形成内部的人流网络，杜绝人流死角。从而使集中式商业中心与街铺形成一体，成为羊安镇的商业中心。合理进行交通布局，尤其是二楼商铺的交通组织，既要减少用作二楼通道从而损失底楼临街商铺面积，也要通过交通组织降低二楼商铺的单铺面积和总价，降低销售难度和风险。同时通过合理的交通组织增加二楼的人流量，提升二楼的商铺价值，实现价值最大化。,规划原则细分,5、项目形象,1）打造都市时尚生活方式，建立项目独特形象价值：博盛康郡目前的主要诉求点是其规模及配套，停留在物质层面，缺乏对生活方式的关怀；羊安及周边的精英人群，居于成都之侧，却无法同步享受都市时尚生活，其内心渴望强大无比，项目在形象定位上对此予以呼应，精神层面的共鸣能让他们更 加认可项目；具备精神主张的项目更加能够成为一个城市的典范和标志，可以有效提升项目的品牌和价值，获取更多的增值收益。2）生活方式要有具体产品及规划支撑 一个生活方式概念的提出，需要在规划布局、建筑风格、商业形式、户型设计、景观小品、营销体验等方面给予全方位的支撑。,规划原则细分,PART3.规划实施,总体定位 总体规划 车位规划 商业规划 住宅规划 景观规划 配置设施,项目总体定位：,羊安首席优雅住区羊安精英人群的优享生活专属领地,项目整体采用欧式建筑风格，成为羊安的一道建筑风景线，众人仰慕的高端楼盘；高端商业配套，羊安休闲商业中心，成为羊安精英人群出没的潮流主场；特色欧式商业街，风味独具，与国际同步；创新户型设计，体味优雅生活真谛。,1、规划条件分析：地块总体综合条件较好，科学和特色的规划布局更能锦上添花。,项目总体规划：,2、总体规划布局：商住有机分离，互为补充，互不干扰。商、住品质均衡保证。,总体布局：商住有机分离，自成一体，互不干扰影响利用道路将项目住宅和商业分布有机分离，各自形成独立的规划布局和人流组织动线。集中商业和沿街设置底商，既保证商业的临街展示面和人流组织合理性，又能保证住宅部分的私密性和整体性，且不受外界干扰和影响。内部道路：不破坏项目内部布局，带动商业氛围项目内部设置仅供小型车通行的内部道路，与市政道路相通，既作为商住分离带，又能带为商业带来人气，便于经营内部道路与市政道路形成环岛车流和人流，大大增加商业的昭示性和展示面，并为商业成活和有效经营带来人气保障 出入口设置：主入口地块北侧左边，靠近城市主要道路，临近城镇中心区；次入口设置在东侧下方小广场处。,项目总体规划：,1、规划概念：住宅部分的车位采取半地下车库设计，大幅压低成本，打造阳光车库，提高使用品质。,半地下车位设计说明：降低地下室修建成本：大幅减少修建地下室的挖土方和回填成本及基础工程，有效节约项目土建成本。地下室采光通风：半地下车库的设计，可使车库自然通风采光，既减少通风设备的成本投入，又能改变地下车库空气污浊沉闷的不适感，提高使用品质。缓坡入小区提高尊贵和身份感：地面抬高后，小区入口缓坡设置，保证了住宅内部的私密性，更能体现客户的身份尊贵感和居住舒适感。,车位规划：,2、缓坡示意：,车位规划：,2、缓坡示意：增加小区尊贵感与景观壮观感,车位规划：,半地下车库采光窗,地面绿化及采光口设置,3、阳光车库示意：通过高出地面部分及中庭开口进行采光,车位规划：,3、阳光车库示意：通过高出地面部分及中庭开口进行采光,车位规划：,4、车位分布,车位规划：,住宅部分：大约占地面积4万余，可解决车位约1150个。内部道路：内部道路两侧可设置约200个车位，作为商业车位专用。小区地面：在地块南侧不规则部分设置地面车位，解决车位220个左右，变废为宝。集中商业：地下不开挖，车位以路面停车解决。共计配置车位1570个，达到规划指标。另：建议可利用商略在邛崃房产开发相关部门的人脉资源，进行充分沟通，在车位指标设计上做一些政策擦边球，协调车位配比指标，如此便可取消住宅小区内的地面停车位，提高住宅部分的居住品质。,地面停车位,地面停车位,1、商业规划概念：区域特色商业中心，潮流生活广场,打造区域特色集中商业，有效辐射全镇消费人群，形成区域休闲、娱乐、购物消费中心；集中商业+底商增加临街昭示面，吸引区域性商家，带动小商家的人气和经营，避免内街招商及经营困难等不利因素；集中商业与临街底商互相连通为一个整体，形成人流互通的潮流商业街区和休闲娱乐商业中心，以欧式风格的建筑与商业氛围包装来体现优雅潮流生活。内部道路和集中商业的开辟，使本商业具备自己的人气吸聚能力，解决了单边商铺的人气问题。,商业规划：,商业规划：,2、底商规划：底商沿住宅部分临街分布，共两层，面积约6400,1楼商铺进深12米，单铺面积为40-90之间，是商铺投资者最为偏好的面积段，单价提升，销售较快。2楼商铺经过外廊的连接后，其交通组织不需要再通过在1楼商铺中间开铺楼梯间，降低了1楼临街商铺的损失，增加了商铺总产值。2楼商铺经过外廊组织交通，大大降低了2楼商铺的单铺面积，可控制到32-85之间，降低了总价，提升了单价，有利于2楼商铺的销售，并增加了产值。,商业规划：,2、底商规划：底商沿住宅部分临街分布，共两层，面积约6400。,商业规划：,二楼设置3米通道，与连廊相通，解决交通组织；并且使得2楼商铺形成“准底商”概念，提升了2楼商铺的价值退台后，二楼商铺进深为9米，减小了二楼商铺面积，在二楼商铺销售过程中有利于价格提升和销售；3m过道商家可在预留通道时使用，增加经营使用面积，更容易吸引商家入驻和前期招商二楼商铺退台后，可以将二楼商铺与集中商业进行连通，从而与集中商业形成一个整体，人流共享，价值大增。,2、底商规划：2楼商业退台后，降低了2楼商铺的总价，人流动线更加丰富顺畅,商业规划：,3、内部道路：按照步行街模式打造，将集中商业与裙楼底商连接为一个整体，解决单边商铺问题，促进人流互通。,内部道路将住宅和商铺有机分割，自成一体；内街是一条直线，长度较短，有利于人气流通；内街按照步行街模式打造，路面以石砖进行铺砌，以便将集中商业与裙楼底商连接成一个整体的商业中心。内街只允许小车通行，且可随时封闭通行。内街并可用作商业停车位，增加商业经营的便利性，并解决项目的停车位指标。内街形成的商业街解决了之前的单边铺问题。在后期运营过程中，集中商业、内部道路与裙楼底商应作为一个整体进行包装运营。,商业规划：,4、节点广场：集中商业三面设置广场，增加昭示面，吸引人气聚集，并作临时停车使用。,广场通常是大量人流集中、可让人们聚会休息的空间，在商业外设置广场，直接提升商业形象，吸聚人气，对于商业的经营起到极大的促进作用、大大提升了商业价值。本项目集中商业设置3个小型广场，既能形成商业的相对集中昭示面，又能促进人流的合理分配；广场在消费高峰期和集中期能作为临时停车场使用。可在广场上设置小型标志性景观或项目精神堡垒。东北侧小广场原为市政绿化，建议由本项目统一打造。,商业规划：,5、集中商业体：本项目商业的核心，项目品质与形象的最佳体现，羊安的潮流生活主场，项目价值提升的推动力。,项目商业面积共15730，底商约6400，集中商业约9330米；集中商业体为3层建筑单体，2层和3层商铺预留通道，形成内循环；并通过连廊与内街底商形成人流互动和共享；集中商业底层层高5.6米，2、3楼层高4米；坚持大开间，小进深的设计原则，并在广场及良好昭示面设计较大集中面积，便于大型商家招商和经营。集中商业通过连廊将裙楼商业2楼连通，形成人流互动。,商业规划：,6、集中商业内廊：集中商业体内设置内廊通道，形成科学合理的内部人流交通动线。,1层示意图,2、3层示意图,广场入口,广场入口,广场入口,天井,铺 面,铺 面,铺 面,铺 面,通廊,通廊,连廊,连廊,设计说明：集中商业内部设计天井，增加1层商铺的利用率和采光通风，提升商铺价值；2、3层围绕天井设置通廊，与1层3个广场入口相连，解决人流交通问题和动线的合理性，避免交通不便造成的死角问题。2层内部通廊通过连廊与对面裙楼商业的2楼相连，形成商业部分的整体循环人流动线，结合底商的设计和布局，使整个项目的商铺都是黄金旺铺。,底 商,天井,商业规划：,商业规划：,设计说明：集中商业与底商连接通廊，便于人流组织，实现“商业共荣意识”；可通过集中商业和底商的不同商业业态招商，形成差异化业态布局，促使人流互相流动参与消费；做到科学、精准和以人为本。商业连廊设计的具体实施已经上升到特色设计的层面，体现了开发商具有一定的前瞻性案例参考：上海新天地、SOHO沸城、北城天街,6、集中商业内廊：集中商业体内设置内廊通道，形成科学合理的内部人流交通动线。,集中商业参考案例：玉林生活广场,玉林生活广场素有“成都夜巴黎”之称；遍布餐馆、酒吧、咖啡馆、网吧及KTV，是成都时尚人群和游客最常光顾之处；同时还是成都网络小说提及率最高的时尚休闲象征地；其中最有代表性的是空瓶子酒吧和音乐房子。,商业规划：,7、商业人流动线组织：全互通人流网络，避杜绝人流死角，每个铺面都是黄金旺铺。,商业规划：,在住宅两个入口处的商铺处各设置一个楼梯上到2楼商铺；通过2楼通廊与连廊、以及集中商业进行连通，整个人流形成一个整体环线。,8、商业建筑风格建议：纯正简欧，国际潮流，优雅十足。,“简欧”风格建筑设计追求典雅的色彩、精巧的细节以及组合的群体效果，情调十足，打造流光溢彩的欧洲风情商业街；外观简洁流畅，与住宅建筑风格协调统一，使整个项目具有浓郁的欧洲异域风情和生活格调。,商业规划：,8、商业建筑风格建议：纯正简欧，国际潮流，优雅十足。,商业规划：,9、商业业态规划建议：休闲商业为主，精品购物配合的时尚潮流街区。,集中商业业态分布：休闲娱乐、餐饮类为主，精品专卖店等一楼临街：部分精品鞋类、服装和其他专卖店等；二楼：中型餐馆、特色餐厅、咖啡馆、网吧等；三楼：网吧、洗脚房、茶楼、酒吧及KTV等；,商业规划：,底商业态分布：社区精品店，为社区生活服务为主；一楼：精品烟酒、便利店、药店、干洗店、服装箱包、特色饰品等；二楼：茶楼、小酒馆、美容美发、SPA等休闲业态；,9、商业业态规划建议：休闲商业为主，精品购物配合的时尚潮流街区。,商业规划：,婚庆接待中心或大型超市,建筑布局原则通过布局形成多个建筑组团，最大化的打造中庭园林景观最大程度的利用南北向建筑布局高层建筑尽量不遮挡多层阳光照射及观景面尽量避免单体间的视线干扰建筑高低错落有致、富有韵律：南侧低，北侧高。建筑单体中，每一户户型都能观看中庭景观尽量增加楼间距，提升居住品质感和绿化打造空间,入口广场,次入口,集中商业（蓝山生活广场）,底商,底 商,底商,连廊,连廊,内 部 道 路,景观轴线（一）,景观轴线（二）,景观轴线（三）,1、建筑总体布局围合式规划布局，超大中庭景观园林。,住宅规划：,打造18层小高层和8层电梯洋房，提升前期形象和品牌，和竞争对手形成产品形态差异化，,基于地块指标接地块条件指标粗算。,2、建筑单体两(一)梯四户及两梯三户户型，户户看中庭园林。,户户观景：单体布局使得每个户型主要房间都能看中庭景观园林270度采光：所有户型达到270度采光，居住舒适，品质较高户型均好性强：从朝向、采光、观景的综合均好性强，利于销售两梯三户楼王架空4米，提升品质。项目亮相即可接受登记，拔高形象。,住宅规划：,3、建筑风格1简欧风格：整体大气庄重，具备欧洲住宅的悠久传世感，适合高品质居住整体定位,外立面是建筑的“脸”，其作用，远比我们想象的大,住宅规划：,3、建筑风格1简欧风格：整体大气庄重，具备欧洲住宅的悠久传世感，适合高品质居住整体定位,建筑层次简洁明快，色彩丰富而不失温暖；欧洲风情气息的现代社区，整个社区显得清新，尊贵，典雅；典型的三段式处理和坡屋顶的错落组合，突出建筑的自然气息；创新建筑风格，打造新型城市的第一张城市名片。,住宅规划：,3、建筑风格2简欧风格：建筑外立面配合咖啡主题，采用异域风格，区别于博盛康郡的普通外立面,住宅规划：,成都：华润二十四城,建筑风格：体现简洁、俊朗、现代建筑色彩：咖啡色、浅灰色为主色调。强调质感与咖啡主题呼应，同时不失现代感建筑材质：外立面以大块面砖为主，结合大块玻璃面墙。室内落地窗居多，现代元素较浓。,蓝色空调机位栅栏丰富立面色彩,咖啡色系外墙历久弥新,褚色空调机位栅栏丰富立面色彩,白色阳台楼板线富立面色彩,3、建筑风格2咖啡色系为主，与白色、蓝色、橙色的经典搭配。,住宅规划：,4、户型设计配比建议：刚需及初次改善为主。以89108小三房为主，配备部分2房和4房。,住宅规划：,4、户型设计产品建议：尽可能做大赠送面积，满足居住功能时有享受型拓展空间。,住宅，尤其是被当做第一居所使用的时候，已不单单是一所房子，一处居所。其间往往掺杂了主人太多的感情投入，所以房子本身如何给客户提供一种幸福感就变得更为重要。,户型设计原则：每个户型设计时融入不同都市新贵生活主题，与客户居住需求和精神需求一一对应；户型设计体现产品档次，折射生活品质，更能吸引城市新贵精英阶层；增加产品亮点吸引眼球，形成差异化，引起高度关注；户型满足居住功能时，能有享受型拓展空间，尽可能做大赠送空间如空中露台和超大观中庭景观阳台等,住宅规划：,4、户型设计产品建议：尽可能做大赠送面积，满足居住功能时有享受型拓展空间。,入户花园,雅室,客厅,雅室,卧室,卧室,高层三合院,雅室空间，利用随心所欲香薰房、咖啡间、瑜伽室、健身房等改造成卧室，增加居住功能空间花草种植，家里的私家花园；雅室和客厅不设剪力墙，做花园时客厅 可观景。,户型亮点：前庭后院，居住舒适；雅室空间，变化万千；高层三合院；卧室和客厅观景阳台等,住宅规划：,户型设计意向建议：一梯四户,户型设计意向建议：一梯四户,户型设计意向建议：两梯三户270度采光通风奢华户型,5、公共空间半地下车库：自然通风采光，层高4米，下挖1.4米，提高品质并大幅节约成本。,1F商业,半地下车库,架空层+大堂,市政地面,车库地面,车库采光,地基部分,地基部分,2F商业,商铺采光,住宅,住宅,住宅,住宅,12m,5.6m,4m,9m,2.6m,3m,3m,3m,4m,1.4m,4m,车库形式：半地下开挖，降低成本，自然通风采光；车库高度：4m，其中下挖1.4米，框架浇筑2.6米；自然通风采光：通过处高出地面部分开窗和车库顶部中庭园林开口采光，同时增加中庭园林的情趣性。降低设备成本：车库自然通风采光，减少照明和通风设备成本,采光,住宅规划：,1F商业,半地下车库,架空层+大堂,市政地面,车库地面,车库采光,地基部分,地基部分,2F商业,商铺采光,楼王,住宅,住宅,住宅,12m,5.6m,4m,9m,1.5m,3m,3m,3m,4m,2.5m,4m,采光,5、公共空间架空层：架空层泛会所，打造健身设施、休憩场所和棋牌空间等休闲空间。,大堂高度：4m架空层作为景观的补充部分，可拓展景观空间，提升项目品质感；同时可在架空层设置运动场所，补充会所功能，为业主提供更多活动空间。设置架空层和大堂，起到一举多得的附加值提升作用：拓展绿化和活动空间；避免该层设置住宅的品质低，舒适度差；大堂豪华大气，体现项目居住品质；可使底商开窗采光，极大增加商业的附加价值；,架空层+大堂,住宅规划：,5、公共空间架空层：架空层泛会所，打造健身设施、休憩场所和棋牌空间等休闲空间。,住宅规划：,入户大堂：设计要能体现整个项目的设计风格，透光、鲜花、艺术品在这里营造出温馨、友好的气氛。门厅和走廊保持干净、畅通。要避免夸张的装潢和在墙上挂复杂的艺术品。,5、公共空间入户大堂：装修大气尊贵、营造温馨友好的舒适气氛。,住宅规划：,消防门：讲究视觉隐蔽性，强调空间整体感与装饰性处理。标准电梯厅墙面：石材镶嵌，天然与人工加工相结合。,5、公共空间公共电梯厅：舒适宽敞，能通风采光。,住宅规划：,激情和自由奔放：西班牙园林在世界园林史上一直享有盛誉，特别是对欧洲园林影响巨大。西班牙位于比利牛斯半岛，地中海的炙热阳光、漫长的金色海岸、个性鲜明的独特文化，闪现出缤纷的激情和自由奔放的个性。饱含生机与活力：泳池和叠水喷泉、阳光洒满的水岸步道，实用开扬的休闲广场，都是西班牙风情的具体体现。主要植物：北方的小朵月季，柳树等景观小品建议道具：木制的躺椅、旱伞、陶艺、秋千等,1、园林风格西班牙园林风格：热情奔放，充满生机和活力，符合城市新贵精英阶层特征。,园林规划：,2、分组团设计：根据建筑布局形成的景观轴线和组团，进行不同的组团和节点打造。,咖啡主题演绎：不同景观组团，由不同的咖啡文化进行打造；社区景观、装饰小品等以咖啡主题进行演绎 由蓝山、摩卡、拿铁、卡布奇诺等咖啡文化打造不同的景观节点,园林规划：,2、分组团设计：根据建筑布局形成的景观轴线和组团，进行不同的组团和节点打造。,入口广场及景观轴重点打造，体现项 目大气和客户的尊贵感；根据景观轴线打造不同景观组团和节点，增加园林景观的丰富性和参与体验性；景观组团和节点的设置充分考虑建筑设计的朝向和户型的观景面，真正实现景观的均好性。园林景观中水景不宜维护，成本较高，不建议打造水景景观，多采用四季变化乔木和灌木进行园林打造。,园林规划：,入口广场,次入口,集中商业（蓝山生活广场）,底商,底 商,底商,连廊,连廊,内 部 道 路,3、晨练走廊和健康步道：提供小区业主健身跑步场所，同时增加地块难利用土地的实用性。,休憩节点,健康步道,健康步道打造现代都市人缺乏健身和锻炼场所，利用中庭道路和土地难利用部分打造健康步道，为业主提供跑步和锻炼场所休憩节点沿健康步道设置趣味性和文化性休憩节点，供业主跑步和游玩休息场所使用。,园林规划：,消费者需要的不是虚有其表的园林风格名称，而是可以感知、体验、享受的实在景观。,名人与咖啡雕塑,咖啡文化走廊,种植咖啡树,园林设计具有了灵魂，区别区域内、乃至邛崃所有项目的园林设计！,4、园林设计意向,园林规划：,西班牙景观意向参考,4、园林设计意向,园林规划：,小品及灯饰参考,4、园林设计意向,园林规划：,建筑配置建议,1、设置原则：建筑配置必须要遵照可行性、可感知、可提升品质、可优化生活这几方面原则。区域内现阶段智能、环保配置尚处于空白期，为项目树立差异化竞争优势提供了条件。,所谓可行性：即在当前技术条件之下，可以实施且有必要实施。并且不过多增加开发商成本。所谓可感知：即配置配套是可以看到，摸到，感觉到的。过于隐蔽且功效不大的项目建议不进入，或少投入。可提升居住品质：即配套设施的使用可以使项目的居住品质明显高于周边竞争产品，品质明显提高。可优化生活：即配套设施好用且方便，不会对业主的生活造成不必要的困扰。,2、分类：我们将配套设置分为智能化应用和节能技术应用。,建筑配置建议,4/指纹门锁迎合私人空间需求（楼王单位配置）,2/智能控制系统达到集中控制目的,3/灯光感应智能系统迎合实用性需要,1/基本智能化设备迎合居住、安全需要,5/外墙保温设备体现高尚住家环保理念,6/中央新风系统体现生态生活需求,智能化：建筑单体内装建议,建筑配置建议,墙体；专用粘结胶；阻燃型聚苯硬质泡沫板；无水泥，纤维增强抹灰膏；高强度玻璃纤维网格布饰面层；,外墙保温的三大优越性：冬暖夏凉，有效改善建筑物的室内环境；保护主体结构，减少质量通病；保温层设在墙体外侧，不影响室内使用面积和装修；,外墙保温,灯光感应智能系统令装修后的房子灯光、电路、视频、保安、机械和环境系统都作到了与自动化的完全融合，可根据一天当中的时间早晚或人与房间的距离自发决定开关。,灯光感应系统,作用：增强室内空间的私密性及安全性,适用范围：入户大门、主卧室、书房、私人藏品陈列室等重要私人空间,指纹门锁,智能化：建筑单体内装建议外墙保温、指纹门锁、灯光感应,建筑配置建议,家庭智能控制系统,作用：智能控制系统能将灯光、空调、音响、电视等家电系统及车库管理系统、安保系统集合于一个智能控制盒中，能够达到远程遥控、安全保障、减少控制面板及美观等作用。,中央新风系统,作用：保证尊贵住家在门窗全部关闭的情况下依然能够享受室外新风，让生态鲜氧及时补充到室内。,智能化：建筑单体内装建议中央新风系统和家庭智能控制系统,建筑配置建议,智能化：建筑单体内装建议安防系统,建筑配置建议,节能技术：在控制成本的前提下，发展生态节能住宅,建筑配置,项目经济测算,1、开发节奏建议：先期动工生活广场及电梯洋房部分，提升形象和品牌；入市销售后再行纵深开发，实现资金的滚动利用。,批次1,批次3,批次2,2、项目开发前期资金投入：除土地出让金外，不足3000万前期资金投入即可启动项目开发建设,项目经济测算,前期资金投入主要为土地成本、前期工程费用和首期开发建设费用，其中土地出让金为5500万元；与施工单位沟通先行垫资开发建设首期物业，减少前提投入费用；则前期报规报建和销售推广费用为 2895万元目前银行融资难，可采取变通方式减少前期资金投入。如设计费用、前期推广费用、物料制作费用等开盘后支付，也可利用时间差减少项目启动前期费用。,3、推售节奏及销售收益：2年左右销售周期，总体销售产值预估为7.43亿元。,项目经济测算,4、项目自有资金与销售收益：项目前期自有资金投入约2500万，2012年10月以后无需再投；2012年10月项目开盘销售后，所有开发建设及营销推广费用由销售收入资金滚动推进。,项目经济测算,按照销售计划和时间测算,5、开发成本核算：总体开发建设投入成本月4.4亿元，前期自有资金投入不到3000万。,项目经济测算,5、项目投资收益：项目总体开发投资收益税后为49.48%，税后利润约为2.38亿元。,项目经济测算,PART4.规划演绎,项目价值分析 项目形象提炼 项目案名建议 SLOGAN建议,项目价值分析：,本项目具备三大核心价值：1、羊安休闲商业中心，潮流前沿，最繁华。2、超大中庭绿化，公园里的居所，最舒适；3、创新“雅室”户型，慢品生活，最优雅；,项目形象提炼：,最繁华：都市的象征最舒适：生活的象征最优雅：品位的象征,于繁忙之余，品一杯咖啡，舒适而优雅，这就是都市生活的品位。,咖啡，就是本项目的最佳形象代言人。在都市的繁忙之中依然保持优雅的品位。也恰是本项目的精神主张，和本项目客户的精神共鸣,项目案名建议,龙祥蓝山国际,蓝山咖啡是世界上最优越的咖啡，被誉为咖啡中的极品，用蓝山来代言项目，显示出项目优雅的生活品质；国际，是繁华的代名词。,项目SLOGAN建议,龙祥 蓝山国际 繁华之上，优雅之城,繁华之上：寓意本项目将是羊安最繁华所在优雅之城：寓意本项目独有的生活方式主张都市精英人士，在这里找到内心渴望的安宁,我们有足够的理由相信：本项目坚持”住宅是主体，商业是利润“的开发原则，从规划、产品、商业、园林及配置等附加值的提升下，都市新贵居住圈的脚步声已经越来越清晰的在向我们靠近。预祝龙祥投资羊安项目开发建设顺利成功！,