贵州遵义瑞华龙坑378亩地块项目前期定位报告75PPT.ppt

龙坑378亩地块项目前期定位报告,广东瑞华集团遵义瑞华房地产开发有限责任公司,城市化与房地产开发的终极目标，就是为了满足人类的两个根本需求：方向感与归属感。USA.约翰.奈斯比特,项目定位,项目地块分析,开发策略,物业篇,项目地块SWOT分析,优势(Strength),临遵南大道，交通便捷、畅达南北，离市区、南白驱车时间较短；,开发商的创新意识和城市责任感；,乌江区行政机构的成立，使得马家湾成为行政中心区域；,自然环境优势突出，周边无大型污染型厂矿企业，南邻共青湖生态区，空气质量较好，适合人居；,项目周近有中小学，教育配套齐全；,片区形象随着城镇建设，以及城市副中心商业与生活功能的成熟，龙坑板块已渐成为住宅物业发展的热点，项目周边涌现出的多个住宅物业正是这一趋势的证明。,项目地块SWOT分析,劣势（Weakness）,区域商业氛围不足，周边除龙马外没有其他较大超市卖场，业态单一；,片区周围没有著名的人文历史文化资源，因此无法从此点上进行深度挖掘；,项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力；,现周边环境欠佳，由于区域内多个项目在建，造成了周边尘土飞扬、喧嚣 嘈杂的现象，并且周边的建筑多为居民自建用房，缺乏整体规划，错乱无 序。尽管目前有众多住宅项目正在开发，住宅开发正成为项目区域的热点，但此区域在环境上的缺陷短时间内无法改变。,周边配套设施欠全，由于位置、历史沿革等因素，此处在各种商务、休 闲、酒店等设施上均较缺乏；,项目地块SWOT分析,机会（Opportunity）,遵义市房地产市场的稳健发展，随着城市的扩大以及置业观念的转变，城市边缘的房产需求日增；,区域内市政配套的逐步完善；,目前在项目周边的在建、销楼盘除南湖秋韵、盛事豪庭、侨欣世家外，其他多处楼盘的销售多处于收尾阶段，且这些楼盘在整体定位、规模、推广理念上均不雷同于前3个项目，这给本项目提供了一定的机会，有 利于今后整体版块的炒作和区域形象的拉伸；,区域内的小高层销售情况较好，这说明了本区域小高层的需求较为 旺盛。而本项目也有较大体量的高层，符合时下消费的趋向；,紧靠未来行政中心区域地理位置，可以以城市中心、南城标志性建筑、示范性人居社区为主题，迎合了大众对居住地段的要求。,项目地块SWOT分析,威胁（Threaten）,区域内早于本项目或同期入市楼盘的竞争威胁：周边项目针对本项目 展开的营销阻击。由于本项目的出现势必导致本区域房产竞争的加剧，从而引起其它楼盘的压制；,房地产政策调控的不确定性；,片区影响力不够，接受度低。,供给过于集中，中、高档楼盘的推出量巨大，对本项目产生较大威胁，短期内可能缺乏足够的市场需求做支撑；,遵义县其它地方可能推出相关项目亦会对项目产生威胁。由于龙坑镇 面积并不大，房产的竞争体现在周边范围（南白、市区、周边县、乡、镇）内；,项目SWOT策略,1、针对区域内商业业态较单一的现实，结合本项目较大的商业体量，在业态规划及定位招商上，可选择以服务性社区商业为主、盈利性专业商业为辅的规划，根据物业形态的不同，选择相应的业态分区；2、突出小区内景观，以丰富、多样的生物结构，绚烂的视觉感官效果，区隔外界环境的影响；3、如何改变因项目所在区域而在客户心理上产生的阴影：规避区域的负面信息，强化区域未来的优势，于整合推广中着重体现；4、于执行中强化、强调销售业绩，加强项目于周县、乡、镇的推广；5、利用住宅作为产品线组合中核心部分的高成功机会，利用产品创新填补区域空白，发挥商务办公市场优势；6、以服务赢得客户、深挖掘产品价值、弱化区域概念、创新营销手段、利用产品的差异化；7、抢占市场先机，逐步建立市场的第一关注度。,项目SWOT策略,中心策略：建立区域第一关注度和兼顾企业资源优势；商务和居住功能的综合考虑，顺应地块及区域发展特征；创新制胜和差异化产品和营销策略；弱化区域的负面信息和区域概念。,项目定位,项目地块分析,开发策略,物业篇,以市场为导向的前瞻性规划；将居住文化注入项目的开发理念；高性价比的升级换代产品；结合项目周边各个潜在竞争物业情况；遵义地产市场未来发展趋势；结合政府对于本项目周边道路、商业的规划构想；结合地块紧邻行政中心所具备的展示性和商务属性；结合本次消费者需求访谈结果。,找准主调，不要失去自己的方向!,定位战略原则,项目定位,我 们 拒 绝 雷 同！,项目价值判断,北向市区,东向开发区域,西向林地,南向马家湾,西为缓坡地山林，环境安静，体现全生态居家理念自然景观普通,西静,北较闹,北向为海尔大道药品工业园区、客车站及居民生活区,龙坑镇中心区域 多个楼盘开发的热点 区域，配套集中，未来 乌江区行政、商业中心,东较闹,南闹,地块东面为主干道遵南大道，交通便利，项目的开发使环境相对嘈杂,目前为少量待拆迁的自建房，拆迁进度未定 地块成长条形，规划难度不大 地块东西向存在高差,地块内部,项目价值判断,繁闹,较静,繁闹,地块价值判断：地块东向临主干道，南向临马家湾中心区，北面为药品工业园区，单面临街，内部环境相对清幽，适合居家与服务性商务功能。,静,较闹,繁闹,地块,遵南大道,天池大道,马家湾,较闹,药品工业园区,项目形象定位,结论：1、项目三面未来发展规划看好，地块综合使用度高，适宜居家与商业、商务用途；2、项目单面临街，为了提升项目价值，可考虑开发纵深沿街社区商业。,集TOWN HOUSE级多层洋房、高层公寓、公寓式写字间、高尚别墅区、情景休闲街、商务酒店为一体。3 in 1，MORE社区 可商可住可投资,项目定位释义,可商：即项目遵南大道在规划上要顺应城市发展，在项目建筑规划设计时充分考虑道路未来社区商业、商务办公的需求。可住：依据区域现状，定位住宅，开发的风险最低，能够有利于项目利润的快速回收。可投资：项目所在区域尽管目前较落后，但随着区域生活及交通配套的成熟，区域价值将逐步放大，为促进投资，项目应兼顾中小户型。,项目定位释义,何为MORE社区：,MORE是Mobile Office Residential Elite的缩写，是服务于城市精英商务居住的社区形态，起源于欧美，为小型创意工作室、律师事务所、设计室、咨询公司以及城市自由职业者所追捧。MORE社区宣扬的是MORE生活，即居住和商务的分离、既独立又共享会所、景观、休闲等功能空间 强调开放、创造、活力、自由、享受、时尚，反叛旧城区生活的呆板，既强调效率又基于人本。MORE概念，即让住户在购买居住区内的物业之后，可以同时享用会所内专设的移动商务中心服务，业主既可自住，又可享有独立、专业的办公空间，有办公室轻松正规的环境，也有住宅的私密空间，分区作息，居家、办公互不干扰。,在同一小区内既拥有住宅，又享用商务便利的特殊阶层，提供量比选择，具“商务家”、“投资家”和“生活家”特质。,项目定位释义,3 in 1 MORE社区的表现特征：,C,新牌坊都市新兴政务乌江区与新兴商务区的门户,综合业态住宅、商业、商务共生,MORE互动社区良性互动，聚合增值，步行街新亮点,项目定位依据,打造生态人居理念，充分利用环境优势，形成快销，迅速回笼资金,多层住宅,户型创新，提升附加值，提升利润空间的同时，实现资金的快速回笼,沿袭市场置业热情,高层公寓,满足小户型或投资需求,项目定位依据,规避地块缺陷，顺应区域发展,公寓式写字楼,提升项目整体价值，采用可变更户型设计,沿袭休闲商业步行街氛围,情景休闲商业,利用地形特征打造社区式商业,满足周边发展型企业需求,项目定位依据,填补区域空白，带动区域商气,商务酒店,提升项目整体价值，增强项目功能性,锻造品牌，为企业的可持续发展提供保证,打造生态人居理念，充分利用环境优势，因地制宜的打造别墅生活区,高尚别墅区,填补区域空白，提升附加值，提升利润空间的同时，使项目在同质化的激烈市场竞争中脱颖而出,项目客户定位,市、县、乡镇精英群体中高收入积极向上创新者，接纳新事物,看重区域潜在价值营销所创造的附加价值吸引,南白、龙坑及周边乡镇的中小企业主、区域办事处等看重区域潜力重视企业形象附加值,商用者,投资者,居住者,前商后住,项目客户定位,项目周边县乡镇（金沙、仁怀等）,龙坑及南白区域,遵义市城区,其它区域的投资客及部分自住客户,地域定位,产品建议,与设计定位思路匹配，且具有良好的市场前景；理解和尊重项目地块，建筑布置通过规划避让，合理选取建 筑朝向，拉开建筑间距，并尽可能考虑物业视野的通透性；楼型选择上，尽量避免对视；将多层住宅、写字楼、园林合理结合，体现泛会所功能将 休闲、运动、交流等空间分布其间；开放式或半开放式社区，打造具有特色步行系统。,规划思路：,产品建议,多层住宅（平、错层）：,产品建议,多层住宅外立面：,外立面现代、时尚、精致,产品建议,高层公寓：,产品建议,高层公寓外立面：,外立面现代、时尚、简约、俊朗,产品建议,高层公寓入户大堂：,入户大堂精致、美观、生态,产品建议,高层公寓立面细节处理：,空调室外机,绿色植物,穿孔铝板（通风无恐惧感）,产品建议,公寓式写字楼：,产品建议,公寓式写字楼外立面：,现代风格，采用L型设计，突出强烈公建感。,产品建议,局部采用镀膜玻璃和幕墙,产品建议,公寓式写字楼内部空间：,内部空间透视,产品建议,高尚别墅区：,产品建议,高尚别墅区外立面：,立面以几何线条勾勒，突出 质感，现代、时尚。,产品建议,入户道路和公共道路的细节处理,产品建议,商业步行街：,产品建议,商业步行街统一和谐：,整体商业注重高层楼与多层的和谐统一，立面现代简洁，以块状造型，为商家预留店招及立面自由改造空间，提升物业价值。,产品建议,商业步行街建筑元素：,部分多层商业引入星光窗、露台、院落、半地下室等低密度物业元素，一方面增加商业消费中的情趣，另一,方面半地下室等空间能有效消化地形高差，且可作为操作间、储藏间等功能使用，更大程度的发掘地下一层的价值。,产品建议,产品建议,商业步行街地下车库：,利用高差打造充足的地下停车位，采用通风，局部采光等设计，同时这部分车位能够预留给商业街内部拓展使用。,产品建议,商业步行街交通组织的利用：,通过交通组织，发掘商业价值。适时可引入特色餐饮店、咖啡厅、美容美发、健身房、中小型茶楼等业态。,产品建议,商业步行街内街设计：,内街设计强调的内部空间和外部空间所体现出来的自然和谐共生。利用植物砌成的墙作为分隔形成的绿地空间可以摆放休闲椅、咖啡桌。利用视觉上的感染力和合理的业态规划消除内街商业在客户心目中的商气不足阴影。,产品建议,商业步行街室外空间：,增加室外经营空间，使街道的空间变化更丰富。,产品建议,商业步行街景观小品：,形似散涣的石艺小品，精致的雕刻，看似无心的装葺，流露出匠心与灵感。,园林景观建议,主体与思路：,精致，公建化园林；在局部形成焦点，同时通过主题景观营造，增加项目可识 别性；配合现代建筑形式，建议可采取日式园林主题；以点带面的设计思路；景观符合商业业态需要；通过设置相关的景观元素进行体现，形成统一、鲜明、独 特的风格。,园林景观建议,植物选栽建议：,考虑常绿与落叶植物在色彩、层次、密度上的搭配效果能够相互映衬，可符合实际四季景观需求。,园林景观建议,植物选栽建议：,植物配置形式主要采取孤植、丛植形式,园林景观建议,植物选栽建议：,合理运用花台、盆景等形式点缀，花台采取多功能可坐的设计形式。,园林景观建议,植物选栽建议：,社区入口可采取小型树阵或灌木广场，入口部分圆形硬铺。,园林景观建议,植物选栽建议：,在多层商业和住宅区位置可考虑丛植竹类，高层屋顶设置屋顶绿化。,园林景观建议,植物选栽建议：,充分考虑作为景观亮点的乔木与灌木、草本植物的合理搭配，营造平面和立体空间层次。,园林景观建议,道路铺装和小品选择建议：,道路主要采取硬铺的形式，在个别地方用植草砖。重要节点地段可考虑用特殊石材，通过各景观元素的组合让地面形成整体图案感，让高层住户俯瞰形成良好的景致。,园林景观建议,楼间路径采用石材，考虑设置类似石碑等物体，标示商业步行街的各个方向和节点。规划道路连接用彩色水泥铺装，营造步行街区一体化感受。,道路铺装和小品选择建议：,园林景观建议,地形处理和建筑物处理建议：,大门体现时尚简约风格。入口部分可设置宜动宜静水体，辅以众多碎石绿植，使无水时也能自成一体。,园林景观建议,地形处理和建筑物处理建议：,底层架空，增加绿化，同时扩大公共空间。并且采用一半架空形式，另一部分可结合外部底商，增加经营空间和通透性。,园林景观建议,地形处理和建筑物处理建议：,入口步道体现项目品质，少量水体增加项目灵动性。景观水池以观景为主，采用不规则形状，同时将该部分与商业有机结合，利用好高差，设计门庭，小型枯跌水。注意与植物的搭配（如竹类）。,园林景观建议,地形处理和建筑物处理建议：,景观尽量自然、与周边环境相融，去除其人工雕琢的痕迹，体现时尚、趣味的风格。同时与项目风格匹配。,园林景观建议,地形处理和建筑物处理建议：,商业采用下沉式层层退台设计。由项目东门通至西门，用梯步化解高差。,社区配套建议,住宅配套建议：,架空层做业主活动中心，设置如乒乓台、机麻室、台球室、健身等活动设施。,社区配套建议,住宅配套建议：,将公共活动场所和景观有机结合，既节省有限的绿地和空间，又满足了社区公共活动场所的需求。,社区配套建议,商务配套建议：,商务中心作为写字楼和酒店的重要商务配套，为写字楼办公人员、社区居住的商务人士提供客户接待、打印、复印、传真、翻译、文秘速记、信息传递等商务服务，使MORE互动商务真正发挥作用。,商务中心,社区配套建议,商务配套建议：,具备商务会议、方案展示、新闻发布、产品推介等功能，以满足写字楼及未来可能经营的酒店客户的临时需要。在满足本项目客户需求的前提下，可考虑出租经营，为写字楼提升人气的同时，增强其利用率。,多功能会议室,社区配套建议,商务配套建议：,作为写字楼大堂吧，是为写字楼及住宅，以及周边区域商务休闲人士提供非正式沟通交流场所。多功能休闲厅对外招商经营（可考虑引入知名咖啡厅、西餐厅等），使其成为本项目特色的休闲商务、商业配套。,多功能休闲厅,社区配套建议,智能化安防设施建议：,消防报警系统电视监控与防盗报警系统电磁门禁、楼宇门禁、对讲系统广播系统（背景音乐、公共呼叫、通知）等宽带综合结构化布线系统电视传输网络系统中央集成管理系统三表出户或智能表小区虚拟局域网周界防范管理系统电梯监控系统 家庭安全防范报警系统,项目定位,项目地块分析,开发策略,物业篇,项目意向经济技术指标,开发策略,开发步骤：,第一阶段,第二阶段,第三阶段,与政府协商，将地块东北侧区域作为情景示范区先期打造，以塑造项目独特识别性。,多层住宅实现快销，以便快速回笼资金，为后续高层开发奠定基础。,经过后期商业街与公寓、写子楼部分的打造，使项目成为多层住宅、高层公寓、写字间、别墅区以及特色商业街区形成有机整体。,开发策略,启动策略：,Step1,Step2,Step3,多层住宅区域基础部分、部分绿地景观及地下车库建设。,打造入口情景示范环境。前期在地块东北侧部分进行临时建筑修建、营造公共景观，成为多层住宅销售的示范环境，有利于住宅部分积累人气，提升项目知名度与美誉度，塑造项目独特识别性。,多层住宅建设及销售。进行多层住宅主体部分建设，达到预售条件开始住宅部分和多层商业内街的招商工作。,Step4,Step5,公寓式写字间和高层公寓销售。进行写字楼主体部分建设，达到预售条件开始高层公寓及公寓式写字间销售，同时启动高层商业部分的招商工作。,打造情景商业街。进行商业街部分的外立面建设，达到预售条件进行销售，同时开始酒店（瑞华大厦）的前期筹备工作。,经济预算投资回报分析建设总成本：,经济预算投资回报分析销售收入：,经济预算投资回报分析销售收入：,经济预算投资回报分析收益情况：,广东瑞华集团遵义瑞华房地产有限责任公司营销策划部,THE END,谢谢观看,