2009南昌房地产市场年终报告.ppt

,2009 年,南昌房地产市场年终报告,2009 年南昌房地产市场年终报告,目,录,壹、环境篇.4一、2009 年南昌市经济运行简况.41.1 社会零售消费品.41.2 固定资产投资.41.3 工业投资.51.4 房地产施工及销售.5二、2009 年房地产政策及分析.51、历年政策主线.52、2009 年起颁布并执行的主要房地产政策.62.1 银行贷款 7 折利率.62.2 公务员货币补贴实施.72.3 财政部和税务总局发文：制止地方越权减免税.82.4 江西出台商品房交易收费规范.82.5 房屋赠与所得税.8三、2009 年南昌市重要规划.93.1 昌九城际架桥跨越两条高速.93.2 南昌市湾里区将建城区客运站.103.3 江西保障性住房政策.103.4 南昌地铁年内有望开工.113.5 城区棚户拆迁改造.12四、2009 年南昌市及全国政经要闻.131,2009 年南昌房地产市场年终报告,1.1 建设部：筹划将部分闲置公积金用于经适房等建设.13,1.2 住建部：493 亿元住房保障补助大部分已经下达.14,1.3 发改委：公布 4 万亿清单，4000 亿投向保障房.14,1.4 国务院：首提研究开征物业税.15,1.5 财政部：明年新增中央投资 5885 亿.16,1.6 国土部：坚决查处“小产权房”.17,1.7 住建部：牵头调研酝酿二次房改.17,1.8 中央银行：流动性压力加大通胀预期强化.18,1.9 统计局：前三季度 GDP 增长，CPI 同比下降.18,1.10 南昌经适房公布最高售价.19,贰、市场篇.20,一、南昌市土地市场研究.20,1、土地出让分析.20,1.1 08-09 年土地出让情况.20,1.2 09 年土地出让分析.21,2、土地成交分析.23,2.1 08-09 年土地成交情况.23,二、南昌房地产市场研究.25,1、南昌市房地产成交分析.25,1.1 06-09 年成交趋势.25,1.2 08-09 年成交趋势.26,2、09 年南昌市房地产成交分析.26,2,2009 年南昌房地产市场年终报告,3、主要区域成交及推广分析.27,3.1 南昌市中心板块.27,3.2 红谷滩区.28,3.3 青山湖区.29,3.4 青云谱区.30,3.5 象湖板块.31,3.6 莲塘板块.32,3,2009 年南昌房地产市场年终报告,壹、环境篇,一、2009 年南昌市经济运行简况,1.1 社会零售消费品,09 年 1-10 月，我市实现社会消费品零售总额 499.75 亿元，比上年同期增,长 19.2%，扣除物价因素，实际增长 20.4%。分行业看：批发和零售业实现 456.68,亿元，增长 19.3%，其中限额以上批发和零售业实现 209.85 亿元，增长 21.8%；,住宿和餐饮业实现 42.17 亿元，增长 17.6%，其中限额以上住宿和餐饮业实现,16.01 亿元，增长 12.8%；其他行业实现 0.90 亿元，增长 25.0%。分地域看：城,市实现 406.68 亿元，增长 19.6%；农村实现亿元 93.06，增长 17.4%。,1.2 固定资产投资,09 年 1-10 月，全市 50 万元以上固定资产完成投资 1087.94 亿元，增长,40.7%；其中：第一产业和第二产业继续保持较快增长势头，累计完成投资 8.54,亿元和 499.15 亿元，分别增长 164.4%和 43.7%，工业完成投资 490.32 亿 元，,增长 44.2%。第三产业投资增长平稳，完成 580.26 亿元，增长 37.4%。非国有,投资继续保持活跃，共完成投资 769.11 亿元，增长 44.6%，其中外商和港澳台,投资达 125.03 亿元，增长 61.0%，占非国有投资的 16.3%。全市资金到位情况,良好，50 万元以上固定资产投资到帐资金达 1328.99 亿元，增长 44.9%。,4,2009 年南昌房地产市场年终报告,1.3 工业投资,09 年 1-10 月，全市完成工业投资 490.32 亿元，同比增长 44.2%，比全市50,万元以上投资增速高 3.5 个百分点。其中以电力、热力的生产和供应业，通信设,备、计算机及其他电子设备，交通运输设备制造业，非金属矿物制品业，电气机,械及器材制造业为龙头产业，投资总额超 20 亿元以上的工业行业达 11 个，累,计完成投资 351.11 亿元，同比增长 61.2%。,1.4 房地产施工及销售,09 年 1-10 月，全市商品房销售继续保持快速增长，新开工面积依然呈现负,增长态势。商品房销售面积 361.07 万平方米，增长 100.1%，其中住宅销售面积,342.24 万平方米，增长 94.6%。商品房施工面积 1484.58 万平方米，增长 0.5%，,其中新开工 189.15 万平方米，下降 43.8%。住宅施工面积 1249.30 万平方 米，,下降 1.6%，其中新开工 150.29 万平方米，下降 49.8%。,二、2009 年房地产政策及分析,1、历年政策主线,2005 年开始，全国房价大幅度上扬，炒房行为的全国性铺开，房地产发展,迅猛。,2006 年，国家为稳定商品房市场的良性发展，打压房地产投机行为，一系,列宏观调控政策陆续出台，例如调息、新旧国八条、普通商品房标准等，但是房,5,2009 年南昌房地产市场年终报告,地产市场在政策的刺激下依旧快速发展，房价也不断继续上涨。,2007 年，对于我国经济而言，温货通胀已然形成，中央及各级地方政府为,了保障房地产市场的健康发展，抑制飞涨的房价，政策频繁程度和力度依旧可以,称的上是不折不扣的“政策年”。在这一年的时间内，大大小小的房地产政策层,出不穷，各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注。,2008 年，房地产的“救市”年，一系列的优惠政策接踵而至，如首套房首,付和利率的双重优惠，公积金贷款最高限额提高等等；,进入 2009 年，房地产注定是相对平静的一年，以适度的货币政策和财政政,策为主的宏观调控，保证了房市的顺利回升，南昌的房地产均价并有条不紊突破,了 07 年的最高峰。而针对 09 年房地产政策可以用一句话概括为：上半年，挖,掘首次获刚性需求；下半年，打击投资和投机，抑制房价过快增长。,2、2009 年起颁布并执行的主要房地产政策,2.1 银行贷款 7 折利率,主要内容：,2009 年 1 月，各大银行贷款 7 折利率基本都出台了相应的政策细则。其中，,四大国有银行之一的中国工商银行，在 2 月初出台的细则朝令夕改，足以看出 7,折贷款利率的实施，对银行收益的减损较大。15 家银行细则归纳：,申请银行贷款 7 折利率的客户，基本涵盖以下共性：,已经享受过 8.5 折优惠的客户；,6,2009 年南昌房地产市场年终报告,客户必须是首次置业，且房屋面积低于 140 平方米；,在征信系统中无不良记录，或不良记录次数在规定范围内；,对原始贷款金额有规定的，例如贷款金额必须在 30 万元以上。,2.2 公务员货币补贴实施,主要内容：,2009 年 1 月，公务员货币补贴开始实施，公务员住房补贴是指对住房建筑,面积没有达到本人职务职级面积控制标准的职工发放住房补贴；补贴标准按照职,工岗位职称的不同最高 600 元/月，最低 280 元/月。,补贴方式如下：,2008 年 12 月 31 日以前已经离退休的无房职工，按月住房补贴按职务职,级分段计算累加后一次性全额发放。,2008 年 12 月 31 日之后仍在职的无房职工，2008 年 12 月 31 日之前的,按月计算的住房补贴一次性发放；2009 年 1 月 1 日以后的住房补贴按月随工资,发放。,2009 年 1 月 1 日之后参加工作的职工，住房补贴一律从参加工作的当月,起按月随工资发放。,住房补贴资金由单位自筹的，一次性发放有困难的，可采取轮候的方式，,一次审批，分次发放。,7,。,。,；,2009 年南昌房地产市场年终报告,2.3 财政部和税务总局发文：制止地方越权减免税,主要内容：,2009 年 2 月 5 日，财政部和税务总局联合下发了关于坚决制止越权减免,税，加强依法治税工作的通知（下称通知）通知指出，根据现行有关税,收管理权限的规定，中央税、共享税以及地方税的立法权都集中在中央。并要求,各级财税部门不得在税法明确授予的管理权限之外，擅自更改、调整、变通国家,税法和税收政策。,2.4 江西出台商品房交易收费规范,主要内容：,2009 年 5 月 31 日，江西省发改委下发了关于规范商品房交易有关收费,问题的通知通知规定：收费项目含行政事业性收费项目（包括住房登记费,和土地登记费）和经营性收费项目（包括房地产测绘费和存量住房交易手续费）,同时规定了不能收取的费用名称（包括水电安装的费用和新房白蚁防疫费）。这,是物价部门经过一段时间清理整顿后，重新整理出关于涉及房地产的收费项目和,标准。,2.5 房屋赠与所得税,主要内容：,8,2009 年南昌房地产市场年终报告,2009 年 9 月 15 日，财政部、国家税务总局下发关于个人无偿受赠房屋,有关个人所得税问题的通知，明确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿,赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按 20%,的税率缴纳个人所得税。,三、2009 年南昌市重要规划,3.1 昌九城际架桥跨越两条高速,主要内容：,昌九城际铁路建设工地，该铁路开始建设桥梁跨越南昌的昌九大道（原昌九,高速）。昌九城际铁路明年建成开通后，南昌至九江 40 分钟内可到达。,在昌九城际铁路跨越昌九大道施工现场看到，一座座桥墩在空地上拔地而,起，工人正在铺设架桥机轨道。昌九城际跨高速桥段分两段施工，一是跨昌九大,道段，另一是跨昌北机场高速段。,跨越昌九大道段 2008 年 11 月开始施工，目前正处施工阶段，跨桥还未全,部完成。跨昌九大道桥梁将于 4 月 8 日“接龙”，4 月底跨桥施工完工。此外，,该工程昌北机场高速路段跨桥长约 145.2 米。跨桥施工为在不影响高速公路的正,常使用情况下进行施工，采用的是“连续梁悬臂施工技术”。该技术起于上世纪,八九十年代，现在已臻于成熟，我国在该技术上处于国际领先水平，此次在南昌,使用该技术属江西省首例。,9,2009 年南昌房地产市场年终报告,3.2 南昌市湾里区将建城区客运站,主要内容：,3 月 16 日，南昌湾里区正在加快城西汽车客运站的审批工作，并且该汽车,站将开通线路对接铁路西客站，填补湾里建区 40 年来无城区客运站的空白。,今后湾里客运站的客流，将主要辐射到规划建设的南昌铁路西客站、新建县,以及南昌中心城区。,该区今年还将投资 100 万元在全区 35 个行政村，包括 219 路、222 路、112,路、143 路、510 路 5 条公交班线和湾里-红星、太平-万埠 2 条农村客运班线沿,线兴建 50 个农村客运候车亭。,3.3 江西保障性住房政策,主要内容：,2009 年，我省不断加快推进全省廉租住房、经济适用住房建设和城市棚户,区（危旧住宅区）改造，并确保完成 2009 年全省保障性住房建设任务。,2009 年新建经适房 100 万平方米,2009 年全省保障性住房建设目标任务是：将新建经济适用住房 100 万平方,米，1.43 万套；新增廉租房 5.9 万套，其中新建 5.2 万套，改建、购买、租赁 0.7,万套；发放廉租房租赁补贴 12.8 万户。到 2009 年底，将累计有 31.1 万户中低,收入住房困难家庭享受保障性住房政策，惠及 100 万人口。,10,2009 年南昌房地产市场年终报告,从 2008 年 12 月到 2009 年 1 月，中央已下达我省 11.59 亿元，省财政下达,配套资金 5.2 亿元，大规模投入支持我省保障性安居工程建设。,2.94 万套廉租房开工建设,全省各设区市中心城区廉租房建设已全面展开，80 个市（县）有 66 个开工,建设；在已落实的 182 个建设项目中，已办理前期报建手续 3.45 万套，占目标,任务的 66%，开工建设 2.94 万套，占目标任务的 56%；经济适用住房开工建设,12 万平方米。,同时，大部分城市 2009 年城市棚户区改造项目处于立项、规划等前期准备,阶段，有的城市已开始实施拆迁工作。,经适房项目 6 月底前都要开工,2008 年开工建设的廉租房、经济适用住房项目，要在 2009 年 12 月底前全,面竣工；2009 年经济适用住房建设项目，要在 2009 年 6 月底前全面开工；2009,年廉租住房建设尚未开工的 14 个县，必须在 2009 年 6 月底前全面开工。,同时，城市棚户区改造项目条件成熟的地区，要在 2009 年 6 月底前启动；,条件尚不具备的，要抓紧做好调查摸底和项目规划，下半年启动。力争用 3 年左,右的时间，基本完成设区市和县（市）中心城区“棚改”任务。,3.4 南昌地铁年内有望开工,主要内容：,南昌市城市轨道交通建设指挥部：南昌市城市快速轨道交通建设规划报批进,11,2009 年南昌房地产市场年终报告,展顺利，6 月中旬已通过国家发改委和住房与城乡建设部联合会签，并正式上报,国务院。中国国际工程咨询公司组织国内业界专家将对南昌市轨道交通 1 号线,一期工程工程可行性研究报告进行预评审，标志着南昌人的地铁梦越来越近。,2008 年 9 月，南昌轨道公司筹建之初就通过招标方式，在国内轨道交通设,计一流单位中，选择了上海市隧道工程轨道交通设计研究院，编制 1 号线一期工,程可行性研究报告并进行总体设计。预评审后，方案设计、施工图设计、招投标,等一系列工作随后即可按程序展开，如果一切进展顺利，年底前即可全面开工。,南昌市轨道交通 1 号线一期工程起点为双港大道与铁路老昌北支线交汇处,的双港大道站，终点为瑶湖西侧的奥体中心站。其线路走向为：规划孔目湖路,黄河路丰和北大道卫东大道世贸路过赣江中山西路中山路八一,广场北京西路北京东路艾溪湖紫阳大道。,根据建设规划，南昌市城市轨道交通规划线网由 5 条线组成，其中主城骨干,线 3 条，辅助填充线 2 条，总长约 168 公里，设置过江通道 4 条。此外，南昌,地铁 1 号、2 号线为“东西、南北向十字形”的基本架构形态，这将拉开南昌城,市框架，实现快速交通由城市中心区向郊区延伸，带动周边卫星城镇发展。,3.5 城区棚户拆迁改造,主要内容：,南昌市经过 2007 年、2008 年的调查摸底，列明南昌城须改造的棚户区总,面积 659.68 平方米，涉及户数 6.46 万户，其中中心城区总面积 426.44 万平方,12,2009 年南昌房地产市场年终报告,米，涉及户数 4.73 万户。,从 2009 年开始，力争用 3 年时间完成棚户区初步改造。四大棚户区改造后，,棚户区居民将搬入新家。,地势低洼、缺乏基本的道路排水配套设施、房屋多为老式砖木结构，雨季内,涝、旱季火灾，这些就是棚户区的明显标志。,2010 年，南昌市将进入棚户区改造的关键年，面积最大的、任务最重的四,大棚户区改造即将启动。拆迁面积将达到 317 万平方米，涉及 1.8 万户，为历年,之最。,由于改造资金压力较大，政府将采取成熟一个、批准一个、实施一个的原则,实施棚户区改造，这意味着一切都要等规划资金到位后才能进行。,四、2009 年南昌市及全国政经要闻,1.1 建设部：筹划将部分闲置公积金用于经适房等建设,5 月 8 日，住房城乡建设部副部长齐骥表示，将一部分闲置的公积金用于支,持经济适用住房等建设的试点工作。当然我们按照国务院的公积金管理条例积极,推进这项工作。,另外，政府将大建保障性住房，并强调加大保障性住房的建设，不会对商品,住房市场造成大的影响。保障性住房的供应对象是那些城市低收入住房困难的家,庭，他们不具备购买和承租商品住房的支付能力。即使国家不建保障性住房，这,部分家庭也很难进入商品住房市场。处理好保障性住房和普通商品住房之间的关,13,2009 年南昌房地产市场年终报告,系，关键在于政策上必须界定，在标准上作出明确的划分。,另一方面，国家提倡城市的廉租住房建设要结合城市棚户区改造来进行，通,过对城市棚户区改造，不仅改善了这类家庭的住房条件，更从客观上促进了房地,产市场的发展。今后，廉租房人均面积至少要达到 13 平方米左右。,1.2 住建部：493 亿元住房保障补助大部分已经下达,5 月 11 日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示：2009 年，中央财政安排了,493 亿元投资补助资金。目前这部分资金绝大部分已经下拨到地方，并已落实到,具体的项目上。,我国提出了解决 260 万户城市低收入家庭住房困难，同时改造 80 万户林区、,垦区和煤矿棚户区居民住房困难的住房保障工作目标。为实现上述保障目标，中,央财政安排了 493 亿元补助资金。,1.3 发改委：公布 4 万亿清单，4000 亿投向保障房,5 月 22 日，备受社会关注的国家 4 万亿元投资去向终于水落石出，国家发,改委对外发布这 4 万亿元的投资清单，投资主要投向保障性住房、农村水电路气,等 7 大领域。,14,。,2009 年南昌房地产市场年终报告,根据发改委公布的投资清单，廉租住房、棚户区改造等保障性住房分得 4000,亿元，占总投资额的 10%。投资比重最大的为铁路、公路、机场、水利等重大,基础设施建设和城市电网改造工程，达到 15000 亿元，占总投资的 37.5%。汶,川地震灾后恢复重建资金为 10000 亿元，占了总投资的四分之一。用于医疗卫,生、教育文化等社会事业发展的为 1500 亿元，不到总额度的 4%。,而在资金来源方面，新增中央投资为 11800 亿元，包括中央预算，中央政,府性基金、中央财政其他公共投资以及中央财政灾后恢复重建基金。其他投资为,28200 亿元，主要包括地方财政预算、中央财政代发地方政府债券、政策性贷款、,企业债券、银行贷款和吸引民间投资等。,1.4 国务院：首提研究开征物业税,5 月 25 日，中国政府网公布了国务院批转发展改革委关于 2009 年深化,经济体制改革工作意见的通知通知中提到，要加快推进财税体制改革，建,立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设,部负责深税制改革，研究开征物业税。与之前财政部、国家税务总局频繁提及物,业税改革不同，此决定个次是国务院首度将沉寂有时的物业税改革提到政府的议,事日程。不过，物业税尚处在探索阶段，具体何时开征相关部门尚没有明确的时,15,2009 年南昌房地产市场年终报告,间表。,2003 年的新一轮税制改革，其中的重要一项，便是对现有房地产税费进行,整合，出台物业税。2003 年 10 月召开的中共十六届三中全会上，物业税首次出,现在中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议中。,作为房价重要组成部分的土地出让金，是否将统一纳入物业税，在房屋保有,阶段的 40 年或 70 年内逐年征收，目前仍没有官方权威提法。这一“细节”显,然是物业税方案要害所在。若统一纳入逐年征收，开征物业税将大幅降低购房者,首次支付的价款，起到平抑房价的作用；反之，则仅是在购房成本不变的基础上，,在房屋保有阶段，每年增加一项税费支出，平抑房价便成奢望。,1.5 财政部：明年新增中央投资 5885 亿,5 月 28 日，财政部副部长张少春表示，为应对国际金融危机、促进经济平,稳较快发展，中国从 2008 年第四季度到 2010 年底，拟新增中央政府公共投资,1.18 万亿元，其中 2008 年四季度新增中央投资 1040 亿元，2009 年新增中央投,资 4875 亿元，2010 年新增中央投资 5885 亿元。上述投资，均按照法定程序报,请全国人大审议批准。,由于这些投资项目不是一年也不是短期内就能建成的，好多是跨年度的，所,以发行的地方政府债券配套，不是按年来考虑的，而是按项目来考虑的。截至 4,月 30 日，已下达新增投资 2884 亿元，占 2009 年新增投资 4875 亿元的 59.2%。,加上 2008 年四季度下达的新增中央投资 1040 亿元，新增投资已累计下达预算,3924 亿元，占 1.18 万亿元的 33.3%。总体上看，项目资金落实进度与工程建设,16,2009 年南昌房地产市场年终报告,进度大体相当。,1.6 国土部：坚决查处“小产权房”,国土资源部强调：“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反,城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小,产权房”等违法用地、违法建筑行为。,国土资源部本月组织会议，专题听取深圳市政府、广东省国土资源厅对深圳,处理农村城市化历史遗留违法建筑有关情况的汇报后认为，深圳市人大关于农,村城市化历史遗留违法建筑的处理决定处理的是国有土地上的违法建筑，与在,农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别。,国土资源部近日正加紧起草致各省(区、市)国土资源管理部门的通报。,将在通报深圳市处理农村城市化历史遗留违法建筑的有关做法的同时，要求各地,主动向政府汇报，坚决制止、查处新建“小产权房”。,1.7 住建部：牵头调研酝酿二次房改,10 月 18 日，住房和城乡建设部相关部门消息，一个以住建部副部长齐骥牵,头，住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参,与的调研小组，已经开始调研十年房改的得与失。目的在于谋划下一步住房制度,该走一个什么样的模式。,专家三次上书高层要求启动二次房改,17,2009 年南昌房地产市场年终报告,改革的目的是解决中低收入者住房问题,关键是改变地方政府依赖土地财政的局面,第一次房改始于 1998 年，国务院下发关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知，决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，并,建立职工住房补贴制度，完善住房公积金制度。,现在专家的“二次房改”建议。其内容是：建立第三种能够满足中等收入家,庭住房需求的公共住房制度，以“定地价、定建房标准、定税费率、定 5%利润,率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”的方式，提供准市场化的平价住房。,1.8 中央银行：流动性压力加大通胀预期强化,10 月 21 日，央行副行长马德伦 20 日对外宣称，三季度我国经济继续呈现,好转态势，同时流动性和通胀压力逐步积累。当前在货币政策操作上要保持流动,性合理适度，防止流动性变化对资产价格和消费价格的影响。,1.9 统计局：前三季度 GDP 增长，CPI 同比下降,10 月 22 日，国家统计局举行新闻发布会，公布今年三季度国民经济运行情,况。,统计数据显示，前三季度国内生产总值 217817 亿元，同比增长 7.7%，比,上半年加快 0.6 个百分点；前三季度居民消费价格(CPI)同比下降 1.1%，居民消,费价格和生产价格环比由降转升，同比降幅收窄。居民消费价格环比 7 月份由下,18,2009 年南昌房地产市场年终报告,降转持平，8、9 月份分别上涨 0.5%和 0.4%。,1.10 南昌经适房公布最高售价,10 月 20 日，南昌市房管部门发出通知，2008 年度南昌市经济适用住房第,二次公开揺号活动报名即将开始，安排在 10 月 21 日 09：00 到 11 月 3 日 12：,00。第一次摇号未中签的申报家庭，在此期间到原申报地社区（家委会）报名，,逾期未报将作放弃处理。,本次经济适用住房按“实物供给”和“货币补贴”二种保障方式摇号确定,保障对象，每个家庭只能选择其中的一种方式，多选或不选的作为弃权处理。,摇号活动预计将在 2009 年年底前举行，届时将产生 1800 户实物供给中签,家庭和 3100 户货币补贴中签家庭，具体摇号时间另行通知。,本次实物供给住房共 1800 套，房源分布在城南小区、城东小区、红谷滩小,区、昌北小区。各小区经适房最高售价为：城南小区 1960 元/平米，城东小区 1860,元/平米，红谷滩小区 2160 元/平米，昌北小区 1500 元/平米。本次货币补贴标,准为 800 元/平米，购房建筑面积上限为 90 平米，补贴建筑面积上限为 60 平米。,所购住房建筑面积小于 60 平米，按实际购房建筑面积补贴；大于等于 60 平米,按 60 平米补贴，即每户最高补贴资金不超过 4.8 万元。购房范围为南昌市城市,规划控制区（即一核五片区域）内。,19,2009 年南昌房地产市场年终报告,贰、市场篇,一、南昌市土地市场研究,1、土地出让分析,1.1 08-09 年土地出让情况,1.1.1 受 08 年低迷楼市影响，09 年上半年土地一度陷于低迷状态，政府出,让的土地面积和数量都有不同程度的下降。如图所示：,20,1.2.1,2009 年南昌房地产市场年终报告,从以上两表可以看出：,09 年上半年出让面积 2991 亩，同 比 08 年上半年下降 50%，环比下降 44%；,09 年下半年有明显的回升，面积同比仅下降 5%，环比上涨 70%；,整体而言，土地出让面积和数量在 09 年下半年处于和 08 年的同等水平，,土地市场开始回暖。,1.2 09 年土地出让分析,09 年总共出让土地 8074 亩，出让高峰为 3、8、11 月三个月，其中,最高的为 11 月份的 3051 亩。土地的出让放量在 09 年的下半年有所体现。,1.2.2 在出让的土地中，工业用地数量最多，占全部出让土地的比例高达,48%，其次是商住用地，比例为 27%,21,2009 年南昌房地产市场年终报告,1.2.3 从出让的土地中，高新区和青山湖区数量最多，但多为工业用地；居,住类最多的是红谷滩区；而东湖区没有土地出让；,22,2009 年南昌房地产市场年终报告,2、土地成交分析,2.1 08-09 年土地成交情况,2.2.1 同样受 08 年低迷楼市影响，09 年整年土地成交情况一直处于下降状,态，尽管政府出让的土地面积和数量在下半年有所放量，也一度在年底拍出新地,王，成交数量回升，但成交面积不高。如图所示：,23,2009 年南昌房地产市场年终报告,从以上两表可以看出：,09 年上半年成交数量最低，同比 08 年上半年下降 25%，环比下降 10%；,09 年下半年有明显的数量回升，面积却一直下降，可见成交地块的面积,普遍偏小；,09 年住宅类成交地块的楼面地价呈现快速上涨的趋势；,整体而言，开发商拿地趋于理性化，随着楼板价的上涨，像 08 年盲目拿大,面积土地的现象明显下降。,2.2.2 受出让土地的区域和性质影响，成交土地的区域和性质比例都和出让,的大致一样，值得一提的是，不论是按土地的性质还是区域，土地的成交率都在,90%以上。,24,2009 年南昌房地产市场年终报告,二、南昌房地产市场研究,1、南昌市房地产成交分析,1.1 06-09 年成交趋势,南昌市房地产成交面积呈曲线上升的状态，成交均价较为平稳，目前，近几,年的年成交均价已经稳定在 4500 元/平米以上。如图所示：,25,2009 年南昌房地产市场年终报告,1.2 08-09 年成交趋势,08-09 年，南昌县的房地产也进入了快速增长期，不论是成交面积还是成交,价格，都有较大幅度的提升。,2、09 年南昌市房地产成交分析,09 年以来，随着各项房地产优惠政策的综合作用，南昌市的成交面积逐渐,26,2009 年南昌房地产市场年终报告,稳定在月均 30 平米左右，而成交均价稳中有升，已经在 1012 月连续三个月,突破在 5000 元/平米以上。作为南昌市的卫星城市的南昌县，区域内的商品房,也呈现出整体的量稳价涨的状态。,总体而言，南昌房地产发展势头良好。,3、主要区域成交及推广分析,3.1 南昌市中心板块,3.1.1 成交分析,27,2009 年南昌房地产市场年终报告,东、西两湖是南昌市的中心城区，随着市区内的商品房的稀缺程度越来越高，,在售的商品房房源越来越少，该区内的价格已经在 8000-10000 元/平米不等，,最高的当属人民广场的恒茂国际华城，二手市场价格已经达到 12000 元/平 米。,近年，西湖区版图含盖洪城大市场片区，区域面积不断扩大。随着边缘地区,的纳入，一些相对中心区较低价的商品房是现在中心板块商品房成交的主力，因,此，就 09 年全年来看，东、西两湖区域成交均价在 5500 元/平米，而实际中心,区的价格远不止如此。,3.1.2 推广分析,该区域隶属老城中心，地段优势明显，交通十分方便，项目在推广方面，大,多以形象为主入手，从产品品质方面加强其竞争力。媒体手段主要有：户外看板、,高炮、报纸硬广。,3.2 红谷滩区,3.2.1 成交分析,28,2009 年南昌房地产市场年终报告,红谷滩区是市政府的重点打造区域，目前中心区域基本开发完毕，而北部的,凤凰洲区域和南部的红角洲区域，今年年底的价格上涨很快，一度站上 7000 元,/平米。值得一提的是中心板块的绿地中央广场，价格在 14000-15000 元/平米，,创下了南昌普通住宅价格的最高纪录。,3.2.2 推广分析,该区域隶属新城区，地段交通都很方便，项目在推广方面，同样以形象为主，,中央商务区 CBD，是本区域项目的主要诉求之一。另外，随着南昌地铁的建设,开工，以地铁为诉求的项目越来越多。产品品质方面，该区域环境，空气，绿化,等因素都使得区内项目有竞争力。媒体手段主要有：户外看板、高炮、报纸硬广，,广播等。,3.3 青山湖区,3.3.1 成交分析,青山湖区是南昌市的新贵区域，近年来，随着高能金域名都、恒茂国际都会、,29,2009 年南昌房地产市场年终报告,隆鑫广场等一批优质楼盘的开发和交付，区域居住的环境和品质都得到了较大的,提升。由于现开发的项目大多临近东、西湖区，所以成交价格基本和中心板块的,均价持平。,3.3.2 推广分析,该区域和东西湖区为邻，是南昌市老城区，随着南昌市经济的不断发展，城,东副中心的概念已经深入人心，加之地铁 1 号线东西贯穿整个区域，板块价值提,升的很快，在媒体推广方面：户外看板、报纸硬广为主，诉求城市副中心，地铁。,3.4 青云谱区,3.4.1 成交分析,青云谱区是老南昌城市的城郊地带，目前房地产项目随著南昌整体价格一起,上涨，区域内也涌现一批优质楼盘，如象湖景观的水榭花都，抚河桥畔的上林春,天，售价都在 6000 元/平米以上。,30,2009 年南昌房地产市场年终报告,3.4.2 推广分析,该区域位于西湖区南部，交通比较方便，老城味道浓厚，但由于以往工业的,影响，居住环境相对欠佳。在媒体推广方面：主要突出城市的发展格局，以及交,通和购物等，媒体通路主要为报广，诉求产品品质。,3.5 象湖板块,3.5.1 成交分析,象湖新城隶属南昌县西北部，南昌市南城外环以外。目前区域内人烟稀少，,房地产开发还处于发展阶段，但该区域地块面积普遍较大，项目打造周期较长，,区域成交价格在 3300 元/平米，,31,2009 年南昌房地产市场年终报告,3.5.2 推广分析,目前主要开发该区的东北角部分地块，其余大部分地块都还是农田；区域内,各项配套设施都极度缺乏，有待完善；媒体和推广方面，以社区巴士或看房车往,返社区与城区之间，提高居民的出行，是南昌居住的未来之城。,3.6 莲塘板块,3.6.1 成交分析,莲塘位于南昌县的县中心，该区域有自己独立的商圈、交通等一些列生活配,套系统。目前区域内的成交价格在 2500-2800 元/平米左右。,32,2009 年南昌房地产市场年终报告,3.6.2 推广分析,该区域隶属县老城中心，区域内生活配套完善，项目在推广方面，主要以形,象为主，突出产品品质。媒体手段主要有：户外看板、高炮、报纸硬广、短信、,车身广告。,33,