房地产行业专题报告：预计2012年房地产投资增速为16.5%_3季度见底-2012-03-27.ppt

,2006-03,2006-07,2006-11,2007-03,2007-07,2007-11,2008-03,2008-07,2008-11,2009-03,2009-07,2009-11,2010-03,2010-07,2010-11,2011-03,2011-07,2011-11,2012-03,2012-07,2012-11,专,题,报,告,【,行,业,证,券,研,究,报,告,】,房地产行业预 计 2012 年 房 地 产 投 资 增 速 为16.5%，3 季度见底 专题二：2012 年房地产投资增速预测,研究结论我们采用“施工面积投资强度法”进行预测，预计 2012 年房地产投资增速为 16.5%。该方法把房地产投资拆分为“土地购置费”和“施工面积投资额”。,证券分析师,杨国华执业证书编号：S0860210030001,假设 2012 年土地购置费增长 5%，则为投资增速贡献 0.8 个百分点。土地购置费相当于当期支付的土地出让金，土地出让金的分期支付导致土地,联系人,周强,购置费周期要滞后于土地出让金周期，而后者对应土地市场成交情况。由于全国土地出让金在 2010 年和 2011 年均保持增长，这为 2012 年土地购置费的增长提供了有利支撑。我们假设 2012 年土地购置费增长 5%，土地购置费占房地产投资额的 16.6%，相当于为当年房地产投资增速贡献约,行业评级国家/地区行业报告发布日期,看好,中性 看淡（维持）中国/A 股房地产2012 年 3 月 27 日,0.8 个百分点。,预计 12 年施工面积投资额增 19%，为投资贡献 15.7 个百分点。施工面积投资额=单位施工面积投资额*当年施工面积。历史数据看，单位施工面积投资额由于受到人工和建材成本上升推动，一直处于小幅增长趋势。05-11 年增幅 0-6%之间，均值约 4%，我们假设 2012 年单位施工面积投资额增 4%。12 年施工面积=11 年施工面积-11 年竣工面积+12 年新开工面积，因此，12 年施工面积取决于 12 年新开工面积。12 年新开工面积又取决于 13 年预期销售面积及 12 年剩余库存，12 年剩余库存取决于12 年销售面积。即我们认为市场供应是按照未来需求进行配置的，这个逻辑隐含假设是未来政策预期稳定，开发商群体能对市场需求做出相对理性的中期趋势判断。本文中假设 12 年商品房销售面积同比 0 增长，13 年销售面积同比增 5%，则 12 年施工面积投资额增 19%，对应 2012 年房地产投资增速为 16.5%。若 2012 和 2013 年销售面积均较 11 年下降 10%，则对应房地产投资增速仅 11%。,全国房地产投资额预测逻辑图全国房地产季度投资增速,2012 年前 3 季度房地产投资增速将呈快速下降趋势，并在 3 季度达到最低点。预计 2012 年 4 个季度累计房地产投资增速分别为 23%、18%、15%、17%，分别同比下降 11、15、17、11 个百分点。4 个季度单季度投资增速分别为 23%、16%、10%、21%。房地产投资增速快速下滑既会影响未来房地产行业的供给，又给相关产业链，乃至中国经济增长带来很大压力，这也就是我们认为今年政策将持续“稳中微调”的主要原因之一，投资增速不见底，政策微调的趋势将很难改变，这将是地产股在 12 年呈中期上升趋势的主要驱动力。因此，我们重申：近期地产股的下跌恰是低点买入的机会。,45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%,当季房地产投资增速累计房地产投资增速,相关研究报告,东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。,房地产业专题一：重点一二线城市 12 年 3 季度库存将达,东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。,高点,2012-3-22,目 录,采用“施工面积投资强度法”，预计 2012 年房地产投资增速为 16.5%.4,土地购置费增 5%，为投资增速贡献 0.8 个百分点.4施工面积投资额增 19%，为投资增速贡献 15.7 个百分点.5,2012 年三季度投资增速将达到最低点.6,2,图表目录,图 1：房地产投资额预测逻辑图.4图 2：历年土地购置费和土地出让金.5表 1：历年全国房地产投资情况.5表 2：12 年房地产投资增速敏感性分析.6表 3：房地产投资额单季度占比.7表 4：房地产投资额单季度增速.7表 5：房地产投资额累计增速.7图 3：房地产投资增速.7,3,房地产投资增速异常重要，一方面，其变化影响未来房地产行业的供给；另一方面其会影响地产业的相关产业链，影响着中国经济增长，从而影响着地产业的调控政策走势。,采用“施工面积投资强度法”，预计 2012 年房地产投资增速为 16.5%,我们采用“施工面积投资强度法”进行预测，预计 2012 年房地产投资增速为 16.5%。该方法把房地产投资拆分为“土地购置费”和“施工面积投资额”。,图 1：房地产投资额预测逻辑图,资料来源：东方证券研究所，,土地购置费增 5%，为投资增速贡献 0.8 个百分点,历年数据显示，土地购置费占房地产投资的 17-20%之间。由于土地购置费相当于当期支付的土地出让金，土地出让金的分期支付导致土地购置费周期要滞后于土地出让金周期，而后者对应土地市场成交情况。由于全国土地出让金在 2010 年和 2011 年均保持增长，这为 2012 年土地购置费的增长提供了有利支撑。我们假设 2012 年土地购置费增长5%，则相当于为当年房地产投资增速贡献约 0.8 个百分点。,4,图 2：历年土地购置费和土地出让金资料来源：东方证券研究所注：2011 年土地出让金为预计值，媒体报道国土资源部部长徐绍史称 2011 年全国土地出让金超 2010 年，http:/19%，为投资增速贡献 15.7 个百分点施工面积投资额=单位施工面积投资额*当年施工面积。从历史数据看，单位施工面积投资额由于受到人工和建材成本的上升推动，一直处于小幅增长的趋势。05-11 年，增幅在 0-6%之间，均值约 4%，我们假设 2012 年单位施工面积投资额增 4%。12 年施工面积=11 年施工面积-11 年竣工面积+12 年新开工面积，因此，12 年施工面积取决于当年新开工面积。12 年新开工面积又取决于 13 年预期销售面积及 12 年剩余库存。同样 12 年剩余库存则取决于 12 年销售面积，即我们认为市场供应是按照未来需求进行配置的，这个逻辑隐含的假设是未来政策预期稳定，开发商群体能对未来市场需求做出相对理性的中期趋势判断。本文中我们假设 12 年商品房销售面积同比 0 增长，13 年销售面积同比增 5%，则 12 年施工面积投资额同比增 19%，为投资增速贡献 15.7 个百分点，最终对应的 2012 年房地产投资增速为 16.5%。若 2012 和 2013 年销售面积均较 11 年下降 10%，则投资增速将仅有 11%。表 1：历年全国房地产投资情况,时间2005A2006A2007A2008A2009A,土地购置费（亿元）29043318487359966024,房地产投资额（亿元）1590919423252893120336242,投资增速20.9%22.1%30.2%23.4%16.1%,施工面积（亿平米）16.6119.4823.6328.3332.04,单位施工面积投资额=（投资额-土地购置费）/施工面积（元/平）783827864890943,增速4%6%5%3%6%,5,13,11,年,增,长,率,年,销,售,面,积,较,4,2010A2011A2012E,100001141311983,482596174071912,33.2%27.9%16.5%,40.5450.858.17,9449911030,0%5%4%,资料来源：东方证券研究所，表 2：12 年房地产投资增速敏感性分析,12 年房地产投资增速,12 年销售面积较 11 年增长率,-10%,-5%,0%,5%,10%,-10%-5%0%5%10%,11.0%12.1%13.2%14.3%15.5%,12.0%13.2%14.3%15.4%16.5%,13.1%14.2%15.4%16.5%17.6%,14.2%15.3%16.4%17.5%18.7%,15.2%16.4%17.5%18.6%19.7%,资料来源：东方证券研究所，2012 年三季度投资增速将达到最低点对于季度投资情况，我们采用季度占比法预测。需要指出的是：季度间占比很难精确量化，不可否认，本文中 2012 年 2-4 季度的占比的假设带有一定程度的主观性。但最终投资增速的变化趋势仍有较大的参考性。数据显示：2012 年 1-2 月房地产投资额为 5431 亿元，增速为 27.8%。我们参照2005-2011 年 3 月单月投资额与 1-2 月投资额的占比均值来确定出 2012 年 1 季度的投资额，则 2012 年 1-3 月投资增速为 23.3%，在全年占比为 15.2%。2012 年 2-4 季度投资占比假设见表 3。大的逻辑是：我们认为 12 年整体库存将是不断堆积的过程，开发商资金链仍处于持续紧张的状态，这些因素可能决定开发商投资意愿将呈逐渐下降的趋势，因此，我们假设 1-2 季度投资占比会高于均值，而3-4 季度占比则将低于均值。结论是：2012 年前 3 季度房地产投资增速将呈快速下降趋势，并在 3 季度达到最低点。预计 2012 年 4 个季度累计房地产投资增速分别为 23%、18%、15%、17%，分别同比下降 11、15、17、11 个百分点。个季度单季度投资增速分别为 23%、16%、10%、21%。房地产投资增速快速下滑既会影响未来房地产行业的供给，又给相关产业链，乃至中国经济增长带来很大压力，这也就是我们认为今年政策将“稳中微调”的主要原因之一，投资增速不见底，政策微调的趋势就很难改变，这是我们判断地产股今年将呈中期上升趋势的主要原因之一。因此，我们认为：近期地产股的下跌恰是我们低点买入的机会。6,表 3：房地产投资额单季度占比,单季度一季度二季度三季度四季度,200514.6%24.3%26.3%34.8%,200614.4%25.2%26.8%33.6%,200714.0%25.1%27.4%33.5%,200815.0%27.3%25.9%31.8%,200913.5%26.0%28.3%32.2%,201013.7%27.3%28.5%30.6%,201114.3%28.2%29.1%28.4%,05-11 年均值14.2%26.2%27.5%32.1%,2012E15.2%28.0%27.5%29.3%,资料来源：东方证券研究所，表 4：房地产投资额单季度增速,单季度一季度二季度三季度四季度,200620.2%26.7%24.5%17.9%,200726.9%29.4%33.0%30.0%,200832.3%34.1%16.7%17.1%,20094.1%10.7%27.0%17.7%,201035.1%39.7%34.1%26.2%,201134.1%32.3%30.6%18.8%,2012E23.3%15.7%10.0%20.5%,资料来源：东方证券研究所，表 5：房地产投资额累计增速,单季度一季度二季度三季度四季度,200620.2%24.2%24.3%22.1%,200726.9%28.5%30.3%30.2%,200832.3%33.5%26.5%23.4%,20094.1%8.3%15.4%16.1%,201035.1%38.1%36.4%33.2%,201134.1%32.9%32.0%27.9%,2012E23.3%18.3%14.9%16.5%,资料来源：东方证券研究所，图 3：房地产投资增速资料来源：Wind 东方证券研究所，7,分析师申明,每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：,分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。,投资评级和相关定义,报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准；,公司投资评级的量化标准,买入：相对强于市场基准指数收益率 15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率 5%15%；,中性：相对于市场基准指数收益率在-5%+5%之间波动；减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。,未评级：由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级等相关信息。,暂停评级：根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。,行业投资评级的量化标准：,看好：相对强于市场基准指数收益率 5%以上；,中性：相对于市场基准指数收益率在-5%+5%之间波动；看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。,未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。,暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效,8,免责声明本报告由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。本研究报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本研究报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的报告之外，绝大多数研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为东方证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。东方证券研究所,地址：,上海市中山南路 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