普吉岛resort案例.ppt.ppt
Laguna Resort,关键字：泰国、综合旅游度假区,简介：本案例主要从目标客户市场、经营手法、二线用地开发、与周边区域关系、开发模式、生态保护六个方面总结Laguna Resort成为亚洲最著名旅游地的成功操作经验。,泰国普吉岛发展成亚洲最著名的旅游地之一，被誉为“热带天堂”、“泰国的珍珠”,普吉岛位于泰国南部，南北长48公里，东西宽21公里，占地543平方公里，是泰国第一大海岛。自从普吉岛与泰国内陆交通开放后，观光旅游业于1970年兴起。普吉岛凭借优质海滩资源，发展成亚洲最著名的旅游地之一。全岛有正式居民二十多万人，经济以旅游业为主。整个普吉岛基本上是一个旅游区。普吉岛属于热带气候，气温常年维持在20至33 之间。,普吉岛最自豪的就是在岛的西边临近安达曼海拥有10多个美丽的海滩，像是巴东海滩（Patong Beach）、苏林海滩（Surin Beach）、奈函海滩（Nai Ham Beach）、班陶湾（Bangtao Beach）等。,Laguna Resort是相当成功的高档综合旅游度假区，以高级度假式酒店为发展重点，在东南亚、欧美地区享有盛誉,Laguna Resort位于班陶湾，占地约3.2平方公里，地势平坦，西面向海，三面群山环绕，形成天然的绿化隔离带。度假区主体是5家高级度假式酒店、高尔夫球场、别墅、分时度假住宅、商业街、大型人工湖系统。市场定位是一个大型的高档综合旅游度假区，以高级度假式酒店为发展重点。Laguna Resort不单在东南亚声誉甚隆，在欧洲和美洲亦享有很高评价。,Laguna主要物业形态以酒店为主，建有Golf球场、休闲与商业配套和小部分住宅项目。,Golf Villa,高级度假酒店享有一线海景资源，度假物业和配套设施布局在二线用地，利用山体资源、人工湖和高尔夫球场营造二线用地独特景观,BANYAN TREE PHUKET,SHERATON GRANDE LAGUNA PHUKET,ALLAMANDA LAGUNA PHUKET,DUSIT LAGUNA RESORT,LAGUNA BEACH RESORT,湖礁海滩度假村,杜斯特拉沽那度假村,喜来登湖礁度假村,普吉拉沽那阿拉曼达度假村,普吉岛悦榕庄度假村,Laguna Resort共建有五家高级酒店，分别是顶级酒店Banyan Tree、Sheraton Grande Laguna Phuket 和 Dusit Laguna Phuket，以及高级酒店 Laguna Beach Resort 和 Allamanda Laguna Phuket。,住宅,班陶湾,5,3,2,4,1,18洞高尔夫,6,Canal Village商业街,1,2,3,4,5,6,规划布局图,Laguna Resort的国外旅客比例大，其中欧洲和亚洲的富裕度假旅客是其主要客户群体,泰国是国际旅游目的地之一，国际游客以邻近的亚洲为主，马来西亚和日本是主要市场。普吉岛和Laguna作为世界闻名的旅游度假胜地，目标客户是欧洲和亚洲的富裕度假旅客。普吉岛2006年接待游客超过484万人，超过7成的旅客来自国外。国际旅客与国内旅客相比，具有数量多，逗留时间长，人均消费高的特征。普吉岛对外交通主要依靠航空交通。直航航班不多，旅客多数是从曼谷转机过来。,泰国主要游客市场结构,资料来源：亚太旅游协会（PATA）统计资料,商务旅客也是主要客源，他们具有较高的消费潜力，亚太和欧洲国家是商务旅客的主要市场,商务旅客也是主要客源。他们具有较高的消费潜力。基于其独特品牌形象和相应的会议设施，年中有不少会议旅游和奖励旅游在Laguna Resort举办。2002年来泰国参与大会的商务客高达10.7万人，比2001年增长19.15%，这数据未包含参加一般会议、会展、奖励旅游的人数。,进入泰国参与大会的国际游客市场前六名（2002年）,泰国会议于展览办事署规划32个商务会议的目标客户市场,泰国是国际旅游度假胜地，旅游季节性不太明显，由于干湿气候影响，11月至次年4月的旅游人数相对较多,作为国际旅游度假胜地，泰国旅游人数不断上升。旅游季节性不太明显，11月至4月以及7-8月游客数量相对较多。2003年由于非典影响，4-5月游客数量下降。普吉岛地处热带，属潮湿的热带气候，常夏无冬。每年11-4月海水平静，天气良好，降水少，是旅游的最佳季节。3-9月是普吉的雨季，气温炎热，多台风。,2003,2004,泰国旅游人数的季节性变化（2003-2004年）,资料来源：亚太旅游协会（PATA）统计资料,前期开发只建设高档酒店，奠定区域顶级地位，提升度假区人气，随后进行二线开发和配套完善，这种开发模式能很快实现区域价值最大化，需要政府参予合作并给与支持,Laguna Phuket 度假区所在位置原先是一个废弃的锡矿场。1980年代初，华昌集团(Wah Chang International)看中该地区的发展潜力，成立了泰华度假村发展公司（Thai Wah Resort Development Company)，致力于Laguna Phuket 度假区的开发。Laguna 度假区项目开发总值3亿美元。项目主题是5家高级度假式酒店，高尔夫球场，别墅，分时度假住宅和商业街，以及大型人工湖系统。,Banyan Tree Phuket（普吉岛悦榕庄度假村）是Laguna Resort最高端的龙头项目，针对消费力最强的商务度假旅客，以SPA功能为主,Sheraton Grande Laguna Phuket（喜来登湖礁度假村）属于喜来登最高档品牌，吸引国际化旅客和惯性度假旅客，以合家欢活动为主,Dusit Laguna Resort（杜斯特拉沽那度假村）是一家5星级的国际连锁酒店，较富裕的夫妇、情侣是该酒店针对的目标客户,Laguna Beach Resort（湖礁海滩度假村）也属于高档酒店，建有一座水上乐园，以水上活动为特色，吸引较多年轻旅客和公司旅客,Allamanda Laguna Phuket（普吉拉沽那阿拉曼达度假村）是分时度假酒店，档次相对偏低，以年轻旅客为主要客户,位于二线用地的Laguna Holiday Club 是一个会员积分制的度假俱乐部酒店，为Laguna的常度假客提供介于酒店和产权物业之间的度假选择。,高尔夫球场成为Laguna Resort二线用地重要的度假设施和景观资源，高档的俱乐部会所为高尔夫活动和度假区提供完善配套服务,Laguna Phuket 高尔夫俱乐部于1992年开业，由普吉悦榕度假村经营管理。18洞，标准71杆，长度6654码，球场设计平坦，整体难度不高。球场特色是优美的礁湖景观、椰子树林、波浪起伏的草地、以及群山环绕。Laguna Phuket 高尔夫俱乐部被亚洲高尔夫评为亚洲十佳高尔夫度假区和俱乐部会所、泰国最佳高尔夫球道。Laguna Phuket 高尔夫俱乐部到普吉国际机场20分钟，到普吉镇区25分钟。度假区内免费巴士接送。,Laguna高尔夫俱乐部18洞费用/美元,基于Laguna Resort独特的品牌形象和酒店内先进的会议设施，每年有不少会议、仪式和奖励旅游在此举办，有助于扩大Laguna区域影响力,商务旅客是Laguna Phuket 旅游度假区主要的客源。可使用五间酒店内的会议设施，有大至可坐400多人的演讲厅，亦有大量小会议室和课室。晚间宴会亦是商务旅客的主要活动，酒店各自准备了特色主题宴会，有露天和室内。度假区内有Quest Adventure特色活动中心，于1995年开业，由开发商自行拥有并经营管理。Laguna Marquee大帐篷会场，举办各种主题party，可提供1000人座的剧院式会场，800人座的鸡尾酒会场，600人座的舞会会场。,资料来源：Laguna官方网站,度假区内配置了不同类型的商业设施，从商业街区、连锁商场到海边商店，销售高档首饰、流行服装、手工艺品等各式商品，还提供泰式按摩、餐饮等服务,Canal Village Laguna Shopping是Laguna 旅游度假区内独立设有一个商业街区，内有50多家商店，主要销售一些本土特色礼物、流行服装、首饰、香薰等商品。,商业街区,在每间酒店有各自的购物商场，规模不大。主要销售手工精品、香薰、美容用品、服装、皮革制品、地毯、珠宝、纪念品和旅游用品。,购物商场,发展商自行经营的一个连锁商店集团，有27间分店，其中的11间店铺位于Laguna 度假区内，分布在五家酒店、发展商自营的两家 Spa，以及Canal Village 商业街区，专门经营一些本地手工艺品、香薰制品等。,连锁商店,在海滩上（Laguna 旅游度假区旁），亦有数十家由当地人开设的较低档商店和餐厅。这些商店主要是销售纪念品，提供泰式按摩等服务。,海边商店,在五间酒店内共提供了超过30家的餐厅和酒吧。海滩上亦有由当地人开设的餐厅。,餐饮,除了沙滩与海上活动外，度假区内还提供了不少度假设施与服务，丰富了当地的旅游产品结构,Laguna Resort内的度假物业以别墅、TH、三层公寓为主，风格与酒店保持一致，低密度布局和高档次设计体现出奢华出众的生活品质,度假物业类型分三种：别墅TH三层公寓物业处在苍翠繁茂的园林景观之中，利用人工湖、私家泳池、高尔夫球场等营造更多景观资源。高尔夫物业以独栋别墅和联体别墅构成，高尔夫球场是二线物业的核心景观。低密度物业布局和高档次的建筑设计，创造出奢华出众的生活品质。给所有的业主带来很大的触动，找到了天堂的感觉。,Laguna 度假村物业,基于资源占有、交通时间和费用考虑，只有富裕阶层才在此购买物业，由于机场直航和完善配套，吸引了以东南亚和欧洲为主的海外置业者,由于普吉岛本身没有工商业，本地对住宅的需求甚少。基于资源占有、交通时间和费用成本，只有富裕阶层才考虑在普吉岛置业作度假用房，因此岛上住宅大部分是高档低密度的独立物业。由于普吉岛国际机场直航澳洲、香港、新加坡、吉隆坡、印尼、欧洲，东南亚和西方是主要购房者。码头、golf、国际学校、商业贸易等配套的完善更加吸引海外置业者。据了解在香港和新加坡居住或工作的居民是普吉岛上住宅的主要买家。,度假物业的租售方案,最便宜的公寓价格为150万美金。客户可以加入“地产保值计划“，承诺6%的回报率，酒店生意太火，旺季只能住公寓，所以价格高。实际每年返还比率是指每年返还现金/物业价值。净租金收入是指扣除了中介费、信用卡佣金和收入5%作为维护费用之后的租金收入。,Laguna Resort提供便捷的交通系统与周边休闲设施相连接，有效地整合全岛度假资源，既保障度假区内高品质度假氛围，又满足游客多元度假需求,Laguna度假区为了方便旅客游玩，发展商提供了穿梭巴士和穿梭渡轮两套内部交通系统定时来往区内每间酒店和主要旅游点，免费供旅客使用。普吉岛内有公路和海上交通来往于临近旅游区。Laguna度假区的对外交通也是十分方便。Laguna的游客可乘坐便捷的公共交通到邻近旅游区，享受更丰富的水上活动、休闲娱乐、购物等。,Laguna Resort的开发十分重视生态环境的保护，优越的自然环境成为旅游业可持续发展、区域价值继续提升的重要保障,Laguna Resort的发展致力于保护生态环境，以吸引更多野生动物。Laguna积极保护海龟等生态动植物，每年举办海龟保护仪式，筹得环保资金。泰国人不会吃海胆、海参等海洋生物，尽管海里随处可见。Laguna Resort在1992年因其对自然环境的保护而获得由国际酒店协会(International Hotel Association)颁发的环保奖项。,对本案启发,对本案启发,The End,
