2012江苏镇江商业市场及定位报告(1).ppt

,2012.05,镇江-商业市场及定位报告,一、城市概述1.城市概况2.经济状况3.城市规划二、商业市场1.商圈概况2.重点商圈分析3.镇江在售商业市场及典型项目三、项目分析1.主要竞品分析2.项目分析3.项目租金售价制定,一、城市概述,1.城市概况,地理位置:镇江地处江苏省西南部，东南接常州市、西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，同时又处于长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，古代文明和现代文明交相辉映的江南名城。面积：镇江下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和镇江新区，总面积3847平方公里。人口：2011年末，全市总人口271.86万人，其中市辖区230万人，2011年全市出生人口2.16万人，出生率为7.98，全市人口自然增长4000人，增长率为7.98。区位特点：镇江是长三角中心城市之一，长三角2小时经济圈内，西距南京50公里，东距上海200公里，处于南京都市圈和苏锡常经济圈的交汇点。,2.经济状况综合,GDP：2011年GDP为2310亿元GDP增速：12.30%三产配比：4:55:41人均可支配收入:26637元人均消费支出:15513元人均可支配收入及人均消费支出:人均可支配收入保持在12%左右的增幅,人均消费支出保持6%左右的增幅。,2.经济状况部门经济,2011年国内贸易社会零售品总额:658.07亿,增长17.6%批发零售业额:585.74亿,增长17.3%住宿餐饮业额:72.33亿,增长20.4%,2011年旅游业旅游总收入:378.65亿,增长20.05%国内游客:3100.83万人,增长8.04%境外游客:65.01万人,增长3.03%星级饭店:53家五星级标准饭店:11家,2011年房地产业开发总投资:137.98亿,增长20.1%施工面积:1599.91万平米,增长35.5%竣工面积:377.52万平米,增长77.4%销售额:205.26亿,增长0.7%,2.经济状况在长三角地位,对比2011年长三角14个城市，镇江GDP排名第13位。镇江市城市居民人均可支配收入位居长三角第8位。,分析总结镇江GDP总量与人均可支配收入，在长三角14个城市中仅处于中等靠后水平。预计镇江宏观经济将继续保持平稳增长。镇江人均可支配收入及人均消费支出的持续增长，可看出镇江商业有较大发展空间。,3.镇江市总体规划,总体规划：镇江老城分区由老城区与北部综合旅游区组成，重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌，以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。南徐分区，城市次中心定位，由行政、文化、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。丁卯分区，城市东部地区中心，以高新技术产业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区，重点发展大学城和以光电子为主导的高新技术产业园。谷阳分区，城市南部地区中心，以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区南山风景区，城市中心绿地，建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园总规提出，城市发展空间由原来的沿江“一”字型发展向沿江沿路的“T”字型发展。,规划纲要：沿江发展为重点，扩充东西两翼；适度沿路向南发展，拉开城市框架。,二、镇江市商业市场,1.商业概况商圈分布,1.商业概况几大商圈,1.商业概况几大商圈,2.重点商圈分析,大市口商圈,所处区域：京口区居住人口及消费能力：当地居民，外来商务活动板块交通：处于中山路，解放路、电力路商业格局：购物，餐饮，休闲，娱乐，金融，商务综合消费指数：,总评：大市口是镇江第一商圈，集中大润发、八佰伴、商业城购物广场、苏宁电器、百盛等百货商厦，名牌汇聚，中高档商厦林立，它除了是当地居民消费休闲的去处，更是吸引了众多前来商务人士。大市口的商铺租金更非其他商圈的一般商铺所能望其项背的，尽管如此，它的超高人气，它的日进斗金，仍是吸引着众多投资客进入。劣势在于停车困难,高档百货：八佰伴、商业城购物广场中档百货：百盛镇江商业城、地下名品街（服饰为主）低档百货：太和广场、第一楼街卖场：大润发、大统华等,大市口商圈周边商业业态与租金价格,八分饱,百岁鸡,镇江国际饭店,如家快捷酒店,金山湖景酒店,金桂坊歌城,扬歌歌城,餐饮、宾馆、娱乐等业态样本分布,大市口商圈-餐饮样本,1）百岁鸡,2）八分饱,大市口商圈-酒店样本,1）镇江国际饭店,2）如家快捷酒店,3）金山湖景大酒店,大市口商圈-娱乐,1.金桂坊歌城,2）扬歌歌城,滨江商圈,所处区域：京口区、润州区居住人口及消费能力：当地居民、政府商务人士、外来游客板块交通：处于长江路沿线商业格局：旅游，餐饮，住宿，休闲，娱乐，商务综合消费指数：,总评：滨江商圈沿长江路分布，依靠著名旅游景点金山、焦山、北固山、西津渡等，提供餐饮、住宿、休闲、娱乐、文化等一体化服务，是外地游客旅游消费的主要场所，也是当地居民消费休闲、政府官员交际应酬的去处，同时吸引了南京、扬州、泰州的周末短途消费人群。由于整体规划刚刚起步，整体环境有待提升，商铺租金较低。消费呈现两个极端，低端、高端消费需求旺盛，中端消费萎缩。,餐饮：香逸渔港、老码头、八分饱、海洋大酒店等酒店：雅致精品酒店、海洋宾馆、驿之家精品酒店、莫泰168等娱乐：菲比酒吧、金山大剧院、伍豪酒吧等,西津渡,金山宝地,龙吟坊商业街,滨江商圈周边商业业态与租金价格,餐饮、宾馆、娱乐等业态样本分布,滨江商圈-餐饮,1）香逸渔港,2）老码头,3）海洋大酒店,1）雅狮度假精品酒店,滨江商圈-住宿,2）驿之家精品酒店,3）莫泰168,1）菲芘酒吧,滨江商圈-娱乐,2）金山大剧院,3）伍豪酒吧,南徐商圈,所处区域：润州区居住人口及消费能力：区域居民、政府商务人士板块交通：黄山路沪宁城铁站、润州广场商业格局：现代零售业，文体，休闲，商务，宾馆综合消费指数：,总评：南徐商圈分为沪宁城铁站沿黄山西路、北府路区域，檀山路与凤凰山路交叉口区域，润州广场区域，依靠镇江市政府、润州区政府、高铁站、南徐新城规划等，提供购物、文化、休闲、娱乐、商务、住宿等一体化服务，是区域居民游消费的主要场所，也是政府机关平时消费去处。商圈区域过于分散，除润州广场外，另两块区域均刚刚起步，商圈的成熟还需要时间的孕育。,零售：万千百货、华润苏果、沃尔玛等餐饮：永安鱼庄、福帝门酒店等酒店：福帝门商务宾馆、万达喜来登等休闲娱乐：万达影城、金逸国际影城、江南金五指等,高铁站前区域,润州广场,南徐商圈周边商业业态与租金价格,餐饮、宾馆、娱乐等业态样本分布,南徐商圈-餐饮,1）福帝门酒店,2）永安鱼庄,1）福帝门商务宾馆,南徐商圈-住宿,2）万达喜来登,1）江南金五指,南徐商圈-休闲娱乐,2）金库会所,丁卯商圈,所处区域：京口区居住人口及消费能力：区域居民、学生板块交通：学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字”街区商业格局：零售业、餐饮、文化娱乐、专业市场综合消费指数：,总评：丁卯商圈以京口广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字”街区组成，打造以现代零售业以及餐饮、文化科技等服务业为主要特色的区域商业中心。消费群体以周边居民和大中专院校学生为主。,零售：沃尔玛、欧尚,沃得广场,丁卯商圈周边商业业态与租金价格,总结,大市口商圈作为传统及不断升级的商圈，有着无法撼动的地位；随着城市建设的扩展和产业发展，新兴商圈在逐步走向成熟；镇江旅游业的不断增强和滨江区域的发展，特色竞品商业将成为一种趋势。除大市口商圈部分地段租金较高外，其它商圈租金都处在一个较低水平；餐饮类租金一般在60-80元/月；酒店类租金一般在30-45元/月；娱乐休闲类租金一般在50-70元/月。,镇江在售商业市场-整体供大于需,镇江商业营业用房市场整体呈现供大于需的状况；11年月均去化2.2万方,镇江在售典型商业项目情况,润州区在售典型商业项目情况,三、本项目分析,位置分布,周边竞品项目,1）西津渡历史文化街区2）金山宝地,1.主要竞品分析,1）西津渡历史文化街区,镇江市政府02年组建西津渡建设发展有限责任公司,10年改组为西津渡旅游文化有限责任公司，以“传承历史文脉，复兴街区风貌，提升街区功能”为目标，实施西津渡历史文化街区保护建设和文化旅游。,西津渡古街是镇江文物古迹保存最多、最集中、最完好的地区。,位置：镇江城西的云台山麓占地：50万方规划：文化旅游、文艺表演、文化博览、文化创意等于一体的文化产业集聚区，建设专业博物馆群、特色文化展示、文化创意产业园、演出影视基地、文化娱乐配套设施5大类33个文化项目，引进近50家文化产业项目。三期开发建设中。,西津渡历史文化街区,位置：云台山南侧，东距伯先路，南至京畿路，西到云台山路，北抵长江路；占地：16.8万方；“西津渡-民国文化旅游”项目集旅游、休闲、展示、住宿为一体的民国文化街区。,西津渡三期-民国文化街区,西津渡三期修缮建设一瞥,西津渡一期入住商家,西津渡一期业态分布,西津渡一期建筑形态上修旧如故，以历史文化街区旅游为主导，业态上以特色餐饮为主。,2）金山宝地-时尚休闲街区,位置：长江路南侧，中山北路西侧（金山公园斜对面）占地面积：28500建筑面积：28500，建筑规划：二层为主，局部34层的13幢群楼组成业态：特色餐饮、休闲娱乐、住宿等于一体,金山宝地入住商家,金山宝地业态分布,街区商铺目前空置率在15%左右，百度酒吧将入住，消费群体有政府机关交际群体，南京、扬州、泰州等周边城市群体，游客群体,2.项目分析,占地：16.4万方（其中湖面6.4万方）；建筑面积：14.68万方；一期开发6万方，建筑面积8万方，7幢群楼组成；面积：主力面积600-1500；之前定位：集旅游、餐饮、文化、娱乐等为一体的综合性时尚休闲街区；项目现状：一期已建成，无任何商业入住。,一期分楼栋指标,建筑形态：仿古街区式低层建筑，舒适度高；建筑规模：无论从单栋面积还是整体面积，规模都比较大，给租售带来一定困难；地理位置：虽受金山风景区、西津渡街区辐射，但离主干道长江路有一段距离，导致项目展示性弱，与主水系湖景尚有一定距离，不能观湖也不算临江；周边环境：开发拆迁进度缓慢，目前周边大环境配套极差；知名度：项目在本地知名度还很低，大多对项目地段目前的认可度很低。,项目认识-劣势大于优势,3.项目租金确定,选取周边项目有西津渡一期和金山宝地项目租金作为本项目参考，综合权衡多种因素，得出项目平均租金在1.5元/天左右,3.项目售价,根据租金反推售价法，售价=日租金*12*30/年回报率，以年回报率8%计算，售价=6750元/以年回报率6%计算，售价=9000元/以年回报率5%计算，售价=10800元/以年回报率4%计算，售价=13500元/,建议项目售价在 9000-10800元/,THE END,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,