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郑州WL房地产开发有限公司 企业战略管理诊断报告 A Thesie submitted in Fulfillment of the Requrirements for the Degree ofMaster of Business Adminisstration WL Real Estate Development Co., Ltd., Zhengzhou, The diagnostic report on Strategic Management Candidate : Guo Major : MBASupervisor: Associate Professor liu fang Huazhong Uiversity of Science & TechnologyWuhan 430074，P.R.ChinaMarch，2009 华中科技大学硕士学位论文 摘 要 关键词：战略管理 房地产行业 咨询诊断 I华中科技大学硕士学位论文 ABSTRACTWL Real Estate Development Co., Ltd. Zhengzhou as the research object，The paper uses the contemporary corporate governance, especially corporate strategic management theory as a guide, use the qualitative and quantitative method，analzses the WLs external market environment, the characteristics of market competition，the corporate strategic management and internal operation and management of the current situation andconducted. Finally based on the analysis，the paper gives countermeasures and proposals on how to improve the strategic management of corporate work, corporate strategic management and the management level proposed.This article holds that the real estate remains a promising industry and the future of Real Estate Development Co., Ltd. has very good opportunities. In order to make the company development better, this paper argues that: First of all, the company reform its stake and establishment efficient board of directors to guide the companys development; Secondly, the company make strategic planning effectively and continues to adhere to city development strategies ; Finally the company should establishment enterprise culture, improve the organizational structure, reserve talents , build productive performance pay system.Key words: Strategic management The real estate industry Consultative diagnosisII华中科技大学硕士学位论文 目录摘 要 . I ABSTRACT . II 目录 . III1 绪论 . 11.1选题的背景和意义 . 11.21.2.1研究过程和方法 . 21.2.2咨询诊断分析模型 . 32 企业外部环境与行业特征分析 . 62.1从国民经济的发展趋势来看，房地产行业良好的外部发展经济环境没有改变，在未来的较长时期内仍将保持持续增长的态势 . 62.2房地产开发行业及市场关键经济特性分析 . 72.2.1房地产行业内部的产业整合升级在所难免 . 72.2.2房地产市场竞争呈现出显著的区域化分割特征 . 82.2.3房地产行业及市场竞争的焦点 . 82.2.4房地产行业竞争的关键资源分析 . 82.2.5房地产行业壁垒分析 . 102.2.6房地产行业变革的驱动因素分析 . 102.3“次贷危机”引发的经济危机对房地产行业的影响 . 112.3.1房地产商对市场的垄断同盟将被打破 . 112.3.2政府将出台宏观政策支持“经济危机”中的房地产行业 . 112.3.3房地产金融创新指日可待 . 122.4房地产行业价值链分析 . 132.4.1价值链研究 . 132.4.2房地产开发企业价值链分析 . 142.4.3整合房地产开发企业价值链 . 142.5房地产行业模块化分析 . 16III华中科技大学硕士学位论文 2.5.1模块化理论研究 . 162.5.2模块化理论应用房地产开发 . 172.5.3住宅工业化是未来发展趋势 . 192.6郑州WL房地产开发公司资源与竞争能力分析 . 203 WL房地产开发有限公司战略管理现状与问题分析 . 223.1企业战略管理的现状与问题分析 . 223.1.1调查分析显示：从总体上讲企业近年来战略管理活动一直处于缺失状态，对企业经营和发展战略问题的研究不够，缺乏系统、科学的战略管理。. 223.1.2公司前期战略管理活动有效性分析 . 243.2 WL房地产开发有限公司战略管理问题产生的原因分析：公司治理的视角. 283.2.1 公司治理与公司战略管理关系概述 . 283.2.2WL房地产开发公司公司治理问题分析 . 293.3企业经营管理现状与问题分析 . 383.3.1企业运营模式分析 . 383.3.2组织管理问题分析 . 393.3.3人力资源管理问题分析 . 443.3.4工程与质量管理问题分析 . 503.3.5企业市场营销管理问题分析 . 524 改进企业战略管理的对策与建议 . 57参考文献 . 60附录 . 62致 谢 . 69IV华中科技大学硕士学位论文 1 绪论1.1选题的背景和意义本论文选题源于笔者对郑州WL房地产开发有限公司所作的关于企业战略管理问题的综合诊断调研与分析。郑州WL房地产开发有限公司经河南省人民政府批准于1996年11月成立，注册资金2000万元人民币，属中外合资国家二级房地产开发企业，省、市大型房地产骨干企业。上个世纪90年代末期，WL房地产公司抓住我国经济发展的大好时机，特别是抓住我国取消福利分房、住房商品化的良机，依靠较为雄厚的资本实力，凭借着大型国有企业和中外合资企业的双重背景，高投入、高起点，于1998年成功开发推出郑州市首个高层、高档住宅商品房项目-WL花园，凭借出色的产品设计、良好的环境建设和优异的建筑质量以及灵活的市场经营措施，项目两期商品房迅速销售一磬，公司连续两年商品房销售收入在河南房地产行业位列三甲；使公司在郑州房地产市场上一举成功、站稳了脚跟，在河南房地产开发行业一夜成名，不但在郑州房地产市场占有较高的市场份额、拥有较高的市场知名度，同时积累了一定的财务资本和人力资本。但是，在随后几年中，面对着高速变化和发展的市场，企业在经营上呈现出保守和经营方式陈旧、单一的状况，企业市场表现不佳，公司房地产经营年开发量、销售收入在郑州市房地产行业中的排名不断下滑；而与此同时，省内及郑州市的其他房地产开发企业却在迅速成长，国内知名房地产经营企业也大举进入郑州，加之政府土地出让办法实行“招拍挂”等一系列房地产行业管理政策的改变，使房地产市场和行业的竞争日益激烈，导致进入2000年以后，公司发展缓慢、甚至出现了停滞的状况。到了2003年前后，企业更是郑州土地市场上连一块像样的土地都拿不到。陷入“成名很早、成长很慢”的窘境，企业在郑州房地产市场上面临被淘汰的危机。为了有效地应对企业在经营上遇到的危机，改变公司经营状况，企业也采1华中科技大学硕士学位论文 取了一些措施：公司于2004年进行了股权改造，将大部分股份转让给员工持有，以期激励企业员工奋发努力、改善企业经营状况；但实际上却收效甚微。同时，在外部经营上，WL公司被迫于2006年公司开始市场转移：暂时退出竞争激烈的郑州市场，转向进入竞争环境较为宽松的地市市场发展，实施省内二级地市市场开发战略。先后分别选取濮阳、开封两个地市城市进入，凭借相对雄厚的资本和良好的运营管理经验，在二线城市的项目开发取得成功，在当地都建立起了较好的品牌知名度。经营困境得到一定程度的改善。但是，面临着不断变化的外部环境、和不断加剧的房地产行业竞争形势；作为一家地方性中型房地产开发企业，公司在未来的时期内采取何种发展战略？如何进一步改善经营管理水平？采取何种经营模式以加速公司的发展？等问题都摆在董事会以及公司高层的面前。亟待企业经营管理层给与回答、进行解决。受企业委托，我们以郑州WL房地产公司为研究对象，以快速发展的中国经济和房地产行业为背景，针对公司面临的经营问题从企业战略管理的角度进行诊断咨询。我们在对公司进行全面的调查分析的基础上，运用经济学、统计学、管理学等理论，采取先分析行业和市场环境、再分析企业内部的研究方法，从公司治理到企业战略评估、再到各个经营管理职能领域进行全面的分析研究，科学分析企业经营管理中存在的问题，并提出解决问题的办法。最后形成企业诊断咨询报告。1.21.2.1研究过程和方法2华中科技大学硕士学位论文 工访谈（共与企业中层以上的15名管理人员和部分普通员工进行了面谈）、问卷调查（进行了面向全体员工的企业管理综合调查和面向公司中高层管理人员的问卷调查）、走访行业专家等方式、采取定性与定量相结合的方法对郑州WL房地产开发有限公司企业战略和经营管理的现状和问题展开研究和分析；最后，提出了改善企业战略管理、提升经营管理水平的办法和思路。本论文的创新点是将企业战略管理问题与企业公司治理联系起来，从分析企业公司治理层面存在的问题入手来发现导致企业战略管理出现问题的原因，这也符合当代公司治理理论的最新观点。1.2.2咨询诊断分析模型本次企业战略管理咨询诊断，是依据图1-1的分析模型框架进行的。即：首先对企业所经营的产品（项目）的市场和行业进行分析（外部环境分析）；然后，分别从公司治理和经营管理两大方面对企业进行内部诊断分析，而经营管理问题分析首先从战略及经营模式分析开始、然后分别从组织与人力资源、生产运作、市场营销、财务管理、施工质量等几个方面进行。由于财务管理是企业管理中非常重要的一部分，我们另行撰写了分析报告，加之涉及较多商业机密，本论文就将其略去。3华中科技大学硕士学位论文这我们会建议企业转型，依据SWOT模型，帮助企业选择更好的产业或是行业。因此， 图1-1战略管理诊断分析框架模型第二，如前所述，本次管理咨询诊断的一个重要特点就是把公司治理和战略管理及企业经营模式分析给予较多重视。笔者认为公司治理是企业战略管理和经营管理活动开展的前提和基础，它对企业的战略管理活动开展的质量和发展方向起着决定型的影响作用。在良好的公司治理条件之下，公司将拥有更具能力、经验和时间、精力投入的决策团队，经营者的责任也更加明确，激励机制的效果更为明显，同时公司决策层与执行层间权力配置也更为合理；反之亦然。所以，公司治理决定公司战略管理的质量，影响企业经营管理的水平。公司治理是公司战略管理活动和经营管理工作开展的基础。企业的战略管理问题、经营管理问题大多可以从公司治理层面找到原因。只有把公司治理问题解决好，才有可能谈论到后面企业的战略管理活动和经营管理活动的改善。所以，我们把公司治理放在整个分析模型框架的第二位。第三，在对前面两个领域的问题进行分析的基础上，在对企业公司经营与4华中科技大学硕士学位论文 管理的各个职能活动领域展开全面的问题分析。按照企业经营活动之间的关系，针对WL房地产有限公司的实际情况，我们依次从企业战略、组织与人力资源、生产运作、市场营销、工程质量等五方面对企业经营管理的问题进行分析,以期发现问题。 5华中科技大学硕士学位论文 2 企业外部环境与行业特征分析2.1从国民经济的发展趋势来看，房地产行业良好的外部发展经济环境没有改变，在未来的较长时期内仍将保持持续增长的态势房地产行业在我国的发展历史还不到二十余年，已经成为国民经济的一个支柱产业。而在其商品构成中，商品住宅更是一直处于核心地位。近十年来，房地产行业一直处于迅猛发展的阶段。全国房地产开发投资始终保持了20%左右的年增长率，竣工面积保持了近20的增长率，销售面积始终超过20增长，每年拉动GDP增长1个百分点以上。2006年，房地产行业的开发投资额已经占到了我国GDP的20%。其中：商品住宅投资同比增长28.4%，增幅比2005年同期加快6.1个百分点，商品住宅投资仍是推动房地产开发投资持续增长的主要原因。2007年1-8月，全国房地产开发完成投资14277亿元，同比增长29%，同比提高5个百分点。住宅完成投资同比增长30.9%。无论是从全国还是河南的情况看，房地产市场、尤其是商品住宅市场的需求依然很大，整体发展水平还不是很高，市场的成熟程度也比较低。今后，随着我国经济的发展、城市化进程的加快，房地产市场仍将继续保持增长的势头，房地产行业仍然有巨大的发展空间。这一点是得到大家公认的。虽然目前政府在加大对房地产市场的调控力度，但其本意是要促进房地产市场规范发展、健康发展、均衡发展，决不是要打压房地产市场。房地产业作为国民经济的一个支柱产业，这在任何一个经济成熟、发达的国家和地区都是不容怀疑的。在我国，因城市化进程的加速、城市的拆迁改造、居民居住环境的改善升级、国民收入增加和消费信贷等因素的推动，从长期来看，其市场需求仍将保持持续增长。使它更成为一个朝阳产业、是一个有待继续发展的产业。 6华中科技大学硕士学位论文 2.2房地产开发行业及市场关键经济特性分析分析行业及市场的关键经济特性，有助于我们判断当前企业战略的合理性，并为企业制定和选择今后的战略模式提供基础。2.2.1房地产行业内部的产业整合升级在所难免房地产行业所面对的是一个具有庞大规模的市场、行业还处于快速增长的时期，具有较高增长率，能够给大资本、大企业的成长和发展提供足够的空间和机会，加之该行业的盈利率水平较高，行业的进入壁垒在不断提高，而退出壁垒却相对很低。因此，它必然会强烈地吸引大资本、大企业的不断进入和扩张，最终导致该行业竞争水平不断提升、中小型企业快速退出，行业集中度不断提高。这一点在我国、我省已经初现端倪。自2005年开始，随着房地产市场环境的规范、土地出让政策的改革和竞争水平的提高，房地产行业内部的整合步伐一直在加快，无论是从全国还是省内来看，竞争水平和行业的集中度都在不断提升。大批实力薄弱、资源渠道单一、经营模式落后的中小型的房地产开发商的生存空间在大资本的进入和大企业的成长不断被挤压，个别中小型地产被迫淘汰出局。其速度之快，出乎不少业内人士的预料。目前，从全国的情况看，虽然我国房地产行业的集中度相对于成熟市场来说还比较低，提高趋势明显。2004年美国最大开发商的市场占有率为百分之四点五，美国房地产行业前十强企业的市场占有率为百分之二十七。内地市场占有率最高的万科，2006年的全国市场占有率仍只有百分之一点五左右。综合实力前十名企业2003、2004、2005、2006四年占全国市场份额分别是4.65、4.87、5.2和7.52，显示出市场集中度在明显快速提升。同时，房地产企业中已经出现了一批所谓“旗舰”房地产企业。总资产规模超过200亿元的企业有7家，资产总额达2034.2亿元，占百强总资产规模的33.45，其中北京首都开发控股（集团）有限公司通过合并的形式以超500亿的总资产规模位居榜首。大型房地产企业的总体资产规模水平一直呈上升趋势。省内房地产行业情况虽然缺乏详7华中科技大学硕士学位论文 细的统计数据，但近两年来，在郑州市场上，数量众多的房地产企业倒闭或被淘汰出局，有规模的土地资源基本上被省内外实力雄厚的大型房地产开发企业所获得，中小型房地产企业在郑州已经难以拿到位置比较好的土地，这已经是大家有目共睹、不争的事实。2.2.2房地产市场竞争呈现出显著的区域化分割特征由于房地产产品本身具有的特殊性房地产产品不可能象其它商品一样，当某一地区的市场供求失衡时在地区之间进行流动，所以使房地产市场具有强烈的区域分割性，企业之间的角逐竞争范围表现为典型的区域性特点。这种特点导致在行业整体集中度不断提升、整体市场竞争日趋激烈的背景下，也为实力比较薄弱的中小型房地产开发商的生存和发展提供了一定的机会：即在实力强大的房地产商无暇顾及或没有到达或不愿开发的二级或三级区域市场上谋取生存和发展空间。2.2.3房地产行业及市场竞争的焦点随着房地产市场的发展和竞争的深入，在行业集中度不断提高的背景下，在一个区域的房地产市场上将会形成数家大企业寡头垄断的市场竞争格局。但房地产产品由于地理位置、环境以及产品设计和客户服务与管理的差别性，导致企业之间各自产品的差异性，所以企业之间的竞争将形成垄断竞争性局面。导致市场的竞争重点集中在产品差别化、客户服务与管理、企业文化、品牌建设等方面。2.2.4房地产行业竞争的关键资源分析无论是何种行业，任何一个能够在激烈的行业竞争中立于不败之地、获得生存与发展的企业都一定是在行业内有效地建立了竞争优势的企业。而企业竞争优势是建立在行业成功的关键资源要素或能力要素之上的。对于房地产行业来讲，其关键资源要素一般表现为土地、资本和人力资源，而这三种资源之间又有着相互关联，互相影响。进一步分析可以发现，随着土地资源市场化、土地出让“招拍挂”政策的实施和人力资源市场化程度的提升，相比之下，资本的重要性8华中科技大学硕士学位论文 更突出一些因为，优质的土地资源的获得和优质人力资源的获得都极大地依赖于企业是否拥有雄厚的资本实力。所以，就目前的房地产行业情况来讲，自身财务资源的多少、融资渠道的多元化和融资能力的高低、就成为房地产开发企业能否获取竞争优势的关键。这已经成为影响企业生存和发展的战略性问题。从西方国家房地产行业的发展历程来看，房地产业的发展经历了三个阶段：第一阶段以房地产开发为主，开发商和投资商是一个主体，房地产的开发的资金来源支持主要仰仗于银行的支持和自身的资金，当房地产业发展到一定规模后，暴露出来的问题是开发商的实力有限，银行业的经营风险也在增加，发展受到很大的制约。第二阶段是以房地产投资管理公司或房地产基金为核心的房地产投资为主，开发商的分工开始细化，既有投资商、开发商，还有经营商、投资管理公司与基金等，房地产证券化现象比较普遍，资金量明显放大。第三阶段则是以房地产证券化为核心的阶段，通过证券化，房地产成为了全民投资的产业，导致大量资金通过资本市场流向房地产市场。由于我国市场体系发展的特殊性，目前，我国房地产业正处在由第一阶段向第二、甚至第三阶段过渡的时期，房地产企业靠传统的国内贷款维系资金链条的融资手段已经越来越力不从心，房地产企业正在探寻更多的来自于银行贷款以外的资金来源，以减少融资途径单一、政策调控壁垒的制约。统计表明，近几年银行贷款占房地产企业资金来源的比重持续下降，从2006年初到2007年6月短短一年半的时间内，房地产行业银行贷款的比重就从28.3%下降的23.2%。包括股权融资、风险投资、信托基金、并购、海外基金、企业联合等多种融资方式的占比在逐渐提升。就河南省的发展情况看，一些大企业也早已开始探索银行之外的融资渠道，比如郑州鑫苑与风险投资的合作并在美国上市、河南建业与海外房地产投资商的合作以及最近在香港上市、河南正商置业有限公司发起并建立的由数家房地产企业及相关企业组成的以品牌整合、资源共享、信息交流、产品研发等为内容主的企业战略联盟等等。综上所述，房地产行业的整合最终将是土地与9华中科技大学硕士学位论文 资本共同作用的结果，其中融资能力、金融手段将起到行业整合的主导作用。2.2.5房地产行业壁垒分析从目前房地产开发行业的发展情况看（主要是土地的获取方式和成本因素），行业壁垒性因素未来主要表现为资本壁垒，而且主要表现为进入壁垒，而退出的障碍或成本则很低。所以，未来几年间，房地产行业的行业集中度的提升速度将会很快，资本实力强弱不同的企业将分别在不同等级层次的市场上施展自己的力量，上演“以强驱弱”的资本竞争剧。2.2.6房地产行业变革的驱动因素分析对于房地产行业来讲，未来一段时期可能改变行业和市场竞争环境的主要基本因素有内行业的增长率、资本雄厚企业进入、政府政策的改变等。这其中，最为重要的是政府的政策走向。因为，房地产行业环境的各个方面都离不开国家政策的影响。自从1998年推行商品房政策与货币化分房改革以来，政府针对房地产行业的宏观管理政策层出不穷，而且从产业政策、金融政策等方面“多管齐下”。从1998年住房制度改革，2003年121号行业清理规范，土地“招拍挂”，到2004年宏观紧缩政策；从2005年“国八条”，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），可以说是：调控政策出台密集、数量多、时间持续长、措施严厉。但无论政府的政策多么让人眼花缭乱，其总的政策走向十分明显，其一是促进房地产行业向市场化，规范化发展，其二是优化房地产行业结构和市场结构，促进行业的成熟和满足大多数人的住房需求。这些政策的出台和实施对于房地产企业的生存和发展有着至关重要的作用，而且短期内中国房地产市场还将不能改变“政策主导性行业”的属性。因此，房地产企业必须密切注意、高度关注、深入研究政府的各项有关政策及其未来走向，适时调整经营战略，方可确保其生存和发展。10华中科技大学硕士学位论文 2.3“次贷危机”引发的经济危机对房地产行业的影响美国“次贷危机”引发的金融危机以及最后导致的经济危机的爆发, 改变了国内房地产行业一向认为的“住房按揭贷款是最优质资产”的神话。特别是随着房价的回落，房地产行业的风险在慢慢释放，国家采取很多措施来防止房地产行业的“硬着陆”。人们“买张不买跌”的心里也在影响着人们购房的欲望，许多城市出现了“卖房难”，一些房地产开发企业面临市场销售和资金紧张两大经营难题。从目前的情况发展来看，“次贷危机”和我国的经济周期性下滑给房地产行业带来的影响是巨大的，这将导致我国房地产行业或市场出现一些新的特点。2.3.1房地产商对市场的垄断同盟将被打破受到“次贷危机”的影响，房地产的周期性调整才刚开始，指望它立即复苏或景气度迅速提高是不现实的，因为这是一种内在的发展过程。对一些小型房地产开发商而言，其利润还会继续摊薄，由于其抵挡风险的能力有限，不排除中小房地产被兼并，或公司解散而退出市场。由于出现竣工面积多于或快于销售面积增长，商品房积压不断增多，房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用。空置率的上升使一些房地产商的日子不好过，个别房地产降价促销是正常的市场反映，是一种符合市场规律的风险释放的过程。以往开发商控制住宅供给增长, 人为地造成供不应求的局面, 从而拉升房价, 从中牟取暴利的垄断现象已得到充分抑制。2.3.2政府将出台宏观政策支持“经济危机”中的房地产行业第一，面对宏观调控后日趋疲软的房地产市场，建设部明确提出了鼓励住宅消费的政策导向。建设部专家认为，我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在“十一五”规划的起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。鼓励住宅消费，特别是自住型住宅消费将可能是今后政策的方向。国家希望继续保持适度的国民经济增长规模和总供给,而需求的扩张将是其中的关键。在扩大消费需求中最有意义，对上下游产业带动11华中科技大学硕士学位论文 作用最大的仍然是住宅产品的消费。所以鼓励住宅消费将是扩大内需的核心内容之一，当然是以鼓励普通商品房消费为主，而不是鼓励购买豪宅，在普通商品房里，也是以鼓励自住型的住房消费为主。第二，政府希望房地产“软着陆”，而不是“硬着陆”，因此政府对房地产行业政策目的是防止房价的大起大落，实现房地产市场的“软着陆”。最近，政府出台一系列政策稳定房地产市场。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房免征收印花税；对个人销售住房暂免征土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付率比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。加快廉租房建设，加大实物配租力度，扩大廉租房住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。在中央政策的鼓励下。各地相继出台利好政策扶持房地产行业。2.3.3房地产金融创新指日可待我国房地产金融目前面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。当前，由于房地产融资渠道的单一，无法在各种融资方式之间形成有效的风险组合及分担机制，致使绝大部分风险由银行部门一家承担，集聚了金融风险。在当前房地产开发和开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的证券法和公司法已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用与项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。房地产信托基金的实质是一种产业投资基金，用于房地产开发的信托基金投资的流动性不强，定价不易，对信托人的风险承受力有较高的要求，因而投资人应以合格的投资人为对象。与此同时，我国还应尝试通过多种渠道，充12华中科技大学硕士学位论文 分发挥保险功能，防范房地产金融风险。在这方面，境外成功的“产品”有贷款抵押房屋保险，贷款建（修）房保险，商品房抵押贷款，还款保证保险等，我们应该认真研究为我所用,。通过加大房地产金融创新力度，在做好房地产金融风险防范的同时促进房地产业的可持续发展。2.4房地产行业价值链分析2.4.1价值链研究