库尔勒上华城项目市场调查报告.doc

第一部分 库尔勒城市概况库尔勒市位于亚欧大陆和新疆的腹心地区，地处天山南麓，塔里木盆地东北边缘，地跨东径85°12- 86°27，北纬41°14- 42°14。四邻与博湖、焉耆 、和静、轮台等县接壤，市境东西长127公里，南北宽105公里，总面积7116.9平方公里，总人口43.80万人。 库尔勒有着悠久的历史，是古丝绸之路上的一个咽喉之地。在西汉时，库尔勒是西域三十六国之一，时称“渠梨”，东汉后为焉耆兼并，清时设三品伯克管理。民国六年(1917年）设库尔勒县佐，属焉耆道辖。民国28年设县,1954设库尔勒专署并入巴音郭楞蒙古自治州， 1979年10月，经国务院批准设置为市。   随着经济建设的日益发展,库尔勒市工业发展突飞猛进,规模迅速扩大，已初步形成了以石油、化工轻纺、食品、造纸、电力、机诫、电子、煤 、橡胶等为主的门类较齐的工业体系.塔里木石油的大开发,不仅给库尔勒市的工业发展带了千灾难逢的历史性机遇,而且带动了一大批相关产业的发展。  塔里木石油开发给库尔勒市的经济腾飞带来重大机遇和希望。1989年4月，塔里木石油勘探开发指挥部在库尔勒市成立，根据党中央、国务院确定的"稳定东部，发展西部"的战略方针，中国石油天然气总公司在塔里木盆地展开了一场高技术、高水平的石油会战。经过石油职工七年苦干，现已探明10个整装油气田，发现127个工业性含油气构造，累计探明油气储量4.38亿吨，原油生产能力达到430万吨，累计生产原油850万吨。油田开发进入规模生产阶段，已步入全国十大油田行列，塔中四油田产能建设正在加快进行，年产500万吨的油田骨架工程已基本形成。1996年，塔里木油田共生产原油310万吨，创产值33.07亿元。随着国家产业政策向西倾斜和塔里木油田开发的不断深入，投资130亿元的塔里木250万吨炼油厂、塔里木大化肥工程、天然气发电厂、库尔勒电化厂、45万吨乙烯工程等已经逐步开工建设或正在积极筹建，这些项目的建设将为把库尔勒市建成新兴石油工业城市奠定坚实的基础。    库尔勒市是全国棉花生产百强县之一，是国家长绒棉生产基地，丰富的棉花资源为库尔勒轻纺工业提供了优质的生产原料。库尔勒的纺织工业包括棉纺、丝织、针织三大类，有6家纺织企业，从业人员近万人，拥有棉纺纱锭17.3万锭，主要产品有棉纱、棉布、尼绒、羽纱，年纺纱22083吨，织有4810万米，创产值50384万元。库尔勒棉纺厂是自治区重点纺织企业，现在职工5000余人，拥有固定资产26438万元，拥有棉纺纱锭10万锭，织布机1488台，年创产值29943万元。由于该厂重质量，讲信誉，产品大量出口外销，生产的棉纱年外贸出口交货值8936万元，占自治区同类出口产品的50%以上。        毗邻库乐勒市的博斯腾湖是全国最大的内陆淡水湖，湖内芦苇面积40余万亩，年产芦苇30余万吨，是造纸的理想原料。目前，4家造纸企业，从业人员3257人，年产各类机制纸及纸板41017吨，年产值19533万元。博斯腾造纸厂是西北最大的造纸企业，年生产各类纸及纸板3万余吨，该厂的碱回收和微机操作在西北造纸行业都处于领先水平，现正在进行二期扩建，工程完工后，企业生产规模和技术装备水平将进一步提高。第二部分 城市经济发展状况及趋势一、经济现状 （一）、经济总量较大，增长速度较快初步测算，2005年全年实现生产总值242.8亿元，按可比价格计算，比上年增长13.4%。地方财政收入增势良好。全年完成地方财政收入6.00亿元，比上年增长20.5%。与全疆其他城市相比，库尔勒市在各城市的发展中还处于较高的水平。（二）、由于国家政策等因数的影响，固定资产投资增长低数。 2005年完成城镇固定资产投资125.37亿元，比上年增长6.5%。其中：房地产开发投资下滑比较严重，完成投资6.47亿元，下降52.8%。“十五”时期全社会固定资产投资累计完成467.68亿元，年均增长16%，比“九五”时期增加6.9个百分点。全市投资的主体仍是工业、交通运输、仓储、邮政和房地产行业，尤其是工业中的石油天然气开采业，其投资额为88.60亿元，增长26.5%，占整个投资比重的70.6%。由于商业地产严重供大于求，2006年库尔勒市的商业投资较2005年相对减少，仅有领先购物广场、沙依巴格市场三期、华洲时代广场、商通农产品批发市场、铜锣湾广场上华城等总面积不到180000平方米的纯商业及批发市场。（三）、经济产业结构正在优化，但成效并不显著全市经济持续快速增长。初步测算，全年实现生产总值242.8亿元，按可比价格计算，比上年增长13.4%。其中，第一产业实现增加值14.2亿元，增长11.2%；第二产业实现增加值192.5亿元，增长16%；第三产业实现增加值36.1亿元，增长5.6%。产业结构继续优化，一、二、三产业比重为5.9：79.3：14.8。“十五”期间库尔勒生产总值年均增长10.8%。（四）、工业保持快速增长新型工业化步伐加快，工业生产跨越式发展初现端倪。库尔勒市域工业企业实现工业总产值240.18亿元，增长27.8%,实现工业增加值165.27亿元，增长20.8%。“十五”时期累计完成工业总产值687.34亿元，年均增长11.5%；累计实现工业增加值453.1亿元，年均增长10.6%。主要工业产品产量有：原油600.05万吨，增长11.4%；天然气56.77亿立方米，增长3.1倍；原油加工量41.54万吨，增长18.3%，发电量23.02亿千瓦时，增长19.9%；轮胎外胎92.73万条，增长7.2%，原煤154.59万吨，增长66.7%；机械纸7.40万吨，增长43.4%；纸浆11.11万吨，增长2.2倍；水泥47.16万吨，下降11.9%。（五）、以旅游、商贸、交通等服务业发展比较迅速 交通运输业快速发展。和库高速公路建成通车。全年公路客运辆95万人，增长37.9%；全年公路货运量109万吨，比上年增长4.5%；航空客运量19.54万人，与上年持平，航空货运量1050吨，增长61.5%。城市公交体系逐步完善，服务效率进一步提高。2005年更新了45辆大巴、中巴车，解决了部分线路运力不足的问题，为逐步更换城市客运中巴车奠定了基础。年末，全市有公共运营车483辆，客运总量4920万人；客运出租车运营车辆为2017辆。 邮政业务基本稳定。全市共拥有34个邮政局（所），全年完成邮政业务总量3064.60万元，比上年增长7.8%，全年定销报纸452.26万份；订销杂志111.64万份；收寄特快专递18.49万件。年末邮政储蓄余额达到5.41亿元，年净增0.63亿元，增长13.2%。信息传输业快速增长。全市固定电话用户11.6万户，移动电话用户12.2万户，国际互联网用户数1.7万户。大力实施“旅游发展年”活动，全年接待游客116万人次，其中，接待海外游客3500人次，实现旅游总收入3亿元，全市共有星级宾馆13家,其中,四星级宾馆3家,三星级4家,二星级6家,客房数达到1380间,床位2805张;客房入住率63%,全市拥有公园三个,面积44.12公顷，全年游人量达45万人次。二、经济发展趋势（一）、未来几年，城市基础设施改造将大大加快，实现经济与城市建设的协调发展库尔勒市政府按照计划结合库尔勒的旅游开发，以控制梳理旧城和加快新区开发为重点，高起点编制城市总体规划，完善建设管理。（二）、未来几年的发展强调内引外联，强化区域经济联合，开放形态更加明显在加入WTO和西部大开发的有利契机中，库尔勒市将充分发挥其优越的地理位置，利用国内发达地区产业转移的机遇，加强对沿海、苏南等发达地区私营个体企业的专项招商作用。国家全面实施西部大开发战略为库尔勒市加快发展提供了新的机会和空间。库尔勒市作为中西部地区沿边经济带中交通条件及能源最好的城市，将充分发挥地缘优势形成商品储、运、展一体的物流中心功能。在中西部地区的开发开放中，突出优势、明确重点，加快旅游产业的发展。引导企业积极参与库尔勒的基础设施建设、生态建设和环境保护、资源开发利用、农业开发，将库尔勒市的经济结构进行调整，积极开拓疆内外市场。第三部分 石油客户调研分析依据永丰公司客户名单及我们自身掌握的石油系统状况，结合本次调查的实际情况，我们对所有石油系统客户进行了座谈得出以下结论：石油单位状况：一、 人口及消费状况：单位人数（人）年收入（万元）劳保费及消费状况甲方4000（1）单职工家庭前线78万元，双职工1416万元。（2）年薪1520万元之间。（1）、固定劳保费8000元/年（2）、服装平均单件消费在1000元以上，主要消费在乌鲁木齐市丹路时尚广场及内地其它城市。乙方（勘探公司）20000（1） 单职工家庭56万元。（2）双职工家庭1113万元。（1）、固定劳保费20003000元/年，劳保卡主要在民家超市、汇嘉时代商场办理，消费以品牌为主，主要是“虎都”品牌等单件在300元以上的品牌，平均每人单套衣服消费在6001000元之间，属中档消费。（2）、他们提出上华城商场的定位应该是40%为高档，60%为中档，或者50%为高档，50%为中档。乙方前线单位6000单职工家庭前线78万元，双职工1416万元。勘探公司前线人员工资较高，但大部分家在外地，工资多半寄回家。塔指公安局80一年工资1080万，奖金300万元。平均工资3000元，上半年奖金1万5千元。劳保卡主要在民家超市、汇嘉时代商场办理，消费以品牌为主，单件在200300元以上的品牌，平均每人单套衣服消费在5001000元之间，属中档消费。 塔西南油田现有商业及高档消费设施状况（1）、五区、三区有两个健身房（条件设施落后，免费开放）（2）、三区、一区各有一个超市，价格较高，由于行政手段干预，生意较好。（3）、塔指的人员构成大部分是北方人，消费比较大方。第四部分 库尔勒市商业发展趋势及预测依据前述分析，我们对库尔勒市商业市场的发展进行预测：一、未来商业竞争饱合状况短期内很难改善，竞争将更趋激烈库尔勒市人口有限，经济发展缓慢，虽然有石油产业的带动，但辐射人口面较小，再加上新型商业市场的进驻，预计未来几年，库尔勒市的商业经营状况将很难改观，商业竞争将更加激烈，专业化、特色化商业形态将应运而生，并获得发展。二、商铺产权销售形式更为普遍，商铺供应量大增，价格下滑随着旧城改造及市中心区的规划建设，新的商业楼盘将会大量涌现，伴随而来的产权销售也将借势而上，商铺供应量的大增，必将加剧商铺供应商间的竞争，价格竞争成为主流，整体价格走低将不可避免。三、政府缺乏有效监管，商业开发及商业经营出现重复怪圈由于库尔勒市政府缺乏对商业地产及商业经营方面的经验，在整个城市规划及用地方面很有可能出现监管失误，在这种情况下，雷同的商业开发及商业经营将不可避免，必然出现这种交叉重复的怪圈。 四、大型超市及品牌店发展看好，品牌型商场将成为城市靓丽的风景线随着市民消费水平的提高，对品牌的追求将愈来愈突出，品牌店及品牌型商场必然获得良好的发展。市民消费的理性讨价还价能力提高及商业间的竞争力加剧，以薄利多销为特征的大型超市必将获得发展机会。 第五部分 本项目市场调查及分析一、项目概况中天国际·上华城项目坐落于库尔勒市石化大道塔里木石油指挥部对面，毗邻金三角批发市场，该项目占地30亩，总建筑面积7.5万平方米，由4层裙楼和3栋22层塔楼组成，负一层建筑面积6587.54，一层建筑面积4533.70二、三层建筑面积3945.74，四层建筑面积3310.85，为全现浇框剪结构，容积率4.2，绿化率为35%，外立面采用银灰色高级面砖。本项目采取商居分离的设计，4层裙楼为商业区，526层为高品质住宅。二、项目状况分析（一）项目地理位置评估本项目东临40米宽城市迎宾主干道石化大道，北接滨河风景区，地处幽静之地，独享三大公园美景，距离市中心10分钟路程，距离火车站、飞机场也仅10分钟车程，1、7、9、20、23、26路市内公交门前通过，交通便利，占据了库尔勒发展的先机，随着市政府的搬迁，石化项目的上马，为未来规划的库尔勒居住区的中心位置。（二）项目周边环境分析项目周边2公里范围内有塔指小区、丰源小区、农行小区、东方花园1号小区、成功欧式花园、景地水岸、康都世纪花园、新上海花园等共计13个中高档社区小区，约25000人。（三）人流量的测定对于此处的人流量我们做过精密的测定。选择平常的日子、平常的时间、平常的天气，在石油大道与上华城交叉点测试并估算结果如下：行人流量：约10000人次/天（每天10小时计算）自行车流量：约4000辆次/天（每天10小时计算）机动车流量：约7000辆次/天（每天10小时计算）相对于其他街区来讲，这里的人流量是较多的。上华城地块项目优势：1、 政府规划新区，尤其是库尉一体化的实施，石化项目的上马，地价可迅速升值的商业地段；2、 周边市政配套设施齐全；3、 紧邻库尔勒高档消费人群区塔西南油田指挥部；4、 设计风格极具现代气息，引导地产风格新潮流；5、 原为建设商城具备一定的商业基础，新建商业广场功能齐全；6、 开发商的实力。