2011年北海市场分析报告(1).ppt

北海市场分析报告2011.1,第一部分：政策环境与北海房地产 第二部分：北海市宏观环境 第三部分：北海市房地产现状分析 第四部分：北海市房地产预测 第五部分：诉求点 第六部分：项目SWOT分析 第七部分：目标客户群分析,报告目录,第一部分：政策环境与北海房地产,国家宏观政策,宏观政策对全国房地产的影响,宏观政策对北海房地产,政策手段：为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施.目的:限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定,国家宏观政策,1-5月政策出台前月环比上调1-2个百分点6-9月政策出台后月环比下降了0.1个百分点10-12月月环比上调0.1-0.5个百分点据专家人事分析价格较去年上调了7%,宏观政策对房地产影响,受房地产调控政策影响2010年商品房交易面积总体体现下降趋势但是，2001-2010（上半年）均价分析，总体呈现上涨趋势。,宏观政策对北海房地产影响,政策小结,由上面数据得知：全国房地产市场价格总体上调7%；北海市呈现“量降，价升”势头。但是，北部湾经济区作为国家继珠三角、长三角、环渤海湾经济区发展后的第四经济区，国家给予了非常政策、非常经济支持其发展速度缓解政策压力。北海市现存15万传销人员，短时间内北海市房地产租赁供不应求，致使投资客纷纷投资房地产，从而拉动房地产价格和销售量。,第二部分：北海市宏观环境,区位,城市交通格局,旅游资源,城市产业发展现状,城市规划及产业规划,城市经济发展现状,区位,地理位置,地块位置,北海市的地理位置-北海市位于中国广西的南部、北部湾东北岸，总面积3337平方公 里，总人口135万，其中市区人口43万。北海市背靠大西南，面向东南亚，陆、海上邻近广东、海南、港澳和越南，在中国西南和亚太经济区域中，具有独特的区位优势。1984年成为中国首批进一步对外开放的沿海港口城市之一,项目位于海景大道戏水游乐园旁,城市交通格局,城内东西向干道：北部湾路 北海大道 新四季大道城内南北向干道：南珠大道 上海路 广东路四川路等城际主要干线为南北高速,北海市交通发达。市区由宽阔平直的主干道构成了井然的城市路网体系，构筑出恢宏的城市框架。北海港与世界98个国家和地区的216 个港口有贸易往来；北海机场1987年建成使用，是广西三大机场之一，目前正在按4E级国际机场进行扩建；钦北铁路与钦防、南昆、黎湛铁路相接，沟通了全国铁路网；南北二级公路1990年建成通车，桂林经南宁至北海的高速公路已全线开通。北海至湛江、玉林的高等级公路建设在筹备中，立体的海、陆、空交通网络，让到北海旅游的中外游客倍感快捷、方便。,福成机场,北海码头,汽车总站,火车站,自然风光篇：“十全十美”海洋旅游海水、海滩、海岛、海鲜海洋珍品、海上森林、海底珊瑚、海洋文化、海上航线、海滩海洋运动人文景观篇：海底世界 海洋之窗 北海老街 合浦汉墓博物馆 白龙珍珠城等,旅游资源,旅游资源-自然风光,涠洲岛,海底珊瑚,银滩,红树林,珍珠,旅游资源-人文景观,北海老街,白龙珍珠城,汉墓,天主教堂,城市发展现状,海湾新城,新城中心,西部发展轴,东部发展轴线,本案,海景大道,属性：行政中心现状：市政设施完善、商业配套较完善、人居品质较高,属性：潜力地带现状：市政配套一般、商业档次不高、距主城区近交通：银滩大道金、海岸大道等,属性：城郊发展带现状：环境较好、配套缺乏、距城区最近的待开发区域海湾新城的产业园区与合浦产业园区的接壤，会带动城区地产的热潮。交通：南珠大道、G209、南北高速,属性：商业金融中心现状：餐饮、酒店、金融业繁荣交通：北部湾路、南珠大道、北海大道、西南大道、四川路等,旧城中心,北海城区目前市政配套及商业金融配套主要集中在老城区、新中心区两大区域；旧区人居环境较好，但未来发展潜力相对较弱；大冠沙新区和新城中心，属于发展潜力地带。,大冠沙新区,北海市区目前市政配套及商业金融配套主要集中在老城区、新中心区两大区域；北海的“一带两湾”其中“一带”是以海景大道为纽带的重点发展地区，最终形成一个带状的滨海新区；“两湾”则是铁山湾、廉州湾，随着港口的发展和环廉州湾陆水域综合整治，铁山湾、廉州湾将成为北海近中期工业化和城镇化重要建设区域。,北海市经过改革开放20多年尤其是“十一五”规划，形成了自己的特殊和优势。初步形成电子石化制药制糖食品海产品加工冶金饲料等优势和特殊产品。北海依托地缘优势大力发展旅游业，且取得较大的经济带动效果。北海近期五年规划，努力把北海建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市。,城市规划及产业发展,海景大道,北海工业园,老城中心,北岸板块,城市经济发展现状,北海市2007-2009年人均可支配收入以大于10%数度增长；GDP、财政及固定资产都呈现乐观的趋势上涨。,第三部分：北海市房地产现状分析,板块及楼盘分布,各大板块分析,板块细分：主要有6大板块,板块及楼盘分布,蓝海银湾,迪亚小城,南地海江南,东郡,北部湾1号,海逸豪园,新力海景花园,北岸名座,海枫和苑,金湾花园,东珠华庭,新力广厦,海韵假日家园,止泊园,百丰花园,君林西海岸,一品湾,蓝海国际,海湾名苑,棕榈泉,万泉城,森林豪庭,恒宇海岸华府,白金瀚宫,城东板块,城东板块,小结：卖点地段、海景、配套，以高层和小盘为主，均价4800元。,城东板块香槟郡,本案竞争,城区板块,小结：卖点地段、成熟的市政配套，以高层、公寓和小盘为主，均价5342元复试6800元。,城区板块天赐碧园,城西板块,小结：卖点地段、成熟的市政配套，以高层、公寓和小盘为主，均价5300元。,城西板块棕榈泉,北岸板块,小结：卖点海景，以高层、公寓和酒店为主，占地面积较大基本是大盘。,北岸板块北部湾1号,本案竞争,广东路及冯家江新区,小结：卖点自身配套，以高层、公寓和小盘为主，均价4863元。,广东路及冯家江板块同合水岸香堤,城区板块,小结：卖点地段、成熟的市政配套，以高层、公寓和小盘为主，均价5700元。,银滩板块森海豪庭,银滩板块三千海,本案竞争,小结：楼盘主要供应板块银滩板块广东路及冯家江路,占地100亩以上的项目,北海市市住宅市场从09年至今，价格小幅攀升，供求基本平衡。房价不存在泡沫，房地产发展稳健，受金融危机影响小。从供求关系来看:随着第四季度整体市场的火热，元月份会有少量开发商抢开盘，未来1-2年会有放量供应主要集中在城西板块；银滩板块；广东路及冯佳江板块，供求结构有可能会发生变化；从需求来看：2009年成交件数13387，成交面积149.29万平米；2010年成交件数11539，成交面积134.58万平米同比下降10%，尤其是第四季度成交量下滑同比下降30%。市场主力户型2房70-90，以高层海景房为宣传点。从价格来看：价格结构趋向高价区间；城中板块价格攀升致使7000元以上中高端住宅比重增加，各板块均价如下;城东4725元/；城西5300元/；北岸板块；广东路及冯佳江4896元/；银滩5040元/；城中5600复试6900元/.,市场有机会，也有风险。提升产品力；寻求需求点和热点是创造机会，规避风险的重要途径,住宅市场-总结,北海市宏观市场发展态势不乐观（在考虑政策变化情况下），并且从供应结构和价格结构及项目周边配套中分析，本项目所处的北岸板块市场需要其它诉求点来带动市场。,第四部分：北海市房地产预测,北海市宏观经济预测,北海市房地产市场预测,城市发展现状,北海市宏观经济预测,北海经济发展规划规划北海发展到2020年，人口达到100-200万人的二级城市；2008年已经轰轰动动农业、现代、电力能源等基础产业；发展旅游休闲产业、临港工业、高新技术产业等主导产业；发展物流与运输业、房地产等先导产业。国家对北海经济给予非常大的政策支持！因此，北海房地产未来未来的几年会得到实体经济的支持。,北海市房地产市场预测,北海目前传销人员15万，现在仍以2500人月新增；其有效拉动了北海租房的价格，最终拉动房地产住宅单价和销量的上涨。目前，北海购房者外地占68%；预测2011年房地产，以消费者群体来分析仍以福建、上海、浙江、广东、深圳、东北；以客户群体分析划分仍以投资客为主，但是养老旅游度假，外来经商涨幅会更大，相应市场份额会更大；市场中心物业升值较快2010-2011市场产品的需求定位于配套完善的高层，以80-90二房为主；100-120市场份额会逐渐提升！,汽车度假营地,第五部分：诉求点,一、我国的汽车营地概念，我国的汽车营地主要是在自驾车旅游路线上，依托旅游交通干线和风景优美之地或开设在旅游景区，有一定场地和设施条件，可以为自驾车爱好者提供自主或者半自助式的服务的具有特定主题复合功能的旅游场所。,二、我国汽车营地的发展状况 总体看来，我国汽车营地尚处于起步阶段，主要针对休闲娱乐市场，依托所处景区或附近景区经营，规模小，数量少，只提供简单的服务，无法满足蓬勃发展的自驾车和汽车营地市场要求，也达不到国际标准。,三、国内汽车营地发展趋势 随着未来汽车旅游市场的进一步发展，我国旅游营地将有更大发展，主要体现在：1.东全西重 即东部地区全面发展，西北、西南重点发展。由于东部交通道路网已经趋于完善，且人均生活水平较高，私家车保有量较大，自驾车旅游市场已有一定规模，未来数年内东部各省将建立大量汽车营地。而在西部，汽车营地将围绕几条重点线路和各省中心城市，西部大开发将极大地加速西部汽车营地的建设。2.五化趋势 即营区规模化，经营连锁化，服务系统化，建设标准化，管理规范化。随着市场规模的扩大，投资者对汽车营地的关注也会增加，从而引发新品牌的诞生。而赢取规模也会逐步扩大以适应自驾车旅游市场的增长，所面向的对象不仅是房车旅游者，而是更广泛的自驾车游客。尽管目前各营地所提供的服务多限于水电供给和基本露营活动组织，但个别营地已经开始推出车辆维修服务，随着市场发展的成熟，其他类型的服务也会相继出现。此外，相关法律法规和行业标准也会逐步制定，包括营地分级认证，相关人员资格认证，对经营范围、流程、安全、投诉等方面的规定等等，从而使营地的建设标准化，管理规范化，保证经营者和旅游者的权益。,四、国内汽车营地发展前景,据经济权威人士分析，未来15年，我国经济将继续保持快速稳定的发展，人均国民收入将从目前的800美元增长到1300美元到1500美元之间。根据世界旅游组织的预测，今后十几年内中国将在世界旅游市场发挥重要的作用，到2020年将成为世界最大的旅游目的地国和第4大客源输出国。2009年12月3日国务院下发的国务院关于加快发展旅游业的意见已把房车等纳入国家鼓励类产业目录，在全国确立500个汽车自驾游活动基地、200个房车基地，这对中国房车和露营产业的发展必将起到积极的作用。其实，截止到2009年中国房车的保有量仅为2000辆左右，这与欧美市场还有很大的差距。中国露营协会在2007年计划围绕“三圈两线”（即由首都经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈构成的东南沿海线，以及丝绸之路国际精品线）建成50个-100个国际标准营地，并规划在未来5年内，把房车露营地网络遍布全国主要城市的旅游景点，营地总数将达到1000个。,思考。机会点在哪？,北海丰富旅游资源,汽车度假营地全国市场的稀缺，北海市场的空白,政策的支持,机会点,2010别墅市场抗风险能力凸显，逆市上扬,第六部分：项目SWOT分析,项目SWOT分析,S.优势项目处在北海市旅游度假区 商业发展潜力很大，别墅市场抗风险强2.项目地块处在北海的海域区，拥有天然的海景资源；周边还有一片树林；本项目地块是片海域只需填海。3.城市规划道路与本项目自然接驳4.区域产业经济快速发展，区域内置业增加5.开发产品优势大，以汽车营地为特色塑造度假村，目前全国罕有。,W.劣势项目地块填海工程大2.地块周边配套几乎没有3.项目前期开发的地块位置比较闭塞，会影响商业项目的招商,O.机会点1、区域没有同质性项目，同时全国也罕有；历年别墅项目供不应求2、用地限制灵活，可据市而改3、旅游产业列入GDP的一个重要组成部分旅游资源丰富，国家政策大力支持汽车营地的建造。4、项目尚处前期，可塑性强5、项目大，自身配套可塑性大,T.威胁点1.区域人口较少且消费水平低，影响项目销售2.政策执行趋紧，是不是要增加整个持有物业税，是不是增加控制物业的控治税。3.开发商开发的第一个项目，经验欠佳。,第七部分：客户群分析,市场消费群体分析,市场消费群体树型分析,本案客户群体分析,市场 消费群体分析,消费者群体来源分析,消费者群体来源外地人：区内有周边地市县（以南宁、防城港、钦州、玉林崇左等；区外有上海、广东、浙江、温州、北京、东北、福建等）新北海市民：跟北海有有工作缘，事业移民。本地北海市：籍贯在北海市 消费群体分类第一类:基本居住需求（通常首次置业）第二类：作为家产处置方式（包括投资等）第三类：改善型居住需求（包括改善居住环境，为女子教育购房，未来养老等）,目标客户群树形分析,购房性质,地域,需求,预算,一次置业12%,二次置业20%,投资者68%,区外客户,南宁客户,本地客户,市中心和海边,二房50-65万,三房70-85万,楼中楼125-130万,别墅220万以上,以福建、上海、浙江、东北、深圳、广东、福建等为主,大南宁,区内二线城市,周边配套成熟,市场客户群树形分析,本案客户群定位分析,项目从地理位置上来讲，是塑造别墅的好地方，开车10分钟可以到达北海最繁华的地方。如果说针对北部湾1号做的是海景，本案给客户介绍的是海景+汽车营地度假村的概念。外地人到威海来投资，百分之八九十是奔着海过来，买的是靠海边的度假会所。客户群定位在外地人以福建、上海、浙江、东北、深圳、广东、福建等为主。,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,