金佛山2012定位策略研讨.ppt

,金佛山2012定位策略研讨,重庆汇润物业发展有限公司,重庆天英房地产顾问有限公司,中国旅游饭店协会会员*重庆10大代理机构*重庆最佳案例操盘奖,TYCQ-ZY-JFSXM-2012.10.11,重庆10011亿,北京16000亿,上海19196亿,深圳11502亿,2011年重庆已经成为西南地区经济总量影响力具有领头作用的城市,2011年国民生产总值（GDP）,成都6854亿,重庆人均GDP突破4000美元，催生了重庆旅游度假时代！,据国际惯例：当城市人均GDP破3000美元时，这个城市的旅游度假时代就到来了。2010年重庆人均GDP破4000美元，重庆度假旅游新时代来临！由于旅游度假时长一般在2-7天，这就催生了旅游度假地的住宿需求，一方面推动了酒店业的经营，另一方面也催生了自有性旅游度假住宅的消费市场，也就是旅游地产市场。,2011年南川经济总量居渝南黔北5区县之首,南川2011年，GDP增长18.1%达到168.9亿元，地方财政收入增长32.9%达到34.2亿元，全社会固定资产投资增长35%达到180亿元，社会消费品零售总额增长22.5%达到59.6亿元，城乡居民收入分别增长16.2%、23.1%达到18900元、7317元，经济总量居渝南黔北5区县之首。南川已纳入“1小时经济圈”范畴，是规划建设的5个大城市之一，重庆城市发展战略加快了南川城市发展进程。,南川第三产业增长19.6%达到57.18亿元，与重庆现两大旅游热点区域的綦江、武隆第三产业相较，2011年綦江区第三产业93.34亿元、武隆县第三产业41.35亿元，虽然仙女山的旅游地产领舞重庆，但去年南川旅游收入远高于武隆。旅游经济呈现良好发展势头，游客接待量505万人次，旅游综合收入17.1亿，占全区GDP的10%，成功创建中国优秀旅游城市，南川凭借其得天独厚的旅游资源以一座旅游度假城的形象出现在世人眼前。由此可见，随着南川政府对旅游景区、地产打造力度的加大，未来南川旅游地产的发展后势强劲。,第三产业的持续增加，南川旅游业发展前景看涨,2005-2010年期间，国内旅游人数比重、国内旅游消费比重都呈稳 步增长态势。中国旅游业“十二五”发展规划纲要中指出，到 2015年，国内旅游人数将达到 33.1 亿人次，国内旅游收入将达到 1.9 万亿元，而居民出游率也将要由 2010 年的 1.4 提高到 2015 年的 2.25。同时，随着人们生活水平的提高和生活质量理念的提升，休闲度假 理念已逐步为社会所接受，这为旅游地产的快速发展提供强大的消费前提。目前，我国全年法定节假日达 115 天，加上单位带薪休假的时间，居民休闲时间已占到全年的三分之一，这为旅游地产的发展带来机遇。,国内旅游消费需求持续增加，旅游发展空间很大,国家政策方面：国家大力支持旅游事业发展,2009年国务院通过的关于加快发展旅游业的意见，把旅游业定位为国民经济的“战略性支柱产业”，旅游业被提到国家战略层面，旅游业不仅是关系到国民经济的战略性支柱产业，也是关系到国计民生的战略性产业。,旅游地产方面的政策利好,旅游业是重庆战略性支柱产业，各大旅游景区将共同发展,重庆政府规划：把旅游产业发展为我市战略性支柱产业，把重庆建设成全国重要的旅游集散地、西部著名旅游目的地，2020年建成长江上游地区的旅游中心。2011年，重庆市旅游局打出“重庆，非去不可”的口号，花大投入来开展重庆的城市旅游营销，重庆入选“2012年世界十大旅游目的地之一”等事件，无一不让人看好重庆的旅游业发展前景。,重庆旅游地产正处在由“起步阶段”向“发展阶段”过渡的转型期,目前只有仙女山旅游地产板块符合发展阶段的特征，重庆其余片区的旅游地产都还处于起步阶段。因此，总体来说，重庆旅游地产正处在由“起步阶段”向“发展阶段”过渡的转型期，以标杆性的度假区、高端度假产品为主的产品类型以及完善的配套设施将会是未来旅游地产发展的主要特征。城市的急速发展使重庆的旅游市场也正处于爆发式增长阶段，旅游地产进入快车道。,南川旅游资源丰富，全区看旅游资源种类涵盖8大主类，35个亚类，92个基本类型。其中风景区有金佛山、楠竹山、王山坪等；峡谷景观有神龙峡、灰钎河等；文物保护单位有龙岩城、东汉摩崖石刻、伊子祠等；红色旅游资源：有革命烈士陵园、韦奚成革命烈士故居等；乡村旅游:油菜花节、大观樱花节。尤以金佛山最为出名。,南川旅游特色自然之旅、峡谷之旅、历史之旅、红色之旅、乡村之旅,金佛山之秋,金佛山之夏,金佛山之冬,金佛山之春,自然之旅,金佛山景区,峡谷之旅,神龙峡,神龙峡,神龙峡,灰钎河,历史之旅,东汉摩岩石刻,东汉摩岩石刻,尹子祠,龙岩城,红色之旅,革命烈士陵园,乡村之旅,油菜花节,樱花节,南川旅游优势环线旅游优势明显,“渝湘黔鄂”环线示意图,“渝湘黔”环线示意图,“渝湘黔”旅游精品环线：重庆武隆乌江画廊彭水秀山张家界凤凰梵净山遵义重庆。全城1600公里，自驾57天。,“渝湘黔鄂”旅游精品环线：重庆武隆乌江画廊黔江咸丰利川恩施张家界凤凰梵净山遵义重庆。全城1800公里，自驾710天。,南川金佛山，处在此2条旅游精品环线上,南川旅游交通优势 正在成为重庆南部交通枢纽、重庆连接中东部的重要关节点和桥头堡。,客运站、索道,对外联系通道,通过“四铁四高”构建五大对外联系通道，分别为：主城通道、南涪通道、南武通道、南道通道、南万通道。其中南道通道中的南道高速公路和南道铁路穿过三泉镇。,区域道路交通,南川区干线公路网将形成“三环十二射九联”的网络格局。其中的“二环、五射”经过三泉镇。,渝道公路改造,项目所在三泉镇现主要依靠渝道公路联系南川区及贵州道真；是金佛山北面唯一通道。南川区综合交通规划将现渝道公路改造为一级公路，同时南川旅游发展规划将该路按照旅游重点公路打造；改造以后，将加强三泉镇与南川城区以及周边区域的联系，促进三泉发展。,在三泉中心镇区规划1处综合客运站，在半河居委、观音村、马嘴村各规划1处简易客运站，集中居民点可设置客运招呼站。中心镇区规划社会停车场4处、加油站1处。在金佛山北坡入口处景区索道1处。,将南川打造为渝南黔北地区经济高地和区域性中心城市，同时将南川建成中国优秀的旅游城市，成为重庆特色旅游区,产业基地产业支撑体系稳固，产业集群格局形成，经济发展活力强劲，综合经济实力和整体竞争力显著提升，在渝南黔北地区发挥集聚带动作用。中等城市城市建成区面积达到24平方公里，城市人口达到25万人，城镇化率达到60%以上，城市结构合理、功能完善、可持续发展能力强，在渝南黔北地区发挥辐射推动作用。宜居环境生产发展、生活富裕、生态良好，人文底蕴厚重，人民安居乐业，成为重庆近郊的最佳人居环境，在渝南黔北地区发挥示范促动作用。旅游胜地把南川建设成中国优秀旅游城市，渝南黔北特色风情旅游区，重庆近郊山地休闲、度假、科考、观光、健身的旅游胜地，旅游业对经济增长的贡献率明显增强，在渝南黔北地区发挥吸引拉动作用。,南川旅游规划加快向“休闲度假”、“国内外游客”聚散转变,到2016年，力争年接待游客1600万人次以上，其中过夜游客200万人次、境外游客35万人次，旅游综合收入达到80亿元以上。,提速旅游国际化进程，加快“观光旅游”向“休闲度假转变”、由“市内游客”为主向“国内外游客”聚散转变。紧扣“国家公园、国家度假”定位，加强景点、交通、住宿等旅游硬件建设，让游客往返顺畅、玩的开心、住得舒适、消费积极。建成金佛山国家5A级景点，深度挖掘金佛山文化底蕴，打造“金佛山”旅游品牌。,提升神龙峡、黎香湖、山王坪、楠竹山、金佛山水库等景区，大力发展乡村旅游，建成山、水、峡、生态特色养生度假区。,开发旅游商品，发展旅游地产，开展国际营销，理顺管理体制，全面提升旅游发展档次和水平。,度假的开始,大型复合度假区-旅游新亮点-度假目的地,回家,核心景区内，生态、养生、休闲的自然环境,趋势一：旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转变,当前，我国旅游已经从以景点观光、城市旅游（结合商务活动）为主向休闲旅游转变。这种新兴旅游模式，对原有旅游配套服务设施与景 区经营模式提出了新兴的功能要求,丰富旅游项目的设计,而这也是未来旅游地产开发与服务的方向。,旅游模式的转变,趋势二：兼具投资与消费的”旅游+地产”模式对“双高”阶层有很大吸引力,旅游地产对消费者的吸引力,旅游地产具有“投资+自用”双重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期物业，享受其带来的空间享受和消费功能。因此旅游功能支持下的地产才会真正吸引一些“高收入”和追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。,旅游趋势导致中国旅游地产的发展趋势,趋势三：从“概念地产”到“产业地产”（旅游+地产+产业=大旅游地产）,旅游+地产+产业=大旅游地产,以旅游为开发主导，综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合度假项目开发或者大型区域经济开发，旅游、地产、产业三者间相互转换、相互影响、相互驱动，旅游带动区域产业、地产发展，产业发展推动地产开发，地产促进旅游。,趋势二：在发展经营上，全球化、品牌化 本土化、区域扩展化,与国际接轨，全球化进程加剧：国际旅游地产巨头把中国作为地域 扩张与品牌化经营的重点对象，国内旅游地产企业也在寻求与国际接轨，并借鉴国际先进经验完善自身产品。品牌化经营，集团化发展：有竞争力的品牌和企业集团在企业进入 新市场及推出新产品时起着重要作用，因此，打造品牌和集团化发展已 经成为旅游地产经营者努力的重要方向。本土化特色日益明显：企业在开发运营中，越来越重视从实际市场 需求出发，探索适合当地消费者需求的产品和项目最佳的开发经营模式。区域扩展：随着中西部经济的发展，旅游地产将由东部沿海向旅游资源丰富的中西部地区扩展；随着城市功能的完善，旅游地产将由中心城市向二级城市扩展。,趋势四：在开发方式上，旅游与地产互融,此种旅游与地产互融的开发方式，要求通过采取组团式、综合式开发，每期以不同主题，实现旅游与地产的同时开发，将旅游功能与地产功能自然和谐地合二为一，实现最大协同。,重庆旅游地产格局分析,武隆仙女山：已经成为重庆旅游地产当仁不让的龙头区域；万盛黑山谷：2010 年才开始发力的万盛黑山谷，虽是后起之秀，却势不可挡，成为旅 南川金佛山：老牌的南川金佛山、江津四面山、长寿的长寿湖、綦江古剑山等区域，虽,游地产开发的第二热门区域。,然旅游地产项目遍地开花，但暂时还不成规模和气候,以仙女山为例的旅游地产开发借鉴,武隆县城市定位是以旅游服务业为主、综合产业协调发展的生态旅游城市。武隆县城城区：包括主城区（巷口和棉花坝两部分）、仙女山组团和白马组团三部分。,定位：假旅游之城、户外运行之城、生态环保之城,国家级旅游度假区、全市全国最美镇。,仙女山景区资源示意图,度假旅游之城：仙女山新区内将建成仙女山游客接待中心、国际会展中心、生态公园、民俗风情一条街、欧陆风情一条街、7个四星级以上的酒店、五片广场、旅游房产128万平方米，将成为重庆市范围内的主要旅游度假区和旅游接待基地。休闲娱乐之城：到2015年全县星级酒店星数达到150颗，四星级以上酒店突破30家，完成“印象武隆”、仙女山国际亚高山运动基地建设，增强旅游者的休闲娱乐性和主动参与性。生态环保之城：仙女山新区突出生态环保立城的理念，坚持用生态学的原理进行城市规划设计和管理保护。新区的容积率规划在0.30.5，建成后新区的森林覆盖率将达到70%以上。,仙女山旅游资源分析,从武隆县2006-2009四年三产业生产总值比较，可以看出，以仙女山旅游发展为主的第三产业上升迅速，09年已接近50%。仙女山组团开发建设如浴春风。,2007年之前，仙女山旅游地产尚未起步，当地主要以农家乐式度假屋为主。客户主要为游乐度假。2008-09年，市场迅速发展，大量开发商进驻，包括许多 知名开发商的进驻，带动了地区的发展，使得仙女山的旅游地产 向高质量发展，客户开始在此板块置业。产品以度假洋房产品为 主，09年小户型别墅出现，产品升级；2010年仙女山地区旅游地产初具规模，产权式酒店开始入市，产品线更为丰富，投资客户比例逐步上升。,仙女山地产项目分布简析,2012年，在售12个楼盘供应总量：2011年，仙女山区域在售项目12个，区域供应总量达6000套。产品形态：洋房产品仍为市场主流，类别墅产品，如爬坡别墅（芳草地）、mini别墅等，逐步受到客户关注及青睐，类别墅产品销售均价，高于普通洋房15-20%。,由于重庆是“火炉”，重庆旅游地产多以夏季避暑为主要功能卖点，因此具有海拔和森林资源优势的山体景区成了首批旅游地产开发区。而重庆旅游地产所处阶段决定了：旅游地产受欢迎与否主要取决于景区知名度，因此仙女山和黑山谷难免领先市场。此外，仙女山成功的旅游地产开发模式，也告诉我们：政府的统一规划和集中式开发，形成规模优势和配套完善优势，将是目前重庆旅游地产成功的最关键因素。,重庆两大旅游地发展启示,庆幸的是，随着旅游度假时代的到来，人们将不再仅仅满足于早期单一的避暑类旅游地产，也不再满足于只属于一个季节的旅游地产，转而喜欢功能更广泛、一年四季都可使用的产品，这就是休闲度假类旅游地产。此外，仙女山片区的土地出让已经十分稀缺，黑山谷因客观原因并非大规模集中式开发，所以避暑类旅游地产的两个代表性区域的市场供应量将逐步减少。因此，新型的休闲度假类旅游地产提供了一个发展契机，也更容易在这轮竞争中取得市场的关注和成功。,2012年各开发商在楼市调控不放宽、资金链紧张的情况下也将继续“谨慎拿地、谨慎推盘”的策略，集中先消化剩余体量；因此，2012年的市场供给预计小于2011年。需求方面，假设2012年与去年同比持平，2012年旅游地产市场的整体去化率将高于2011年（去化率60%）。2012年整体去化看好。,重庆三大景区旅游地产供需分析,南川房地产市场环境分析宏观分析,2011年，全区总建筑规模560万平方米，总投资150亿元，已开工商品房面积127万平方米，竣工商品房面积136万平方米，完成房地产开发投资38亿元。住宅产品112125平方米的大三房占据市场绝对份额，其次85105的面积区间最具市场竞争力，尤其是带院馆赠送那个的户型更为抢手。,目前南川城区面积18平方公里，其中新城面积为7.5平方公里，南川区目前房地产开发主要以老城区旧城改造以及新城区新城开发板块为核心。,南川房地产市场环境分析微观分析,整个南川新城规划沿南川河道实施西进东延的拓展策略，形成“一片”（公共活动核心片区，为新城的标志性区域）、“两轴”（沿新城中心形成的人文景观轴和沿河流形成的自然景观轴）、“三心”（行政办公中心、文化休闲活动中心、商业商务中心）、“六区”（五个居住区及一个物流区）的结构集中了城市的政治、经济和文化中心。新城建设特别注重环境打造，目标是塑造成一个具有蓝天、碧水、青山、绿林的山水生态宜居城。,楼市步入2011年后南川市场呈现出老城改造与新城建设“并驾齐驱”的景象，而且新城建设项目品质与政府号召下影响力逐步超过旧城改造项目，新城项目受到南川市场的高度认可。,南川房地产市场总体供应分析,南川供应市场发展分析,在主城住宅市场遭受政策影响的情况下，区县住宅市场受影响相对较小。整个2011年至今，南川住宅供应市场都已超过200万方（除黎香湖外），供应量巨大，并且整体销售建面价格在40005000元/之间，换算成套内价格，可以与主城部分楼盘媲美，但项目整体销售行情较好。例：天英代理南川同邦国际城而言，经过2011年开始一年半的销售，一个18万方的高层大盘，已去化80%，价格在同类竞争项目名列前茅，取得了较好的市场口碑。由此可见，南川住宅供应市场供应虽然巨大，并且价格相对较高等，但去化速度却相对较快，如此较好的供需关系，经过对已有成交客户分析，一方面，城市化进程加快，附近区县乡镇购房者进入南川主城，另一方面，南川金佛山旅游业大力发展，城市影响力增大，吸引了大量的投资客户宜居南川。,主要竞争旅游地产案例分析,金佛山国家森林度假公园天星小镇,整体分析：金佛山国家森林度假公园总面积1300平方公里，西坡规划为四大片区，分别为巴渝原乡的天鹅谷、东方哲学的禅茶苑、西方贵族的温莎小镇、重庆文化的天星小镇。拥有集散、度假、会议、文化体验、主题游乐、养生养老六大功能。天香小镇项目位于金佛山西坡天星沟两侧，沿金佛山景区道路东西延伸2.2公里，包括天星滨水风情商业街、五星级酒店及高端度假别墅区、山地生态主题度假区。10万方休闲娱乐商街，目前十余户商家已全部入驻，涉及婚纱摄影、客栈、商政会会议、土特产超市、酒吧、KTV、餐饮、茶楼、风味小吃等行业。,案例一,商业街实景图,项目基本信息,一期A、B区洋房产品情况,产品户型图鉴赏,一层62.01,二层52.94,三、四层61.38,一期A、B区别墅产品情况,87.49 100.89,产品户型图鉴赏,案列一小结,开发模式：借势金佛山四季不同特色风景的先天优势，金佛山国际森林度假公园成为重庆首个推出“全时全业态”开发模式的旅游地产。四季皆可休闲度假已成为旅游地产发展的趋势，是项目成功定位的关键。,运营模式：旅投集团为旗下物业的业主打造了一个物业使用权的置换平台“自由家”业主可与改平台其他VIP会员交换居住旅游地产物业，享受“一处买房、多处体验”的便利和乐趣。本项目亦可借鉴其独特的运营模式，让业主有效利用物业空置时段，并获得更多超值享受，增强客户的购买信心。,商业街管理 天星小镇商业街现已全部招商完毕，开街运营，商业街主要集银行、酒吧、冷饮店、特色餐饮、客栈、南川土特产等业态于一体。未来商业业态的多元化打造，是本项目成功打造为四季型休闲旅游地产的重要支撑,案例二：金佛美庐,整体分析 金佛美庐位于南川三泉真金佛山北坡景区入口处，项目用地两岸山体夹溪流呈一字型，用地在山谷底部，从南到北沿长寿十里画廊夹溪而建。金佛美庐是金佛山北坡第一个旅游地产项目，也是本项目最直接的竞争对手。项目未规划商业配套，但配置了金佛山景区唯一的五星级酒店，不仅增加了景区的接待能力，而且提升了景区基础配套的档次。,项目基本信息,首期推出电梯小高层产品情况,55.20 66.90 80.05,案例二小结,作为金佛山旅游地产开篇之作，项目打造缺乏特色亮点，导致整体去化较慢；原因分析：,多层洋房化，产品实际打造概念的支撑度不足；受制于景区大环境，项目打造亮点不足，度假休闲产品较其他景区竞争力较弱；缺乏品牌支撑，无法吸引投资类客户,重庆周边典型旅游地产案例借鉴,中海-黎香湖,项目位于南川大观黎香湖风景区项目选取原因：黎香湖紧邻南川金佛山，是目前南川开发最大旅游地产项目，依水而筑，打造出具有地区特色的度假风景区。,中海-黎香湖 楼盘基本信息,整个项目总建面200余万方,配套包括湿地公园，水上高尔夫、经济种植养殖区，跑马场，皮划艇，射箭场。野外露营，欢乐农场，趣味烧烤，手工DIY、基督教堂、婚纱摄影基地、青少年科普教育基地、户外拓展基地、特色影院等，配套项目丰富.,中海-黎香湖 游乐项目规划,重庆周边典型旅游地产案例借鉴,隆鑫-澜天湖,项目选取原因：旅游地产综合项目，涉及度假酒店群、度假别墅、运动休闲等各种与旅游相关的地产类型，可为目标项目的功能组合提供借鉴。,占地面积：483.85亩。海拨高度18311905米。建筑面积为32万平方。总建筑面积为132259平方。总户数1305一期推出建筑面积70867平方米。总户数703户,容积率0.426。绿地率30.02,产品形态为独栋别墅、叠拼别别墅、联排别墅、独院别墅，面积从57161平方，均以清水毛坯房形式推出。,隆鑫-澜天湖 楼盘基本信息,首期加推产品情况,G户型507,H户324,产品户型图鉴赏,C户型590,为云海谷体育公园:各种球类运动以及休闲运动设施配套,为项目配套滑雪场,是其吸引游客的重要项目之一,为天堂谷森林公园其内游乐项目有露营,野外真人CS等,为阿尔卑斯牧场公园,为马术俱乐部作为目前高端配套的代表,马术俱乐部必不可少且可以为项目增加不少亮点,功能布局和组合：核心业态高端品质的开发与配套设施功能的多样性和协调性。整个酒店群位于项目的东部,景观资源丰富。私人别墅与酒店相距较远，充分保障业主的私密性。整个项目自成景区,拥有22平方公里的景观配套。澜天湖度假公园核心所在 尊贵因此而在建筑风格以纯欧式度假小镇为主,苏格拉式的英伦格调。,可借鉴之处：,产品开发模式：澜天湖“别墅+酒店+个性功能”模式，超越了旅游地产“住宅+酒店”的成功模式，弥补了配套设施的不足，又打造了度假及会议的氛围，并且加入了个性化的配套功能，如马术俱乐部、滑雪场，保证了项目的唯一性与品质感.所以挖掘项目自身特色，打造高星级酒店配套设施以及品质会所以弥补当地此类产品的缺失.丰富的配套将是项目打造成为”旅游度假生活城”的关键所在.,开发管理：澜天湖无论从建筑设计、景观设计、酒店管理、SPA管理，都联合了国际顶级品牌和最专业的团队，这样保证了项目的高品质和知名度。本项目可借鉴其联合和引进知名的开发设计和管理品牌，以扩大项目市场影响力。,推广模式：澜天湖在媒体和目标区域进行大规模的宣传；并且目标客户单一而明确。项目自身的高品质和提供给业主的各项顶级配套和软性服务的结合是项目最大的卖点 本项目在入世之前，应对目标客户进行有特点的推广，打造出一系列具有附加值的特色服务和业主特权，来吸引人群来此度假，以保证收益的方式吸引客户投资。,南川旅游市场发展分析,在住宅市场遭受打压的情况下，旅游地产市场越来越引人关注。尤其是在今年上半年重庆商品房成交量持续回升，保持良好发展势头情况下，旅游地产也随着天气逐渐开始发力，在夏季掀起一股旅游地产热。2011年，南川旅游产业已颇具规模，重庆交旅集团投资13亿元整体打造金佛山西坡，中海集团投资160亿元打造黎香湖湿地公园，重庆山水公司投资上亿元打造神龙峡景区，重庆新红阳实业有限公司投资20亿元打造永隆山新城项目。由此可见，南川旅游地产主要围绕金佛山西坡、黎香湖、永隆山片区打造，金佛山北坡主要为金佛美庐项目，打造规模及影响力都不及以上三个地区。目前，已经有4家投资商进入南川旅游景区打造旅游地产，围绕南川的旅游地产“战争”已打响,定位研讨,在真實與理想之間，尋找一條平衡之路,占位未来,新型休闲类理念指引的旅游地产开发,这是一场属于金佛山旅游市场的战争，交战的双方是北坡和西破。北坡开发较早，已有十年的开发历史。属于古典贵族，而西坡则年轻气盛，是新兴贵族。近年来，双方对旅游市场的争夺日趋激烈。西坡凭借着政府大力打造和重庆旅投集团旅游地产方面的强势开发，已经占据了大片市场领地，老迈的北坡已经逐渐没落，然而，北坡真的就这么差？真的会败于这场战争？真的注定将被世人遗忘？,？,思考1西坡VS北坡,缩短到金佛山的距离,自身打造成为景区一部分,帐篷营地&山地果园&养生,最纯粹的度假养生地,品牌活动及概念打造,天英景区运营体系,对比总结,项目接近47万的占地面积成为项目打造成为高端物业有利条件；从占地面积与建设用地面积的比例来看，项目可以打造集休闲度假、观光旅游、生态养生于一体的养生度假景区；物业类型可包括洋房、联排别墅、独栋别墅、商业街区、酒店集群等产品丰富、层次分明的综合型养生社区。,项目指标：建设用地约：30公顷总面积约：120公顷,A,D,B,C,？,交通情况：项目由一条二级公路连接山泉镇镇区，同时也是项目的交通主路线。在三泉镇连接104省道，可通往包茂高速通往重庆方向，或转303省道直达南川市区。项目内由一条二级公路贯穿整个地块，延伸至黄草坪方向。项目东侧有三级公路连接东面白庙村、观音村等三泉镇广大村系。,地块地形状况 项目位于南川区中部，金佛山北麓，一共可分为3块区域，A地块、BC地块以及D地块。A地块海拔相对较低，平均海拔约875米，整个地块处于山谷之中，区域内有河谷贯穿其中，地势较为平坦，高差较小，后期打造方向为山谷养生度假景区；BC地块位于A地块的西南方，曾梯田方式分布，平均海拔为970米左右，高差较大，但可利用面积较多。其中B地与C地之间的区域坡度比较大，在后期打造上会对开发增加一定难度。D地块位于山腰，共由大小各异的四块区域组成。是三块地块中海拔最高的，平均海拔为1140米左右。高差较大，地形比较复杂。,地块四至南面:地块南面为海拔较高的山地，接壤头渡镇，通往黄草坪；北面:北面为主城及南川方向，由一条二级公路连接山泉镇，通过一级公路连接南川市区；东面:东面为海拔较高的山地，紧邻山泉镇的各大村系；西面:西面紧邻三泉镇镇界。,项目所属区域的资源梳理A,项目所处区域位于重庆一小时经济圈范围内，距离南川城区20公里；是国家级风景名胜区金佛山的北大门。同时也是金佛山景区北坡的主要游客集散地和北坡上山的必经之地。随着金佛山国家级风景名胜区的进一步开发和南川南部生态旅游区的建设，项目良好的用地条件和交通条件必定会成为南川区旅游度假新的高地和风向标。,项目所属区域的资源梳理B,综合考虑项目地块的进入性和昭示性、景观资源、可塑性、私密性、商业价值等众多因素研究后我司认BC区的地块价值最高，其次是D区、A区。因此我司建议根据地块价值配置不同的产品线；同时在后期推售也应该根据地块资源综合推出，保证好次搭配。,项目所属区域的资源价值分析,生态资源：项目位于金佛山国家风景名胜区，拥有稀缺的自然景观资源和良好的植被条件，部分区域拥有水景资源，对于旅游地产项目来讲，丰富良好的自然资源是项目打造成功的先决条件。,交通：项目所处区域位于重庆一小时经济圈范围内，重庆主城驱车而至，仅需1个小时的车程。南川市区驱车至本项目仅需15分钟。对于旅游度假来说，省去了舟车劳顿之苦；也给项目增加第二居所属性的可能性。,综合配套：对于旅游地产项目而言，拥有良好的自然资源无可厚非，然而鉴定其是否为真正的旅游地产，则是通过完善的旅游度假产业链进行甄别。本项目地形的丰富性，决定了项目产品未来打造的多元化方向，也是项目具有充分竞争力的表现所在。,区域：项目所属区域三泉镇，是南川区南部旅游发展的重点镇和金佛山旅游景区的北大门，南川区在政策上大力支持该区域旅游业的发展。可以预见的是，该区域在不久的未来必将成为旅游度假的热土。,发展方向总结：项目依托绝佳的自然资源，良好的区位优势以及利好的政府政策为基础，以国际化旅游项目先进的开发理念、多元化的产品功能组合为突破口，打造重庆乃至西部地区有影响力的综合性生态养生度假景区。,地块流转问题,在A区与B区沿河路之间的区域进行流转，可以较好利用河流资源，打造高端项目，又能较好连接A区与B区。,在B区与C区之间植被的区域进行流转，可以较好利用植被资源，打造休闲配套，又能较好连接B区与C区。,由于D地块与C地块相隔较远，又高差较大，依据地形流转之间的坡地，打造营地。,、各区域地块的连接，依据地形及公路连接，使其成为一个整体大盘项目。,从项目目标客户需求的内心需求看，主要是分为注重彰显地位型、自我享受型、健康养老型以及部分投资型客户，而其中最重要的是前面两大类,因此我司建议在后期产品定位,配套设置等方面应该综合考虑以上主要客户群体的深层次的需要,为最后的销售奠定基础。,目标客群定位,良好的旅游地产项目，虽然并不需要大体量的商业作为项目卖点支撑,但必须具备完善的度假商业配套，弥补旅游项目区域属性的不足。以满足业主或景区游客日益增长的物质及精神方面的享受需求。在具体的商业类型规划中，根据项目地块及区域发展趋势，并结合旅游度假类产品发展轨迹，以前瞻的战略眼光去审视及思考，指定合理的定位及规划。,“商业小镇+五星级酒店+云峰顶级会所+帐篷营地项目”为一体的全功能立体化商业体系。,根据上述两点商业定位的原则，我司建议项目商业规划以：,商业定位,定位初探,最大限度保护生态/满足MINI别墅的需求,颠峰之作,精品旅游地产开发/区别他山之石,项目区域板块划分,项目共由美茵河谷、伊云美镇、丽斯东方、长慧花谷、御景天下五大板块组成，根据各大版块地形地貌、交通条件、景观资源等方面的差异，根据综合容积率1的标准规划出不同的产品功能和物业形态。,简欧、法式风情,现代、新亚洲风情,组团A释意美茵河谷,莱茵河，发源于瑞士境内的阿尔卑斯山，流经德国注入北海，该河流景如画，游客如织。其特有的法式风情也和项目建筑风格定位相吻合。由于该地块内有潺潺溪流涌过，所以“河谷”二字则是该区域内地形地貌的最好诠释。所谓看字成像，整个组团名给人一种清雅脱俗之感，同时衬托出几分浪漫情愫。,组团B释意伊云美镇,创作灵感来自法国的伊云小镇，它背靠阿尔卑斯山，面临莱芒湖，是法国休闲度假圣地。和项目BC地块的地理位置一样，背靠金佛山北坡，面临大河坝。山地风光秀丽。,组团名释意丽斯东方,该组团打造为项目的酒店生活区，里面囊括了新亚洲风格独栋别墅群、五星级酒店、露营基地等板块。,组团名释意长慧花谷,“长慧”代表一种思想境界的升华，而“花谷”更是给人一种身临仙境的奇妙感受。整个组团名有思想却毫无距离感，有意境的同时也充满了思想上的哲学，适合峰层人士的思维观念和想象意境。,组团名释意御景天下,该组团背靠银杏皇后景点，海拔较高视野开阔，其特有的地理环境决定了该组团产品的高贵和庄严。“御景天下”自然景观来说，给人以居高临下视野开阔之感。而从意境上来讲，则代表了人生经历大起大伏，虽已居高临下，但早已看淡了世俗名利，心中只剩云淡风轻。其字义给人极尽高贵之感。这个概念也很符合项目客户群体。,会所型商业山景联排别墅区河畔独栋别墅区森林趣味体验区联排别墅区风情商业街、客栈、中央自助厨房露营基地（帐篷营地）五星级酒店、商业配套 生态SPA、养生理疗中心定制级独栋别墅区10 双拼/类独栋别墅区11 企业会所定制,1,2,3,4,5,5,6,7,8,9,10,项目总体规划图A方案,11,项目建设占地面积47万平方米，该方案综合容积率定为0.3，建筑面积约为141000。根据各个地块不同的地形地貌条件以及景观资源打造相应产品类型的原则，我司建议：,附项目各业态指标商业0.7万平+五星酒店1.8万+营地临设0.2万+地产12.7万方,A.方案主要经济指标,稳健思考,保护生态/满足别墅和院子的需求/降低风险,成熟之作,保留精品旅游地产开发思路/仍区别其它,会所型商业溪谷别墅区河畔院落洋房区森林趣味体验山景院落洋房区法式风情商业、客栈/中央自助厨房露营基地（帐篷）五星酒店、社区商业、生态SPA定制级别墅区10 酒店服务别墅区11 顶级企业会所,项目总体规划图-方案二,索道,项目建设占地面积47万平方米，根据“溪谷计划”增加体量的要求，综合容积率定为0.45，建筑面积约211500。根据各个地块不同的地形地貌条件以及景观资源打造相应产品类型的原则，我司建议：,附项目业态规模安排:商业0.8万平+五星酒店2万+营地临设0.2万+地产约19.2万方,B.方案二主要经济指标,A计划经济测算（预估）,B计划经济测算（预估）,A计划经济沉淀资产测算（预估）,酒店与商业作为沉淀资产：减少33300万现金收益总销售额：111760万元,酒店与商业作为沉淀资产：减少6327万税收及管理成本总成本：85284.4万元,26475.6,B计划经济沉淀资产测算（预估）,酒店与商业作为沉淀资产：减少37200万现金收益总销售额：144260万元,酒店与商业作为沉淀资产：减少7068万税收及管理成本总成本：112509万元,31750.6,综合评判,A.方案一,纯别墅高尚旅游度假区,VS,B.方案二,洋房+别墅+商业,复合度假区,对于方案二而言,从低价入市的角度及产品多样性的角度符合市场需求,通过价格测算，增加的花园洋房体量虽然相对别墅价格较低，但总产值却远超A计划的产值，更划算。,建筑风格,法国风情建筑风格,皇家定制级别墅,新亚洲主义的建筑风格,五星级酒店（戴斯圣杰温泉酒店）,星光帐篷酒店+小镇风情客栈,地块内商业配套,地块内商业配套,中央自助厨房,商业景观带：以西欧商业街区为诉求形式，让小镇商业自称风景。,溪谷景观带,凭借我国旅游业的强势崛起以及其独特的“旅游+地产”开发模式，旅游地产迅速成为地产行业新贵。然而旅游地产并非完美无瑕。其自身也显现出了一系列弊病。项目如何解决旅游地产的通病，利用有限的资源寻找项目亮点及生命力，是我们需要思考的课题：,？,思考2运营旅游地产不可避免的问题,物业资源闲置严重，空置率高,受旅游地产的功能及其时令性的限制，很多物业存在着明显的闲置现象，旅游旺季入住率高，而到了旅游淡季则人丁稀少。物业的长时间闲置成为了消费者最为头疼的负担。,整合资源，加入“天英旅游联盟”实行换住模式：购买本项目的业主，按照统一装修标准，可同天籁谷、戴斯圣洁温泉酒店、遵义龙潭关山、海南度假项目实行轻松换住，从而减轻物业闲置。尽量打造出适合四季度假的产品链，减少季节因素对旅游度假的冲击。,本案解决之道开启旅游地产换住模式新时代！,Question 1,产品功能房存在浪费现象,对于广大的度假型客户来讲，厨房功能如同鸡肋般“弃之可惜食之无味”，他们并不愿意利用度假养生的时间去和厨房打交道。所以旅游地产在产品功能上，往往存在着严重的浪费现象。,在项目公共区域配备中央自助厨房，内设菜场、原料及烹具供客户自己动手制作菜品。由此而来，可向客户提供无厨房设计的度假住宅产品，减少产品功能的浪费。,Question 2,本案解决之道首现中央自助厨房,小区的配套景观实用性较差,很多旅游地产项目在景观配套上，追求大气却少见个性，均以森林公园、湿地生态园、高山瀑布等形式来表现，而忽略了邻里文化的打造，无形中给人一种距离感和孤独感，会给人带来深度压抑的不安。,增设大量院落型景观，营造出邻里空间。可考虑打造索道观光，拉近路线，打造出特色旅游观光线路。服务于未来旅游。,Question 3,本案解决之道建造“人气”小区,配套不足，水电供给不力,以武隆仙女山多数旅游地产为例，旅游淡季时水电等配套设施还能够满足业主需求，而到了度假旺季，水电气的供应显得力不从心。这无疑给业主在生活上带来了不便和尴尬。,协调政府，将医疗概念、水电系统提前规划，打消购房者对该方面的疑虑。,Question 4,本案解决之道提前预计配套不足,必备实用的商业配套不足,大多数旅游地产配备了大量星级酒店、高端会所、生态SPA之类的高端商业产品，而忽略了业主日常生活所需的商业配套。这是非常致命的缺陷。在广大的小区业主看来，也许一个净菜市场都比一座五星级酒店更重要。,增设净菜超市。配备大量室内外特色餐饮体系以露天剧场形式打造数码影院增设健康养生理疗中心,Question 5,本案解决之道增强配套设施,索道/山地趣味园,旅游策划帐篷营地,打造西部最大山地帐篷营地&野外生活度假体验,首个项目自建高山索道&家就是景区的真实体验将流转山林 地,以五行或12生肖主题,打造趣味森林公园,帐篷营地,将坐落在苏州穹窿山风景区，其独特的风景度假文化将全方位调动住客的视觉、触觉、味觉、听觉、嗅觉，让住客获得“返璞、养生、畅行、乐购、欢庆、感悟”等六重休闲全新体验。据悉，帐篷客酒店为非永久性建筑，其最大限度地保护了景区的生态环境。每一家“帐篷客”都拥有自己的生态循环系统及可再生能源加热系统，将酒店自身的能效降至最低。“帐篷客”景区+帐篷露营的全新度假模式颠覆了传统的度假产品及理念，以帐篷特色风情度假酒店为核心，结合特色美食餐饮、景区活动、休闲度假项目组织、户外运动配套、露营基地服务、基地购物平台等各大旅游板块，并由此扩展形成“1+N”的复合产品模式。和景区内传统的钢筋水泥构筑的度假酒店相比，帐篷酒店里一座帐篷就是一套客房。,帐篷客度假酒店,帐篷营地勘查标准,高山索道,索道又称吊车、缆车，是交通工具的一种，通常在崎岖的山坡上运载乘客或货物上下山。项目坡度较大，高山索道不仅使项目整体概念的打造，对项目内部交通、配套辐射力有显著提升作用，而且还可以形成独特的山地游乐设施，吸引观光游客。,有很多不同种类的果树组成，如苹果树、樱桃树，还有一些产核桃、榛子的坚果树木、葡萄藤、蓝莓矮树林、黑莓荆棘丛牧场对土壤进行了充分的测试，以使得将这些果树种在最适宜生长的地方，以实现果园长久地繁荣这些果园都经过耐心地维护和养育，经过很长一段时期才成熟收获，有了这种精心的过程，才有了用它们制作的美味食物,经过加工的农产品有蜂蜜、苹果