高端公寓市场.ppt
一、高端住宅市场销售分析,1、2011年高端住宅市场成交分析,1.8万元以上住宅市场成交套数,(数据来源：南京网尚研究机构）,1.8万元以上住宅各区域分布,1、2011年高端住宅市场成交分析,2011年高端住宅市场成交量骤减 2011年南京单价20000元/m2以上住宅成交套数仅2370套，25000-30000元/m2区间仅成交499套，预期下降、限购令等成为市场萎缩主因。价格弹性增强;价格段上升，成交量几何级递减 2011年南京高端住宅市场弹性增强，1.8-2.5万价格段上成交量超过3000套，其后单价每递增5000元，成交量有70-85%的下降。,一、高端住宅市场销售分析,1.8万元以上住宅市场成交情况,1.8万元以上住宅户均成交面积,1、2011年高端住宅市场成交分析,20000-25000元/为高端住宅主力成交区间 南京市场高端住宅单价在20000元/以上的成交量约30.44万，其中20000-25000元/的住宅成交量占比约71%。,一、高端住宅市场销售分析,二、典型竞品个案分析,周边现在售项目 天正桃源 长江峰景 其他城中楼盘 南京国际广场 长发羲和 城开御园 来凤街一号 菲尼克斯公寓 河西豪宅 中海凤凰熙岸 华润悦府,1、高端住宅竞品地图,二、典型竞品个案分析,2、高端住宅竞品列表,从单价角度出发：长发羲和、菲尼克斯高单价，销售较差；国际广场以70平产品销售为主（3万单价），大宅单价5万左右；项目周边的长江峰景、天正桃源（多层毛坯）单价均在3万左右甚至以下；其他城中项目现价均在3万左右。从总价角度出发：除国际广场大宅，其他主力总价均控制在800万以内；,综上，不宜在单价上“标新立异”，目前的35000元/单价预期已较高。按当前市场，总价宜控制在600万左右，以保证竞争力。,二、典型竞品个案分析,3、高端住宅竞争小结,长江峰景25000,在售公寓 南京国际广场 凯润金城 京隆国际公寓 嘉业壹号公馆 即将上市：中山骏景 中山路99号 苏宁电器广场,二、典型竞品个案分析,4、高端酒店式公寓竞品地图,8,北塔幢11-39F为住宅楼，已竣工，现房出售。南塔为11-22是办公楼内部销售，23-35F是威斯汀酒店，北塔的9-10F是酒店的会所。裙楼1-8F是底商，自主招商。,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,南京国际广场,9,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,南京国际广场,10,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,南京国际广场,11,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,南京国际广场,豪华住宅-御景华府,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,南京国际广场,普通住宅-怡景公寓,13,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,南京国际广场,14,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,南京国际广场,15,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,南京国际广场,16,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,南京国际广场,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,南京国际广场,2011年销售情况,单价在25000-35000元/之间，合计成交15套，户均面积110，成交均价 31919元/单价在40000-45000元/之间，合计成交5套，户均面积368，成交单价 44724元/,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,凯润金城,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,凯润金城,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,凯润金城,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,凯润金城,1幢：写字楼,2幢：商业楼,3幢：酒店式公寓,5幢：酒店式公寓,8幢：住宅,6幢：住宅,7幢：住宅,备注：沿中山北路建筑1-5F均为商铺；目前已招商完毕，并有商家入驻。例兰博基尼专卖店等。目前在售为3号楼酒店式公寓，均价为：38000元/（含4000元/精装修）。,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,凯润金城,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,凯润金城,3号楼户型配比,A户型面积：56-58房型：一室一厅一厨一卫进深：12M开间：3.8M,B户型面积：53-54 房型：一室一厅一厨一卫进深：12M开间：3.8M,C户型面积：77-79户型：两室两厅一厨一卫进深：客厅 4M 卧室4.2M开间：客厅3M 卧室3M,D户型面积：47-48 户型：一室一厅一厨一卫进深：客厅 3M 卧室4M开间：客厅 3.5 卧室3M,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,凯润金城,5号楼户型配比,面积：51 户型：一室一厅一卫进深：8.2M开间：4M,面积：49 户型：一室一厅一卫进深：8M开间：4M,面积：101 户型：两室两厅一卫进深：15M开间：4.2M,二、典型竞品个案分析,5、高端酒店式公寓个案分析,凯润金城,2011年销售情况,合计成交61套，户均面积60，成交均价27613元/该项目为清盘考量，与11年第3季度开始将5-9层房源以包租折价方式进行销售。对市场冲击较大，已购客户以投资客为主。,
