宜房地产市场报 72页.ppt

2012年宜春房地产市场年报 2012年形势分析及2013年趋势展望,苏州天地行2012年12月20日,一、2012年回顾：调控效果显现，量价初现调整二、2013年展望：货币政策微调，市场无需悲观,前 言,2012年中国房地产市场经历了寒冷、冰冻和回暖三个过程，国家为抑制房价过快上涨，先后采取了一系列土地政策、税收政策、金融政策，推出保障房、廉租房、公租房等，目的是让房价在一个合理的范围内波动。面对国家的宏观调控监督地方政府的积极响应、实施，开发商也采取了一系列促销手段，包括降价、送精装修、赠送花园、车位、打折等，2012年房地产成交均价处于一个平稳微涨的阶段，成交量也在逐步上升。由于房地产市场受到政府的强制性干预，虽然可以起到立竿见影的效果，但不利于中国房地产的长远健康发展，随着土地资源的不断减少、人口的增加、交通拥堵、经济的发展等问题的不断产生，中国人买房的愿望只会越来越迫切，政府的措施最终会受到房地产市场的惩罚，下面我们就一起来总结一下2012年中国房地产市场情况。,一、全国房地产政策回顾二、全国土地市场回顾 三、全国房地产市场回顾四、宜春土地市场回顾五、宜春房地产市场回顾六、宜春市政项目建设回顾七、2012年房地产市场总结分析八、2013年房地产市场趋势展望,目 录,一、2012年全国房地产政策回顾,一、调控政策国务院,1月：1、温家宝：巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投资性需求的政策措施，促进房价合理回归，采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。2月：温家宝：房价还远未回归合理，鼓励百姓先租房。4月：1、温家宝：坚定不移继续实施房地产市场调控政策。2、国务院：尽快出台预调微调措施，决不让房地产调控出现反复。5月：1、温家宝:稳定房地产调控调控政策严格限购政策 5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在主持召开六省经济形势座谈会时指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。2、国务院：明确年内扩大房产税试点 或参考上海模式 一是国务院已经明确今年要扩大房产税试点，具体城市名单、方案未定；二是财政部将研究制定房产保有、交易环节税收改革方案；三是相关部门正对沪渝试点展开评估，第二批试点城市或参考“上海模式”,6月：1、国务院：农转非不得强制收回土地7月：1、温家宝7日在常州调研强调绝不能让房价反弹 2、中央房产调政策指向明确 两个月内连发九次信号 3、五方面建立房地产调控长效机制和政策体系8月：1、国务院督察组:关注地方楼市调控中的三大问题9月：1、温家宝：已建成保障房要尽快投入市场 2、住房保障条例草稿初成，国务院拟强制产权共有10月：1、温家宝：房地产调控初见成效但依然不稳定 2、国家税务总局：等价换房免征契税 3、国务院下放商品房预售许可审批权11月：1、李克强：中国未来最大发展潜力在城镇化 2、国务院拟修改征地补偿标准，可能至少提高10倍,一、调控政策国务院,一、调控政策住建部,3月：1、住建部：今年应确保保障性安居工程用地供应4月：1、再次强调控房价，加大保障性住房供给，满足市场刚性需要，媒 体称5月或有更大降幅 2、拟清除保障房牟利空间，政府优先回购5月：1、住建部：调控政策核心仍是控制房价上涨，决不让调控出现反复7月：1、住建部解读民资建保障房：8月底前各地要梳理相关政策 2、住建部：下半年楼市不太可能大幅回升8月：1、住建部研究进一步强化楼市调控9月：住建部：巡查组督战整肃“低质保障房”住建部：加快研究并完善楼市调控政策措施11月：1、住建部副部长仇保兴：城镇化转型刻不容缓。2、住建部：地产调控“没想放松”，积极研究扩大房产税试点。3、住建部:保障房档案信息涉及个人隐私应当保密,二、土地政策,2月：1、国土部:2012保障性安居工程新增建设用地报批系统上线。2、国土部：从2012年4月1日起，三个月内划定基本农田 实行 永久保护。3、国土部：先清理在建和未售、侵占供地的小产权房。6月：1、闲置土地处置办法的出台 2、国土资源部：避免拆迁纠纷 禁止“毛地”出让 3、国土部：土地闲置1年征20%闲置费。8月：1、国土部通知：严控建设用地占用优质耕地。2、国土部：今年保障房用地已落实80%。9月：1、国土部要求严格土地使用标准 须明确供地政策。2、数十万亩土地缺合理解释，国土部组织16省排查。3、国土部监测：近两月房企加大拿地力度，但土地市场总体平稳。10月：1、国土部严控各地楼市调控政策 地价增速再放缓。2、国土部严控各地楼市调控政策 地价增速再放缓。,三、金融政策,2月：1、2012年首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域，多地首套房利 率下调。2、四大行首套房贷利率将全部降至基准利率之内。3、央行：继续落实差别化住房信贷政策。4、今年首次下调存准率，预测货币政策终偏紧态势，央行宣布从2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4月：1、银行8.5折首贷优惠“急刹车”，楼市升温靠促销 2、二三线城市轮番上调公积金贷款上限5月：1、存准下调利多有限 楼市“深度遇冷”有待软着陆 2、二三线城市上调公积金贷款上限，幅度15%-25%3、工行暂停首套房贷利率85折优惠，部分银行或跟进6月：1、央行：继续落实差别化住房信贷政策。2、今年首次下调存准率 预测货币政策终偏紧态势,7月：1、7月6日，中国人民银行决定再度下调金融机构人民币存贷款基准利率。8月：1、首套房贷款利率优惠开始收窄，部分银行取消首套房贷85折优惠 或有银行跟进，且有银行仍实行8.5折优惠。10月：1、天津购房首付款可两次交清 昔日促销手段成政策。2、上海放宽共有产权房标准 两人家庭可购一套房。3、济南调整公积金贷款政策金融政策“多发月,阴云笼罩房地产业 4、10月成金融信贷政策“多发月”首付提高、上调存款准备金、加息和公积金利率上调。11月：1、存款准备金率三年来首降。2、银监会发出警告：要密切关注房地产贷款风险,三、金融政策,2012年6月7日，中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调 0.25个百分点。,二、2012年全国土地市场回顾,国土资源部公布的2012年13季度房地产用地市场监测的情况显示，今年13季度，全国建设用地供应44.06万公顷，同比增长9.2。其中，工矿仓储用地供应13.9万公顷，同比减少0.3；基础设施等用地供应19.76万公顷，同比增加36.1；房地产用地供应10.4万公顷，同比减少12.5，与2010年同期相比基本持平。,1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。,1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速与1-10月份持平；房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点；房屋竣工面积67706万平方米，增长14.1%，增速回落3.2个百分点。,1-11月份，房地产开发企业住宅施工面积416657万平方米，增长10.8%。住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。住宅竣工面积54310万平方米，增长13.7%。,今年1-11月，全国土地供应和成交量不及去年同期水平。但临近年底，碍于财政压力和供地计划未完成，各城市供地潮陆续上演，造成11月以来各大城市土地供应量及成交量同环比双升的局面。据监测数据显示，全国100座城市土地市场1-11月全国百城土地供应量为76572万平方米，同比下降14%。从各月走势来看，上半年全国土地供应惨淡，但近几个月逐渐回升，在9月、10月和11月屡创新高。业内预计，12月土地供应仍将放量。成交方面，1-11月，全国百城土地成交量为62706万平方米，同比下降13%。从各月走势来看，近三个月土地成交量均保持高位，且同比增幅有所放大。在供地潮和开发商资金充裕的双重利好下，预期12月份土地成交将继续向好。下半年以来，优质地块的成交带动全国楼面均价逐步回升，尤其是在地王频现的11月份，楼面均价同环比双升。1-11月，全国百城土地市场楼面均价为1110元/平方米，同比下跌4%。从价格走势来看，自6月起楼面均价一直保持在千元/平方米以上，且保持稳步上升态势。,年关将至,百城土地供应放量,供应情况：1-11月，全国300个城市共推出土地33465宗，推出面积133853万平方米；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）10184宗，推出面积44865万平方米。成交情况：1-11月，全国300个城市共成交土地24403宗，成交面积95696万平方米；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）6739宗，成交面积30087万平方米。成交均价：1-11月，全国300个城市成交楼面均价为912.6元/平方米；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1330.6元/平方米。,1-11月全国300个城市土地供应及成交情况,1-11月，全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月推出量仅10、11月高于去年同期，受全年供地计划影响，四季度住宅用地供应量明显增加。,111月，全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月成交量仅2、10月高于去年同期，住宅用地市场走势较平稳，本月才成交量同比跌幅小于整体市场。年末更多优质地块陆续入市，市场将持续活跃。,1-11月，全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价除3、4、9、10、11月外均低于去年同期，本月住宅用地成交楼面均价延续上涨趋势，创年内最高值。,1-11月，全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）溢价率除10、11月外均低于去年同期，但溢价率维持着平稳走势。,三、2012年全国房地产市场回顾,中国经济快速增长，居民人均可支配收入逐年上涨，即预期现金流增,中国家庭资产配臵主要以房产为主，其占比达63%，银行对于资产负债表健康的家庭并不惜贷。反观开发商，过去几年的扩张导致资产负债表杠杆较高，存货高企。对比开发商强烈的跑量欲望，资产负债表健康的中国家庭抛售情绪幵丌严重甚至惜售，从而产生了一二手倒挂的现象。,经济不景气背景下，“稳增长”成为首要任务。虽然中央坚持调控不动摇，但支持刚需臵业的方向不应该改变。,1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。,2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。,1-11月份，东部地区房地产开发投资36719亿元，同比增长14.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点；中部地区房地产开发投资14035亿元，增长19.4%，增速提高3个百分点；西部地区房地产开发投资14018亿元，增长19.5%，增速提高2个百分点。,1-11月份，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，1-10月份为下降1.1%；商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点。,1-11月份，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月份提高2.5个百分点。其中，国内贷款13208亿元，增长16.1%；利用外资371亿元，下降51.5%；自筹资金35374亿元，增长13.8%；其他资金36849亿元，增长15.2%。在其他资金中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%；个人按揭贷款9274亿元，增长23.7%。,1-11月份，东部地区商品房销售面积44752万平方米，同比增长5.0%；销售额32240亿元，增长10.2%。中部地区商品房销售面积23452万平方米，增长3.8%；销售额10346亿元，增长11.3%。西部地区商品房销售面积23500万平方米，下降3.5%；销售额10940亿元，增长4.2%。,1-11月份，住宅销售面积同比增长2.3%，办公楼销售面积同比增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1同比.7%。住宅销售额同比增长10.4%，办公楼销售额同比增长4.1%，商业营业用房销售额同比增长4.2%。,四、2012年宜春土地市场回顾,随着5月份宜春楼市的阵阵爆发，宜春房市开始逐渐回暖，土地供应量也在逐渐增多，在9月份达到了一个高峰期，全年总供应土地约315公顷。,2012年年初土地成交火爆，而3、4、5月无土地成交，随着5月份房市的逐渐回暖，6、8、9月开始有土地成交。到了年末，开发商在回收资金，无土地成交，全年共成交土地136.34公顷。,五、2012年宜春房产市场回顾,2012年1-10月份宜春市及各县（市、区）主要经济指标,1-10月宜春财政总收入达1629522万元，同比增长36.9%；其中袁州区财政总收入有155327万元，同比增长46.8%。,根据国家统计局方法制度规定，从2011年起提高工业和投资统计起点标准,规模以上工业为2000万元;固定资产投资为500万元,自10月全市房地产投资出现增长态势以来，11月宜春市房地产企业投资继续大幅度增长，共完成投资747151万元，同比增长13.8%，比1-10月提高13.2个百分点，其中，仅11月就完成房地产投资73275万元，同比增长296.2%。按工程用途分：商品住宅投资增长9.5%，办公楼投资增长126.1%，商业营业用房增长182.4%，其他投资下降40.9%。按地区分：靖安县房地产投资增速最快，为177.3%；中心城区房地产投资增长50.7%，排名第二；高安市、铜鼓县、上高县房地产投资分别增长41.7%、19.9%、6.2%；丰城市、奉新县、樟树市、宜丰县、万载县房地产投资呈下降态势，分别下降22.9%、20.7%、19.1%、13.3%、4.6%。各县（市、区）房地产投资极不均衡。,1-11月宜春市房地产投资情况,1-10月宜春房地产投资止跌企稳，宜春市房地产开发企业完成房地产投资64.12亿元，同比增长0.6%，房地产投资自今年4月以来首次出现增长态势，表明我市房地产市场开始回暖。在房地产开发投资中，商品住宅投资51.33亿元，同比下降4%，占80%；商业营业用房投资8.54亿元，同比增长153.3%；办公楼投资0.47亿元，同比增长101.4%；其他房屋投资3.77亿元，同比下降43.6%。,1-10月，宜春市房地产开发本年资金来源87.78亿元，同比增长4.4%，其中，国内贷款8.96亿元，同比增长61.1%；自筹资金31.38亿元，同比增长26.2%；其他资金47.38亿元，同比下降11.6%。,2012年111月宜春购房消费状况,消费者区位情况：所有潜在购买者中，80%为宜春所管辖地区土生土长人群，随着人口增多，新家庭的建立，投资创业的需要，这部分人群也是最迫切需要在本地置业的潜在买家之一。消费者年龄情况：90%为80后，消费群体趋年轻化 消费者喜好户型：80-120是主力户型 消费者特点：刚性需求较大，仍有部分消费者在买房抗通胀，买房能保值，增值，甚至买房能致富的意识指导下争相购房,3月-12月中旬宜春市中心城区每周商品房备案签约销售面积走势,单位：万平方米,211月宜春市场成交量总体走势趋于平稳，全国在金九银十表现冷淡，然后宜春市场在9、10月表现异常火爆，成交量位于全年最高。,2-11月宜春楼市从2月到5月呈现低迷情形，然而随着5月下旬各楼盘活动的一阵阵爆发，市场开始逐渐回暖！,新建住宅销售价格指数平稳下跌 1-10月，宜春市新建住宅价格环比指数整体保持持平，大部分楼盘价格涨幅不大，个别热门楼盘有小幅上涨。但同比指数与去年逐步上涨的趋势相比呈现平稳下跌的趋势。中小户型房源是销售的主力军 1-10月，新建住宅各类型房源中，90平米以下以及90-144平米房源销售价格指数走势与总指数最为吻合，这说明在今年的新建住宅销售中，中小户型房源是销售的主力军，尤其以90平米以下的小户型最受消费者青睐。二手房市场价格平稳上涨，成交表现低迷 1-10月，宜春二手房市场受去年新建住宅价格走高的迟滞传导效应，二手房价格指数呈现平稳上涨的趋势。但总的来说二手房成交量下降明显，从房管局公布的二手房销售情况来看，1-8月份，中心城区二手房成交面积26.19万，同比减少30.34%。其中二手住房成交14.42万，同比减少38%。二手房消费者仍青睐中小户型，同时低价房源受追捧 据调查人员对二手房销售企业走访得知，1-10月二手房市场成交量整体表现低迷，而且看房人多关注低价及中小户型房源。对二手房价格指数细分研究也可以发现，数据证明了二手房消费者对中小户型情有独钟。,1-10月宜春房地产市场运行特点,六、2012年宜春市政项目建设回顾,宜春明年将新增34443套保障房,从宜春市房地产管理局获悉，省政府已经下达了宜春市明年保障性安居工程建设任务，明确2013年全市要确保建设34443套保障性安居住房，以进一步缓解低收入人群的住房困难。保障性安居住房主要分为公共租赁住房、廉租住房等，保障对象为无力通过市场购买或租赁住房的中等偏下收入住房困难家庭等。宜春市2013年新开工保障性安居住房目标任务为34443套，其中建设公租房15727套，廉租住房2137套，城市棚户区改造11816套(户)，国有工矿棚户区改造670户，国有林场棚户区1406户，国有垦区危旧房2687户，竣工6920套。其中宜春中心城区12838套。,锦绣大道（机场 A线）项目是中心城三年大会战的重点项目之一，大道以外环北路与宜春大道交叉点（市公交总站旁）为起点向西延伸，终点与明月山机场 B线相接，为城市交通性主干道，全线长8.24公里，路宽 50米，采用三幅路布置，行车道宽23米，两侧各有 3.5米宽的绿化隔离带、5米宽的非机动车道和5米宽的人行道。锦绣大道（机场 A线段）工程总投资2.15亿元，工程于2010年 3月 13日正式动工，防护工程也于2012年 8月份完成，绿化、标志线等工程在2012年10月份完工。,宜春锦绣大道竣工通车,北湖公园棚户区改造项目拆迁工作基本完成,宜春市今年最大的城市棚户区改造项目拆迁工作基本完成，已完成征地红线图，选址意见书，可行性研究报告，正式进入了基础施工阶段。据了解，北湖公园棚户区项目位于宜春市外环北路以北，高士北路以东，沪瑞高速以南，项目总建筑面积约24.8万平方米，改造面积17万平方米，计划建设1555套安置房。该项目设计方案已确定，6月中旬出正式施工图，6月30日土石方竣工，8月份正式开工，预计在明年10月底竣工。,袁州大桥8月底已通车,袁州大桥维修工程于今年2月1日开始封闭实施，主要包括更换吊索、桥面铺装、人行道栏杆更换、顶升更换支座及T梁和吊杆横梁粘贴碳纤维布加固等工程。据宜春市政工程管理处有关负责人介绍，维修后的桥梁完全符合设计要求。8月22日、23日袁州大桥维修工程完工后，市政部门会对其进行桥梁静载检测实验，且8月25日安全通车。通车后市民可以放心通行,环城南路是宜春城市三年大会战中包括明月大道、花博园、北湖公园、湖田片区、禅博园等十大重点工程中的头号工程项目。该路东接高铁站、西接明月山机场、南连明月山风景区，起点位于明月山机场 A、B线交叉处，贯穿湖田镇、珠泉街道办事处和下浦街道办事处等地，全长 14.62公里，道路宽度为 45米，双向 6车道加非机动车道，道路等级为城市主干道-级，项目总投资超过10亿元。环城南路是宜春市委、市政府为加快宜春经济发展步伐，建设幸福宜春而实施的一项重点工程，2012年6月29日开工建设，预计2014年1月1日竣工通车。,环城南路三年会战重点项目,明月大道是宜春市区连接明月山温泉风景名胜区的一条主要通道，全长14.1公里，路面宽42米，双向8车道，按城市道路二级标准设计，设计时速为60公里/小时，明月大道总投资7亿元，8月28日已通车。,明月大道已通车,宜春明月山机场性质为国内支线机场，选址在江西省宜春市袁州区湖田乡境内，机场占地1921亩，跑道长2400米、宽45米，停机坪1.84万平方米，航站楼建筑面积6000 平方米，概算总投资5.02亿元，计划2013年春节前后建成通航。,宜春明月山机场将于年底前竣工,七、2012年房地产市场总结分析,从年初的僵持，到始于2月的“以价换量”，再到下半年愈演愈烈的“试探性涨价”，房价以负相关的姿态随着成交量的上涨与下跌演绎着另一番跌宕起伏。而与此同时，不少房企甚至是房产中介则在“零成交”和房价下跌的双重夹击下挣扎在生死一线间。2012年，楼市博弈从未停止。而这场博弈不仅只在地方和中央之间，也在房企和购房者之间，甚至在购房者与购房者之间。2012年以来，中央不断强调调控不动摇；提及“决不让房价反弹”；房价合理回归被提到等。但是，如此高压下，2012年的楼市还是迎来阵阵暖风。,2012楼市晴雨表：年初倒春寒 年末迎暖冬,1月：楼市大雪“倒春寒”下惨淡开局 1月，全国多地楼市成交创下近3年同期最冷清的历史，被媒体称为“最差”春节楼市。2月：楼市小雪转阴 降价由“噱头”走向“实质”进入2月，部分一、二线城市楼市成交量逐步出现上涨。全国调控政策仍然从紧，楼市调整的格局仍将持续，“降价求量”才是开发商生存之道。3月：楼市多云转晴“小阳春”量涨价跌成主流 2月底开始的成交“回暖”，在3月显现出不断升温的迹象。积极促销、以价换量成为楼市主流。与此同时，压抑已久的“刚需”在首套房贷逐步放松的支持下，陆续进入市场4月：楼市晴转多云 成交上涨 房企“试探性涨价”在经历了3月份刚需集中释放，成交量大幅回升后，4月份全国重点城市的成交量开始止步。,5月：楼市晴“红五月”以价换量见成效 5月，开发商“以价换量”的销售策略开始影响市场，中低价位的刚需项目占据了80%以上的成交量，刚需购房者观望情绪明显降低。与此同时，不少楼盘在“五一”假日期间推出购房优惠活动，“特价房”、“买房送车”的促销噱头频频出现，吸引了众多购房者。在楼市成交回暖的背景下，全国多个城市出现政策微调。6月：楼市晴“疯狂6月”房价现回涨苗头“以价换量”取得明显效果后，房价开始出现回涨的苗头。销售量的回涨，开发商钱袋子鼓起来了，“地王”重现、房企频频高溢价拿地等，在经历前几个月的冷清之后，土地市场的密集成交，全国土地市场似乎在一夜之间火爆起来了。7月：楼市晴 供需两旺 房企半年业绩飘红“量价齐涨”、“地王再现”、“坚持调控”一系列 的关键词似乎都出现在了7月楼市。在业内看来，原本是往年淡季的7月，却反常地表现出淡季不淡的火爆局面。,8月：楼市晴转阴“饥饿营销”频现 在经历了6、7月份的楼市火爆之后，8月一些楼盘相继取消了购房优惠，部分项目甚至上调了销售价格。同时，“饥饿营销”现象再次出现，人为制造楼市“火热”的假象。9月：楼市晴转阴 优惠大缩水“金九”失色 随着市场持续回暖房企资金宽裕，收回优惠，房价上涨，导致购房者继续观望，出手谨慎。市场由晴转阴，气温回落。10月：楼市阴霾持续“银十”旺季不旺“冷清”的“金九”过后，房企对旺季的下半场“银十”充满了更多期待。但十月楼市开局即遭受中秋和“十一”长假交易冷淡，房地产市场并没有出现传统的“旺季”局面。11月：楼市多云转晴需求增长旺盛“暖冬”乍现 尽管“金九银十”楼市成色不足，但步入初冬楼市走势却让房企为之眼前一亮，11月楼市需求一反常态持续旺盛，商品房销售增长势头强劲。暖冬来袭，11月又是“淡季不淡”。12月：楼市晴年末收官在即 市场持续回暖 2012年收官在即，但楼市发热还在持续。由于一线城市个别楼盘大幅提价、二手房涨价以及地王频出等现象,很多购房者已从年初的淡定变成了年末的恐慌。,八、2013年房地产市场趋势展望,年末楼市：游走在回暖与冷清之间 年底的楼市一点都不平静。不少城市出现量价齐升的年末翘尾现象，部分城市还出现恐慌性购房行为，全国个大中城市房价连续多月整体上行。土地市场供需两旺，“地王”频现，对市场预期产生重大影响，楼市火爆气氛弥漫一线城市。然而，二、三线城市的楼市并不乐观。年末，开发商采取了一些促销措施刺激市场，但未达到预期目的。楼市依然如同阴霾弥漫的天气一样，正在冷清经营中垂死挣扎。在四线城市依然处于回暖期，开发商“以价换量”的形式依然不变，但价格已在悄然中上涨，成交量也随着市场的回暖在增加。,回暖中收官,纠结中前行,今年国内经济增速下滑，一度曾有人认为会通过松绑楼市来提振经济。对此，政府是需要稳定经济增长，但为楼市松绑的副作用很大，两年前那一轮房地产暴涨，实体经济受到明显伤害，也伤害到广大消费者，因此用楼市刺激经济无异于饮鸩止渴。住建部部长姜伟新说：“明年要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，首先要继续贯彻落实好既有调控政策。”除了继续发挥限购政策效应以外，明年还要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策。姜伟新表示，一方面要坚决抑制投机投资性住房需求；另一方面要支持合理自住和改善性需求。这是对明年房地产市场调控政策基调的一个表态，给市场提前打上预防针，防止房地产市场报复性反弹。尽管限购政策不退出，但是建立市场化手段为主的调控政策体系还是得到共识。姜伟新明确表示：“明年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”,市场化调控呼之欲出,房产政策偏紧。在市场出现各种回暖迹象时，为稳定市场预期，住建部称，2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。2013年房地产调控政策仍将继续保持偏紧的状态。除现有政策外,明年对房地产股影响较大的政策主要集中在两个方面,一个是房产税,另一个是城镇化。成交量大幅回升。在调控政策没有放松的前提下,楼市成交量屡创新高,一方面反映了市场旺盛的需求,另一方面也反映了市场预期已有所改变。由于房屋新开工面积从今年4月份开始出现负增长,按照1年的开发周期计算,预计从明年3月份开始,市场可能会出现供不应求的状况。,2013年房地产预测分析,销售价格企稳向上。从我们重点关注的城市来看,9月份以来,房价止跌企稳的迹象明显。11月份的数据更是明显的显示出房价向上的迹象。房产投资策略。2013年房地产调控政策仍将偏紧。主要以维持现有政策、加强执行力度为主,或将辅以扩大房产税试点。行业基本面,投资、销售、房价等数据已经见底回升,这表明2013年楼市将继续回暖。,房价继续稳中趋升 一是我市处于三四线城市，房屋保有量基数较低，市场需求量大，房价仍有上涨空间。国家出台的房地产政策对我市房价的实际影响有限，房价的涨跌更多的体现在对购房者心理方面的影响。宜春老城区改造、城市化进程加快、返乡人员多等因素构成的刚性需求依然大量存在，中国人普遍存在的“买涨不买跌”的心理以及部分高品质热销楼盘的刺激，带动房价上涨的预期。二是城乡居民收入增加，投资者信心足。1-10月，宜春城镇居民人均家庭总收入15016.11元，同比增长18.6%；前三季度，农民人均现金收入5905.27元，同比增长17.1%。同时，在城乡居民收入稳步增加的情况下，房地产投资由于其较高的收益率和较强的保值能力性而受到广大投资者的青睐。政策因素影响房价过快增长 一是限价令放缓价格增长。根据宜府发20119号文件的要求，以2011年底普通商品住房价格为基数，2012年新建普通商品住房价格增幅控制在城镇居民人均可支配收入增长幅度以内。这也在一定程度上为宜春放缓房价涨幅提供了政策环境，利于宜春房地产市场良性发展。二是“加息”、“提高存款准备金率”、“控贷”等政策影响房价过快增长。随着购房首付比例提高、存贷款利率的提高，贷款成本的增加，银行不断收紧放贷闸门，融资难度增加，不论是购房者，还是开发商申请贷款都受到限制，相应也限制房价过快增长。,宜春房地产市场影响因素及走势分析,天地行机构谢 谢 观 赏,