内蒙古包头市写字楼市场市场调查分析报告（80页） .ppt
包头市写字楼市场分享,包头市写字楼市场分享,一 写 字 楼 简 述,一、写字楼简述,写字楼就是专业商业办公用楼的别称，既办公用楼，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。,现代写字楼正向综合化、一体化的方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现代办公的各种需求。,概念,写字楼分类,按功能划分,办公写字楼：基本上只有一个办公功能，部分底层或裙楼商业；,商住写字楼：,既能提供办公又能提供居住的写字楼，较纯写字楼 工艺比 较难，需提前预留较多水管线路，结构的成本投入较高；,综合性写字楼：,是指以办公为主，同时又具备多种功能，如：公寓、酒店、餐饮等。,按功能划分,写字楼分类,按档次划分,目前我国还没有对写字楼进行划分的统一标准，业内一般对于写字楼的划分，根据区位、交通状况、建筑规模、装修标准、配套设施、客户情况、物业公司等因素综合评定为：顶级写字楼；甲级写字楼；乙级写字楼；丙级写字楼。,按档次划分,写字楼分类,写 字 楼 档 次 划 分 标 准,写字楼分类,按智能化水平划分,5A写字楼：,办公智能化化楼宇自动化消防智能化信息智能化安保智能化,按智能化划分,定位思考,住宅的终极目的是为更舒适的居住，是一种消费品；写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。,思考：,地块具有什么样的属性，从现有状况和未来规划判断，可能卖给谁？,客户关注什么，对现有产品最满意的地方有哪些？,目前市场是怎么样的，未来是否存在竞争？,基于地块、客户、竞争的判断，我们应采取什么发展策略？,地块分析,地块分析 地理交通 市政配套 现有产业链 现有客户群 政策规划。,按功能划分,客户分析,如何判断客户？,如何判断客户,客户分析,写字楼客户普遍关注什么？生产工具提高生产力投资工具能否保值增值经营效率区位和配套支援：该区域能否提高企业经营的效率？形象（面子）是否适合公司的形象要求 必备指标广场立面-大堂（含物业公司）-电梯间-电梯品牌-走道-洗手间 可选指标室内层高-视频会议室-俱乐部-会所-经营成本是否有助于节省企业运营成本 必备指标空调运营方式-电梯运营方式-网络速度-可选指标网络地板-空中-生态办公等,写字楼和住宅的区别,产品差异化,产品差异化,客户差异化,客户差异化,销售差异化,销售差异化,销售准备,知己：吃透楼盘硬件，吃透楼盘软件；知彼：吃透竞争对手，吃透环境,销售准备,楼盘硬件,建筑规模及建筑形象：体量、高度、立面材质、整体效果,楼盘硬件,楼盘硬件,空间尺度：关注大堂的高度、面积、电梯走道高度、柱距等。,国际商会中心的大堂,楼盘硬件,建筑结构：关注户型平面布局、面积分割、特殊设计,电梯：品牌、数量、速度、等候时间、稳定性、轿厢尺度、内饰,空调:品牌、运行原理、控制方式、收费标准,电力、通风、消防：供电情况、电压、电话、宽频、光纤、消防,楼宇公共空间的装修：装修设计公司、设计风格、材料、报价,楼盘硬件,楼盘软件,物业管理：物业公司品牌、历史、管理方式、收费、增值服务,楼盘软件,二 写字楼营销策略,二、写字楼营销策略,核心销售抗性,提高价值认同度,提供客户购买保障,提纯营销推广战略,（项目价值深度挖掘、宣导）,（销售套餐，消除客户购买疑虑）,信任信心攻坚战/品牌价值战/租售并举战/异地本土双线战,（,）,解决之道,如何提高价值认同度？,城市综合体？微型城市综合体？商务配套？基本配置、细节强化？,项目价值分析,理念定位,不争物理高度、不比配置速度，拔高调性从设计理念入手，建筑以人为本，比如以“世界级”标准致力打造接轨国际的商务综合体,功能定位,比如全采光、全通风的建筑设计,独特的空中景观阳台 比如12部国际品牌电梯、国际品牌中央空调、新风、智能化安防系统等高效配置 比如银行、会议、商务、健身、咖啡厅、快餐店、超市等完善配套,地段定位,金 融 商 务 核 心 区,比如项目就处在政府将集中精力打造的金融商务核心区。,特色定位,比如ART DECO风格的5星级大堂、比如某市最先进的智能安防系统、第一太平戴维斯提供的专业物管服务无不体现注重细节打造的精品思路。,档次定位,比如某区域商务核心区的绝佳地理位置 比如交通枢纽的便利交通辐射 比如高档次的公共区域装修标准 比如8.1米挑高大堂、1.8米走廊等宽敞公共空间 比如1000个充足的停车位,形象定位,比如汇聚国内外企业总部的世界级商圈世界级精品写字楼的代表,核心价值梳理,理念,功能地段,特色,档次,形象,独树一帜/与国际接轨,健康/高效/中心,精品办公,高档次/高价值,世界级精品写字楼,特点不等于卖点，卖点用于传播、宣导项目独特价值，给客户消费的理由,卖点体系梳理,如何提供客户购买保障？,我们的客户有什么特征？,客户主要由销售及租赁两大部分构成,销售客户自用占比60%-70%半层、整层销售，核心业务在本地，核心管理层居住在本地，公司规模多为60人以上的优势中型企业，高盈利性行业。投资30%-40%分零销售，50万至几百万的投资额，除大量投资客外，本地外地等看好区域未来发展潜力的外地人士也是一大构成。,租赁客户以半层、整层、多层消化为主，公司规模为60至100人以上不等的成长性中大型企业，多为跨区域国有、股份制企业的区域总部或分公司，追求物业品牌与档次，同时对物业成本敏感。,如何提纯营销推广战略？,（一）营销战略,信任信心攻坚战品牌价值战租售并举战异地/本土双线战,（一）营销战略,信任信心攻坚战利用事件、活动、新闻传播，放大客户对区域巨大升值潜力的信心及开发商实力、项目物业品质的信任，同时，客户购买保障政策也是增强客户信心的又一强力手段。,（一）营销战略,租售并举战高端优质的租赁客户引进，将与项目定位更匹配，“租”提升价值、拔高形象、促进快“售”，租售相互促进。,（一）营销战略,异地/本土双线战异地扩张加速本土消化。本土市场是主力，其次周边城市。双线齐发，齐头并进！,（二）入市时机,找准市场最佳切入点借力区域发展势能，抢占先机。,（三）销售节奏,第一阶段 市场蓄势期 第二阶段 市场爆破期第三阶段 持续热销期第三阶段 尾盘清售期,（四）推广策略,媒体传播与公关营销一虚一实，双线并举，达成项目影响力，实现品牌与销售共赢。,线下:现场围墙、形象短片、电子楼书、专题杂志式读物、DM,媒体,线上：新闻、软文、硬广、专业杂志、项目网站、写字楼专业网、论坛、博客、百度、谷歌搜索引擎链接、户外、公交站台、楼宇灯箱,专题研讨、事件炒作、活动赞助、人员行销,公关,三 包头写字楼市场分析,三、包头写字楼市场,48,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,包头写字楼市场概况,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,49,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,包头多数写字楼配置简单，立面形象质朴,稀土大厦,国贸大厦,金顶大厦,中源大厦,万豪国际酒店,华茂大厦,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,50,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,包头写字楼依托周边的成熟配套和商务氛围，具有较强的聚集性,包头写字楼主要分布昆区和青山区在城市核心干道钢铁大街两侧，通达性和昭示性较好。,51,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,包头写字楼市场按照行业分类可分为：甲级写字楼、准甲级写字楼、乙级写字楼、商住公寓等；截至2009年初，包头写字楼市场办公物业存量约为50万平方米，已交付使用的写字楼物业为15个项目，其中甲级和准甲级写字楼项目有4个，如金顶商务大厦、稀土大厦、国贸大厦、华茂大厦等，占总量的26%；乙级写字楼和商务公寓项目有12个，如中源大厦、新纪元大厦、都市豪庭、万豪国际公寓、民主大楼等，占到总量的74%。,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,包头现有写字楼市场主要以乙级写字楼和商住公寓综合楼为主，高品质、高形象、高层纯甲级写字楼数量较少,52,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,租金水平相近，大部分在1-1.5元/.天之间，钢铁大街沿线租金水平最高，出租率约为60%左右,钢铁大街两侧依托周边的成熟配套和商务氛围，是包头写字楼主要聚集地，租金价格30-40元/月.,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,53,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,在售写字楼项目中，自用客户占到60-80%；也有相当比例的投资客，多购买小面积,在售写字楼中，购买自用客户占较大部分；自用客户为律所、会计、装饰公司、软件网络公司、学校等。,中银国际是甲级纯写字楼项目，目前包头写字楼市场50年产权的甲级写字楼较少，又聘用世邦作为物业顾问，产品品质较高，目前处于客户蓄水期 访谈中银广场销售经理,投资写字楼一般会买附近的，看得见心理踏实；除了那些矿主外，一般都花个20-30万买个小面积。访谈帝景天下销售代表韩燕琼,这里位置不错，离我们的业务单位不远，价格还不算贵，公司就买了一间。访谈中银国际现场客户,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,部分在售项目写字楼客户投资与自用之比,54,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,包头企业多属草创期或成长期，写字楼面积需求较小，多数在100左右，行业分布散乱，尚未形成一定的聚集，租户层次差距明显,包头企业还处于创业、成长或发展期，办公面积多为30-40平米，大的150平米左右；一些知名企业在包头的分支机构较少，导致对写字楼承租需求较弱；除了华茂大厦主要以银行、保险、证券行业集中，其他写字楼行业散乱,公司人员不多，主要是货物周转，四、五十平方米正好 访谈包头瑞德商贸有限公司工作人员,不同发展阶段企业对于写字楼物业的需求,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,55,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,包头第三产业比重较低，未来产业结构不会有重大调整，通过评估模型的横向比较判断，包头写字楼市场发展水平相对较低，对于高端写字楼的需求一段时间内不会出现，,包头是一个重工业城市，第三产业不发达。根据十一五规划，未来的产业结构不会有重大调整。对高端写字楼需求的产业在包头市第三产业中占比很低，市场高端需求不足。,城市写字楼发展水平评估模型,上海,北京,广州,天津,武汉,沈阳,石家庄,郑州,兰州,成都,南京,青岛,西安,乌鲁木齐,包头,1.0,2.0,3.0,4.0,0,1000,2000,3000,4000,第三产业GDP(亿元),R,包头市三产GDP总量574亿元 包头市一线写字楼25-35元/.月，这里取30元/.月。R=1,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,56,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,竞争项目市场分析,四.,写字楼部分（一）竞争项目界定,57,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,主要在售及未来供应写字楼、商住公寓产品指标一览,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,帝豪天下,万豪国际酒店,东源国际大厦,都市豪庭,58,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,典型项目商住公寓供求关系及价格走势,都市豪庭07年12月开盘，销售率40%，成交以个人投资客为主，成交均价4436元/平方米。东源国际08年6月开盘，至09年月份成交面积5535平方米，销售率13.2%，项目以45平方米商住公寓产品为主，投资客众多。成交均价7463元/平方米。帝豪天下08年8月份共推办公面积3.85万平方米，截至09年成交面积2324平方米，销售率6%，成交均价达4719元/平方米。,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,59,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,代表项目 中银国际,景观河道,项目位于包头昆区钢铁大街核心地块。建设内容包括1栋26层商务写字楼及辅助设施，项目占地面积4853平方米，总建筑面积4.6万平方米。项目总投资2亿元。2007年4月开工建设，预计2009年10月竣工。截至目前，主体工程已经进行到9层施工，目前还处于内部认购期。,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,60,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,代表项目东源国际中心,景观河道,东源国际的商住公寓的销售率只有13.2%左右，造成销售缓慢的主要原因是包头写字楼市场不发达，第三产业发展落后，投资回报率较低，造成销售进度较差。,三.项目属性解读,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,61,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,景观河道,代表项目帝豪天下,项目位于包头钢铁大街两侧，物业包括商业、写字楼、商住公寓，空间设计50-1000平方米，主要满足成长型中小企业及企业总部的不同需求；写字楼和商住公寓目前销售状况欠佳，写字楼成交均价6200元/平方米、销售率16.6%；商住公寓成交均价7000元/平方米、销售率6%左右,三.项目属性解读,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,62,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,代表项目都市豪庭,景观河道,都市豪庭地处钢铁大街与白云路交汇处，东临王府井百货，西依白云路，南靠钢铁大街，北接乌兰道，地理位置优越，项目包括商业、商住公寓、普通住宅；普通住宅销售速度较快，自2008年年底开盘后销售率已接近80%左右，商住公寓销售缓慢，自2007年开盘，销售率只有40%左右，销售周期较长。,三.项目属性解读,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,63,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,代表项目中环国际,三.项目属性解读,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,64,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,代表项目金融广场,三.项目属性解读,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,65,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,代表项目金融广场,三.项目属性解读,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,66,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,代表项目东方红CBD广场,三.项目属性解读,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,67,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,代表项目东方红CBD广场,三.项目属性解读,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,68,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,代表项目燕赵大厦,三.项目属性解读,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,写字楼部分（一）竞争项目界定,代表项目时代财富城,写字楼部分（一）竞争项目界定,代表项目昆仑国际,写字楼部分（一）竞争项目界定,代表项目文化金融中心,写字楼部分（一）竞争项目界定,代表项目时代广场,写字楼部分（一）竞争项目界定,代表项目宝鑫广场,74,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,市场结论,市场特征：供大于求，市场消化缓慢，08-09年包头写字楼和商住公寓推出为30万平方米，而市场整体消化量仅为2万多平方米；在售写字楼和商住公寓销售均价为5000-6000元/平方米之间，市场租金在1-1.5元/平方米.天之间产品特特征：纯写字楼为框架结构，可自由分割，最大平层面积达到1700平方米，商住公寓的主力户型在40-50平方米；产品档次普遍不高，没有中央大堂、外立面多为瓷砖和涂料，缺乏质感、硬件配套设施一般，普遍没有中央空调；消费者：自用买家占约80%，投资客占20%；写字楼实际使用者以中小规模公司为主；市场在租写字楼出租率较低，多数入住企业为中小型企业，承租面积多在100-200平方米左右消费者对于写字楼概念处于初级阶段，由于市场上没有大量写字楼供给，消费者主要关注写字楼的位置与价格，对于形象、商务配套设施、智能化设施没有概念；未来竞争：包头第三产业相对不发达，未来仍以二产为主，市场对高端写字楼的需求不足。,写字楼部分（一）竞争项目界定,四.,75,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,写字楼-低成本，高形象,低成本,高形象,四.,写字楼部分（二）核心问题解析,76,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,外立面简洁、现代、时尚使建筑具有强烈的视觉冲击力和昭示性，并能节约成本,要点：节约成本，采用类幕墙。在建筑设计上做出通透感、现代感，突出大平面、整体性、适当大玻璃形成幕墙感中性颜色但不能过冷，突出召示性,四.,写字楼部分（二）核心问题解析,夜晚灯光的衬托富丽堂皇,成功的建筑夜景照明形成独特的城市景观，并能提升物业形象：,白天物业形象,晚间物业形象,77,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,注重写字楼大堂与电梯间等公共部分细部营造，通过软性装饰，有效控制成本，并体现大气，堂皇,四.,写字楼部分（二）核心问题解析,利用商业裙楼楼顶，设置平台花园，充分体现写字楼的品质与生态环境，提升其核心竞争力,电梯厅,大堂,走廊,大堂,78,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,收益性,安全性,进入性,流动性,投资者关心的四个方面,以办公物业出租，取得高于住宅的租金收益,具有较高的物业形象且对于提升容积率能起到重要作用,低总价、宜商宜住的特点，降低投资门槛,50年产权，具有市场优势,市场在售如东源国际、帝豪天下多数只是以小户型为卖点，没有更多的创新形式，存在较大可提升空间,通过市场分析和案例我们得到了商住公寓户型定位的解决方案,四.,写字楼部分（二）核心问题解析,建议商住公寓单位面积控制在40-60平方米，采用精装修，与写字楼形成主附楼关系,79,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,以时尚、现代、个性化的形象，成为城市地标性建筑，成为城市仪式的一部分,四.,写字楼部分（二）核心问题解析,80,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,2023/2/9,以精装修房销售，实现产品更多溢价,四.,写字楼部分（二）核心问题解析,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,
