酒店(商业)顾问公司选择探讨.ppt

酒店(商业)顾问公司选择探讨,宁波万科采购管理部葛昊然2011-12-07,本课题要解决的几个问题：,1、酒店商业是否要请顾问公司；2、该如何选择顾问公司；3、顾问公司的管理。,以镇海酒店的顾问聘请过程为基础，回答以上的问题,住宅的体系相对比较固定，高端商业地产的到来，无异于狼来了！,镇海绿核地块：五星级酒店及商业配套政府要求酒店必须达到国家五星级酒店标准，倾向于高端国际品牌酒店。,五星级酒店来了！,完全陌生的概念不知从何入手,国际品牌的五星级酒店如何设计施工，后期如何进行采购，和住宅差异非常大，一切都是未知。,从结构系统上来讲，酒店和住宅主要的差异在哪里？,国际品牌的五星级酒店机电系统的复杂程度是五星级酒店和传统住宅的差异之一,1、暖通工程 空调系统 采暖系统 机械通风系统 锅炉动力系统,4、消防工程 火灾自动报警系统 火灾事故广播系统 自动喷淋系统 消火栓系统 气体灭火系统 特种设施防火系统 防排烟系统,5、给/排水工程 生活用冷热水供应系统 雨水和废水排放系统 生活水和废水处理系统 游泳池和水景过滤系统 绿化水系统 中水回用系统 雨水回收系统,3.强电工程 变配电系统 照明系统 动力系统 防雷接地系统 备用发电系统,2、弱电系统 电话及网络配线系统 卫星电视配线系统 楼宇自动化控制系统 综合布线系统 安保系统）背景音乐 紧急广播、公共广播系统 车道闸系统 智能一卡通系统 宽带网络系统 智能化系统集成 智能客房系统 弱电机房设计,6.电梯工程7.厨房系统8.洗衣房系统。,五星级酒店机电系统之复杂令人感叹。,国际品牌的五星级酒店机电系统涉及的工作目前是个空白，不是一两个工程师或者设备厂商可以完成。,以上的问题正是机电顾问的工作！,国际品牌的五星级酒店面临机电系统的问题，是否要请机电顾问呢？,国内商业酒店项目采用机电顾问的状况,-摘自机电顾问：商业地产的炼金者,国际品牌的五星级酒店是否要请机电顾问？,兄弟公司相关项目聘请机电顾问情况,与洲际签意向书后，酒店管理公司明确要求，必须请机电顾问！,国际品牌的五星级酒店-机电顾问开始寻源,国际品牌的五星级酒店-机电顾问综合评估、比较,柏诚是机电顾问公司的鼻祖，历史悠久，相当于黄埔军校；柏坚、卓展、柏承行都是由柏诚中高层创办的专业机电顾问公司；迈进、贝科、奥雅纳、史伟高都是综合性的建筑工程咨询公司，机电在其公司业务范围只是一部分。思迈是最近逐渐增多的新加坡系机电顾问公司，做专业机电顾问服务。国内公司诸如中建国际等也有一定的实力和经验，但是国际品牌的五星级酒店涉足较少。,机电顾问-综合评估、比较,国际品牌的五星级酒店-机电顾问小结,1、合作意愿很重要。2、配备的项目团队主要成员的业绩经验。3、行业内的评价，多方面的反馈。4、合同中尽量细化，明确工作内容及界面。,国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值,高端酒店项目,业主,以建筑师为首的顾问团队,施工团队,1、酒店管理公司与业主间是分享利益的关系；国际酒店管理公司相对强势，往往会提出较高的施工标准，确保其后期营运。2、酒店顾问公司的价值之一就是在合理的技术框架下，利用自己的专业能力与酒店管理公司进行技术协调，迫使酒店管理公司做出让步，为业主节约成本，获得高性价比的方案。这其中机电顾问作用最为突出。,酒店管理公司,商业项目投入巨大，后期运营费用也很多,国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值,郑州某项目机房设计优化及成本对照表,通过专业能力、经验制定高性价比方案，解决实际问题。,国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值 保证质量前提下的成本优化,考虑到初投资及综合运营成本，业主方及我司提出机电系统的设计优化，柏坚根据自身的经验及市场价格水平评估，提出了一系列的措施：,并对我方提出的机电优化想法进行论证，并与酒店管理公司进行沟通：,对于酒店而言，成本控制的关键在设计优化！,国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值 方案决策的技术支持,关于酒店设计过程中热源的选择，曾有过争论，机电顾问做出了详细地分析，为业主决策提供依据：,提供三种设计方案，供抉择：,国际品牌的五星级酒店-机电顾问的工作价值 招标过程的全程服务,机电顾问的工作贯穿项目整个过程，施工图审核后，一个重要工作就是机电招标过程中制定技术标书。这其中包含以下几个方面：1、招标前提供品牌推荐，及相关资源信息，制定招标技术文件。2、招标过程中协助招标答疑，技术标的评定。3、定标后，监督核对施工单位的技术标准执行情况。4、工程竣工后，协助审核，技术验收。,机电顾问确定后，灯光、厨房、洗衣房、IT影音等顾问需求接踵而来。,国际品牌的五星级酒店-灯光顾问,国际品牌的五星级酒店-声学、影音、IT顾问,长三角地区声美华、迪飞两家市场占比较大,国际品牌的五星级酒店-幕墙顾问,上海和甲幕墙顾问,国际品牌的五星级酒店-目前顾问清单,机电顾问是其中最重要的部分，故当建筑设计确定后机电顾问有统领协调其他专业顾问的职责。,国际品牌的五星级酒店-同类项目酒店顾问公司聘请,涉及专业系统设计、设备招标、后期施工调试的专业工作，需要专业的人来做。,万达初期酒店顾问聘请,深圳万科中心酒店顾问聘请,一个标准的五星级酒店顾问团队-可以根据业主自身的能力取舍,商业部分的顾问公司采购策划-商业部分系统复杂程度介于五星级酒店及住宅之间,以后的项目是否聘请顾问公司？-需要注意的问题,1、顾问公司聘请规划（基本框架及选择）；2、工作界面的划分（机电与弱电、机电与IT等）；3、项目初期的目标成本需要考虑顾问费用；4、顾问公司的管理（如何协调，如何发挥能动性）。,1、目前全国有十几个万科城项目正在进行，而每一个万科城都有配套的商业或酒店项目，完全可以借鉴万达的模式，利用集团的规模效应，做有万科特色的配套商业酒店项目。2、如果持续做此类项目，最好有自己的统管部门，专门负责商业、酒店项目运作，或者公司配置单独的顾问团队管理人员，统筹管理负责，这对于成本控制、进度掌控非常有效。3、专业的人做专业的事。,以后的项目是否聘请顾问公司？-几点思考,谢 谢！,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,