上海九隆坊商业定位策略报告104752420.ppt

九 隆 坊 商业定位策略报告,目 录,第 2 页|共 34 页,Part 1,项 目 定 位,第 3 页|共 34 页,本案区域的商业形态是什么？,第 4 页|共 34 页,品牌百货公司东方商厦、大西洋百货等已先行进入五角场区域百货业的高端市场，占领绝大部分消费市场。,项目北面五角场（1）,第 5 页|共 34 页,后来者万达商业广场、百联又一城购物中心等MALL的商业项目，必将蚕食大型购物市场份额。,项目北面五角场（2）,第 6 页|共 34 页,本案以百货业、中型生活购物区作为定位将较难生存！,第 7 页|共 34 页,商业辐射2.5公里左右的大润发超市，以品牌及规模效应将使区域内的中型超市自动退出竞争圈，小型便利店除外,项目南面大润发超市,第 8 页|共 34 页,本案不能引进中型超市进驻！,第 9 页|共 34 页,本案所拥有的商业资源是什么？,第 10 页|共 34 页,居民、学生、白领、商务人士以及流动人群,消费群资源,第 11 页|共 34 页,项目周边主要为居民区，同时多个高校也集中在本区内.消费人群为本地居民和部分高校学子。同时，周边在建的写字楼及酒店也将为本区域带来部分的白领及商务人士消费群。,第 12 页|共 34 页,产品资源,第 13 页|共 34 页,规模化地下停车场,便捷的购物交通体系,居民及学生为主,周边品牌百货、超市、MALL并存,第 14 页|共 34 页,我们的定位,第 15 页|共 34 页,与周边业态差异化,休闲、娱乐、时尚消费区,消费人群年龄构成图,Part 2,业 态 建 议,第 16 页|共 34 页,B1,第 17 页|共 34 页,5000 平米的产品规模适合中型电器卖场,大面积，大空间适宜购物人群停留,周边暂无同类业态,同时能为其他楼层带来消费人流,第 18 页|共 34 页,1F,第 19 页|共 34 页,品牌建议：GIORDANO、U2、STARBUCKS、克莉斯汀、屈臣氏、中国银行、石头记、静安面包房,第 20 页|共 34 页,第 21 页|共 34 页,沿街季诺休闲餐厅、面包房，蛋糕房、服饰专卖店美化街面,中庭由时尚饰品，休闲服饰和屈臣氏、化妆品专柜为主,满足消费人群日常消费习惯,沿街特色商铺能吸引人流,2F,第 22 页|共 34 页,整体包装，形成统一风格,业态为年轻人热衷的类型,具备主题性概念，形成品牌效应,第 23 页|共 34 页,3F,第 24 页|共 34 页,吸引女性消费人群,两种业态在晚间均需要较好的灯光衬托，能增 加人气,第 25 页|共 34 页,4F,吸引普通的消费客群如学生等,第 26 页|共 34 页,在时间上错位经营，带动人气,第 27 页|共 34 页,Part 3,租 金 测 算,第 28 页|共 34 页,租金预计表(一),第 29 页|共 34 页,注：以上数据为本公司初步测算,07,08,09,租金单价：4.69,年租金 25792748,年租金29661660,年租金34110909,年租金39227546,第 30 页|共 34 页,Part 4,招 商 周 期,第 31 页|共 34 页,过早的进行招商，在较多不明确的因素的情况下，容易造成客户流失,商铺的基本结构已经明确，能够给客户较为直观的印象,在主体包括立面等全部完成时再正式招商将不能在交房的同时做到商铺开业，商业氛围较难形成,尽 快 开 展 招 商 工 作,第 32 页|共 34 页,整个招商周期约十个月，这一时间安排期望能与本案的工程进度相一致，做到交房期也是客户的装修期，交房后的2-3个月能举行开业仪式。,第 33 页|共 34 页,Thanks for your attention!,