龙湖后工项目投资目标成本及成本控制.ppt
成本篇,后工项目投资目标成本及成本控制（启动版）,目 录,项目投资目标成本,一,成本敏感及关键点控制,二,合约规划,三,项目投资目标成本,一,成本敏感及关键点控制,二,合约规划,三,一、项目投资目标成本,测算依据 1）截止2009年5月22日前所具体的技术资料及经济指标 2）当期材料价格，其中：钢材4200元/t；水泥420元/t；商品砼320元/m3 3）建安单方参照水晶郦城、西城天街、郦江、moco、蓝湖郡高层项目相类似业态成本并进行了修正的数据，参照项目及修正数据如下,一、项目投资目标成本,建安单方及参考项目修正值,一、项目投资目标成本,市政道路加宽部分、城市公园、消防站、人防工程费分摊方式 市政道路加宽部分429万元、城市广场及地下商业（7000m2）1719万元在三期全部分摊、消防站500万元在二期全部分摊；人防工程2736万元分别在二期和三期平均分摊配套设施费的分摊方式 以上成本按项目实施期进入该期成本，未进行分摊 营销设施及样板房的分摊方式 以上成本在一期全部分摊，不考虑为二期服务的分摊;示范区乔木53万的采购及栽植费用计入苗圃成本,一、项目投资目标成本,分摊明细,一、项目投资目标成本,项目开发总成本、建面及可售单方,一、项目投资目标成本,开发成本测算及建安分解修正表,一、项目投资目标成本,一、项目投资目标成本,景观成本,项目投资目标成本,一,成本敏感及关键点控制,二,合约规划,三,二、成本敏感及关键点控制,控制 1)利用地形，优化竖向，减少开挖 2)通过将车库和地下商业设置在操场和湖体位置，节约开挖，减少外运量 减少开挖核外运 8万 m3 减少成本 440 万元,320标高、最高点,湖面,300-306标高、最低点,操场,300-306标高、最低点、,广场竖向挡墙优化,位置好，利用商业消化竖向挡墙且增加溢价,位置不好，将其敞开，利于下穿道路通风,二、成本敏感及关键点控制,减少挡墙 900 m3；减少成本 40 万元,二、成本敏感及关键点控制,控制 1)控制每平米含钢量：住宅主体结构43Kg/m2 2)建议使用三级钢及冷轧扭钢筋 3)含钢量指标建议表：,保证安全和品质的前提下，减低含钢量及及砼含量（参考值）,二、成本敏感及关键点控制,二、成本敏感及关键点控制,敏感及关键点3,控制 1)平米耗量控制：尽量增大单扇玻璃面积窗型比(平推)型材耗量控制)2)窗地比控制：住宅控制开窗面积在0.220.24 3)材料选择：Soho、写字楼采用中档塑钢门窗,敏感及关键点4,公建的立面成本优化,利用地形高差，减少建筑外立面面积,控制实墙比例不小于50%，利用外墙广告，减少幕墙成本，也非常利于节能，同时带来广告收入,外墙广告,主力百货店外立面除主 要 出入口外，其余均不 做玻璃幕墙，减少玻璃幕墙面积,二、成本敏感及关键点控制,利用一楼外墙玻璃是专卖店作为橱窗的特点，在设计时将内部用加气混凝土砌墙封闭，今后租户装修时自行打开，节约节能造价。,橱窗,二、成本敏感及关键点控制,公建的立面成本优化,专卖店,加气砼隔墙,在裙楼以上的主楼部分采用石材涂料或金属漆（120元/m2）代替幕墙节约成本约 1865 万元,二、成本敏感及关键点控制,LOFT的立面成本优化,幕墙,质感涂料或金属漆,建议：如果住宅外墙采用加气砼块替代页岩砖聚苯板保温（可节约成本45元/m2,按砌筑部分墙地比0.25计算，则可节约成本约930万元），,二、成本敏感及关键点控制,对赠送空间进行优化，节约成本，利于改造,A、尽量贴近角部布置，减少体型系数B、利用墙体自保温消化保温层 C、阳台地漏立管处理 D、控制开窗面积，预留窗洞和钢护窗E、预留空调机位F、降低该处阳台门的配置（改铝合金门为一般夹板门）G、墙面只刮腻子，不刷外墙涂料可降低成本约：750 万元,二、成本敏感及关键点控制,政府沟通协调,二、成本敏感及关键点控制,项目实施过程成本管理及控制,1 利用原有建筑:项目办公室利用旧建筑物作生活临设，减少临时设施成本支出，利用原有道路做施工通道，减少新增施工道路成本支出,可节约成本300万元。2 合理安排土石方开挖工期：统筹安排平基工期与种植土需求时间以及车库挡墙回填需求时间，减少土石方外运及购回成本。3 成本动态回顾：在销售之前完成预算的及时编制，并对目标成本进行及时回顾，力争把增加的成本消化在销售价格中。4 全员成本意识：对成本回顾及资金管理模板和目标成本在团队内部进行宣讲，以及成本管理培训，建立团队全员成本意识。,项目投资目标成本,一,成本敏感及关键点控制,二,合约规划,三,三、项目合约规划,谢谢聆听！,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,
