步 步 高：拟购买的房地产市场价值评估报告.ppt

步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告开元(湘)评报字2011第134号开元资产评估有限公司,CAREA Assets Appraisal,Co.,Ltd,二一一年十二月二十八日,摘,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,目,录,注 册 资 产 评 估 师 声 明-1要-2评 估 报 告-4一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者-4二、评 估 目 的-5三、评 估 对 象 和 评 估 范 围-5四、价 值 类 型 及 其 定 义-5五、评 估 基 准 日-6六、评 估 依 据-6七、评 估 方 法-7八、评 估 假 设-8九、评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况-9十、评 估 结 论-10十 一、特 别 事 项 说 明-11十 二、评 估 报 告 使 用 限 制 说 明-11十 四、评 估 报 告 日-11,评,估,报,告,附,件-13,开元资产评估有限公司0,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,注册资产评估师声明,一、我们在执行本资产评估业务的过程中，遵循了相关法律、法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中所收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。,二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告及其评估结论是委托方和相关当事方的责任。,三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或者预期的利益关系；与相关当事方,没有现存的或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。,四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了必要的查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足其拟实施的经济行为的需要。,五、评估报告中的分析、判断和结论受本评估报告中载明的假设和限定条件的限制；我们认为本评估报告中载明的假设条件在评估基准日是合理的，当未来经济环境发生较大变化时，我们将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。评估报告使用者应当充分考虑本评估报告中载明的假设条件、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。,六、评估报告中的评估结论是在评估假设和限制条件下，为本评估报告列明的评估目的而提出的评估对象于评估基准日的价值参考意见，仅在评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理使用评估报告和评估结论，不应当将评估结论视为是对评估对象可实现价格的保证。因使用不当造成的后果与签署本报告的注册资产评估师及所在机构无关。,七、我们及所在机构具备从事本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。本次评估除已在评估报告中披露的引用其他机构或专家的工作外，没有引用其他机构或专家的工作成果。,开元资产评估有限公司,1,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,摘,要,开元(湘)评报字2011第 134 号步步高商业连锁股份有限公司：开元资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用市场比较法与收益法对贵公司拟购买的房地产于 2011 年 11 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况摘要报告如下：一、评估目的：本次评估的目的是为委托方提供拟购买房地产于评估基准日2011 年 11 月 30 日的市场价值参考依据。二、评估对象和范围：本次评估的对象和范围为衡阳深国投商用置业有限公司（以下简称为“衡阳深国投”）拥有的位于衡阳市高新区 24 号街区深国投商业中心的商业房地产，购买的面积为 15,526.24 平方米（其中第一层 519.63 平方米，负一层 15,006.61 平方米），房屋现状为在建工程。根据衡阳深国投提供的土地证书（衡国用（2007）第 098 号），土地用途为商业。三、价值类型及其定义：本次评估的价值类型为市场价值。四、评估基准日：本次评估的评估基准日为 2011 年 11 月 30 日。五、评估方法：本次评估采用市场比较法与收益法对委估房地产的市场价值进行估算。六、评估结论委估的房地产于评估基准日 2011 年 11 月 30 日的市场价值评估值为 15,659.27万元（大写人民币壹亿伍仟陆佰伍拾玖万贰仟柒佰元整）。具体情况见下表：,楼层1 层负一层合计,类别商铺商铺,建筑面积（）519.6315,006.6115,526.24,评估单价（元/）77,510.007,751.00,评估价值（万元）4,027.6511,631.6215,659.27,七、,评估报告及结论使用有效期,按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算。,八、,特别事项说明,委估房屋尚未办理产权证书，建筑面积与用途是根据委托方提供的资料所确定开元资产评估有限公司2,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告的。如委托方实施该经济行为，则应根据政府职能机关提供的测绘数据做出相应的修改。,九、,评估报告日,本评估报告的评估报告日为 2011 年 12 月 28 日。以上内容摘自评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。开元资产评估有限公司3,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,步步高商业连锁股份有限公司,拟购买的房地产市场价值,评估报告,开元(湘)评报字2011第 134 号,步步高商业连锁股份有限公司：,开元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用市场比较法与收益法对贵公司拟购买的单项房地产于 2011 年 11 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：,一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者,1、委托方：,本次评估的委托方为步步高商业连锁股份有限公司,单位名称：步步高商业连锁股份有限公司住所：湘潭市韶山西路 309 号步步高大厦法定代表人：王填,注册资本：人民币贰亿柒仟零叁拾陆万元整企业类型：上市股份有限公司,2、产权持有者：,单位全称：衡阳深国投商用置业有限公司注册地址：衡阳市,企业类型：有限责任公司,注册资金：人民币伍仟万元整法定代表人：陆巍源,3、业务约定书约定的其他评估报告使用者,本评估报告除提供给委托方使用外，其他的评估报告使用者为与本评估报告载明的评估目的之实现相对应的经济行为密切相关的单位（或个人），具体为具体为产权持有者和国家法律法规规定的评估报告使用者。,开元资产评估有限公司,4,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告二、评估目的本次评估的目的是为委托方提供拟购买的房地产于评估基准日 2011 年 11 月 30日的市场价值参考依据。三、评估对象和评估范围本次评估的对象和范围为衡阳深国投商用置业有限公司（以下简称为“衡阳深国投”）拥有的位于衡阳市高新区 24 号街区深国投商业中心的商业房地产，拟购买的面积为 15,526.24 平方米（其中第一层 519.63 平方米，负一层 15,006.61 平方米），房屋现状为在建工程。该在建工程五证齐全，具体情况见下表：,证书建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证预售许可证土地使用权证,证号0000637建字第 00001100 号430411158衡预许字（2011）第 202 号衡国有（2007）第 098 号,根据衡阳深国投提供的土地证书（衡国用（2007）第 098 号），土地用途为商业。（1）房屋位置状况：宗地位于衡阳市高新区 24 号街区，东临长丰大道，南邻芙蓉路，北临解放大道，距离衡阳市市政府约 500 米，交通便捷。（2）房屋实物状况：截至评估基准日，委估房屋处于在建工程状态，已施工至第 6 层，未封顶。预计于 2012 年 5 月交房。四、价值类型及其定义1、价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件，选取适宜的价值类型，并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。2、市场价值的定义：本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各开元资产评估有限公司5,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。,3、选择价值类型的理由：从评估目的看：本次评估的目的是为委托方拟购买单项房地产提供价值参考意见，与该评估目的之实现对应的经济行为是一个正常的市场经济行为，按市场价值交易一般较能为交易各方所接受；从价值类型的选择与评估假设的相关性看：本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响；从价值类型选择惯例看：当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。,五、评估基准日,本次评估选取的评估基准日为 2011 年 11 月 30 日，该评估基准日与本次评估的,资产评估业务约定书载明的评估基准日一致。,注册资产评估师根据专业知识和经验，在与委托方进行充分沟通的基础上，对于,选取评估基准日时重点考虑了以下因素：,1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员能更好的把握评估对象所包含的资产、负债于评估基准日的状况，以利于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值；,2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效服务于评估目的。,3、评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近的会计报告日，使评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债的整体情况，以利于评估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工作的开展。经与委托方和产权持有单位充分沟通并最终由委托方选取上述日期为本次评估,的评估基准日。,六、评估依据,（一）法律、法规依据,1、中华人民共和国公司法；,2、中华人民共和国土地管理法；,开元资产评估有限公司,6,。,（,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,3、其他与资产评估相关的法律、法规。（二）评估准则依据,1、资产评估准则基本准则；,2、资产评估职业道德准则基本准则3、资产评估准则评估报告；4、资产评估准则评估程序；5、资产评估准则不动产；,6、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；7、资产评估价值类型指导意见。（三）资产权属依据,委估房屋所有权证与土地使用权证（复印件）,（四）评估取价依据,1、评估机构搜集的与本次评估有关的房屋询价资料等；,2、房地产估价规范（GB/T50291 一 1999）；,3、中国经济科学技术出版社出版的资产评估常用数据与参数手册 20062007,版）；,4、评估人员现场勘察、调查所搜集的资料；,5、其他资料。,七、评估方法,根据房地产估价规范（GB/T50291 一 1999）规定的评估方法及其各自应用的条件，针对委估对象商业房地产的性质，本次评估采用市场比较法与收益还原法进行评估，评估思路如下：,委估房屋所在区域房地产市场较活跃，可采用市场比较法进行评估；同时，委估,房屋建筑物属于收益性房产，可运用收益还原法对其进行评估。,A、市场比较法：,首先调查选取与评估对象类似的交易案例，再结合评估人员现场勘查的资料，在建立价格可比的基础上，分别进行交易情况、交易日期、房地产状况（区位、权益、实物状况）修正后得到比准价格，然后再计算求出待估对象的评估价格。计算公式如下：比准价格交易案例价格（100/交易情况修正）（交易日期修正/100）（100/,区域因素修正）（100/个别因素修正）,开元资产评估有限公司,7,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,评估单价（比准价格1比准价格2比准价格3）/3评估值评估单价建筑面积B、收益还原法,n n,估算公式为：V=A/(r-g)1-(1+g)/(1+r),其中：A 为年净收益值，r 为资本化率，g 为净收益年递增的比率，n 为房地产剩,余收益年限,八、评估假设,（一）、一般假设1、公平交易假设,公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等按公平原则模拟市场进行估价。公平交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。,2、公开市场假设,公开市场假设是假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。,3、资产持续经营假设,资产持续经营假设是指评估时假定委估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频率、环境等情况继续使用，或者在所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。,（二）、特殊假设,假定委估对象符合城市规划，委托方于评估基准日已取得委估房屋的国有出让土地使用证，并与评估时房屋实际用途、土使用权剩余年限与房屋的经济寿命一致。,（三）上述评估假设对评估结论的影响,上述评估假设设定了资产的使用条件、市场条件等，对评估值有较大影响，当前述,假设条件发生变化时，评估结论一般会失效。,开元资产评估有限公司,8,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,九、评估程序实施过程和情况,整体评估工作分四个阶段进行：（一）评估准备阶段,1、明确评估项目基本事项、编制评估计划,接受项目委托后，与委托方沟通、了解评估项目基本项目，拟定评估工作方案和,制定评估计划。,2、提交提供资料清单,根据委估资产特点，提交针对性的尽职调查资料清单，资产评估申报表等样表，,要求产权持有单位进行评估准备工作。,3、辅导填表,与产权持有单位相关工作人员联系，布置及辅导其按照资产评估的要求进行评估,申报表的填写和准备评估所需要的资料。,（二）尽职调查现场评估阶段1、审阅核对资料,对产权持有单位提供申报资料进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行,核对，对发现的问题协同企业做出调整。,2、现场勘查与重点清查,对评估对象所涉及的资产进行核实、勘查、并做好记录。3、尽职调查访谈,根据产权持有单位提供的资料进行核对，并走访相关政府部门对委估资产的权属,状况进行调查。,4、确定评估途径及方法,根据委估对象的实际状况和特点，确定评估的具体模型及方法。5、评定估算,根据确定的评估途径及方法，对评估对象评估结果进行测算，并起草相关评估说,明。,（三）评定汇总阶段,根据初步工作结果进行汇总、分析，对评估结果进行必要调整、修正和完善，确,定资产初步评估结论，并起草评估报告书，提交公司内部复核。,（四）提交评估报告书,在完成上述工作的基础上，并在不影响评估机构和评估师独立形成评估结论前提,开元资产评估有限公司,9,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告下与委托方就评估结果交换意见，在充分考虑有关意见后，按本公司内部三级复核制度和程序对评估报告进行反复修改、校对，最后出具正式评估报告。十、评估结论（一）评估结论委估的房地产于评估基准日 2011 年 11 月 30 日的市场价值评估值为 15,659.27万元（大写人民币壹亿伍仟陆佰伍拾玖万贰仟柒佰元整）。具体情况见下表：,楼层1 层负一层合计,类别商铺商铺,建筑面积（）519.6315,006.6115,526.24,评估单价（元/）77,510.007,751.00,评估价值（万元）4,027.6511,631.6215,659.27,（二）评估结论成立的条件1、评估对象所包含的资产在现行的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、合法的运营、使用及维护状况。2、本评估结论是在本报告载明的评估假设和限制条件下，为本报告列明的评估目的而提出的市场价值的参考意见。3、本评估报告的评估结果是反映评估对象在本报告书载明的评估目的之下，根据持续经营假设、公开市场假设和本报告书载明的“评估假设和限制条件”确定的市场价值，没有考虑过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；没有考虑特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；没有考虑评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。没有考虑若该等资产出售，所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关方面。该评估结论亦未考虑评估增值额的纳税影响。当前述评估目的、评估假设和限制条件以及评估中遵循的持续经营假设和公开市场假设等发生变化时，本评估报告的评估结果即失效。4、委托方应确知评估机构及其评估师并不是鉴定环境危害和环境合规性要求对评估对象所包含的资产产生影响的专家。因此，评估机构及其评估师对以下事项没有义务也不承担责任：未能就环境因素对评估对象及其所包含的资产的价值产生的影响作出鉴定（包括因环境污染引起的损失、对任何违反环境保护法律所引起的损失或因避免、清除某种环境危害的发生而引起的费用）。即本评估报告的评估结论是在没有任何可能导致评估对象价值受损的环境污染危害存在的假设前提下得出的。开元资产评估有限公司10,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,十一、特别事项说明,委估房屋尚未办理产权证书，建筑面积与用途是根据委托方提供的资料所确定的。如委托方实施该经济行为，则应根据政府职能机关提供的测绘数据做出相应的修改。,十二、评估报告使用限制说明,（一）本评估报告及其评估结论仅用于本评估报告载明的评估目的和用途以及送,交资产评估主管机关审查、备案，用于其它任何目的均无效。,（二）本评估报告及其评估结论仅供委托方和本评估报告中明确的其他报告使用者在本评估报告的有效期内合法使用；其他任何第三方不得使用或依赖本报告，本公司对任何单位或个人不当使用本评估报告及其评估结论所造成的后果不承担任何责任。,（三）本评估报告书的使用权归委托方所有；若未征得评估机构书面许可，任何单位和个人不得复印、摘抄、引用本评估报告的全部或部分内容或将其披露于任何媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。,（四）按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算；评估目的在评估基准日后的一年内实现时，能以评估结果作为底价或作价依据（还需结合评估基准日的期后事项进行调整），超过一年，须重新进行评估；在评估基准日后的评估报告有效期内，若资产质量与数量发生变化时，应根据原评估方法对其进行相应调整，若资产价格标准发生变化或对评估结论产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新评估。,十四、评估报告日,本评估报告的报告日为 2011 年 12 月 28 日。,开元资产评估有限公司,11,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,开元资产评估有限公司,12,步步高商业连锁股份有限公司拟购买的房地产市场价值评估报告,评,估,报,告,附,件,1、委托方及产权持有者的营业执照（复印件）；2、委估物权属证明的复印件3、房屋位置图与资产照片4、委托方及产权持有单位承诺函；5、签字注册资产评估师承诺函；6、资产评估机构资格证书（复印件）；7、签署本评估报告的注册资产评估师的资格证书（复印件）。开元资产评估有限公司13,参加本次评估的人员名单,陈迈群张佑民宋英廖博文,副总经理副总经理高级评估员高级评估员,中国注册资产评估师中国注册资产评估房地产评估师房地产评估师,