大营坡地产项目建议报告.ppt
大营坡市场简介及项目建议,大营坡现有项目认知贵阳中高端项目状况中高端客户特点及产品要求大营坡商圈格局政策限购限贷对市场的影响,目录,大营坡现有项目认知,1,2,3,4,5,都市道1号,中天花园,中大国际广场,阳光金地,紫金庄园,6,保利云山国际,7,天誉城,大营坡周边项目分布,都市道一号,中天花园,中大国际广场,现阶段认筹优惠销售价格约为7500-7800元/，预期市场销售价格为8300-8700元/,阳光金地,紫金庄园,保利云山国际,天誉城,大营坡现阶段市场情况总结,交通位置来看，三个方向的交通通路是大营坡商业发展的优势，而1.5公里的辐射范围已经涵盖了宅吉小区，生活的便利性极好，在发展趋势上，大营坡区域产品已高端化，现阶段项目区域内竞争激烈，中低端的市场运作模式已经不能满足大营坡区域发展的需求，而较早的推出中高端项目能够好的掌握市场份额,金阳、白云方向,中心城区方向,乌当、开阳方向,800米辐射范围,1.5公里辐射范围,贵阳中高端项目产品状况,二房主力,三房主力,贵阳市场中高端项目分析,二房94.14,三房140.87,三房主力,四房主力,贵阳市场中高端项目分析,四房主力,四房142.33,三房134.63,二房面积段,三房主力,贵阳市场中高端项目分析,三房140.89,二房94.89,三房主力,四房主力,贵阳市场中高端项目分析,四房152.87,三房131.55,三房主力,四房主力,贵阳市场中高端项目分析,四房170.85,三房147.57,三房主力,贵阳市场中高端项目分析,三房125.29,二房主力,三房主力,贵阳市场中高端项目分析,四房主力,三房141.15,二房96.28,贵阳市场中高端项目户型配比分析,中高端客户特点及产品要求,中高端的项目属性决定客群所属阶层,低端,中低端,中端,中高端,高端,顶级,主要目标客户区间,他们是这个城市的中坚阶层他们有强烈的居住品质改善需求他们是希望拥有较高生活品质的人,中高端项目客户需求分析,中高端项目客户需求分析,中高端客户对于产品的需求：保值、增值为了规避资产在现阶段高通胀环境下的缩水，该类客户对于投资或自持的固定资产要求必须能够保值、增值，来保证资产的稳定。产品保值、增值点：区位（区位的优势能够带动整个区域内的产品价值上升）环境（环境资源在城市发展进程中逐渐凸显珍贵）交通（交通发展能够带动区域发展的整体升级）大配套（配套完善生活需求的主要条件）,中高端客户对于产品的需求：设计合理、功能完备中高端客户对于产品的需求已不局限于满足基础的居住需求，更加合理、舒适的设计是需求的重点，功能房的必须行也体现出来。设计体现点：开间尺寸（典式设计三房进深不超过13米，面宽不低于11米）户型设计（南北通透、双向采光，无黑房间）房间功能分区明显（动静分区、卫生间干湿分离）功能间配备（书房、健身房、娱乐室、保姆间、中西厨房等）,中高端项目客户需求分析,中高端客户对于产品的需求：内外环境相互区分，内部精细中高端客户在拥有了相当的财富积累后对生活环境的需求也有了相应的上升，生活大环境与小环境的区分、内部更显精致是客户对产品的基本要求。环境需求原因：有效隔离外环境（有效降低外环境对于自身生活的影响）内部园林景观细致（增强业主对于项目的认同及归属感）公共区域摆设（增强产品泛品质）细部特征设计（利用细部特征吸引顾客形成记忆点）,中高端项目客户需求分析,中高端客户对于产品的需求：完善的项目配套中高端客户与普通客户的区别在于他们对生活的要求更高、更会享受生活，而相应的项目配套就是为了更好的迎合客户口味。项目配套的意义：项目配套会所（提供社区内业主交流平台）高品质物业管理（增强业主对于项目的认同及归属感、提升服务感受）社区文化（形成独立的社区文化、增强项目凝聚力）,中高端项目客户需求分析,中高端客户对于产品的需求：高附加值中高端项目价格较市场普通项目略高，高附加值的产品是客户认同并选择项目的一个有力支撑点。产品附加值点：精装修（缩短入住周期，增加产品便捷性、减少装修污染绿色环保）集中供暖（产品更高生活使用体验、冬季居住舒适升级）智能安防（增加业主安全感）,中高端项目客户需求分析,现阶段大型项目的主要成交客户分布在、地州客户、城区客户、三县一市，而中小型项目则集中在城区客户与三县一市的客户上，两者共同的主要客户来源仍为三县一市客户以及城区的客户中小型项目客户范围狭窄,中高端项目客户来源分析,大营坡商圈格局,大营坡商业特征（早期）,早期的大营坡商业主要以路边的摊贩形式为主，该模式属于最原始的商业模式，流动型大、对卫生环境的影响也较大，无法提供长期商业服务,发展期的商业，摊贩模式转变为固定摊位及临街独立门面，该模式是商业发展的基础模式，能够形成不同专业门面，但不能形成集中的商业中心，从而进一步的提高区域的商业价值,大营坡商业市场客户特征,大营坡商业特征（发展期）,大营坡商业特征（现阶段）,综合型的商业中心是现阶段大营坡商业的目标，综合型商业能够有效的聚集商家，能为不同需求的人群提供便捷的服务，能够有效的形成人群聚集,大营坡及周边商业现状,大营坡及周边商业现状,大营坡及周边商业现状,大营坡及周边商业现状,大营坡及周边商业现状,大营坡及周边商业现状,大营坡商业情况总结,现阶段大营坡周边商业主要以零散的街铺为主，不能形成较为集中的购物广场，在建的中大国际广场具有极强的市场凝聚力，市场对于该类商业极度渴望，集中、统一规划的商业是大营坡向城市副中心发展不可或缺的支撑，也是板块升级后的必然趋势，市场对于商业的需求量也会随着板块的发展和成熟呈现高增长状态，商业的价值也会得到更好的体现,未来特征大营坡未来中小体量商业会成为市区补充型商业产品,项目中高端价值认知,大营坡区域交通便利，区内早期居民居住多有20年，该部分人群经过长期的积累，经济能力有了一定程度的提升，对于改善居住的中高端产品需求也逐渐凸显出来。随着城市化进程的深入、北京东路的建设，大营坡区域的发展优势更加明显，而区域内的中高端住宅的需求也更进一步提升，未来大营坡将集中出现更多的中高端商业项目。,大营坡区位分析,项目价值分析,项目建筑摆布形式为围合形态，围合形态的建筑摆布能够形成宽阔的中庭绿化空间，有利于小区园林景观的集中打造，并能有效的形成很好的视觉效果，给业主呈现出更好的感官享受，项目地块有高差，对于高层建筑来说，利用地块的高差，能够形成良好的天际线，从而提升项目整体的建筑群落感。,项目亮点分析,中高端产品需求分析,1.高层低密度2.产品功能最优化3.内部环境差异化4.交通便捷化5.市场竞争差异化6.物业升级7.附加值超越性8.总价适中化,1.增加建筑单体间距离，优化单体视野2.加快产品去化速度提升竞争力3.形成内部独立环境、提升环境竞争4.利用交通优势，海量蓄客5.避免同质产品间的价格竞争6.拉升项目服务形象，形成先期产品体验7.降低产品在价格上的市场抗性8.控制总价段，降低市场抗性,政策限购限贷对市场的影响,政策法规分析,现阶段市场问题主要存在于存款准备金率的不断上调以及提高首付比例和限贷，政策的主要影响集中在了金融方向，对于想要新购住房的客户必定会产生相应的影响,贵阳限购范围主要为一环内，大营坡区域不在限购范围除限购区域外，限贷的范围为三套或以上的客户，其中外省来贵阳购房但不能提供一年纳税、社保证明者，限制贷款本案产品不限购、但限贷为普遍现象，会在一定程度上影响销售（普通产品付款方式按揭占95%以上、中高端产品按揭70%以上）限贷政策对于项目的影响将会严重制约销售,政策法规及按揭付款分析,贵阳限购区域（限购、限贷，限三、限二）,大营坡范围（限贷不限购）,政策法规化解方式,建议：1.规划升级单体建筑单体高典、高板的设计，合理的布局，形成独特的建筑群落产品增加户型赠送面积空间使实得面积大于套内面积，给客户更多实惠2.推盘节奏推盘节奏控制推盘的时间节点，避免与市场上大盘的推盘时间相重叠，避免激烈的市场竞争3.细节打造景观利用园林景观的打造打动客户，吸引客户其他结合开放商自身对于项目细节打造的优势对其他细部进行装饰，形成亮点4.营销手段多样性圈层营销有效的锁定目标客群事件营销制造市场热点，形成市场关注体验营销通过体验的模式加深客户对项目的认识，提高关注度,项目操盘建议,THE END,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
