天津华城领秀项目分析及推广执行策略78p.ppt
华城领秀项目分析及推广执行策略,睿墨广告2012.3.2,市场分析,1,2012年1月天津19区县齐步跌 成交量同比降8成,市场情况分析,市场情况分析,市场情况分析,市场情况分析,2012首月成交面积仅为去年1/5 全市19区县成交量全线下跌,当投资性需求被遏制，刚需支撑市场，品质与性价比成为楼盘销售砝码，楼盘价值较低的楼盘在调控面前首当其冲，企图以价换量。因此，地段缺稀的市内六区与泡沫较小的远郊区县暂时成为天津房价的支撑。,市场情况分析,成交均价同比小涨1.51%市内六区与远郊区县房价相对坚挺,在楼市调控丝毫没有在2011年基础上放松的情况下，2012年首月，“观望”依旧是楼市当之无愧的主戏。,市场情况分析,博弈双方信心不够 1月楼市抛砖引春,在2011年的严厉调控之后，当政策趋向明朗，各房企通过假期的反省与调整，2012将迎来楼市转型之年。1月份的楼市仅是抛出一块砖，然而这砖能否引来“回暖”这块玉，我们只能静观其变。,2012年2月天津楼市成交翻番,市场情况分析,市场情况分析,市场情况分析,市场情况分析,政策提振楼市信心2月商品住宅成交环比涨75%,得益于普通住宅指导价格的上调，首套房贷利率的逐渐回归，以及存款准备金的下调，天津楼市也是春意初现，节后天津新房和二手房成交量连续4周回升，尤其在2月28日和29日天津商品住宅成交达年内最高值，分别出现了281套和333套的成交量。,市场情况分析,目前不少项目已经由之前的点位优惠变成了暗降，大多以团购、一口价、特价房、抵债房等形式真金白银地“裸降”。由于考虑到老业主的利益，项目对降价讳莫如深，因此报价上并没有做任何调整。,降价“暗潮汹涌”，“以价换量”升级,市场情况分析,市内六区在某些高端盘价格下调和高性价比楼盘热销的双重影响下，价格有所回落。2月份市内六区均价为15631元/平米，这是自去年4月起，市内六区均价首次跌破16000元大关,高端住宅价格松动明显,2012年1-2月天津市内六区商品住宅成交区域对比,市场情况分析,红桥区成交面积4387.2平米，环比增加70.87%。成交均价14804元/平米，环比下浮5.28%,市场情况分析,二室户型成交套数占比达到65%，仍然占据绝对的主流,市场情况分析,在刚性需求引领下，79%的成交房源总价不超过100万元,市场情况分析,均价在10000元/平米以下的房源占到本月成交的85%，低单价房源成交占比明显放大。,“刚需”成为2月份众多媒体焦点话题舆论给了市场一个引导,2012年全国楼市库存量激增，购房者选择余地扩大，各楼盘价格逐渐合理、首套房贷放松等多方面因素。2012对于刚需住房者来说，圆住房梦是个机会。许多网友表示，要在2012圆住房梦！,许多消费者已经进入购房考察阶段,竞品成交分析,2,竞品分析,泰达河与海,配套分析,项目成交分析,2012年项目成交情况,竞品分析,亿城堂庭,配套分析,项目成交分析,2012年项目成交情况,项目成交分析,3,成交客户地域分布分析,成交客户购房需求分析,本市成交客户重点区域划分,南京路片区,鞍山道片区,和平区,狮子林大街片区,河北区,十一经路片区,河东区,小海地片区,河西区,丁字沽片区,红旗路片区,芥园道片区,红桥区,长江道片区,黄河道片区,广开马路片区,八里台片区,南开区,推广执行,4,策略总纲,结合市场动向推出适合产品类型 以常规媒体渠道为主，活动为辅 根据不同客户制定渠道推广策略 详细划分客户区域范围精准打击,传播渠道对应,为重要手段；为辅助手段；空白为无手段,一、短 信,蓝印客户,阶段广告语让你的蓝印分量十足文案示意重笔勾绘生活蓝图，毗邻天津西站，三条地铁环绕，路网繁密，精筑绿色成品宅。品质蓝印，分量十足。,短信群发客户遴选,1、与天津市具有交集的非本地户口人员资料库2、山东、河北、山西等周边省市适龄学生家长资料库,婚房刚需型客户,阶段广告语高氧幸福，城央首选文案示意首付30万，静享内环高氧生活。三区交汇，商圈拱卫，路网发达。科技姿造内环绿色成品宅。,短信群发客户遴选,1、适婚年龄白领或公务员等高收入人群资料库2、婚介行业机构、婚恋网站等会员资料库,刚需改善型客户,阶段广告语将品质进行到老文案示意尽享内环绿BD。城市副中心，顶级生活配套，咫尺三区繁华。绿色建材，精装成品，将品质进行到老。,短信群发客户遴选,1、企业主资料库2、红桥、南开、和平三区党政机关公务员资料库,二、D M,中高档消费场所派单 选择35-45岁人群定向派发，打击具有消费力的改善型客户 年轻适婚人群聚集场所 打击婚房刚需型客户 企业订报夹报 选择中高档写字楼入驻知名企业，同时打击三类客户 环城四区社区夹报 主要针对改善型客户 地铁5、6号线拆迁地派单 针对拆迁户 尖山八大里派单 针对拆迁户,商场类,伊势丹 大友谊 海信,年轻人聚集类,麦购 百脑汇,企业类,各CBD 各商会单位,社区类,西青区中北镇各楼盘 北辰各楼盘,三、报 广,蓝印客户,让你的蓝印分量十足,诉求：交通、特惠房政策、各种促销政策,婚房刚需型客户,高氧幸福，城央首选,诉求：区位、产品、配套、促销,刚需改善型客户,将品质进行到老,诉求：产品、配套、交通、居住环境、品质,四、户 外,华城领秀，内环绿BD57-163全系户型，特惠房呈现销售中心：复兴路与西营门大街交口/电话：87722222,五、微 博,第一阶段微信息收拢,A、信息收拢,B、客户收拢,近期工程信息 入市产品信息（户型、产品亮点）市内名博博主资源收拢 地产群收拢 媒体资源收拢,购房意向买家收拢 老客户收拢 加博积分政策及奖品制定,第二阶段微博事件发布,新浪、搜房、焦点等门户网发布开博信息 健康人居主题、项目专题网页各网站转发 市内地产名博主推荐 广告推广口径网络发布 内环唯一绿BD项目华城领秀开博 新闻媒体发布话题性软文,第三阶段运营与炒作,A、运营,B、爆点,项目动态，现场实景进展 健康生活、低碳、科技住宅话题信息 客户互动问答 加博有奖小活动 客户领秀评点、证言 近期市场政策及行业动态 意见领袖点评 媒体新闻话题互动 项目微首页建立,问卷及话题投票 活动阶段抽奖,六、房交会,项目参展 收集客户资料 整理客户反馈意见 根据现场客户情况调整推广策略,七、活 动,华城之恋交友派对,合作方：世纪佳缘人群：25-45岁 单身白领、公务员、自营公司负责人时间：4月21日,世纪佳缘婚恋交友网站，中国规模最大、会员质量最高、征婚效果最好的婚恋网站，2010年会员注册人数已超过3700万。据艾瑞网统计，2008年末世纪佳缘网广告投放总价值4.8亿元，相当于一天有130万元的广告投放！佳缘会员集中了大批城市精英白领阶层，并在会员中拥有极强的号召力和引导力。年龄：25-35之间 身份：都市白领占据主体 特点：学历高、层次高、收入高、消费能力高 对各种高端服务和产品有强烈的购买需求,佳缘品牌特点及用户分析,世纪佳缘会员多为白领阶层，收入高，消费能力强、注重生活品质，与项目目标客户吻合 单身白领渴望拥抱爱情，走入婚姻殿堂。而婚房必然是不可缺少的，在通过活动中适当的引导和激励，使现场参与的单身朋友燃起购物的热情，达到最佳的活动效果。通过与世纪佳缘合作，不但能提升您在世纪佳缘的品牌知名度，更能使现场的单身朋友在交友过程中激发购买欲望。,目标客户分析,=,八、三级市场联动,津房置换营销推广,合作方：津房置换,外地商会客群：各省商会各省市驻津办经济协作办公室,贷款客群：公积金贷款客户信息及合作银行客户信息,本地置业客群：售楼处/连锁店到访与成交客户信息,公企产客群：近八年全市公产房置换业务客群以及企产置换客群,企产单位：百逾家企业产单位职工客群,产业链客群：依托总公司产业链客户集群,津房置换RECC客户关系管理系统,借助【津房置换客户资源系统】进行电话拓客，节省成本，精准打击！,推广组合拳,依赖房交会、短信等回馈，了解客户需求,根据市场现状与客户需求，整合媒体，着重推广市场畅销产品。,实时监控推广效果，跟进客户反馈，及时调整推广策略。,刺拳试探,直拳重击,勾拳迂回,THANKS,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,
