4月6日唐山城市形态研究.ppt

-唐山城市形态研究,2010年4月6日,凤凰涅槃,前言：,相传远古时代，一只凤凰妈妈，带着三只小凤凰，到人间去寻找适合自己生活的地方，在飞经这里的时候，一只小凤凰被优美的景色所吸引，于是从天而降，化成了一座凤凰山，从而中国的版图上繁衍出一座美丽而神奇的凤凰城唐山。唐山人是幸福的，她们脚底下埋藏着巨额的宝藏；唐山人是不幸的，一场大灾害摧毁了她们数百年建立的家园。在灾难面前，唐山人是勇敢的，她们用最快的速度迅速医治地震创伤，赢得了全世界的尊重，联合国将“人居荣誉奖”和“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”授予她们。今天，新唐山一个从地震的废墟上重建起来的城市，就是一只涅槃 新生的凤凰！我们的故事也就从这里开始-,看经济实力,论供求关系,报告框架,从一个城市的印迹开始,（一）地理位置,唐山位于环渤海地区环京津交汇地带，与首都北京相距154公里，与天津相距108公里，是联络华北、东北两大地区的咽喉。隔海与朝鲜、韩国、日本相望，成为东北亚区域经济的重要组成部分。唐山是一座具有百年历史的重工业城市，处于大北京经济圈内，京都文化、历史文化和现代工业文明在这里融汇。,唐山，因市区中部的大城山（原名唐山）而得名。唐山历史悠久，早在 4 万年前就有人类劳作生息。商代属孤竹国，战国为燕地，汉代属幽州，清代分属直隶省永平府和遵化直隶州。这里在唐朝时原为一片村落，从明朝起有一定程度的开发，主要为农业、采石业和制陶业。随着清代晚期“洋务运动”的兴起，清光绪三年（1877 年）在唐山设开平矿务局，引进西方先进技术，办矿挖煤。1878 年唐山建乔屯镇，1889 年改名唐山镇，1938 年正式建市，是中国近代工业发祥地之一。中国第一座近代煤井、第一条标准轨距铁路、第一台蒸汽机车、第一袋水泥、第一件卫生瓷均诞生在这里，被誉为“中国近代工业的摇篮”和“北方瓷都”。,（二）历史沿革,（三）文化属性,唐山地理既有燕山、又有渤海，形成了长城沿线、平原地区和沿海三种不同风格的民俗民风。唐山是在北洋运动中崛起的，可以说是近代工业的摇篮，有多项全国第一，所形成的工业文化非常浓郁，与其他地方相比得天独厚。地震前，开滦所形成的企业文化就是非常鲜明的代表。唐山人，特别是市区的居民多是来自山东、广东及其他地区的移民，所形成的风俗文化又为唐山本土文化注入了活力。但是，所有的这一切被1976年的那场大灾难给改变了，有人说地震之后唐山“没文化”；也有人说，唐山是“煤文化”；还有人说，唐山是“灾难文化”，或说是“地震文化”。,1、文化属性总述,1976年7月28日凌晨3时42分，唐山发生7.8级强地震，唐山人百年间建立的城市被夷为一片废墟。据统计地震中死亡24.2万余人，重伤16.4万余人，轻伤者不计其数。唐山大地震灾情之严重，损失之巨大，世所罕见，被视为“20世纪全球十大灾难之一”。,震 前,震 后,2、大地震回忆,3、矿产资源,”,再来了解一下唐山的矿产。唐山的矿产资源品种多，储量大，质地优良、分布集中，开采条件好，一直为世人所瞩目。据现已发现并探明储量的就有45个矿种。其中煤炭尽管自1878年起至今已开采100年多年，仍有地质储量70多亿吨，可采储量50多亿吨；铁矿产地100多处，储量40多亿吨，而且矿体厚度大、埋藏浅，易采易选，是当今中国三大铁矿区之一；石灰岩储量6.88亿吨，主要分布在唐山北部与东北部，许多露头裸现，便于开采；石油预测储量89亿吨；黄金储备量也很可观。其它如大理石、石英储量也相当可观。,1877年唐山煤矿建立，与煤的不解之缘积淀成唐山独特的“煤文化”，也形成了唐山人特殊的“矿工消费心态”。煤矿工人是一项高危职业，尤其是在过去技术条件相当落后的情况下。他们往往是把脑袋掖在裤腰带上讨生活，早上下井，不知道晚上还能不能上来。特殊的职业决定了煤矿工人异于常人的消费心态：有吃就吃，有喝就喝，不去管明天。这种“矿工消费心态”在唐山大地震之后更加表露无遗。经历了那场惨绝人寰的灾难，每一个幸存下来的唐山人心里都会有一句话：“都死过一回了，还有什么好计较的。”,4、文化属性-煤文化,地震文化的精神是：大公无私，患难与共，顽强奋斗，勇往直前在唐山勇敢、团结、热心，是唐山人公认的道德标准；畏惧、退缩、见死不救会遭到所有人的不齿和谴责。新唐山的发展可以分为三个阶段：第一个10年是唐山的重建阶段；第二个10年是唐山的经济发展阶段；最近的10年地震则是作为一种文化资源得到重视和开发。地震文化给予唐山人的还不只是经济的发展，还有心理承受能力的增强。,”,5、文化属性-地震文化,（四）消费心态,大概只有亲身经历过那些苦难岁月，有着切肤之痛的唐山人，才能深刻理解自己现在的生活形态和方式。不管是“煤文化”还是“地震文化”，这种文化属性下形成的消费心态是：,豁达，今朝有酒今朝醉,（五）消费表现,虽然唐山具有古老的文化底蕴，但作为一个城市而言，重建的唐山并没有太多的城市积淀。在这个朴素的工业城市里，迅速富裕的唐山人只能以车、房等生活物质类用品作为其消费能力的象征。唐山 有“三多”：名车多，名品店多，银行多。弹丸之地尽显奢华之气。,据不完全统计：价值近千万元的宾利、劳斯莱斯各有十余辆，数百万元的法拉利跑车有几十辆，有个富豪甚至收集了全系法拉利跑车。其余像兰博基尼、迈巴赫、玛莎拉蒂、保时捷卡宴等豪车也有近百辆。悍马有100辆左右，路虎有600多辆，至于奔驰S系列，宝马X系、7系，奥迪Q7等名车的拥有量则不下5000辆。,唐山被汽车族杂志寓为“豪车之城”,车市表现,本地购房表现,唐山文化的根是开滦文化。光绪年间，开滦煤矿被英国人霸占过，英国人在这里盖了好多小洋楼，大地震倒了一些，但今天赵各庄矿还留有几栋。所以唐山人在住上见过世面。地震后，唐山人从简易防震房走出来，内心最渴望的就是住上好房子。所以，前几年市区所谓的“豪宅”如金色家园、丽景琴园等开盘即售罄。可以这么说，唐山不缺有钱人，缺好房子。,受大地震的影响，唐山人把家看得很重，只要经济条件允许，他们便会在更有战略优势与发展前景的城市购置自己的第二居所。以北京、秦皇岛为首选。在北京，中高端项目有50%是被外地人购买的，最多的就是山西，其次为河北。而在河北城市中，唐山人购买的最多。与山西、温州人不同的是，唐山人在北京购房多出于提高居住质量、发展事业以及分散风险的考虑。其次，北京之于唐山，强大的教育资源是唐山所缺乏的，很多富裕的家庭为了子女的教育在北京购房。在秦皇岛，有人说秦皇岛有一半的房子被唐山人买走，虽然有点夸张，但也说明唐山人在秦皇岛购房的普遍性。唐山人在秦皇岛购房主要是为了享受当地的宜人的气候与环境。,异地购房表现,总 结：,通过对唐山文化属性的分析可以看出唐山城市的几个特点：“资源”城市，两极分化严重，财富集中在少数人手中；比较高调、张扬，尤其是有钱人，喜欢“名车、名表、名品”；有钱就花，看重今天、不想明天；民风质朴、热情、乐于助人。,（一）看指标,2009年全国城市GDP排名,1、GDP表现唐山市09年GDP总值3781亿元，稳坐河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第18，领先于济南、哈尔滨、长沙等二线城市。廊坊全国位列第77，河北第6,唐山历年GDP总额（单位：亿元）,唐山近十年以来GDP平均以每年超过12%的速度增长，远远大于全国平均水平，经济发展势头强劲。尤其近两年以钢铁、煤炭为主带动了相关行业的发展，推动了唐山经济的快速发展。,GDP与房地产发展模式,唐山房地产业目前处于高速发展期，这跟震后重建与经济的飞速发展有很大的关系。,唐山城镇历年人均GDP总额（单位：元）,2009年人均GDP为估算值（有关部门估计超过7600美元）。,2、人均GDP,09年唐山市人均GDP为51700元（约合7600美元）唐山市房地产发展以质量为主，数量与质量并重,房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准,人均可支配收入表现唐山09年人均可支配收入18053元，全车位列第54位，河北省第二位。唐山近年人均可支配收入呈两位数增长，目前已经接近沈阳、武汉等二线城市。,唐山历年人均可支配收入（单位：元）,【09年全国各城市人均可支配收入排名】,3、人均可支配收入,4、人均消费支出,该数据为2008年统计,根据唐山当前GDP增速及人均GDP水平判断，房地产市场进入高速增 长期，城市化进程处于加速阶段；唐山人均可支配收入不断提高；但整体社会财富在少数人手中富 集，形成典型的沙漏结构；唐山是一个典型的消费型城市，尽管商业很发达，但还处于粗放式 消费（只买贵的、不买对的）。,小 结：,（二）看结构,历年三大产业产值占GDP的比例,第二产业占据绝对主导 01-08年，三大产业比重分配无明显变化，第二产业产值始终占经济总量将近60%的比重，是唐山主要经济来源；第一产业比例不断下降 农业产值比重不断下降，三大产业构逐步优化，满足城市化要求。,历年三大产业产值,01-08年第二产业已经翻了两番，第三产业的增长也接近4倍，第一产业增长比较缓慢。这说明了第三产业呈现良好的发展势头，发展速度与第二产业相当，但经济总量远低于第二产业。,从唐山的产业结构可以看出，唐山是典型的重工业城市，三大产业发展极不平衡，孤注一掷的产业结构导致经济抗风险能力不足，应对危机能力差；整体社会财富在少数人手中富集，形成典型的沙漏结构；中国经济的回暖，顶级财富人群的财富呈几何极增长。第三产业发展呈良好势头，这也说明中产阶段力量在逐渐扩大，但总体还比较薄弱。,小 结：,（三）看人口,历年人口数（单位：万）,唐山市是河北省市区人口最多的城市，市区人口超过了300万（河北省有四个城市市区人品过百万，其他三个城市分别为：石家庄、邯郸、保定）。这也说明了唐山市消费能力强。,人口自然增长率 70年代末至80年代初，唐山出现地震之后人口增长的高峰，到1981年出生率20.3，自然增长率达到14.4，而76年以来城市平均自然增长率仅为6.1；此年龄段人口至今天正值婚龄、育龄，婚房需求（刚性首置）、人口增加改善型需求（刚性改善）成为主力购房需求之一。,唐山市区人口超过300万，但是由于市区版图已扩张至开平、丰 润、丰南、古冶，真正市区（路南、路北）人口密度并不高；唐山流动人口少，重工业城市缺乏吸引外来人口的自然环境；刚性需求旺盛（包括刚性首置、刚性改善）。,小 结：,（一）行业状况,1、整体描述,本次调查统计了唐山市在售楼盘75个（不包括尾盘），调查区域包括了路北、路南、开平、丰南、丰润、古冶六个区。根据楼盘特点和开发程度将整个市区分成五大片区，分别为中心区、凤凰新城区、高新区、南湖区、外围区（开平、丰南、丰润、古冶）。,2、外围区情况汇总（在以后的分析当中不再分析外围区）,外围区在售楼盘共计28个，其中丰润区有13个，占总量的46%，开平区5个、古冶区6个、丰南区4个。外围区整体均价为4061.92元/平米，为唐山市房价最低的区域。,3、各片区价格（外围区除外）,唐山市在售楼盘主要集中在路南、路北区（凤凰新城、南湖区、中心区、高新区），这几个区在售楼盘47个，占整个楼盘量的63%，其中以凤凰新城区楼盘价格最高，均价为8475元/平米，高新区、南湖区的价格比较低，均价5650元/平米左右（高新区为工业区，在售楼盘整体档次都不高，南湖区在售项目少，万科、绿城等高端项目还未来推出，片区整体价格偏低）。整个城市均价为7821.5元/平米，为河北省最高。,4、各片区在售量、存量统计（外围区除外）,凤凰新城在售量最大，为25.6万平米，以中高端楼盘为主，项目规模都比较大（如鹭港总建面130万、梧桐大道总建面49万、凤凰世嘉总建面56万）；南湖区在售项目少，未来供应量大；中心区除万达广场外基本上都是单个综合体项目，容积率高、体量小，未来供应量也不大；由于把东部矿区项目划入高新区增加了高新区未来供应量。,5、各片区户型、销售率分析（外围区除外）,从上表可以看出唐山主力户型以两居、三居为主，跟河北省其他城市相比（廊坊、石家庄、邯郸、沧州等）户型面积偏大，基本两居室在80-100平米，三居室在120-140平米。凤凰新城是中高端项目汇集地，面积更大，两居面积80110平米，三居室面积115150平米，梧桐大道目前在售主力三居为174平米。此外，在售项目销售情况很好，基本开盘即售罄。,6、部分在售项目一览表（均价7000元/平米以上）,7、2009年路南、路北区成交情况汇总,成交价格,成交面积,凤凰新城是唐山中高端项目的汇集地，新城经过了近5年的发展市民认知度 最高；南湖片区是2008年初市政府着力打造新区，随着万科、绿城等大开发商的进 驻价值会越来越突显，但是由于是采煤塌陷区，老百姓的心理影响还很大；在售项目户型与省内其他城市相比偏大，高端项目更甚；需求旺盛，一般项目开盘即售罄，好项目更是如此，而且高端项目客群60%以上选择一次性付款。,小 结：,（二）土地市场状况,裕 华 道,唐山市土地市场很不规范，通过“招、拍、挂”的途径拿地的很少，而且都是小地块，一般开发商拿地通过以下几个途径：市政府、区管委会的招商引资（万科南湖地块就是与南湖管委会签的协议，荣盛也是与丰南区政府签订的合作协议）；从一级开发商手中拿地，这些地基本上都需要以拆迁的身份进入。,小 结：,（三）重点企业分析（排名不分先后）,1、本土企业,唐山大陆房地产开发有限公司隶属于唐山市大陆实业有限公司（集房地产开发、餐饮娱乐、建材家居、水泥生产等产业为一体的民营企业集团），注册成立于2000年4月，国家二级开发资质。在省内各城市有充足的土地储备，未来五年可开发面积达100万平方米。唐山大陆房地产开发公司曾成功开发河北省首家节能、环保高层住宅项目新开公寓，获得省级建筑主管部门多项奖励并取得了市场的高度认可。已经成功扩张衡水市、锡林浩特市。目前在售项目王府国际、soho阳光、乡居假日(占地8400亩）等。,唐山新天地房地产开发有限公司成立于1996年，唐山市目前唯一拥有国家一级开发资质的房地产开发企业。具有开发建设各种大型公用设施、集成商业和综合高档社区的能力。先后开发建设了部西里小区、新天地购物广场、新天地鹭港等多个项目，至今累计开发规模达120万平方米）。目前在售项目鹭港未来城。,唐山中冶置业房地产开发有限公司成立于2005年，由中冶集团旗下的中冶置业有限责任公司和中冶京唐建设有限公司（即原中国第二十二冶金建设公司）共同投资成立，力在打造环渤海区域的精品住宅项目，国企背景，实力雄厚。目前在售项目梧桐大道，凤凰新城区最高端的项目。,唐山市天元房地产开发有限公司公司成立于1999年4月，具有房地产开发二级资质的私营房地产开发企业，主营城市房地产综合开发与经营。至今，先后开发完成了天元花园天元大厦、天元小学、天元俱乐部，天源骏景、天元酒店公寓、天元商业城等工程。目前在售天元国际公馆。,唐山天壤地产开发有限公司是一家集房地产开发、销售为一体的现代综合地产公司，公司已完成或进行中的投资策划的项目有龙泽北路商业地块、友谊路地块、新华西道港岛项目、南湖美食城项目、荷花坑住宅项目、复兴路大业里五金城项目等。目前在售项目凤城国际广场、南湖美食广场、荷花盛世、凤城阳光等。,2、外来上市公司,以上公司项目除万达已经开始销售之外，其他项目均还处在前期阶段，但是已经对外公布了项目情况。此外，进驻唐山的外地开发商还有金地、上海、深圳等地的7家开发商，目前已经进入比较深层次的拿地阶段。到目前为止，共有12家外地开发商进驻唐山，比石家庄还多，这也充分说明唐山人的消费实力。,（四）重点项目介绍,项目地处唐山市的核心地带，位于路南区新华道南侧，抗震纪念碑广场东侧。项目总占地341亩，规划用地面积21万平米，总建筑面积：104.8万平米，其中购物中心12万平米、五星级酒店4.7万平米、写字楼14万平米、住宅38万平米、底商12.5万平米、回迁23.6万平米。将建成集高档货、超五星级酒店、高档公寓、高档写字楼、高档影剧院、高档住宅于一体的大型综合社区。项目关健词：市中心、大规模、综合体。,万达广场（中心区）,在售户型,万达广场最后一期，共3栋楼，目前内部认购（买5万卡抵8万房款），还未正式销售，均价9000元/平米。购物中心12万平米为开发商持有，社区底商场12.5万平米已基本售罄，还剩几套尾房，均价35000元/平米左右（100200平米，两层）。目前万达广场还有14万平米写字楼未推。,标识处为赠送面积,标识处为赠送面积,凤凰新城区的高端项目，项目占地18.8万平米，总建面49万平米，开发商为唐山中冶集团，国企背景、实力雄厚。该项目号称“高科技住宅”，设备设施有：“户式中央空调+新风+加湿”系统，纯净水系统、预置24小时热水系统、窗磁、红外报警系统、摄像监控、可视对讲与紧急求救系统、保安电子巡更系统、燃气报警系统等。项目多层层高3.3米、高层层高3米，其中多层外立面为外挂铜板，品质感强。景观设计师为星河湾首席设计师；物业管理：戴德梁行。项目关健词：高科技、高品质。,梧桐大道（凤凰新城）,多层实景,高层实景,在售户型,目前在售户型以三居、四居为主，三居主力面积集中在170180平米，四居室面积190平米以上。目前均价8500元/平米，景观楼王的高层均价接近10000元/平米，为凤凰新城高端项目。整个小区一期正办理交房，比较有品质感，整体感觉跟北京的阳光上东相似。,项目位于凤凰新城南端友谊路与兴源道交汇处，凤凰新城的核心区。占地26.8万平米，总建面56万平米。产品类型丰富，有高层、多层、洋房、联排等。项目关健词：地段、产品类型丰富。,凤凰世嘉（凤凰新城）,在售户型,一期10万平米已经售罄，目前正推5栋18层的高层，以两居、三居为主。由于项目紧临唐山一中新址（2010年底交付使用），很多家长为了孩子上学而选择学区房。此外项目二期还有300套洋房、32套联排即将推出。目前高层均价8000元/平米、洋房、联排还未定价。,建筑面积148平米,建筑面积93平米,建筑面积198平米,建筑面积218平米,项目位于兴源道以北、友谊路西侧，光明路、青龙路、翔云道贯穿其中，项目规划用地571亩，总建设规模达100余万平米。整个居住区将形成社区大开放，组团小封闭，交通便捷，城市功能多元化的社区形态。鹭港小区东环抱唐山一中新址，南与唐山外国语学院相望，人文环境优越，社区公共配套设施齐全。项目关健词：规模、人文环境。,鹭港未来城（凤凰新城）,在售户型,项目一期46万平米已交房入住，目前正积累客户，未正式推出。户型面积偏小，一居50平米，两居70110平米，三居130140平米。小楼间距小，一期业主反映很强烈。此外，开放式的社区管理没有跟上，整体感觉很乱。,小区实况,建筑面积125平米,唐山在售项目除了价格能让人眼前一亮之外，其他值得得关注的地方不多：楼盘无个性：在唐山找不出一个有鲜明主题的项目；产品无创新：能够说得上有创新的项目：梧桐大道的高科技系统、万达 广场的面积赠送，其他的项目基本没有什么特色；建筑风格单一：现代风格、新古典主义一统天下 层高基本上2.9米起，高端项目层高3.03.3米；,小 结：,（五）商业地产状况,1、整体描述,唐山在售的商业项目集中在中心区，体量从几万平米到十几万平米，最大的商业是万达广场的社区底商，总面积约12.5万平米，面积100200平米，两层，目前均价35000元/平米（已基本售罄），其他的小综合体如新华贸、渤海新世界、新华1号等都是主题商场形式，部分临街底商单独对外出售，销售情况良好。目前售价最高的是新华贸底商，最高价43800元/平米，两层，面积450平米，最低10000元/平米，两层，面积2080平米。底商使用率为60%（底商参与商场的公摊），底商共11个，已售6个。如果按照正常底商95%的使用率，该是楼盘的最高价格应该是7万/平米，这个价格应该是唐山商业的价格的天花板了（因为之前售出去的都是内部关系户定的，价格比较低，后来定价很高销售受阻，现在的价格是刚调完之后的价格）,2、在售商业一览表,3、市区商圈划分,整个市区分成三大商圈，分别为以唐百为中心的中心商圈，以八方购物广场为中心八方凤凰商圈，以远洋城为中心的远洋商圈。此外新华道附近还有一些小型的购物街。市区商业氛围浓厚，大品牌多，但是人流量不大，这也从另一方面说明市区人口密度不高，流动人口少。,中心商圈：以唐百、三利购物中心为核心定位：高档、中高档,八方、凤凰商圈：以八方购物广场、凤凰购物广场为核心定位：中档、中高档,远洋城商圈：以远洋城为核心定位：中档、中低档,（一）看规划,1、城市规划,中心城区空间结构,环城水系打造北方“水城”,中心城区（中心区、开平）用地发展方向选择：中心城区未来用地发展方向为：规划期内，中心城区以向西北和东南方向发展为主。远景根据发展需要，可考虑跨过京山铁路在城市西、西北方向，跨过唐遵铁路在城市东北方向发展新的功能片区。,2、土地规划,城区中心片区规划的范围为西至卫国路，北到大庆道，东临陡河、龙泽路、车站路，南达南新道。规划建设用地规模约为25平方公里。片区功能定位为：集市级商业、商务办公、文化娱乐、会议展示、居住生活于一体的唐山市中心组团核心区。规划人口规模为54.26万人,2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为住房用地主要供应区域，占总体用地供应的49%；,2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为住房建设面积主要供应区域，占总体住房建设面积的51%；,（二）看热点,1、凤凰新城南起兴源道，北至大庆道，东临卫国路，西到站前路，辖区面积23平方公里，以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、创新基地。凤凰新城的功能定位为“两中心两基地”，即地区金融中心、地区商务中心、总部基地和创新基地。凤凰新城依托其优越的地理区位和良好的建设条件，打造成为辐射环渤海沿海地区和河北省北部的地区级金融中心，北京国际金融市场的重要组成部分；同时依托港口和产业优势，以及高铁站点，发展为具有特色的地区级商务中心，承接与北京、天津商务相关的部分商务功能；成为民营企业和河北省驻唐企业总部，以核心产业为依托，发展跨国公司的分支机构、本土企业总部及国内大企业集团的区域性总部或某些职能性总部。,创新中心,金融中心,总部基地,购房首选路北区的占63%，而凤凰新城是路北区最热点的区域。,数据来源某公司的问卷调查,2、南湖生态城91平方公里，将成为唐山新的政务中心。南湖生态城功能定位于以塌陷区生态修复、工业文明、抗震精神、现代艺术与文化创意为主要特色，以政务、休闲、运动、观光为主要功能的城市型综合功能区，以景观绿化、湖面拓宽为契机，着力打造休闲度假胜地、文化创意园区、国家城市湿地公园推动景观地产开发，更新城市结构。西南片区将成为唐山市新的政务中心、商务中心。南湖生态风景区建设将促进该地区的高品质开发建设，“十五”期间，为重点发展片区，将以政务中心建设为带动、以青龙河河道的整治为基础，大规模进行高品质办公、商务、居住开发，将成为新的政务中心、商务中心、生态型示范新城。,南湖生态城于2008年初正式启动。,领导视察南湖生态城,南湖生态区版图与道路系统,南湖生态城起步区的规划范围北起南新西道，南至环湖路，东起建设南路，西到西电路。规划用地总面积为711.38 公顷。南湖生态城起步区用地划分为5 个片区。行政中心区：是唐山新的市民中心所在地，以行政办公功能为核心，周边为配套商业、居住、教育、医疗等设施。商业文化中心区：包含商业金融、文化娱乐、居住及服务、城市公园等功能。林荫大道住区：中低密度居住片区，集中布置板式花园洋房和配套设施。综合居住区：是南部新城面积最大的居住片区。片区西部设置回迁安置区。湖滨居住区：位于环湖路西侧的片区，以一类居住为主。,南湖起步区规划,行政中心区,商业文化区,综合居住区,湖滨居住区,林荫大道区,项目进展情况,目前已开工的项目有：绿城南湖生态城中央商务区项目：占地655亩，总建筑面积近120万平方米，是由城市高端公寓、大型主题公园、商业步行街、写字楼、五星级酒店万科南湖郡：占地面积200505平方米，地上建筑面积125087平方米，住宅用地容积率0.6，项目移植万科红郡，打造唐山城市别墅的新标杆。大阳公馆：总建筑面积为4万平方米，占地面积55亩，是大阳投资集团有限公司打造的一所高档文化特色商务酒店。植物园：总面积60公顷，设计理念为“浴火涅槃、凤起南湖、用花语对话自然、让景观诠释生态”。,万科红郡,绿城商务中心,太阳公馆,万科红郡联排户型,数据来源某公司的问卷调查,（三）看机会,1、看利润（与廊坊相比）,以目前唐山市最热点凤凰新城为例，以*的操盘水平最低售价应该参考梧桐大道，均价8500元/平米，廊坊参考奥韵片区。唐山的毛利远远大于廊坊，这也是各大开发商蜂拥而至的最根本原因。廊分的百亿之路如何迈出第一步，唐山至关重要。,2、看时机,唐山目前已经掀起了开发高潮，已有12家外地具备一级开发资质的开发商进驻（万达、万科、绿城、金地、嘉里等），从这些开发商拿地情况看，20082009年是进入的最佳时机。虽然现在进入有点晚，但还是有机会，毕竟唐山的超强购买力是河北省其他城市不可比拟的，一名话：进比没进要强，早进比晚进要强。,3、看方向,目前来看，唐山市有两个地方可以拿地：凤凰新城：绝对的热点，老百姓认知度高，片区基本成熟，但是目前可能可供选择的土地不多。南湖片区：这界政府领导倾力打造的生态区，众多外地开发商云集，但是是采煤塌陷带，地质情况不好，老百姓认知度不高，适合建低密度住宅。此外，该片区未来高端、中高端产品竞争激烈。,南府庄成子庄新火车站商业体块（老火车站原址扩建）南湖美食广场东侧（南湖）梧桐大道项目北侧（凤凰新城）,唐山城投目前可以转让的部分地块（面积不小于300亩/块）,4、看产品,项目定位：有明显特征的主题型楼盘；产品定位：高端、中高端；高层产品线：北105风格；低密度产品线：九园风格；产品创新：在政策许可的范围内深度挖掘产品的附加值。,5、看未来,中国经济的发展离不开实体经济，唐山是典型实体经济的城市，只要中国经济继续保持稳定增长，消费者的财富就会稳定增长；其次，从两会国家政策来看，对房地产还是实行相对温和的调控政策，影响不了大局；此外，据华夏去年年底的调查当中消费者对楼市保值、增值的信心占66%，唐山这种资源财富型城市比例应该比廊坊更高。所以，唐山的楼市将继续稳好。,