西安曲江商业市场分析.ppt

曲江市场分析,曲江作为西安市九宫格局重要组成部分，为全国距离城市最近的区域之一,曲江区位,市中心（钟楼）,西安曲江新区,东郊工业区,浐灞生态区,曲江,高新,西郊工业区,汉长安城遗址,经开区,南部文教区,曲江为九宫格局的重要组成部分。（“九宫”格局也就是中心的明城，东部的工业区，西部的工业区，南部的文教区，北部的经济开发区，东南部曲江旅游度假区，西南部的高新技术产业发展开发区，西北部的汉城遗址，东北部的浐灞生态区。）,政府规划,区域概况,历史文脉,西安曲江新区原名曲江旅游度假区。2003年7月经西安市人民政府批准，更名为“西安曲江新区”，是西安以发展文化产业、旅游产业为主导产业的现代城市发展新区，2005年，被列为陕西省十大文化产业基地之一。2007年8月国家文化部授予曲江新区为国家及文化产业示范区。,曲江，曾经是我国历史上久负盛名的皇家园林，兴起于秦汉，繁盛于隋唐，历时一千三百年之久，被誉为中国古典园林的先河。唐时成为首都长安城唯一的公共园林，达到了她发展史上最繁荣昌盛的时期，唐都长安的标志性区域。是唐代长安最具魅力、风雅之所在，是建筑、园林、绘画、诗歌、宗教等汇聚的“盛唐气象”典型代表。,曲江概况,曲江位于西安城区东南部，核心区域面积40.97平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近150平方公里。曲江新区建设以文化、旅游、生态为特色的国际化城市示范新区，到2015年全面建成国家级文化产业示范区。,文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区,大唐不夜城,大唐芙蓉园,曲江遗址公园,旅游文化产业示范区,曲江文化景区：生态示范、功能完善、通达便捷、游居皆宜。,文化产业，涵盖会展、影视、演艺、动漫、出版、传媒、网络、美术、创意设计和广告等20多个门类，文化产业区域聚集和集团化发展齐头并进。09年,曲江旅游全面链接“吃、住、行、游、购、娱”等现代产业，形成“文化+旅游+商贸”的多元化、产业化发展格局，文化产业获得巨大的持续发展、能量释放的启动力。曲江，是文化遗产聚集区、文化活动聚集区、文化品牌聚集区、文化产业聚集区。现有文化产业体系为基础，加快发展文化创意、影视制作、出版发行、印刷复制、广告、演艺娱乐、文化会展、数字内容和动漫等重点文化产业，满足人民大众多样化、多层次、多方面精神文化需求。,五园一塔核心价值建立，一期“一心、两带、三轴、四大版块”规划格局基本形成,广电中心,曲江国际会议中心,曲江宾馆,金融商务区,寒窑,大唐芙蓉园,海洋公园,大雁塔,植物园,唐城墙遗址公园,曲江池遗址公园,旅游商业发展轴线,一心：以大雁塔为整个曲江的核心；两带：唐城遗址保护绿带和绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；三轴：雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江大道景观轴线；四大版块：唐风商务版块、会展商务版块、旅游休闲版块、科教文化版块,大唐不夜城,生态休闲发展轴线,曲江大道景观轴线,2003年-2009年，曲江一期完成了“一心、两带、三轴、四大版块”的规划格局，一期基本建成完毕,曲江一期规划,曲江二期规划,二期“两轴、两心、多片区”规划范围东到雁塔南路，南与航天基地、长安相邻、北与曲江一期相接。总用地面积约为20.4平方公里。,曲江二期发展战略,打造世界级旅游目的地；构建国际文化产业高地；建设生态科技示范城区；,随着区域文化及配套完善程度，房地产经历了4个不同的发展阶段,2003-2006单纯依靠价值依托，无品牌开发商，大多为企业自建项目，非热点区域，区域价值未得到充分挖掘和认可代表项目：湖滨花园、翠竹园小区,2007区域价值得以显现，一线品牌开发商进驻曲江，房地产市场繁荣并形成第一批豪宅，曲江成为最适合居住的宜居之地，豪宅聚居区概念初现代表项目：金地曲江尚林苑、曲江溪园、曲江公馆,曲江房地产发展,2008-2009品牌开发商云集，高端项目众多，西安第一豪宅地位确立，以景观历史文脉为依托的居住价值被认可，同时出现高密度产品出现代表项目：中海铂宫、龙湖曲江盛景、金地芙蓉世家、曲池坊、鸿基紫韵,2010之后区域内低密度产品稀缺，2010年入市产品大多为高密度项目，并随着二次规划的提出，中端产品集中放量，市场向多元化方向发展代表项目：中铁南湖项目、荣和曲池东岸、英泰项目,紫汀苑,金域曲江,紫薇曲江意境,中海碧林湾,中冶一曲江山,中国铁建国际城,湖城大境,曲江6号,永和坊,观山悦,千林郡,曲江观邸,梧桐苑,诸子皆,汉华,华侨城,芙蓉世家,锦盛唐朝,曲池东岸,和园,湖城大境,曲江凤凰池,紫都城,鸿基紫韵,熙岸,大丰曲江真境,曲江公馆,富力城,曲江盛景,丰景佳园,中海铂宫,在售项目：14个；结案项目：15个；将售项目：7个；,大华公园世家,中海观园,曲江项目分布,御湖公馆,春晓苑,翠竹园,曲江兰亭,皇家花园,曲江重点项目概况,推售情况,价格走势,曲江区域产品线较为丰富，各类产品的价格同其他区域相比具有价格优势，同时也不缺乏高价值产品，如绿地国际生态城的岛居别墅，总价在两千万左右。从右图中可以看出，上半年浐灞区域内主要竞品项目价格都有所波动，但无明显上升趋势；其中水岸东方、沁水新城和御锦城的价格波动最小，恒大绿洲和普华浅水湾波动相对较大，主要是由于不同时期销售产品类型不同所引起的销售均价的波动；成交均价基本集中在6000-7000之间，近两个月成交均价主要在6500-7500之间，主要由于部分高价值产品的成交，普通高层产品近期优惠力度较大。,目前曲江片区各类产品价格与其他区域相比具有价格优势，高端高价值产品较多；区域内主要竞品价格波动较小，无明显上升趋势，销售均价基本集中在8500-11000之间，高端产品13000左右。,价格分析,数据显示，8月第三周西安普通住宅市场成交1530套，销量环比小幅上涨8.76%。上半年整个西安市场上放量主要以中小面积首置及首改产品为主，下半年这部分产品的供应量将进一步加大。曲江片区市场高端产品放量将增加，新入市项目也主要以中高端产品为主。,上半年随着开发商资金回笼难、购房者持续观望态势的蔓延，西安楼市价格暗降已经表现得越来越显性化。下半年市场仍将处于收紧状态。自五六月份以来，西安楼市交易也由此开始呈现回暖迹象，但长期影响楼市走势的政策及金融环境仍将处于收紧状态，市场走势愈显复杂多变。下半年主要竞品项目市场竞争将更加激烈。客户对高端低密产品的选择余地更大。三季度西安楼市销量或将有所上涨。,曲江区域内各主要竞品的上门、进线及成交近三个月内均变化不明显。6月以来有所回升，成交价格波动不大，主要是由于各项目不同时期销售产品不同所致，同类产品销售价格波动较小。,竞品数据变化,紫薇曲江意境,紫薇永和坊,万科金域曲江,中海碧林湾,诸子阶,曲江观邸,各板块依托不同的资源和各类利好因素发展迅速,绕城外板块,雁塔南路板块代表项目：千林郡、观山悦、紫薇永和坊,曲江大道板块代表项目：紫薇曲江意境、中海碧林湾、中冶一曲江山山等,曲江池周边板块代表项目：大金地湖城大境、紫汀苑、诸子阶、中铁建梧桐苑、曲江公馆和园等,区域划分,绕城外板块代表项目：大华公园世家、富力城,位置：寒窑路与曲江池南路交汇处物业类型：高层，小高层，占地面积：229亩总建筑面积：38万平米容积率：2.53绿地率：35%户 数：3000其中76平米约900套，126平米约450，119平米约450套，176平米约400套，187平米约300套，250平米约100套；车位配比：1：0.8入市时间：高层2010年5月入市，以76-126的实用2房、3房和170-250的舒居3房、4房以及复式为主。高层均价：9000-16000元/（精装）客户来源：曲江追随型客户仍以南郊和高新客户为主，部分客户分流湖城大境；项目优势：西安首家泰式园林社区，精装修全面家居解决方案，高性价比。,重点项目1：万科金域曲江基本信息,重点项目2：湖城大境基础信息,物业类别住宅 建筑类别小高层、联排别墅、独栋别墅 装修状况 毛坯物业地址城南曲江南湖畔（曲江池西路与曲江池南路交汇处东北角）容 积 率 1.00绿 化 率 55%物 业 费 1.60元/平方米月物业公司金地物业西安公司开 发 商陕西金地佳和置业有限公司占地面积:800000平方米 建筑面积:1800000平方米,项目特色水景地产,特色别墅金地湖城大境共有8个独栋，45个连排，102个叠加，210个小高层。金地湖城大境位于曲江池西路与曲江池南路交汇处东北角（曲江南湖畔），环绕曲江池遗址公园，北望大唐芙蓉园、大雁塔。,物业类别 住宅建筑类别高层装修状况毛坯物业地址城南唐城墙遗址公园东南侧（曲江芙蓉东路与曲江池北路交汇处）容 积 率 3.90 绿 化 率35%物 业 费暂无资料 开 发 商中海鼎业（西安）房地产有限公司占地面积94000平方米建筑面积:430000平方米,中海曲江碧林湾由1栋33层及11栋34层高层组成，以两梯四户为主，面积区间65-155（囊括两室到四室全线产品）。,重点项目3：中海碧林湾基础信息,物业类别 住宅建筑类别多层、小高层 装修状况 毛坯物业地址城南曲江池遗址公园正东（雁南三路与芙蓉东路交汇处）容 积 率 2.36绿 化 率 49.2%物 业 费暂无资料 开 发 商西安浩华置业有限公司占地面积:89866平方米 建筑面积:250000平方米,项目特色花园洋房曲共20栋，面积区间87-250平米，主力户型为87-138平米的两室和三室。江诸子阶位于曲江新区曲江池遗址公园正东500米，东临芙蓉东路，南接曲江寒窑遗址公园，西临以曲江池遗址公园为中心的休闲娱乐中央区域，东南侧为万亩生态园林。,其他项目1：诸子阶基础信息,物业类别 住宅建筑类别高层 装修状况 毛坯物业地址城南曲江池遗址公园东侧容 积 率 3.70 绿 化 率 40%物 业 费暂无资料 开 发 商西安紫薇投资发展有限公司占地面积91333平方米 建筑面积:330000平方米,项目特色传统庭院的感觉带到高层住宅中，赠送超大空中花园 由16栋1832层的宽景高层组成，设计40-220平米多元户型。项目设计汲取“美式学院派”与“乔治王朝”建筑风格精髓，以台地式宫廷园林景观营造多组团“趣谷”生活空间，将传统庭院的感觉带到高层住宅中，赠送超大空中花园，户型设计均为南北朝向，通风良好，社区呈现西部围合、东侧开放的空间意向，以点式、板式高层建筑形成错列式样的动态空间，并在建筑新技术方面注重太阳能等多种低碳节能技术的应用。,其他项目2：紫薇曲江意境基础信息,物业类别 住宅建筑类别高层 装修状况 毛坯/部分精装物业地址城南曲江海洋馆东侧（雁南二路与雁塔南路交汇处）容 积 率 3.47 绿 化 率 60%物 业 费1.30元/平方米月 开 发 商龙湖地产 占地面积:68666平方米建筑面积:231935平方米,项目特色别墅级五重园林为鉴，自建苗圃进行成树移苗 总规划12栋高层，约2000户体量，并在平层户型设计中创新注入跃层元素，创造舒适半开放空间。龙湖紫都城80-140两房、三房雅致户型，充分考虑居者的舒适性和情感需求。从复式户型中汲取灵感，创新局部调高，塑造5.8米鲜有双层空间。房型设计南北、左右互错。13-32超高比例赠送面积及多变活性空间。物业公司为富有“钻石物业”之称的龙湖物业。,其他项目3：龙湖紫都城基础信息,代表楼盘,配套建设及环境营造,价格变化,2003,2008,2006,大唐芙蓉园开放海洋馆开放,大雁塔北广场开放,大唐不夜城开放曲江美术馆开放西安音乐厅开放曲江电影城开放,2011,2007,2004,2005,2009,2010,曲江池遗址公园开放唐城墙遗址公园唐大慈恩寺公园,寒窑遗址公园开园秦二世公园开园,元/平方米,湖滨花园3800-5000（别墅）,2012,2013,2014,区域发展,升值空间大！物业随片区规划落实价值不断攀升,大唐不夜城启动,金地芙蓉世家12000-16000（别墅）,曲池坊8000-13000（高层）,龙湖紫都城6000-6500（高层）,中海国际社区8000-19000（高层）,万科金域曲江12000（高层）,金地湖城大境20000（高层）60000（别墅）,物业价值不断攀升,中国文化产业第一级：十二大文化产业基地、五大节会、四大产业聚集区,规划兑现、区域价值提升,随着曲江的发展成熟，曲江客户结构已经实现了多层次多需求的完全客户细分,客户分析,曲江核心区客户占比发生变化，西安客户与陕北客户基本持平；政府官员、私营业主等会选择舒适型宜居置业,客户分析,随着曲江发展片区主体客户亦有阶段性变化，未来曲江应是以享受生活品质的首置首改自主业主为主题,客户特征：对资源占有敏感度高，有投资眼光置业需求：投资、兼有自住,客户特征：追求顶级生活品质置业需求：改善生活品质、兼有投资,客户特征：享受舒适生活品质、宽尺度生活环境置业需求：改善生活环境、兼有投资,客户特征：追求曲江高端富人生活区品质标签置业需求：首置首改,客户特征：随片区发展而产生区域性常驻人口置业需求：首置首改,客户分析,THE END,