成都南延线混合型商业市场研究报告2.ppt

,成都混合型商业市场研究,成都混合型商业市场研究,一、大成都商业环境研究1、成都商业发展格局2、城市规划方向3、成都商业市场发展预测,二、大城南混合性商业环境研究1、商圈情况2、混合物业个盘研究2.1临街商业2.2别墅式商业2.3写字楼2.4酒店（酒店式公寓）2.5内部交通,三、项目区域研究1、混合物业调查2、*商业需求客户资料分析,四、对项目的建议,大成都商业环境研究,成都商业发展格局,市中心商业圈,火车北站商业圈,人民南路商业圈,世纪城、远大商业圈,万达商业圈,万年场商业圈,红牌楼商业圈,金沙商业圈,营门口、茶店子商业圈,东大街商业圈,批发零售、物流,汽配、百货,运输、百货、商业中心,休闲、百货、商业中心,休闲、百货,商务、金融,商务、休闲、商业中心,会展、商务、休闲,商务、休闲、百货、商业中心,休闲娱乐、运动,规划目的：实现大成都战略、实现第二圈城全面发展。东部：现代制造、产业服务城；西部：高端创意、休闲宜居城；北部：综合商贸、物流产业城；南部：现代服务、高新技术城。,南部新城定位：科技城南、商务城南、国际城南、宜居城南,城市建设规划,国际城南定位：城市新中心，现代化新城区,成都商业发展引擎之一地铁,被定为城市新中心的国际城南，将成为成都另一新兴商业集中区，引领城市向南发展。,规划目的：实现大成都战略、实现第二圈城全面发展。东部：现代制造、产业服务城；西部：高端创意、休闲宜居城；北部：综合商贸、物流产业城；南部：现代服务、高新技术城。,南部新城定位：科技城南、商务城南、国际城南、宜居城南,城市建设规划,国际城南定位：城市新中心，现代化新城区,成都商业发展引擎之一地铁,被定为城市新中心的国际城南，将成为成都另一新兴商业集中区，引领城市向南发展。,到2012年成都将初步建设成为西部金融机构中心、西部金融市场和交易中心、西部金融服务中心。并将科学规划金融总部商务区、金融产业集聚区、金融后台服务业集聚区，这些区域集中分布在东大街及城南片区。,成都商业定位西部经济高地 西部金融中心,由此可以预计，未来人南沿线片区商业类型仍将以商务、金融、休闲娱乐、商业中心等为主。可能涉及的形态有：休闲娱乐（咖啡厅、茶楼、KTV、洗浴）、餐饮（普通快餐、特色餐饮）、购物中心、酒店、会议、办公、小型商业步行街、品牌旗舰店、小型购物超市、银行等。,成都商业未来发展前景预测,2010年住宅重要调控政策一览,成都商业未来发展前景预测,案例：看看能否通过同行，或其它途径，找到1-2个非住宅案例，通过新政前后项目推盘节奏和销售量来说明新政对商业市场的影响程度。,对住宅市场的持续调控，商业物业市场是否将迎来更多新契机？,新政之后1-3个月，商业市场迎来发展黄金期，在新增供应面积保持平稳增长的情况下，交易面积较新政前呈现大幅度上升，6、7月甚至超过了住宅物业成交总量。,成都商业未来发展前景预测,国家住宅政策调控愈演愈烈，住宅市场持续受到制约；但写字楼、商铺、酒店等商业类物业并未像预期中一样，大幅度上涨，而是保持平稳态势发展。,人口增多、基础工业、全球企业涌入经济总量及增长率位居西部之首、招商引资、交通快速发展,招商代理、经营、后期管理将更加完善；向“国际化”方向发展；随着市场的逐步走高和成熟，商业地产法律监管体系将更加完善；“混商”建筑形式将广为使用；（混商建筑形式，即可以体现商业的黄金价值，又可以彰显住宅的品质；同时在开发资金上还可以互相补充）。地铁带动，地铁沿线周边将成为商业发展热点；城市商圈的壮大，商业将不断向外扩张，将有更多新兴商业区；,成都商业未来发展前景预测,美国知名财经杂志福布斯发布全球未来10年发展最快城市研究报告，成都位列榜首。,总路径：CBD特色商务、多元化发展格局,大城南混合型商业环境研究,商圈情况,世纪城商圈,远大商圈,区域说明：大城南主要指城南三环外南延线区域,站南商圈,经济圈内现有各商圈辐射力有限，需进一步扩张，待发展成熟还需一定时间。,大源商圈,中和商圈,极地海洋商圈,会展经济圈,极地海洋商圈,以餐饮、休闲娱乐、商务类商业为主；价格水平：租：120元/m；售：26000元/m客户群体：周边居民及游玩人员,世纪城商圈,远大商圈,以会展、商务、休闲类商业为主；价格水平：100-1000元/m客户群体：软件园及会展人群,情景式休闲类商业、特色餐饮、休闲娱乐、商务类商业为主；价格水平：租：50元/m：,商圈情况,中和商圈,大源商圈,建材、娱乐、餐饮类商业为主；价格水平：租：80-100元/m：,此片区目前尚未形成商业业态明确的商圈，未来将打造成以伊藤洋华堂为中心的综合商圈,商圈情况,每个商圈商业业态统计图表，附照片，加客户群分析,南延线区域目前仅有世纪城和远大项目已初步形成商圈；南延线在建项目：美年/香年广场、新希望国际、蜀都中心等写字楼、世豪广场等；未来，待区域内现有混合物业项目投入使用后，南延线区域商圈辐射边将大幅度提高。,单个板块的壮大和板块间的互动，将引领南延线商业市场发展方向；本项目作为中和商业物业标杆性项目，将起承接其它各板块和带动中和板块的重要作用。,世纪城,远大,中和,大源,成都商业发展格局,会展经济圈,混合物业个盘研究站南商圈,临街商业,大鼎世纪广场,融城理想,康普雷斯,临街商业物业多采用出售方式，且因商业投资价值在整个项目中相对最高，销售率普遍达100%；建筑楼层均控制在3F以下，且以1-2F居多，此类商业形式更容易存活；由于体量不大，大多数项目仍由物业管理公司一并管理；由于其商业类型位置的特殊性，商业业态大多以特色餐饮、娱乐、品牌旗舰店等为主；就购买力用途而言，以个人投资目的为主；经营者多以租赁为主；购买客群以个体户、及高收入人群为主，此类人群一般已拥有一套以上住宅物业，经济实力强。,混合物业个盘研究站南商圈,该区域商业较项目片区更具前瞻性，发展潜力及投资价格更高。,酒店（酒店式公寓）,混合物业个盘研究站南商圈,康普雷斯酒店15层整体出售，良好的地段以及欧尚、迪卡侬等六大商家环绕等原因，商业气氛成熟、品质高端、人气旺盛，酒店销售状况十分热门，目前已有多位客户有意购买，即将竞价拍卖。,写字楼硬件,混合物业个盘研究站南商圈,成都写字楼物业与住宅物业价格相差不大；纯投资性客户较少，以企业购买自用为主；,混合物业个盘研究站南商圈,大鼎世纪广场,康普雷斯,融城理想,德商国际,临街商业,混合物业个盘研究会展商圈,受会展、地铁、项目自身规模等影响，未来商业易起步；而靠近中和方向如御庭上郡、楠香山等，受周边配套等现状影响，未来商业起步难度相对较大，目前项目自身并未形成商圈。,别墅式商业,商业业态是以特色餐饮、休闲娱乐为主的主题商业步行街，建筑风格、街道装饰等都具有荷兰异域风情，相较周边而言具有稀缺性，易吸引周边消费人群；荷兰风情主题表现不够浓郁，仅仅是在建筑装饰上表现，没有赋予更深层次的表现，由于没有做到指定性招商规划，如已经存在的商业与荷兰风情大相庭径；目前商业街商业气氛较冷淡，周边项目大多尚未入住，有效消费客户不多。,混合物业个盘研究会展商圈,写字楼硬件,周边写字楼项目较多，现有在建写字楼体量超过40万方，主要集中在会展板块；本项目片区写字楼市场较会展片区竞争力有限，不宜修建过高档次办公物业。,混合物业个盘研究会展商圈,写字楼软件,区域以中高档写字楼物业为主；纯投资性需求比例少，公司自用比例多；因此住宅调控政策对此类写字楼物业市场未产生明利好影响。,混合物业个盘研究会展商圈,区域内，现有在售写字楼均设置有分户式中央空调，本项目写字楼产品竞争占弱势，定价不宜过高；建议项目写字楼价格控制在7000-9000元/平方米之间。,酒店（酒店式公寓）,未来新增项目“汇城国际”，与本项目存在“竞合”关系；随着板块发展的逐步成熟，办公/住宅投入使用的增多，酒店物业将走出新景象。,混合物业个盘研究会展商圈,大城南区域现有在售混合型物业项目约12个，总体量约110万方；（此数据包含本项目片区项目统计数据）；未来已知新增供应混合型物业项目3个，开盘日期都预定在2011年5、6月份，总量约30余万。可以预测，随着大城南各种市政规划的落实及商业氛围的逐渐成熟，将有越来越多的混合商业加入竞争行列，市场竞争逐步升级。价格范围：商业1-2.3万（其中1F：1.5万-2.3万元/平方米，2F：1万-1.5万元/平方米左元右）；以投资类客户购买居多，经营类客户租赁居多。写字楼：0.9万-1.6万/平方米。投资类客户相比较少，公司自用购买较多（如：新兴中小企业、IT、信息类行业等）。大城南受城市规划定位等因素影响，其投资市场一向被看好，根据近期区域购得土地性质、未来发展规划等可以预计，大城南未来仍将是成都主城区发展的领头羊，商业发展潜力很大。商务、休闲娱乐、服务类商业将成为大城南商业发展主力军。,区域说明：大城南主要指城南三环外南延线区域,大城南区域小结,项目区域研究,混合物业个盘研究中和,临街商业,翡翠半岛,御廷上郡,楠香山,周边项目商业体量较小，多为临街底商，楼层均控制在2F以下；因其体量小，定位不明确，故，各项目对商铺业态无明确划分，面积段也以普通商铺面积段方式进行拆分；项目周边临街商业销售价格（已定价项目）均在2.3万元/平方米以下；客户群主要以中和经商、成都本地投资性人群居多；因周边商业的稀缺性，故，各项目临街商业上市后，走势相对较高。,临街商业,建议本项目临街商业最高不超过4万元/平方米；总区域控制在2-4万元/平方米；,混合物业个盘研究中和,别墅式商业,别墅式商业片区内缺乏，有很大市场空白点；别墅式商业对投资者资金以及后期业态要求较高，盘活存在一定困难；将别墅式商业与商业步行街相结合，扩大其商业氛围圈，可以从一定程度上提高其商业价值，增大商业圈，从而降底盘活难度。,本项目别墅式商业：1万-2万元/平方米。,混合物业个盘研究中和,项目片区在售混合型物业总体量约55万方（应该数据不包含汇城国际）；以住宅、写字楼、酒店三类物业体量比例最大，商业体量多在1万方以下，即，项目片区商业类物业存在一定市场空间，有益于本项目商业物业推售。,*商业需求客户资料分析,资料来源：自*亮相以来，所有销售部登记的商业意向型客户对商业的需求意向汇总。,需求面积以100平米以下居多，有少量100-200平米，最高需求为500平米；需求目的以自主经营为主，纯投资性客户较少，随着片区人口密度的提高，将自然吸引一批投资需求客户；经营业态以休闲类业态为主，如茶楼、咖啡厅等；,本项目商业价值普遍被看好，但因中和场镇商业档次、交通现状、与会展板块商业竞争的弱势等，商业客户对商业价格的心理预期并不高。,项目客户群及各商业物业价格预期,客户群预测：中和经商人群；成都主城区投资及自主需求人群；部分异地经商及投资型人群。,各商业物业销售价格预期：别墅式商业：1万-2万元/平方米。临街商业：2-4万元/平方米。写字楼：0.9万-1.3万元/平方米裙楼式商业：,预测依据：1、片区内现有在售楼盘商业物价定价参考+本项目商业优势和商业亮相时间的增加值；2、意向型客户对本项目商业物业的预期参考。,