贵通集团成都国际总部经济区住宅组团定位沟通36P.ppt
贵通集团成都国际总部经济区住宅组团定位沟通,逆市下的突围,无论何时何地，好产品总是不缺少买家无论如何变化，经济效益是第一位的选择在激烈的竞争中，找到一个合适的支点，撬动整个市场,沟通内容,区位项目位于九江、东升之间的蛟龙工业港交汇处,观点：双流属性成都属性，蛟龙属性东升属性,项目背景,地段项目临市政公园、工业港和大片待开发用地,观点：有自然资源，可依赖蛟龙工业港配套,项目背景,市场项目周边小产权项目众多，离东升客户的心理距离远,观点：机会与风险并存，扭转客户心理需要时间,项目背景,项目背景,竞争项目周边竞争项目较多，产品线丰富，价格偏低,观点：我项目住宅组团的规模、配套等没有绝对优势,项目背景,附：竞争项目列表（在售项目）,项目背景,附：竞争项目列表（未售项目）,附项目SWOT分析,项目背景,优势（S）交通优势：项目位于双楠大道、双九路及成环路交汇处，可便捷到达成都、双流主城区；未来地铁3号线环城路站点位于项目附近，可与大成都片区连接成为地铁交通体系环境优势：项目西侧为未来规划的大型市政公园，具备打造公园地产的先天优势品牌优势：贵通公司在双流片区享有良好的地产开发口碑，御苑枫景、星河湾的标杆品质为本项目奠定了良好的本地购买基础劣势（W）规划劣势：当前地块周边规划的行政设施还未呈现，居家环境氛围较弱心理劣势：项目地块隶属于九江镇蛟龙工业港片区，该片区除具有较多的工业设施、企业外，还保有较大体量的小产权项目，在感官上使得项目区位整体品质较低规模劣势：项目住宅组团用地规模有限，难以打造大型高尚住区客源劣势：项目所在区位的本地客源（九江镇客源）数量和购买能力都难以满足项目销售要求；同时外来客户会受到金花片区、东升片区的项目截流，造成项目客源分散,附项目SWOT分析,项目背景,机遇（O）区域机遇：随着人居都市阳光、国奥村、林语城等大型项目的逐渐推出，将整体提升该区域的居住品质配套机遇：项目周边逐渐呈现出的大型娱乐、购物设施和已呈现的运动配套设施，在未来会逐步改善该区域的生活成熟度威胁（T）政策威胁：随着国家各项抑制房产发展的政策出台，在项目开发面世阶段整体市场的走势难以预估价格威胁：贵通公司品牌的高端性和项目自身优异条件，如果要争取更大的经济效益，定价可能相对偏高，将面临区域内低价楼盘的冲击竞争威胁：区域内多个大型项目的陆续推出，必将分流客源,客群定位,客源现状蛟龙片区对东升和成都主城区客户吸引力偏弱,观点：双楠大道是一道坎，需要努力的引导东升客户跨过,客群定位,客源预判九江、蛟龙、东升、金花为主，少量主城区,观点：留住九江、蛟龙优质客户，吸引东升潜力客户是关键,客群定位,建议：客群定位为东升、九江及成都主城区客户,档次定位,建议：档次定位为“高质中价”，努力向“高质高价”提升,产品定位,定位原则抗市场风险能力强发挥地块资源价值取得可观经济效益,产品定位,逆市下的畅销产品刚需型项目赠送型项目性价比项目顺市下的畅销产品资源型项目高品质项目刚需型项目赠送型项目性价比项目,观点：刚需型产品和性价比产品具有较高的抗风险能力,产品定位,附：2008年逆市下的畅销项目列表,产品定位,户型配比遵守70/90政策，100平米以下：100平米以上=70%：30%二房：三房=50%：50%100平米以下小三房：100平米以上大三房=20%：30%,建议：刚需型产品为主力，预留部分资源型产品,产品定位,户型设计大面积赠送（入户花园、空中花园、可变空间、挑高阳台等）受限后仍可利用的“偷面积”手段：凸窗改造结构板/雨篷改造大面积花架改造2.1米高外挑阳光房透空阳台（阳台不直接与房间连接）,建议：凸窗和结构板/雨篷改造可利用，后三种方法有报建风险,产品定位,刚需户型推荐（3+2+3）,优点：通透性好/观景面宽/利于拼接,产品定位,刚需户型推荐（3+3+3+3）,优点：经济性好/通透性好/观景面宽/利于拼接,产品定位,刚需户型推荐（2+2+2+3）,优点：2.5房设计/工作空间设计/利于拼接,产品定位,刚需户型推荐（2+2+2+2）,优点：观景面宽/通透性好,产品定位,刚需户型推荐（2+2+2）,优点：观景面宽/通透性好/利于拼接,产品定位,地块价值,观点：地块资源价值突出，均好性较强，但有未知因素,产品定位,户型分布,观点：户型分布须与地块价值紧密结合,产品定位,布局示意（纯刚需方向）,出入口,产品定位,经济指标用地面积110亩住宅容积率2.83住宅建筑密度23.6%住宅建筑面积20.8万3房：2房=55%：45%,产品定位,产品组合可将公园一侧3+2+3住宅调整为板式大3房，变为舒居产品可在公园一侧住宅下设2层底商，实现更大利润可在公园一侧设置低密产品（不推荐，因整体收益会降低）,形象定位,案名思路：延续贵通集团“御苑”品牌，主打环境贵通 御苑春晓贵通 御苑林溪贵通御苑 大树人家,形象定位：森林公园住区,备选：新双楠 大树人家都市低碳社区都市鲜氧住区,案名示意,贵通 御苑春晓,新双楠 森林里的家,盈利分析,假定条件地价150万元/亩售价4500元/暂不考虑商业在以上条件下，项目总投资约9.2亿元，销售总收入约10.8亿元，项目税前利润约1.6亿元，毛利润率约17.3%,后续工作,市场补充调研产品深化调整营销策略制定财务可行性分析,谢谢交流时间,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,
