物业管理招投标实务范例精解：范例一 上海某花园招投标纪实.doc

物业管理招投标实务范例精解范例一 上海某花园招投标纪实上海“*花园”是由两幢十八层大楼组成的住宅居住区，它位于*路旁，南邻*新村。大门口黝黑的大理石幕墙上镶写着“*花园”四大金光大字，下面写着“*花园业主委员会一九九六年七月建”的字样。走进大门，大楼四周的红红绿绿的花坛飘来阵阵清香，只见绿茵环绕，环境优雅。当你进入大楼时，电梯服务员彬彬有礼，各楼面瓷砖铺面，布置了盆景，窗明地净，装饰典雅。居住在这里的居民都说，居主花园是我们温馨的家。这里曾经发生过“*花园事件”，业主们“解聘”了原物业管理公司。“一石激起千层浪”，一度形成新闻界、舆论界的热点，各种报刊竞相报道，在全市物业管理行业引起强烈反响。物业管理公司的经理们称：“狼”真的来了。*花园业主委员会选聘物业管理公司后，携手合作，共创小区辉煌，取得了骄人的成绩。小区被宝山区评上达标小区，现正报市级文明小区。小区环境整洁，服务规范，小区内自选聘以来没有发生过一起治安事件，业主们和物业管理公司共同认为是群策群力的结果，是选聘这一机制带来的结果!为了从事件本身去探讨物业管理招投标市场竞争中所出现的问题，总结*花园业主自治管理意识和做法的现实意义和参考价值，现作纪实性、探索性叙述和讨论。(一)“*花园事件”的起因1993年，上海房地产经营有限公司开始投资建设*小区内销商品房。1995年上半年，当具备规定的预售条件后，经宝山区房产管理局批准上市预售。95年9月通过区质监站的工程质量验收。最初入住的只有四户，直到95年底才增加到几十户。到96年1、2月，两幢大楼共有五六十户入住。开发商指定其下属两家物业管理公司分别管理两幢大楼。但当时物业管理形同虚设，无章可循。大楼四周杂草丛生、垃圾遍地，苍蝇蚊子满天飞，老鼠到处乱窜。小区无门卫制度，物业管理公司随意出租空房，加上外来装潢的民工进进出出，使得小区安全无保障。许多居民入住后煤气迟迟未接通。物业管理公司按每平方米1.50元收费，但只收费，不服务，管理服务人员上班没有作息时间，想来就来，想去就去，业主有事找不到人，有问题不能及时解决。大楼电梯在业主售楼时言明是合资企业的优质产品，交房时业主们发现事实不一样，电梯是某电梯厂改制的，运行时发出很大声响，而且常常发生故障，经常发生业主被关在电梯内的事件。业主入住时，要业主交装潢保证金、建材运输费、建筑垃圾费，预交水电费、管理保修费、工程队施工保证金等，不给钱就别想拿钥匙，使业主有被敲竹杠之感。市电信部门购下最高层十八层的一套住房后，同时用3.6万元“买下”了一幢大楼的600多平方米的共用大楼顶部，物业管理公司同意每层打洞穿电缆线直到底层，更引起了业主的不满。面对出现的许多矛盾和问题，一些业主由困惑引发出思考。1996年，全市召开了物业管理工作会议，作出规范发展物业管理部署。市物价局、市房地局发布上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法，大大提高业主们的法制观念和自我保护意识。*花园的业主开始三三两两走出家门，坐到一块来议论。大家认识到：自己既然是物业的主人，就应该用好、管好、保护好这份产业，使自己的合法权益不遭侵犯。在部分热心业主牵头带动下，在区房地局关心和开发商支持下，提出了成立业主委员会的要求，并以业主签名的方式筹建筹备组，开始考虑履行业主自治管理的职能。(二)业主委员会解聘原物业管理公司经过业主委员会筹备组成立后，*花园业主们自治管理的意识和当家作主的意识逐步强化。经过讨论，业主们把对物业管理的意见归纳整理，打印成质询及要求整改意见书给开发商及物业管理公司。接着，业主委员会筹备组要求开发商筹划召开业主代表大会，选举业主委员会，部署推荐代表候选人、选举代表等工作。大家认为，业主委员会的人选必须具备三个条件：第一，必须有任劳任怨为集体奉献的精神，要有公益性；第二，为人正直、作风正派、处事果断，具有一定的公关和政策水平；第三，要有群众基础，能代表和集中业主的要求。业主代表大会在区房管局和开发商主持下，经过投票，选举产生了包括开发商代表在内的七名业主委员会成员。后报请区房地局核准，*花园业主委员会于1996年8月22日正式成立。业主委员会成立后，与原物业管理公司多次商讨管理混乱而收费过高的问题，双方没有取得一致意见，业主们对物业管理公司失去了信任。因此，业主委员会向物业管理公司发出解聘通知书，并要求其限期办好移交工作。业主是在与物业管理单位多次协商得不到满意的答复后，才不得不运用自己的权利，解聘和选聘物业管理公司的。(三)通过新闻媒体，发出公开招聘信息，选聘物业管理公司解聘原物业管理单位后，业主委员会一边只能暂时进行自我管理，一边寻找合适的物业管理公司。一些物业管理公司上门接洽，不是业主们感到收费较高，就是因物业管理公司认为两幢大楼只有二万平方米，从成本和营利角度考虑赚不了钱而搁浅。于是，业主们通过报纸、电视台等新闻媒体发出了公开招聘的信息。业主委员会组织招标小组，招标小组正式接待来访的物业管理公司，接受投标书。不到一个月，便有三十多家物业管理公司前来投标和表示意向。业主委员会和招标小组多次征求业主们意见，并召开业主代表大会讨论，反复推敲，初步筛选出申江、强生、*等七家物业管理公司，并决定于1996年11月6日晚上正式召开竞标评审会。评审会这天，大楼评审会场灯火通明，众多闻讯赶来旁听这次竞聘评审会的物业管理公司和其他小区业主代表，以及区房管局代表、新闻记者等把走道、台阶和电梯口挤得水泄不通。竞标会上，七家物业管理公司各作几分钟的竞聘演讲：虹口区*经济发展有限公司打出“保本、微利、便民”的竞聘口号；强生物业公司许诺按照强生出租车的优质服务标准来搞好物业管理；申江物业公司表示将以*花园为“龙头”，搞好小型住宅小区环境建设努力减轻业主负担。每一个方案都引起了在座的*花园业主的阵阵议论，他们就收费、电梯、绿化、保洁、治安、小区内商业开发等问题向竞聘的物业管理公司连连发问，气氛十分热烈。会后，应邀前来的全国劳模徐虎深有感触地说：“物业管理市场化、规范化进程中最需要的还是优质的服务，光谈经济效益不讲便民，最终会被市场经济大潮淹没。”经业主委员会和招聘小组再三研究，业主委员一致同意，聘请虹口区*经济发展有限公司管理*花园物业。业主们认为：1*公司提出的“保本、微利、便民”的原则，服务耐心、热心，让业主放心、称心的思路实事求是，易于接受。2提出的整改管理计划、财务预算计划，电梯、水泵、环卫、治安、设施、邮政、绿化管理措施细致具体，可操作性强。3拟订的接受投诉和回访制度比较周到，态度诚恳。因此，业主委员会于1996年12月5日与*公司正式签订“*花园”物业管理服务合同。“*楼”物业管理投标计划物业管理对我们来说意味着一个系统。不仅要求从常规清洁、维护保养、安全等硬件去完善实施，让住户在卫生、整洁、美丽的环境中安全地生活。而且还要本着“顾客是上帝”的原则，通过工作人员的耐心服务使住户报修的生活设施和需要帮助的实际问题，能及时得到解决，更有效地经营开发，使住户感到温馨、放心、称心，确保我们的服务规格和品质。本着对贵户负责，也便于我们今后对贵处管理更到位，本公司特对贵处进行了一次全面的实施调研考察。“*楼”地处和新路，属于沿路新建筑，深受沿路的风沙、尘埃、垃圾的污染侵袭，如果不进行有效的管理，后果不堪设想。“*楼”虽然是新盖建筑物，但由于没有得到及时完善的保养护理，目前的生活环境无法与“*楼”美丽的雄资、全新的建筑相适应，这也有损于“*楼”高层住宅业主的形象。所以我们决定采取一些不同于一般物业管理的措施和方法，力争让“*楼”重放光彩，昂首矗立在共和新路旁。1改进计划(1)加强玻璃窗的常规清扫，必要时视具体情况作阶段性清扫。同时宜将花园的围墙稍筑高一些，并增植四周的防护林，以阻挡马路外面灰尘、垃圾的吹入。(2)每层走廊、地坪增铺地砖(包括进楼处的踏阶地砖)。(3)每层走廊的墙壁重新粉刷翻新。(4)电梯内重新喷涂新漆。(5)花坛及其他绿地带进行修剪清理，补种花木。(6)汽车停车场设立更明确的停车标志。(7)花园过道内建立路灯、路标。(8)清除运走大楼四周残留的建筑垃圾。(9)修复疏通渗漏的自来水管和增铺水泥地。(10)建立各居室与门卫的对讲电话联络系统。(11)在门卫围墙上修筑“安民告示”走廊。(12)在大楼底层进楼大厅内增置办公用具，建立收发信息网络。(13)修复、补齐走廊电灯的灯罩和玻璃窗，让每条走廊重新亮起来。(14)根据需要，补充设立老人活动保健场所或儿童乐园。(15)大楼常规清扫早上、下午各一次。早上大楼走廊为重点清扫，必须在早上7：30分前完成，下午清扫必须在4：30分前结束。让业主在上、下班时间进出，保持心情舒畅和良好的心态。(16)维修保养工作人员，做到随叫随到，及时为客户排忧解难。(17)管理人员对不足之处及时纠正并给予指导帮助，每天对各部位作出评价考核。(18)在各大楼底层设立住户监督信箱，有利于及时反馈信息。(19)开设便民热线，如果年老体弱或需要定期室内居室清扫或特扫的住户，我们将另外特派专门人员上门清扫服务(包括清洗地砖、地毯等)。2财务预算分配：(1)管理人员 2人×10002000元/月(2)清洁人员 2人×6001200元/月(3)保安人员 8人×6004800元/月(4)电梯人员 8人×6004800元/月(5)维修人员 2人×8001600元/月(6)绿化人员 1人×600600元/月(以上工作人员奖金、加班费用另付)(7)电梯2台，电费20002500元/月 维修费1200元/月(8)水泵2台，电费1000元/月(9)公共服务费 100元/月(10)材料费 400元/月(11)工作服、对讲机、清扫工具 2000元/年3电梯维修养护与管理制度(1)电梯操作人员必须持证上岗，健全电梯设备档案及修理记录，做好安全年检工作。(2)保持机房、井道、轿箱的清洁。(3)非电梯维修操作人员严禁操作电梯。(4)如运行中突发停机事故，值班保安人员应先救护乘客安全出电梯，并及时通知保修人员。(5)若因维修、保养、正常停用等原因停机，应在一楼挂告示牌。(6)电梯工应遵守安全操作规定。严禁电梯超载运行，严禁装运易燃易爆腐蚀有毒危险品，严禁吸烟，机房门应加锁，并标有“闲人免进”字样。电梯工不得擅自离开岗位。(7)电梯操作人员应注意仪表、礼节、耐心。(8)电梯间地板每日拖洗两次，围身板清洗一次。4水泵房及供水系统管理制度(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备均有专职人员负责监控。定期保养、维修、清洁，并认真做好记录。解决不了的问题立即报告公司本部。(2)水泵房内所有压力表、流量表按计量有关规定定期校验。每年进行一次全面检查。(3)水泵房管理员必须严格遵守其岗位职责。其他人员不得擅自进入水泵房。(4)每月对各楼水箱、水质和自动抽水泵作一次检查和清洗，防止水质二次污染。(5)节约用水防止跑、冒、滴、漏、大面积渗水事故的发生，一旦发现危情，属小区管辖范围的应及时修理，属自来水公司管辖范围的应立即通知自来水公司解决。(6)严防供水系统与排水系统混流。(7)非突发性停水应预先通知业主，以便住户做好安排。做好入冬防冻保温工作，以防水管爆裂。5环境卫生管理制度(1)每日清洁工作管辖区域道路及各层走廊应清扫两次。各层楼梯清扫一次，楼梯扶手清抹一次。门庭玻璃，尤其是大门玻璃隔日清洁一次。各户生活垃圾袋装化，放垃圾桶内，垃圾及时清除。(2)每周清洁工作各层玻璃窗清洁一次。各层走廊拖洗一次。信报箱清抹一次。天台、天井清扫一次。天花板、墙壁的灰尘和蜘蛛网清除一次。公共走廊及住宅区路灯罩清抹一次。(3)对乱丢垃圾杂物，占用公共地方乱搭建、乱图乱画、乱张贴等违反行为，及时劝阻，劝阻无效者，按有关卫生条例和约定处以罚款。(4)小区内严禁饲养鸡、鸭、犬等家禽家畜。6治安管理制度(1)加强门卫管理，严格门卫出入制度，对来访者有礼貌热情地接待询问，核实被访客人的姓名和室号，做好记录，加强门卫值班人员业务培训。(2)详细登记好各户业主的姓名、室号、电话号码便于联系。(3)推销员、小商贩和废品收购者未经批准禁止进入小区内设摊叫卖。(4)禁止在公共场所晾衣服，在公用楼梯、通道堆放杂物，饲养家畜以及无许可证领养宠物。(5)督促进出区内的车辆按车辆停放规定停放，并记录车牌号码、驶入原因，必要时，驶出时要查验车内装载物品。(6)对于危害公共安全和社会治安秩序行为要坚决制止，对问题严重者要及时报警并做好记录。如：使用大音量器材；楼上扔杂物；私拆他人邮件；存放公安部规定的管制品；住宅内玩气枪；偷电；非法侵、损他人财物；偷窃井盖；聚赌窝藏罪犯；吸毒或贩毒；偷窃；故意损毁公物；经营淫秽物品；利用住宅嫖娼等不法行为。(7)每隔二小时巡视小区一次，做好巡视记录。(8)若发现犯罪案件，应及时采取措施：即报案并留护现场直至公安人员到达。切勿移动或容许他人移动、触摸、践踏现场，以便取证工作。切勿开动一切电器用具，以免证据被破坏。禁止闲人进入现场。配合公安人员提供有关罪案详情。(9)节假日期间，安排好值班人员。节前对各部门贴好封条，节日中对其他人员进出进行查问。(10)外来施工队伍时入楼宇，要在保卫部门登记造册，对施工人员有效证件复印备案。(11)按有关规定，对违章施工单位令其纠正，对违反治安管理处罚条例者交有关部门处理。(12)入夜巡视，应特别注意水、电、煤气等危险易燃处的安全。7市政设施管理制度(1)辖区内的交通要道及区间小路严禁停放车辆。(2)消防器械通道和防火楼道上绝对禁止堆放杂物等阻塞通行的行为。(3)发现路面起沙积水和路面凹凸损坏立即予以修整。(4)保持辖区内排污水、雨管和化粪池等整个排水系统的通畅。(5)对人为因素造成管道堵塞，如装修房屋将易沉淀和凝固物排入管道，尼龙塑料袋碎布等进入管道，厨房废油废渣进入管道，私自改变排污管线等情况，要查明原因，及时说服劝阻并立即予以疏通。以事故严重者，要追究肇事者责任。(6)小区内各类公共设施，如路灯、消防设备、道路、花木、路标等，不能随意破坏。损坏者照价赔偿，事故严重者应承担由此而引起的法律责任。(7)不得在小区内公共通道私自搭建屋棚等违章建筑。不得随意安装晒衣架。8车辆停放与管理制度(1)所有外来车辆未经许可，不得进入住宅小区。(2)业主车辆，必须按指定点停放，并按规定收取一定的停车费。行车通道、消防通道及非停车位严禁停车。(3)凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染性物品的车辆严禁驶入本区。(4)驶入本区内的车辆应减速行驶，不得鸣号。如果车辆损坏路面或公用财物，应照价赔偿。(5)车管员必须严格执行车辆出入规定，发现可疑情况及时报告保安人员，并做好交接班工作。(6)使用人应到指定地点洗车，严禁于停车场内洗车。(7)业主需要在住宅区内保管的摩托车、助动车、自行车必须办理领取车号牌手续和交纳保管费。(8)当车辆进入保管范围内，车主应向车管员领取车牌号。当车辆离开时，必须将车牌号交还车管员。没有交还车牌号或车上号码不符时，该车不得离开保管范围，违者车管员有权扣留该车。(9)无牌照摩托车、助动车、自行车丢失时，管理处不负责赔偿。9收发邮件管理待添加的隐藏文字内容3(1)收到信件后，核对住户和房号是否符合。(2)统计本栋楼的商用单元，对于信件上只注明公司名称的，先查据室号，然后在信封是注明。(3)每天做好邮件收取工作。(4)将挂号信、包裹单、汇款单等各类邮件分门别类投送，避免遗漏、出错。(5)如有DHL快邮或主要邮件，因立即设法通知业主，若业主在家，立刻将快邮送上门。(6)业主住户代办邮寄包裹时，要问清室号、姓名，同时要问清包裹收取人的姓名、详细地址、邮寄方式。并做好代办服务，注明具体要求，以及业主、住户委托签名、经办人签名。(7)邮件退回，及时通知有关业主、住户，并做好退回邮件记录。10绿化看护与管理(1)不准攀折花木以及在树木上晾衣物或扎铁丝等。(2)不得损坏花木的保护设施及花坛。(3)不准行人和各种车辆跨越和通过绿化带，不得碰坏绿化栏杆。(4)不准向绿化地倾倒污水乱扔杂物。(5)不准在绿化地范围内晾衣晒被或堆放任何物品。(6)严禁擅自砍伐树木以及折枝、削皮、挖根、摘果、抹叶、攀登、摇晃等不良行为。(7)不准在绿化地种植蔬菜等农作物。(8)凡人为造成花木及保护设施损坏的，根据有关规定进行罚款处理。如是儿童所为，应由家长应付。(9)花木管理员对花草树木要定期培土、施肥，除杂草和病虫害，并要修枝剪叶、补苗、浇水。(10)花木管理员应保持绿化地不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃，使花木生长茂盛。(11)检查、记录、报告绿化地花草、树木情况，及时处理违者事件。11关于投诉处理和回访制度(1)本着客户是“上帝”的原则，对住户的投诉要认真对待，合理、妥善处理，圆满解决投诉居民的实际问题。(2)接到或收到投诉电话或信件，按投诉不同内容，公司有关负责人应会同投诉人所在大楼的管理员，深入现场实地调查，掌握第一手资料或亲自登门听取住户的意见、建议。(3)分析、查明原因，确定投诉内容的性质及合理性，如属合理的应立即组织人员彻底解决，不留后遗症。如属不合理，要向投诉人耐心解释有关政策规定，并做到能解决尽量解决。(4)投诉解决结果，应以投诉人签名为准。(5)应经常与业主管委会保持联系，协调与业主关系(四)*花园的成功经验*花园业委会负责人在选聘评审会上表示，业主委员会在选聘后要配合好被选聘的物业管理公司，共同创建文明小区。业主委员会在选聘后的阶段中，真正起了当家作主的作用。业主委员会据理力争追回原开发商和物业管理企业多收的钱款，退还给了业主们。与开发商协商，更换了两台常常出故障的电梯，换上了性能较好的三VAF电梯。业主们自发个人捐款，在小区门中设置了大理石的*花园的标牌，镶在上面的“*花园”四个大字闪烁发光。一些业主意味深长地说，现在走到大门口，真正体会到到了自己的家。小区还在派出所的支持下，周围围墙设置了红外报警器，即使一只飞鸟碰上去，门卫室也会响起警铃，使小区的安全有了保障。*公司接管大楼后发现这里的业主具有高度自治管理意识和能力，处处通情达理，使得公司员工的工作热情高涨。公司在业主委员会的配合下，制定和落实门卫、保安、绿化、环卫、车辆管理以及报修等各项制度，做到“急修不过夜，大修不过三”。管理人员提出：“业主的满意就是我们工作的目标”。现在小区不大的场院内，建起了停车场和自行车库，砌起了大理石休闲桌凳，平整了场院内的水泥道路、花坛、围墙上建起了25盏夜间照明灯，草坪也有了草坪灯，到了晚间灯光映辉，既增添了安全感，又美化了环境。在业主委员会成员的带头下，小区的业主们自筹资金，买了好多树苗花坛，三次利用休息天进行种植，美化环境。有关报刊和电视台对*花园一系列社区活动都作了宣传，肯定了在社区精神文明建设中，在社区管理中业主们的主人翁精神和奉献精神。业主委员会成立一周年之际，适逢国庆大典，业主委员会与物业管理公司联合召开了联谊会，向业主们汇报了一年来的工作，并表扬了二十多位热心社区活动的业主，向他们颁发了荣誉证书，业主的脸上绽出了灿烂的笑容。通过活动，提高了业主委员会的凝聚力，更加激发了业主们自治管理和参加小区精神文明活动的积极性。*花园的物业管理经过短短的一年多的磨合，已经形成了特色，走出了自己的新路。这就是走*管理、群众路线，大家来做小区的主人，物业公司和业委会紧密地配合联动式运作。*花园业主委员会与物业管理公司实行联合办公制，业主委员会委托一名执行秘书受理业主报修事宜，处理日常事务。如果物业管理公司在管理操作上出现了失误，业委会及时配合解决问题，做到小事当天清，双方间相互支持、理解。物业管理公司按合同主动工作，碰到好人好事及时反映表扬，对个别违章装修或不交纳管理费等行为，做过细的思想工作，出现纠纷，立即与业委会联系，由业委会出面做工作，协调关系。(五)启示与启迪*花园业主依法通过招投标方式选聘物业管理公司的做法始终得到社会各界的关注和支持，是1996年上海物业管理行业爆炸性的新闻之一。这一事件使得*花园闻名遐尔，名声大增，不少住宅小区业主委员会、物业管理公司慕名前来取经学习。目前，*花园的物业管理已进入良性运作。这里发生的变化给人们带来什么样的启迪和思考呢?1业主们的自治管理的意识和做法被实践证明是正确的。*花园的业主们先后入住大楼时，被原物业管理公司收取这样那样的费用，最多的被收取了8000多元装修保证金，大家心存疑虑，但不知所措。当发现入住的小区不像开发商销售时说得那么好，而是脏、乱、差的面貌时，业主们感到震惊。他们走到一起议论，感到自己买了房子，添置了物业，合法权益应该争取和维护。有关物业管理的宣传报道，点燃了业主自我保护行动的明灯。大家懂得了传统的房屋管理模式已经过时，现在不是“房管所朝南坐，住户有事来相求”，而是“主人”选择“管家人”。双方在平等互利的基础上合作。物业管理公司不好好管理，就可以辞退。*花园业主们通过学习，对照自己做法，认识到其合法性。上海市居住物业管理条例是业委会选聘或者解聘物业管理企业的法律依据。条例规定：“住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构”。第三十二条指出：“利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续，经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。”业主们认识到，业主委员会追讨开发商应转归的物业维修基金，阻止有关部门擅自占用大楼顶部的侵权行为，解聘原不合格的物业管理企业等做法不仅是合理的，而且是合法的。2树立忧患意识，提高质量，抢占市场，是物业管理企业下海求生存之根本。*花园发生业主主动解聘、选聘物业管理公司事件后，引起了物业管理企业界的震动。如某原房管所转制成立的物业公司经理说，事件给他们的不单是压力，而是危机感；公司与业主委员会签订的12份合同，11份就要到期，如不续聘将有90%的公司员工失业。一些到*花园来调查研究的物业管理公司，把*花园作为自己的“考场”，以制订种种服务措施和管理方案。评审会上，有的公司还带来了摄像机，摄下资料，进行全面分析。企业普遍认识到，大潮已推着你下海了，不管你是否承认，市场是无情的，竞争必然带来生存危机，只有提高服务质量，才能创牌子，抢占市场。企业是以营利为生存前提的，住宅管理关系到老百姓的切身利益，政府制定了相关的价格政策，物业管理企业要做好“成本+利润新的成本”这一道简单而复杂的算式题。在竞聘评审会上，有的物业管理公司提出，要发展住宅区内外各种经营，以连锁经营来降低成本，以规模经营来求得效益，这种思路完全正确。居民花园一位业主说得好：“我们需要物业管理公司，也应该给物业管理公司合法赚钱，但不能赚味心钱!”3前期物业管理是当前物业管理的薄弱环节，矛盾的交点之一，要引起重视。住宅交付使用至业主委员会成立之前，一般称为前期物业管理。这期间往往物业刚刚建成，住户陆续入户，各种公建配套设施还没全面跟上，环境较差，由开发商委托下属的物业部来临时托管，是“两块牌子，一套班子”，或是“老子”托“儿子”。这时候物业管理部门大部分注意力集中在住户“缴钱、入住”等具体杂务上，并没有把“管好房，为住户着想”放在首位，这样就与住户的愿望和心理之间产生较大的反差。可以这样说，许多住宅区业主与物业管理公司的矛盾从前期就开始出现，而逐步激化。*花园也是这样，开发商聘用的物业公司，在业主入住初期，收了钱人影往往看不到，哪来一点服务意识呢?*花园事件给我们提出一个问题，怎样把开发商聘用物业管理公司这件事一开头就做得好些呢?开发商和管理商之间不管归属关系如何，都应该按市场经济的规则订立前期委托管理服务合同，双方都要认真履行合同。又如，物业管理企业的资质管理早就有了文件，并规定物业管理必须由具有资质的物业管理公司来管理，这当然包括前期在内。有关部门能否早些确定物业管理企业资质，这样做对业主们来说，便于监督，对于物业管理企业则可以进入市场公平竞争。这个关口应该由有关行政管理来把关，开发商循章去做。4怎样培育和发展物业管理招投标市场?招标方法是选聘物业管理公司的优选方法。但目前物业管理的招标工作的开展、培育和管理没有规章可循。在建筑工程方面有施工、设计等招投标管理文件，市、区有相应的招投标管理办公室。物业管理市场要公平、公正、公开竞争，必须引入招标、投标的机制。*花园的业主们在有关房地产管理部门支持下，在新闻媒体的支持下进行了实践，给我们带来不少启示。第一，开展招投标的前提，是市场比较发育，不管公开招标还是邀请招标，都要有多个投标主体。这就是说，要形成一种竞争氛围，这就需要在管理上进行培育发展。房地产行政部门重视物业管理市场的招投标工作，可以区、县为单位，统一进行发布分开招标的信息，组织招标活动。*花园靠新闻传媒来传播信息的做法具有较大的自发性和临时性。第二，要普及招投标的基本知识和做法。要在大面积范围内推广招投标这种做法，就必须向业主委员会和物业管理企业普及招标、投标、评标、决标等一系列知识。例如业委会如何组织评标小组，如何决标，物业管理企业如何投标等。这次*花园招标收到投标书中，少数投标书提法太原则，有的地主要求业主委员会承担的义务不规范，缺乏规范投标制作标书等方面经验。第三，选聘和解聘是双向的，业主委员会可选聘物业管理公司，物业管理公司也可以选择物业管理区域。这体现在业主委员会招聘工作中和拟订委托管理服务合同之中。业主委员会与物业管理公司的组合应以目标一致为前提。5业主委员会是业主们选出的“当家人”，职责重大，义务性强，人员要精心选择。业主自治管理的水平很大程度上是从业主委员会日常操作中反映出来的。业主委员会是依法成立的群众自治组织，承担决策、选聘、监督、审议的职责，但一般来说是尽义务的。工作繁杂：要做业主和使用人的工作，要与开发商、物业管理公司配合，要与行业主管、街道、派出所等方方面面去联系协调。这对业主委员会成员思想素质、工作能力都有一个较高的要求。可称“官不大，要求高”。*花园业主委员会在实践中体会到能否把大家团结在一起，关键一条是业主委员会成员要以身作则，有奉献精神，要求业主们做到的事，自己先要做到。*花园业主委员会成员和许多业主代表，在业主自发募捐时，个个慷慨解囊，每次义务劳动都积极参加。业主委员会刚成立前后，没有办公地点，业委会成员只好常常在家中召开会议，作出贡献。每次决定重大事项，业委会成员都要反复斟酌，交大家讨论，达成共识。每次会议和活动都有记录。因此，*花园业主们称赞自己的业委会是好的当家人。实践证明业主自治管理中业主委员会至关重要，业主委员会把家当好了，才能与物业管理企业珠联壁合，把物业管理好。