房地产信托基金 华瑞中国地产信托登陆新交所.doc

华瑞中国地产信托登陆新交所摘要：6月21日，华瑞中国地产信托（Treasury China Trust，交易代码“TCT”）成功登陆新加坡交易所（下称“新交所”）主板，随即成为又一只在新交所上市专注于中国内地房地产商业物业的信托基金。在此之前，广为人知的是2007年年底上市的嘉德置地旗下的专注于投资中国零售房地产的房地产投资信托嘉茂中国商在国内REITs（房地产信托基金）因调控显得不合时宜之际，国内物业以REITs形式获取资本支持的努力并没有停滞。6月21日，华瑞中国地产信托（Treasury China Trust，交易代码“TCT”）成功登陆新加坡交易所（下称“新交所”）主板，随即成为又一只在新交所上市专注于中国内地房地产商业物业的信托基金。在此之前，广为人知的是2007年年底上市的嘉德置地旗下的专注于投资中国零售房地产的房地产投资信托嘉茂中国商用产业信托（CapitalRetail China Trust，交易代码“CRCT”）。“据我了解，还有一些资产在中国的物业拥有者也正在和新交所沟通REITs上市事宜。”6月底某消息人士告诉本报记者，“只要他们拥有不受监管的资产架构模式，我们就不排除看到更多中国地产概念的REITs在新交所上市。”关注商用物业公告显示，华瑞中国地产信托由总部在爱尔兰的国际地产公司爱尔兰财富控股集团推出，其主营业务是在中国进行商业不动产管理。截至2009年年底，该信托的净资产值约为9.7亿新元，总资产涵盖超过25万平方米的5处商业物业（包括位于上海的上海城一、三期及上海中区广场、财富大厦以及北京国际物流园），以及15万平方米正在开发并预期在2年内落成的房地产项目。鉴于2007年7月原建设部等六个部委联合推出的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(下称“171号文”)所限定的，外资不能直接用海外离岸公司持有内地物业，然后将离岸公司上市。此轮上市中，华瑞中国地产信托在上市的过程中，与2007年年底上市的嘉茂中国商用产业信托一样，采用了设立境外离岸SPV公司（Special Purpose Vehicle，特殊目的公司）的形式。是时，CRCT采取了在境内外分别成立公司，由境外巴巴多斯成立的SPV公司持有境内公司股权的模式。此次，华瑞中国地产信托则在泽西岛、英属维京群岛和中国香港注册了控股SPV公司，并由此公司持有中国内地资产100%的股权。值得注意的是，先前该资产组合由在伦敦创业板（AIM）上市的财富控股集团旗下的中国房地产机会公司（China Real Estate Opportunities）持有。目前，这些资产已转让给华瑞中国地产信托。而该信托的管理公司为位于新加坡的财富控股地产有限公司（Treasury Holdings Real Estate Pte Ltd）。就此，财富控股地产有限公司主席理查德·巴雷特（Richard Barrett）表示，新加坡是全球最为举足轻重的金融中心之一，“我们在新交所上市的战略举措将使我们更加贴近基础投资者”。对于该信托的未来发展，理查德·巴雷特则表示非常看好，在2010财年，该信托的预期免税年化股息收益率（即Annualised Distribution Yield）将达5.8。他表示，该信托将继续关注中国内地的商铺以及写字楼，其中商铺将会占很大比重。据公告，在上海中区广场完成之时，零售商铺物业将会占到信托总资产的45%。同时，尽管目前中国核心城市写字楼租金依旧低迷，但理查德·巴雷特对于租金在未来企稳回升充满信心。“中国政府应对人民币升值所作的汇改方面的行动对投资人具有积极意义。” 理查德·巴雷特表示，“我们预期到2012年，租金将得到大幅度提升。”诸多风险待添加的隐藏文字内容2国内REITs的推进过程颇显尴尬的当口，华瑞中国地产信托成功登陆新交所自然受众人关注。有业内人士对本报记者表示，“这只基金上市可以为国内一些REITs的尝试提供新的示范。”“加上这只新REITs，新交所挂牌交易的房地产投资信托基金和地产信托基金总数则达到23只。”新交所机构业务部副总裁周星对记者表示。而这与新交所立志成为亚太区域REITs发展中的领军角色之一不无关系。多年来，新交所一直致力于吸引境外资产通过REITs上市。据本报记者统计，这23个信托计划中，有17个信托都是亚太地区跨境交易的资产。新加坡市场上的第三3只REITs便是李嘉诚于本世纪初以长江实业所拥有的多处香港地产为基础，发起设立的置富信托基金（Fortune REIT）。“新交所REITs的发展速度与其明确的免税政策有关，比如新加坡REITs从海外取得的收益用于利润分配时免税；新加坡REITs设立SPV并通过SPV 收购并持有海外资产所产生的GST（即增值税），进行退税处理。”上述业内人士告诉记者，而且在新加坡的相关法律中，从未禁止投资新加坡以外的不动产。然而，对于部分物业资产持有人而言，到新加坡上REITs并非想象般的那么美好。首先，鉴于上述“171号文”的限制，众多缺乏境外公司架构的物业根本无法到新加坡上市。这也是多年来，众多中国概念的REITs，比如说雅诗阁Ascott REITs以及上述两只REITs都有海外公司背景的原因所在。其次，拟上市的物业资产持有人更需要考虑到资产收益状况和法律差异。上述业内人士就告诉记者，部分投资人当年曾投资认购CRCT，但并未获得预期的收益。“境外公司在新加坡上市得到新加坡政府全程监管的可能性不是很大，一些企业出现什么问题，新加坡监管机构以及投资者可能并不能在第一时间获悉。因此，我相信由于中国内地地产市场的波动性越来越大，对于中国概念的REITs的投资，大家也将会分外小心。”上述业内人士表示