佛山市三水区XXXX花园招标文件.doc

招标文件招标项目:佛山市三水区XXXX花园项目编号:SSYP02-20130825招标单位:佛山市XXXX房地产开发有限公司佛山市XXXX房地产开发有限公司二一三年八月八日目录招标文件 . 1第一章 投标邀请 . 3一、 招标项目简要说明 . 3二、 投标资质要求 . 4三、 招标文件获取 . 4四、 招投标说明会 . 4五、 投标保证金 . 4六、 投标与开标 . 5七、 招投标信息公告 . 5八、 招投标事宜联系 . 5第二章 投标须知 . 6一、 总则 . 6二、 投标文件的编写 . 7三、 投标文件的递交 . 8四、 评标委员会的组建 . 9五、 开标和评标 . 9六、 评标方法及标准 . 10七、 中标确定及合同签订 . 12八、 悔标责任 . 13第三章 物业管理标准及要求 . 14一、 物业管理范围 . 14二、 物业管理服务标准及要求 . 14三、 物业管理服务费 . 16四、 物业管理合同期限 . 16第四章 前期物业管理服务合同（范本） . 17第五章 投标书编制（格式） . 27一、 标书制作说明 . 27二、 （格式1）投标函 . 28三、 （格式2）法人代表授权委托书 . 29四、 （格式3）投标报价表 . 30五、 （格式4）物业管理费分项报价表 . 31六、 （格式5）物业管理成本构成明细 . 32七、 （格式6）投标人基本情况说明 . 34八、 （格式7）物业管理项目经验业绩 . 35九、 （格式8）物业管理服务方案 . 36十、 （格式9）投标资格证明文件 . 37十一、 （格式10）投标人需提供的其他资料 . 38附件1：XXXX（第2期、第3期）配套设备设施情况及说明 . 39第一章 投标邀请根据物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法及三水区前期物业管理招标投标有关规定，佛山市XXXX房地产开发有限公司决定：根据一次规划设计，分期开发建设的实际，采取一次招标选聘物业管理企业，分期实施前期物业管理服务；并采用“邀请投标”方式，在全省范围内选聘物业管理企业对“XXXX”花园实施一体化物业管理服务。一、 招标项目简要说明1. 项目名称：佛山市三水区XXXX花园（第2期、第3期）。 2. 招标单位：佛山市XXXX房地产开发有限公司。 3. 招标方式：邀请投标。4. 项目位置：“XXXX”花园小区位于佛山市三水区西南街道XX路、XX路、广海大道交汇处，东至XX，西至XX，南至XX，北至XX路。 5. 项目概况：（见下表）6. 项目开工和竣工交付使用时间：本项目于2010年1月开工建设，共分3期开发建设。第1期商住楼于2012年7月竣工并交付使用；第2期首批商住楼计划于2015年7月竣工并交付使用；第3期商住楼计划于2016年7月竣工并交付使用；整个建设项目计划于2016年8月全部建成竣工交付使用。7. 项目（主要）设施设备配套情况及说明（详见附件1）8. 物业管理用房：第1期物业管理服务及办公用房设置于XXXX（首期）3号楼至4号楼首层，总面积约210平方米。第2期、第3期物业管理用房总面积约343平方米，分别设置于7号楼、14号楼首层。业主委员会用房暂定于18号楼首层，总面积约60平方米。9. 房屋维修基金：房屋专项维修基金由房屋产权人按照佛山市住房基金管理暂行办法规定的交纳标准缴存，维修基金管理单位由政府指定的银行管理。二、 投标资质要求1. 投标人应符合国家相关法律、法规的要求，具备物业管理服务企业三级及以上物业管理资质且年审合格；2. 在中华人民共和国境内注册，注册资本人民币50万元（含）以上的物业管理公司；3. 必须具备在佛山市提供物业管理的服务能力，包括设有相应的机构和服务人员；4. 本项目不接受联合体投标，且不得转包；除标书明确允许的内容外，亦不得分包。三、 招标文件获取投标人接到投标邀请函后，应于2013年8月25日前至佛山市三水区云东海街道山水大道中山水庄园花园地产综合办公楼“投资开发部”领取招标书。四、 招投标说明会为帮助各投标人对本物业管理项目的全面了解和熟悉，招标人将于2013年8月26日10：00（北京时间）在XXXX小区项目现场组织勘验并召开招投标答疑会；获邀请的投标单位也可以自行组织现场考察。五、 投标保证金1. 投标人在领取招标书的同时缴纳投标保证金3000元整。2. 未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内无息退还保证金，并给予300元的投标书编制补偿金。3. 未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。六、 投标与开标1. 投标截止时间：2013年9月8日17:00整（北京时间）；逾期投标或不符合规定的投标文件均不受理。2. 投标地点：佛山市XXXXXXX花园地产综合办公楼三楼会议室。3. 开标时间：2013年9月9日10:00整（北京时间）。4. 开标地点：佛山市三水区物业管理协议招投标室。七、 招投标信息公告本项目以“邀请招标”方式向符合投标资格的物业管理企业发出投标邀请，有关招投标信息以书面形式定向发布。八、 招投标事宜联系1. 商务联系：2. 办公电话：0757-000000003. 手 机：000000000004. 技术咨询：5. 办公电话：0757-000000006. 手 机：000000000007. 联系地址：佛山市XXXXXXXXXXXX花园地产投资开发部8. 邮政编码：0000009. 传真电话：0757-000000010. 电子信箱：00000000000000000第二章 投标须知一、 总则1 适用范围1.1 本招标文件仅适用于佛山市XXXX房地产开发有限公司组织的本次招标活动；1.2 本次招标活动及因本次招标产生的合同受中国法律制约和保护；1.3 本招标文件的解释权属于佛山市XXXX房地产开发有限公司。2 定义2.1 “招标人”系指组织本次招标的招标机构；2.2 “投标人”系指向招标人提交投标文件的物业管理企业；2.3 “本项目”系指XXXX花园小区物业管理项目。3 招标、定标方式3.1 招标方式采取“邀请投标”；3.2 定标方式采用“综合评标法”。4 投标人应具备的条件4.1 具备物业服务企业三级及以上资质且年审合格；4.2 在中华人民共和国境内注册，注册资本人民币50万元（含）以上的物业管理公司；4.3 必须具备在佛山市提供物业管理的服务能力，包括设有相应的机构和人员。5 联合体投标5.1 本项目不接受联合体投标，且不得转包；除标书明确允许的内容外，亦不得分包。6 投标有效期6.1 从开标之日起，投标文件有效期为60天。投标有效期不足的，其投标无效。7 投标文件的澄清、修改7.1 投标人收到本文件时，应进行检查；如认为投标文件存在不合理条款及程序不符合规定的，应及时告知招标人澄清或处理； 7.2 根据投标人提出的问题，招标人确定是否需统一召开标前踏勘及答疑会，如统一召开，招标人将提前通知所有登记的投标人参加；7.3 招标人对本文件进行必要的澄清或修改时，应当在投标截止时间前完成（包括踏勘及答疑会明确的事项），并以书面形式通知所有已登记的投标人，该澄清或修改的内容为招标文件的组成部分。8 投标保证金8.1 投标人在领取招标书的同时缴纳投标保证金3000元整；8.2 未中标人的投标保证金在中标通知书发出后五个工作日内无息退还；8.3 发生以下情况之一，投标保证金将不予退还：8.3.1 开标后，投标人在投标有效期内撤回投标的；8.3.2 提供虚假材料谋取中标的；8.3.3 中标后，无正当理由不签订合同的。9 投标费用9.1 不论投标结果如何，投标人自行承担所有与投标有关的费用。二、 投标文件的编写1. 一般要求1.1 投标人应仔细阅读本文件的所有内容，按本文件的要求编制投标文件，并保证所提供的全部资料真实有效。1.2 投标文件应用中文编写。1.3 投标文件的书面内容不得有加行、涂抹或改写。1.4 投标文件应当采用书面方式；招标采购单位不接受电报、电话、传真投标。1.5 以同一投标人名义，递送两套或以上的投标文件，其投标无效。2. 投标文件的组成2.1 投标文件应包括的内容详见本文件“第五章投标书编制”。2.2 除本文件另有规定外，计量单位为我国法定计量单位。3. 投标报价3.1 物业管理服务收费采用“包干制”。投标人应根据招标文件提出的投标范围、内容及要求进行报价，投标报价需提供本项目的物业管理费用预算总金额、分项收费报价金额及测算依据。3.2 投标方的投标报价必须包括：全部员工工资(福利、保险、津贴)、培训费用、制服及劳保用品费用、公共责任保险费、停车场保险、办公费、运输费、公共设备设施运行管理费及日常维修养护费、电梯年审费、绿化养护费、垃圾清运费、税费、日常运作工具及设备费、环境清洁管理费、社区文化活动费、节日布置费、泳池及停车场（室内及室外）等配套项目管理费用、灭四害治白蚁费用及物业管理一体化服务相关费用。3.3 本项目公共收益包括小区范围公共道路、公共场地的租金或场地使用费、公共区域或路段设定的停车位出租收益、电梯及围墙广告及利用公共资源的合作收益仅限于补充小区公共维修资金及开展社区文化活动经费。3.4 投标人只允许有一个报价，招标人不接受有任何选择的报价。4. 投标书制作份数4.1 投标方应根据本招标文件的要求，投标书编制一式5份，其中正本1份，副本共4份，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。4.2 投标文件须打印装订并由投标人法定代表人签署和加盖公章。4.3 电报、电话、传真形式的投标概不接受。三、 投标文件的递交1. 投标文件的密封与送达1.1 投标人应将投标文件包装密封，并标明投标人的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。1.2 投标文件应在投标截止时间前送达招标人单位。2. 投标文件的补充、修改或撤回3.1 投标截止时间前，投标人可对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回。3.2 投标人补充、修改或撤回时，须向招标单位出示加盖公章、经法人代表或授权代表（需出示有关证明）签字的函件。3.3 补充、修改的内容应当按照本文件的规定签署盖章，并密封。3.4 补充、修改文件是投标文件的组成部分。3.5 投标截止后，投标人不得补充、修改或撤回投标文件；但可以在开标前出示加盖公章、经法人代表或授权代表（需出示有关证明）签字的函件通知放弃投标。3. 投标文件有下列情形之一的，投标文件无效4.1 未密封的； 4.2 未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；4.3 未能按照招标文件要求编制的；4.4 逾期送达的；4.5 附有招标人不能接受条件的。四、 评标委员会的组建1. 评标委员会的组成及职责1.1 根据佛山市招标投标程序有关规定，评标委员会由佛山市物业管理行业专家（专家库随机抽取）及招标人共同组成。本项目评标委员会成员共设5人，其中物业管理专家4人，招标单位1人。1.2 评标事务由评标委员会负责，并独立履行下列职责：1.2.1 审查投标文件是否符合本文件要求，并作出评价；1.2.2 要求投标人对投标文件有关事项作出澄清或答复；1.2.3 按评标结果推荐中标候选人。1.3 评委会将对投标人的商业、技术秘密予以保密。五、 开标和评标1. 开标程序1.1 按照招标文件规定的时间和地点开标。确因特殊情况需要推迟，招标人应在开标前向评标委员会和投标人说明。1.2 会议签到：投标人按规定签到。评标专家按时签到。1.3 招标人介绍开标会议议程及开标注意事项。1.4 参加投标的供应商不足三家时，除招标任务取消外，继续按以下程序进行。1.5 开标时,当众查验投标文件的密封状况，经评委会、投标人确认无误后，当众拆封，宣读投标人名称，投标价格、优惠承诺，以及投标文件的其他主要内容。2. 评标程序2.1 开标后，投标人向评标委员会作自我介绍，限时15分钟以内。2.2 评委会审查投标文件是否符合招标文件的基本要求：2.2.1 审查投标人是否具备投标资格及履行合同的能力；2.2.2 投标文件资料是否完整，投标书是否装订成册和编排有序，投标文件签署是否符合投标要求；2.2.3 审查每份投标书是否实质性响应了招标文件的要求，投标文件条款、条件和规格是否相符，是否存在重大偏离和不完整。2.3 投标人有下列情形之一的，视为无效投标：2.3.1 超出营业执照经营范围投标的；2.3.2 投标文件所投标段中的应标范围小于本文件对应标段要求的采购范围的；2.3.3 投标文件与事实不符的；2.3.4 经评标委员会一致认定有重大偏离的；2.3.5 不符合本文件中规定的其他实质性要求的；2.3.6 不符合法律、法规有关规定的。3. 自我介绍和现场答辩3.1 评标前，先由各投标人自我介绍本公司的基本概况、管理业绩及投标书的主要内容（限时15分钟），再由评委进行提问，提问内容限于标书及管理事项。3.2 投标单位答辩人限于投标单位经理、管理处主任各1人。答辩时，评委根据答辩人的仪容仪表、态度、信心、回答准确性、情况熟悉程度、工作思路及综合印象，评出答辩分。3.3 评标阶段，评标委员会认为需要时，对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，要求投标人现场答复或书面澄清其投标文件中的疑点问题。4. 投标书的评价与比较4.1 根据佛山市招投标程序指引，采用“综合评定法”对投标人公司业绩、标书情况及自我介绍、答辩三方面进行评价和比较。（详见评分项目及标准）。4.2 评委根据投标书内容及咨询答复情况，各自独立对投标书进行评比打分。4.3 汇总各评委打分，计算各投标人总得分，并按总得分高低确定排名顺序。4.4 评委会确定评审结果、签署招标综合得分汇总表并宣读评标结果。六、 评标方法及标准1 评标方法1.1 综合评分法，是指在最大限度地满足招标文件实质性要求前提下，按照本招标文件中规定的各项因素进行综合评审后，以评标总得分最高的投标人作为中标候选人或中标单位。2 评分标准2.1 评标项目分为物业管理企业的业绩、标书评审、自我介绍及现场咨询答辩三部分。评标总分为100分（详见下表）。七、 中标确定及合同签订1 中标确定1.1 评标会结束，招标单位根据评标结果拟定前期物业管理招标评标报告，招标委员会、招标单位及招标人在评标报告上会签招标结果。1.2 招标单位在投标截止之日起日内(最长不超过15日)确定中标人。招标单位在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标单位通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。1.3 对未中标者，招标方不对未中标原因做出解释，投标文件亦不退还。2 合同签订2.1 招标单位在中标通知书发布之日起30日内，与中标人按照范本格式制作并签订前期物业管理服务合同。2.2 前期物业管理服务合同签订后的15日内报政府管理部门登记备案。2.3 本文件（含补充、修改文件）、中标人的投标文件（含答复、补充文件）均为签订合同的依据。2.4 中标人因不可抗力或自身原因不能签订合同或者不能履行合同的，招标人可以按中标候选顺序确定新的中标人并签订合同，以此类推，或重新进行招标。八、 悔标责任1 中标人接到中标通知书日后（最长不超过30日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。给招标人造成损失的，投标人根据招标人损失情况给予赔偿，赔偿金额不少于投标保证金额的2倍。 2 招标人在发出中标通知书日后（最长不超过30日），无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人按照投标保证金数额的2倍给予赔偿。第三章 物业管理标准及要求一、 物业管理范围1. 本招标项目对下述物业管理区域实施物业管理一体化服务。1.1 项目名称：佛山市三水区XXXX花园第二期、第三期。1.2 四至范围：东至西南四中，西至三兴路，南至广海大道，北至三达路。1.3 总用地面积：36504.60M2。1.4 总建筑面积：163344.27 M2。1.5 总绿地面积：10988.05 M2。1.6 住宅总户数：1283户。二、 物业管理服务标准及要求1. 物业管理服务的内容1.1 物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；1.2 物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；1.3 物业管理区域内的绿化养护和管理；1.4 物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及场所管理；1.5 供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；1.6 物业管理区域的日常安全巡查服务；1.7 物业及业主、租户档案管理；1.8 小区物业公共收益及相关财务管理；1.9 物业管理区内业主、使用人装饰装修物业的监督管理；1.101.111.12 社区文化活动、节日文化布置； 便民服务、有偿服务； 法律、政策和合同规定的其他服务类项。2. 物业管理服务标准2.1 XXXX花园的物业管理服务标准为佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准一级标准。2.2 XXXX花园的物业管理服务考核标准为广东省物业管理示范小区评分标准。考核合格分数为85分以上。2.3 若中标单位投标书中有关指标及服务承诺内容超出上述标准或有关规定的，以投标书为准。3. 物业管理服务要求3.1 按专业化的要求配置管理服务人员。3.2 物业管理服务与收费质价相符。3.3 中标单位必须树立“业主至上，服务第一”的思想，为XXXX花园业主创造一个安全、整洁、优雅、有序的生活环境。招标单位每年对物业管理质量进行考评，综合管理服务要求入住住户满意率达到85%以上，按广东省物业管理示范小区评分标准考核达85分以上。3.4 中标单位必须自觉接受招标单位的监督。合同期间出现重大投诉或重大管理失误，招标单位（地产商）核实后可以终止委托管理合同，并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。3.5 主动、积极加强与政府、发展商、广大业主的联系，多途径、多渠道征询和听取意见，不断改进工作，为业主提供礼貌、热情、周到的服务。3.6 要求有效投诉处理率达100%，投诉回复率达100%。3.7 要求制订物业管理突发事件应急预案及预防措施：（包括但不限于）3.7.1 火灾应急预案；3.7.2 安防（防盗）应急预案；3.7.3 电梯故障应急预案；3.7.4 停电、停水、停燃气应急预案；3.7.5 消防报警应急预案3.7.6 水管爆裂应急预案；3.7.7 排水排污设施阻塞应急预案；3.7.8 自然灾害应急预案。3.8 提供业主临时公约、物业服务指南、住户装饰装修管理手册、房屋装饰装修管理协议、的建议稿。4. 其它约定事项4.1 全体员工每年必须经专业培训，特殊工种持上岗证上岗。4.2 物业公司自行承担工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及全部费用。4.3 服务人员统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，其相关费用由物业公司自行承担。三、 物业管理服务费1. 物业服务费结算形式1.1 物业管理服务收费采用“包干制”。投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、耗材、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，招标人不再支付任何费用。1.2 小区公共水电分摊按照广东省及佛山市有关文件规定向小区住户合理分摊。四、 物业管理合同期限1. 合同期限1.1 前期物业管理服务合同期限自签订之日起至本物业成立业主大会并与新的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。第四章 前期物业管理服务合同（范本）甲方： ；（建设单位） 乙方： ；（物业服务企业）法定代表人： 法定代表人：地址： 地址：邮编： 邮编：联系电话： 联系电话：根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、广东省物业管理条例、佛山市物价局、佛山市住房和城乡建设管理局关于加强物业服务收费管理的通知及相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况: 物业名称： ； 物业类型： ； 座落位置： ； 建筑面积： ；物业管理区域四至： ；物业服务用房坐落位置： ；物业服务用房面积： 。 （规划平面图见附件1，物业构成明细见附件2）。第二章 服务内容与质量第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、 前期介入工作。本合同签订生效后，乙方应前期介入，对工程进行适时跟踪，乙方提出的合理意见，甲方应及时进行解决；2、 物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件3）；3、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件4）；4、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；5、 公共绿化的养护和管理；6、 车辆停放秩序管理；7、 公共秩序维护、安全防范、应急处置等事项的协助管理；8、 装饰装修管理服务；9、 物业档案资料管理；10、11、 社区文化活动的组织开展。 。第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、 物业竣工交付使用前的有偿交付服务和有偿开荒清洁服务 ；2、 销售区域及样板房的有偿安全防护、礼仪门童、清洁及设备维护 ；3、 。第四条 参照佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准（详见附件5），乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准为：1、 综合管理服务采用第 级标准；2、 物业共用部位和共用设施设备维护采用第 级标准；3、 小区内公共秩序维护采用第 级标准；4、 保洁服务采用第 级标准；5、 绿化养护采用第 级标准；6、 其它服务标准以乙方的投标文件为准，详见投标文件（附件6）。第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护及其它个性化服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章 物业服务费用第六条 在乙方接管XXXX物业后，本物业管理区域内物业服务收费实行物业服务费用包干方式，乙方服务报酬在物业管理服务费中提取。物业管理服务费未包括楼宇公共照明、电梯、二次供水等公共设施设备水电费。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，无房产证按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体收费标准如下：1、 住 宅： 元/月.平方米；2、 商 铺： 元/月.平方米；3、 首层花园： 元/月.平方米；乙方可根据物业管理经营情况按照佛山市政府指导价格标准对物业管理服务费做出相应调整。物业管理服务费主要用于以下开支：1、 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、 物业管理区域清洁卫生费用；4、 物业管理区域秩序维护费用；5、 物业管理区域已过养护期的绿化养护费用6、 办公费用；7、 物业管理企业固定资产折旧；8、 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、 法定税费；10、11、12、13、 社区文化活动费用及大型节假日的社区节日氛围包装； 物业管理企业的利润； 其它属于物业管理支出范围的费用； 未包含物业管理法规及地方政府文件允许范围内的公共能耗分摊。乙方按照以上标准收取物业管理费用，并按本合同约定的服务内容和质量提供服务，赢余或亏损由乙方享有或承担。第七条 物业管理服务收费时间及方式物业服务费用按每月度为一周期交纳，业主应按照商品房销售合同内约定的交付日起（与甲方另行约定物业承接日的，由实际承接日起）交纳物业服务费；业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向乙方交纳周期物业服务费，履行交纳义务。第八条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者甲方未按时交给物业买受人的物业，乙方向甲方承接该物业服务范围日至业主向甲方承接物业日期间的物业服务费用由甲方全额交纳。物业的交付范围和时间以经双方确认签字的交接文件为准。已交楼但业主或使用人尚未居住的物业，其物业管理服务费用由业主或使用人向乙方按全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告之乙方。第九条 住宅物业共用部分公共路灯、园林绿化水系、水电表损、水电管线损发生的能耗费用，以及未列入第六条各项开支的物业管理区域内共用设施设备运行发生的费用由全体业主共同分摊。楼宇单元内公共照明、电梯、二次供水等公共设施设备水电费用由住（用）户共同分摊。第四章 物业的经营与管理第十条 停车场收费分别采取以下标准：1、 停车场车位使用权属甲方专有的，车位使用人按三水区物价局停车收费指导价格标准向甲方交纳车位使用费。露天车位 元/个·月，车库车位 元/个·月的标准向甲方交纳车位服务费。甲方从车位使用费中提取车位服务费，露天车位按 元/M2·月，车库车位 元/M2·月。收入列入物业管理收益，用于园区日常物业管理支出。2、 停车场车位使用权属业主个人专有的，车位使用人按露天车位 元/M2·月，车库车位 元/个·月的标准向甲方交纳车位服务费(车位面积=车位实际面积+车位过道分摊面积)。收入列入物业管理收益，用于园区日常物业管理支出。3、 小区道路临时停车费收入列入物业管理收益，用于补充园区社区文化活动经费支出。临时车位使用人按物价部门最终核定的临时停车费标准向乙方交纳。4、 各分期物业服务范围移交乙方提供物业服务半年内，乙方不得收取车位使用费。5、 若购房合同中的建筑面积已含车房（车位），并约定按购房总面积计收物业管理费的不得另收车房（车位）服务费。6、 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。第十一条 若本物业服务区域内的会所属甲方所有，如须委托乙方负责管理，甲乙方双方另行约定支付经营管理费用、管理酬金等款项的办法。第十二条 本物业管理区域内属于全体业主的共有部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入将用于丰富社区文化活动。第五章 物业的接管验收第十三条 乙方接管物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、 共用部位：物业管理区域内属业主或使用人共同使用的门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、传达室、水泵间、电表间、电话分线间、房屋承重结构、房屋主体结构、户外墙面、屋面等部位 ；2、 共用设施设备：物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的道路、绿地、苗木、植物；水系、硬质铺装、绿化小品、上下水管道、落水管、污水管、窨井、化粪池、水箱、水泵、垃圾房、垃圾通道、邮政信箱、消防设施设备、公共照明设施、避雷装置、监控设施、电视天线、背景音乐、室外音箱、智能化系统、娱乐设施、非机动车库、露天停车车位等设施设备 。 第十四条 若甲乙双方共同确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：1、 未达到国家验收标准和本物业规划设计要求 ；2、 存在质量问题 ；3、法律法规规定或合同约定的甲方责任 。甲方应承担解决以上问题的责任（因为乙方管理、使用不当造成的瑕疵除外），解决办法如下：1、 甲方负责维修 。2、 委托乙方维修，支付全部费用 。第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十六条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交并由乙方代表签收下列资料：1、 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等施工验收资料复印件；2、 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、 物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、 各类公用设备等有关维修合同书复印件。5、 所有物品、设备的清单。第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第十八条 为确保施工质量及维修完成情况符合要求，对甲方签署的工程合同中的进度尾款(即属于施工质量保证金或有施工质量保证金性质的资金)的支付，需经乙方签字确认方可支付。第六章 物业的使用与维护第十九条 业主大会成立前，乙方制订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。 第二十条 乙方可采取规劝、公示、纠正等必要措施，制止业主、物业使用人违反小区临时规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第二十一条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第二十二条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。 第二十三条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理协议，就装修管理规定，包括：允许施工的时间、废弃物的清运与处置等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十四条 甲方应于首期物业交付前60天前按有关规定向乙方提供能够直接正常使用的物业管理用房，装修标准按照甲方提供给客户的装修标准(物业管理用房装修标准详见附件7)，装修范围包括但不限于：地面、墙壁、吊顶处理，通水通电，空调的购置与安装等。但室内另行分割及办公家具由乙方自行解决。第二十五条 甲方提供给乙方的物业管理用房可供乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改