房地产优秀户型及亮点分析.ppt
房地产优秀户型及亮点分析,2008年7月10日,目录,PART1 公寓户型,PART2 排屋户型,PART1,CHAP 1 户型优点规律性描述,CHAP 2 户型分类描述,CHAP 3 户型设计亮点解析,CHAP 1,全明设计,南北通透设计,户型结构方正合理，浪费面积少各功能空间尺度合理各功能空间布局合理户型功能性设计,CHAP1,CHAP2,CHAP3,户型优点规律性阐述全明设计一般边套均能做到全明设计，中间套往往会通过局部空间的内凹来实现部分空间的采光。,CHAP1,CHAP2,CHAP3,户型优点规律性阐述南北通透设计浙江湿度较高的气候特点使得人们对通风采光的要求很高，往往将此作为评价户型优劣的指标之一。板楼和点楼里的边套基本能做到南北通风，而点楼里的中间套则无法避免南北透风的问题，这类户型受欢迎的程度较低，开发商往往通过定价策略来促进这部分户型的消化。A1A1户型北侧为消防梯等公共空间，无法避免南北通透问题,CHAP1,CHAP2,CHAP3,户型优点规律性阐述户型结构方正合理，浪费面积少户型设计时应方正，尽量避免墙锐角，这些空间较难利用，会造成面积浪费。过道等过度空间面积应合理，不应过多，造成面积浪费。,CHAP1,CHAP2,CHAP3,户型优点规律性阐述各功能空间尺度合理空间尺度没有统一的标准，且不同户型在空间尺度上的要求不一样。对于90方左右的紧凑型户型来说，应保证各空间的均好性，满足使用上的基本要求。如：卧室开间最好不小于3米；卫生间面积不小于4平米；厨房面积不小于5平米等。对于160方以上的舒适户型来说，在保证各空间功能的前提下，还要保证客户对于尊贵感、居住的舒适度等的追求。如客厅开间不小于4.2米；主卧开间不小于3.9米，面积不下于15平米等。合理的开间进深比。一般进深的长度不应大于开间长度两倍。进深过长会造成内部空间采光和通风问题，短进深、大开间常常也代表着户型的舒适度。,CHAP1,CHAP2,CHAP3,户型优点规律性阐述各功能空间布局合理关联性空间设计在一起，避免相互穿越时的干扰动静分区合理。动空间：厨房、餐厅、客厅等，静空间如卧室、书房等。厨房和餐厅应设计在一起。主卧、书房、主卫、衣柜等主人活动空间在一起。舒适户型有佣人空间的，主人空间与佣人空间应适度分离。,CHAP1,CHAP2,CHAP3,户型优点规律性阐述户型功能性设计对于中小户型，往往由于面积的限制，无法保证户型功能的完备，造成部分功能的缺失。对于中小户型而言，在现有面积条件下，保持各空能空间合理的尺度是第一位的。目前中小户型功能设计上的亮点主要是休闲阳台和生活阳台双阳台设计，卫生间的干湿分离。对于舒适户型或豪华户型，则需要考虑户型功能的完备。独立储藏空间的设计。四房户型至少配置2个卫生间。主卧独立走入式衣柜设计。180方以上豪华户型可设计保姆房。,CHAP1,CHAP2,CHAP3,休闲阳台和生活阳台双阳台设计卫生间的干湿分离,CHAP 2,90方以下户型130方左右户型豪华户型,CHAP1,CHAP2,CHAP3,90方以下户型90方以下户型是我们平时所说的小户型，原先这类户型较少，随着“90/70”政策的实施，8090方的户型逐渐成为市场上最主流的户型面积。目前杭州市场90方以下公寓户型主要有以下几类：一室：主要为单生公寓或酒店式公寓。两室：目前市场主要为8090方的两房两厅。三室：面积在8590方的紧凑三房。“90/70”政策出台后的产物，“90/70”政策的影响，三房是市场的主流需求，杭州房价越来越高等原因促使90方的紧凑型三房的出现。,CHAP1,CHAP2,CHAP3,一室户型主要为单身公寓或酒店式公寓，面积多在3050方之间。这类户型多为过渡性质，受户型面积的限制，结构较为简单和统一，一般为直筒型。,CHAP1,CHAP2,CHAP3,两室户型面积主要在8090方，户型以两房两厅一厨一卫较为常见。目前较为常见的主要有以下两种形式：一类是南北通透的两房，一梯两户或一梯多户的边套为这种类型。另一类是南北不通透的两房，一梯多户（三户以上）的中间套为这种类型。8090方面积做两房是较为合适的选择，基本上能够保证各个功能空间基本的舒适度，如客厅开间在3.64米，主卧开间在3.53.9米，次卧开间不小于3米等。,CHAP1,CHAP2,CHAP3,魅力之城88方户型两室户型南北通透型优秀户型举例：户型方正，面积利用率高，无明显浪费面积全明设计动静分区合理休闲阳台和生活阳台双阳台设计客厅和主卧朝南卫生间干湿分离,CHAP1,CHAP2,CHAP3,两室户型南北不通透型优点是大部分空间均可朝南。缺点则是南北不通风，（北侧为电梯、消防梯等公共空间），同时由于面宽的限制，在保证客厅和主卧朝南的情况下，其他空间的才光面就会受到限制。这种户型一般呈T字形，通过主卧和客厅两侧局部的内凹为其他空间赢得采光和通风面。杭州较为潮湿的气候特点使得人们对南北通透的要求较高，因此杭州客群对这种户型的接受度相对较低。,湖滨花园89方户型,部分开发商考虑通过增加“灰空间”,CHAP1,CHAP2,CHAP3,90方以下三室户型面积主要在8590方，户型以三房两厅一厨一卫较为常见。90方以下做三房是比较局促的，无法保证户型的舒适度，是一种增加功能空间而减少居住舒适度的方式，主要适合需求三房户型但经济实力不强的购房者。在增加一个房间的情况下，必然造成其他功能空间面积的减少，因此会造成部分空间舒适度很一般。由于90方做三房面积的局促，部分开发商考虑通过增加 灰空间，即入户花园，错位露台等不计算建筑面积空间的方式来增加户型的舒适度。（注：杭州新的阳台面积测算办法，凹阳台进深大于2.4米，水平投影面积大于8平米就要计算面积，因此目前做入户花园的方式已受政策限制。）,CHAP1,CHAP2,CHAP3,90方以下三室户型举例没有入户花园设计北向卧室开间仅为2.6米。餐厅面积较小。卫生间面积较小，由于要服务三个卧室，今后使用时会比较不方便。客厅面积较小。,万家花城89方户型,CHAP1,CHAP2,CHAP3,90方以下三室户型举例有入户花园设计由于增加的入户花园不算面积，因此户型舒适度相当于90方两房户型入户花园可以隔成一个房间，是一个伪三房目前入户花园已收政策限制,CHAP1,CHAP2,CHAP3,130方左右户型面积在120140平米间，户型以三房两厅两卫一橱为主。这种户型的面积基本上能保证三房户型各空间有不错的尺度，是大众需求产品。优秀户型举例：户型方正，面积利用率高，无明显浪费面积全明设计各空间布局合理，动静分区合理休闲阳台和生活阳台双阳台设计客厅和主卧朝南可空间尺度设计合理,CHAP1,CHAP2,CHAP3,豪华户型一般180平米以上的豪华户型，除了户型设计的基本要求之外，还要在设计上考虑购房者对尊贵感、舒适度的营造。独立保姆房设计独立走入式衣柜设计(主卧、主卫、走入式衣柜、书房)主人私享空间设计中西餐分离超宽客厅开间,CHAP1,CHAP2,CHAP3,豪华户型卫浴空间南向卫生间设计干湿分离男女坐便器分开使用淋浴房和按摩浴缸均有设计且分开设计,CHAP 3,入户方式,借景和增加采光面灰空间设计,过度空间设计特殊户型,CHAP1,CHAP2,CHAP3,户型亮点解析入户方式入户方式设计，一是保证私密性，二是方便进门后换鞋、放置雨伞等简单事宜可设置独立的玄关设计入户花园无玄关入户方式设计（户型结构上无法满足设置玄关或小户型面积不允许）,CHAP1,CHAP2,CHAP3,户型亮点解析入户方式独立玄关设计,CHAP1,CHAP2,CHAP3,户型亮点解析入户方式入户花园设计,CHAP1,CHAP2,CHAP3,户型亮点解析入户方式无玄关入户方式设计：视线终点可设计墙壁、饰品等，而避免直接对户内门。,CHAP1,CHAP2,CHAP3,户型亮点解析借景和增加采光面外部有优秀景观资源的户型，在户型设计时应考虑借景，另一方面，也可以增加采光面。常用的做法有：弧形阳台、大露台、折角窗、飘窗、大面积落地窗、景观电梯等。连廊式阳台设计,CHAP1,CHAP2,CHAP3,CHAP1,CHAP2,CHAP3,CHAP1,CHAP2,CHAP3,CHAP1,CHAP2,CHAP3,落地窗设计,CHAP1,CHAP2,CHAP3,景观电梯设计,CHAP1,CHAP2,CHAP3明亮的电梯厅设计,CHAP1,CHAP2,CHAP3,户型亮点解析灰空间设计灰空间主要是指入户花园、露台等不计算建筑面积的空间（注：目前入户花园已政策受限），为了解决中小户型面积不足而采取的对策。,CHAP1露台设计,CHAP2奇数层,CHAP3,偶数层,CHAP1,CHAP2,CHAP3,入户花园设计,CHAP1,CHAP2,CHAP3,奇数层错位的入户花园设计偶数层,CHAP1,CHAP2,CHAP3,户型亮点解析过度空间设计部分户型由于用地指标的限制和经济性的考虑，会造成过度空间面积过大，这时可考虑设置吧台、摆放钢琴、增加储物柜等方式来利用这部分空间。,CHAP1,CHAP2,CHAP3,CHAP1,CHAP2,CHAP3,户型亮点解析特殊设计拼户型90/70政策出台后由于90方以下小户型量过大，开发商采取两个小户型拼成一个大户型的方式来变相躲避政策。随着第二套房贷政策的出台，这种方式也存在着政策风险。送夹层户型X户型,CHAP1,CHAP2,CHAP3,拼户型虚设的餐厅和厨房，实际上是一个完整的主人空间，可设计成卧室加书房加卫生间,CHAP1,CHAP2,CHAP3,拼户型通过中间入户花园相连,CHAP1拼户型,CHAP2,CHAP3,1号,2号,3号,4号,1号户型、3号户型、4号户型约89方，两房两厅2号户型约72方，一房两厅,CHAP1拼户型,CHAP2,CHAP3,1号,2号,3号,4号,1号2号户型拼成一个大户型；3号、4号户型拼成一个大户型,CHAP1,CHAP2,CHAP3,89方送夹层户型1,CHAP1,CHAP2,CHAP3,89方送夹层户型2,CHAP1,CHAP2,CHAP3,89方户型夹层两个夹层面积拼成一个89方户型整层平面,CHAP1,CHAP2,CHAP3,X户型 户型一,图1,图2,CHAP1X户型,CHAP2户型二图3,CHAP3,图4,CHAP1,CHAP2,CHAP3,X户型图3图2图2、图3在一个层面上，2个层面只用一个电梯厅、楼道，可以减少一个电梯厅和过道面积，减少公摊面积，增加得房率能享受跃层式的住房感受,PART2,CHAP 1 排屋别墅户型亮点介绍,CHAP1,CHAP2,CHAP3,工人出入穿过娱乐室会给主人带来干扰把工人房、洗衣房等工人活动空间与主人活动空间分开，以避免干扰,CHAP1,CHAP2,CHAP3,主人活动空间与客人活动空间适当分离，以避免干扰,CHAP1,CHAP2,CHAP3,次卧主人使用空间安排在一起，与其他空间适,主卫 衣柜主卧,次卧书房,当分离，以避免干扰,CHAP1,CHAP2,CHAP3,含主卧、书房、卫生间、走入式衣柜的专享主人空间设计,CHAP1,CHAP2,CHAP3,北入口,北面房间可增加南向窗户,中庭,上空采光井增加地下室采光不同功能空间有效分开,CHAP1,CHAP2,CHAP3,可通过设置采光井和中庭的方式增加内部采光,CHAP1,CHAP2,CHAP3,顶层还可设置天窗以增加内部采光,CHAP1,CHAP2,CHAP3,设置采光井解决采光问题,CHAP1,CHAP2,CHAP3后院,面宽较小的排屋可设侧面入口,保证前庭后院有充足的空间中庭可设中庭,前庭,前厅可设置下沉式花园，保证地下室的采光和通风,CHAP1,CHAP2,CHAP3,地下室下沉式花园设计，保证地下室的采光和通风,CHAP1,CHAP2,CHAP3,下沉式花园可直接设置楼梯与一层连通,CHAP1,CHAP2,CHAP3,地下采光井和花园结合的方式地下采光井南部花园,CHAP1,CHAP2,CHAP3,错位设计增加层次感，减少相互间的干扰,CHAP1挑高两层方案,CHAP2,h,CHAP3,局部挑高方案，以1.5层为例h,hh,2h,h,1.5h,h,直接挑高，其他为平层hh,直接挑高，局部错层,2h,h,h1.5h,hh,向下向上各挑高半层，形成错层,向下挑半层，2楼以上平层,CHAP1,CHAP2,CHAP3,通过地下室适当下层的方式达到客厅挑高的目的,CHAP1,CHAP2,CHAP3,高端排屋可采用局部相连，其他部分内凹的分离的方式，增加排屋的舒适度和采光，减少彼此的干扰。,
