南京圭谷咨询仙林地区重点楼盘分析33p.ppt
,一、区域综述,南京仙林地区在新通过的南京城市总体规划纲要(2011年2030年)中，由原来的“新市区”定义被提升为“副城”级。将同主城（包括明城墙以内的老城区，和河西、南京南站），江北、东山两个副城及桥林、板桥、龙潭、永阳、淳溪、滨江、汤山和禄口八个新城形成一主三副八新城的城市格局。根据近20年人口变动趋势和城市化推进水平预测，南京在2020年人口规模将达到1060万人左右，届时八个新城将担负起疏散主城及副城人口的任务。而现阶段，在一主三副的城市格局基本形成下，仙林、东山，江北三个副城已经开始承担起了疏散主城人口的任务。预计到2020年，三个副城人口将各超过100万。随着副城综合服务能力的提升与城市交通网络的不断完善，及对该地区未来价值提升的乐观估计，在这三个地区置业成为了首选。本报告所述楼盘包括：地铁二号线仙鹤门站周边朗诗钟山绿郡，保利紫晶山，紫金东郡及二号线底站经天路站附近保利罗兰香谷四楼盘。,二、楼盘分述,（一）朗诗钟山绿郡钟山绿郡 不负钟山,1、楼盘信息,钟山绿郡,朗诗地产九年深耕，持续创新，以引领“室内气候革命”为突破，全面提升室内空气品质；全新欧式新古典绿色精装洋房，另有带系统阳光地下室；13000乔林树阵，宅间、屋顶、垂直绿化景观；让建筑完美融于自然环境的同时，深度创造优质的人居舒适度，创新前所未有。,绿郡A户型约87平米2室2厅1卫,绿郡B户型约140平米3室2厅2卫,绿郡C户型约165平米4室2厅2卫,主要户型一览,2、楼盘综述,本 项 目,仙居花园二手房信息：本月均价8681元/平米，比上月上涨3.48%，目前共发布出售房源17套出租房源29套。,紫金东郡在售房源分布于10、12、15号楼，面积115-160平方米不等，均价15500元/平方米，全款可享97折优惠。,园区于2009年1月正式成立，预计总投资28亿元，总占地1000亩，建筑面积50万平方米，规划容积率0.8，建筑密度仅为14%，绿地率达66%，具有良好的生态环境。,项目8月26日推出17、26、27栋花园洋房和T7、8、9、10栋别墅，花园洋房的均价在17900元/平方米，一次性付款可享受2个点优惠，按揭1个点，此外老客户介绍新客户还可享受0.5%个点的优惠。,3、个人分析,1、楼盘信息,紫晶山,2、楼盘综述,交通情况：公交：50路、130路、138路、139路、310路、南汤线、东上线；地铁：地铁2号线仙鹤门站旁，30分钟抵达新街口；自驾车：仙林大道与土城头路交界东南角餐饮：百姓人家餐饮、老妈火锅、新仙林大酒店、名典咖啡休闲购物：苏果超市、仙林商业广场，仙林中心商业区、大成名店公园、麦当劳、ADIDAS、NAKE、李宁休闲娱乐：钟山国际高尔夫、南京赛马场、狮子山商务会所、索菲特钟山高尔夫酒店、克丽缇娜美容等医院配套：鼓楼医院仙林分院学区配套：仙林中小学、南师大附属实验中学、北京东路小学(分校)、南京外国语学校仙林分校、大学城十所知名高校公园：紫金山5A级国际风景区、钟山国际体育公园，聚宝山公园，狮子山公园,3、个人分析,保利紫晶山这个项目由于同朗诗钟山绿郡仅一街之隔，因而两楼盘共享其区位、自然环境等优势。以下分析仅从两者不同入手。优势,劣势,VS,紫晶山楼距实拍,钟山绿郡楼距实拍,4、小结、补充,保利紫晶山由于与朗诗钟山绿郡相距较近，两者不可避免的成为了竞争楼盘。综合以上分析，两楼盘各具优劣势。除了品牌、宣传、房价、配套，安保等决定因素之外，不能忽视决定一个楼盘销售好坏与否的关键因素人。在这里指的就是售楼员的质素，他们是在销售的第一线，担负着直接与客户沟通的责任。通过对两楼盘暗调，笔者认为紫晶山的售楼员综合素质略高于钟山绿郡。唯于紫金山 唯有紫晶山,（三）紫金东郡,1、楼盘信息,区位示意图,2、楼盘综述,徐庄软件园总体分布图，本项目在图例东南处,项目以东有住宅翠屏紫气钟山,宁铜铁路距售楼处50米左右,画面正中偏下位置即为宁铜铁路,东郡以西为徐庄软件园主体部分,道路宽阔整洁车辆少，道旁植有桂花树,东郡以南部分有汉庭酒店及加油站，为出行、居住带来方便,同时西南面也是景观最好的地方，可以远眺钟山,3、个人分析,4、小结，补充,紫金东郡项目在区位上有着很明显的优势和劣势。在保持良好环境和增加公共交通频次这对矛盾上，需要找到一个较好的平衡，这点可以通过在园区内进行问卷调查达到。相对于紫晶山钟山绿郡的售楼处，紫金东郡没有外放音乐，这点可以考虑增加，在弱化火车噪音方面会起到或多或少的帮助。,（四）保利罗兰香谷,1、楼盘信息,2、楼盘综述,万科金色领域（售楼处及价位未公开）,建设中的仙林湖公园,教育预留用地,商办两用地,规划中的地铁四号线象山站,3、个人分析,4、小结，补充,如果按照现在的城市规划发展与该楼盘周边区域的开发计划，可以预计该地区会成为下一个购房热潮出现区域。然而现阶段即以1万1左右的均价开盘个人认为不是很好的时机。但从另一个角度说，罗兰香谷的开盘说不定会成为该地区购房热潮的开端，这需要等正式开盘后的数据支持。周边自然环境十分出色，但以后随着开发的不断深入环境是不是会出现不好的变化，这也是一个值得注意的方面，毕竟罗兰香谷在宣传时就以中央园林、湖景房概念为卖点。,距售楼处1、2公里的地铁经天路底站附近,楼盘实拍图,楼盘实拍图,END,
