房地产全程税务规划.ppt

房地产全程税务规划 主持：吴 萍,税务规划需要遵循的原则：1、合法性原则2、合理性原则3、风险防范原则4、事前规划原则,1、公司成立,2、土地取得,3、立项设计,6、竣工验收,4、开发建设,5、预售阶段,7、项目清盘,一、规划方案的拟订,二、规划方案的实施与调整,目 录,一、股权架构的税务规划1、个人持股的股权架构设计2、企业法人持股的股权架构设计3、境外股权架构设计4、股权激励的股权架构设计二、土地取得及规划设计的税务规划1、招拍挂取得土地的税务处理2、股权交易的税务规划3、企业分立的税务规划4、合作建房的税务规划5、普通住宅的税务规划,目 录,三、开发建设阶段的税务规划1、税收安排的组织架构规划2、确定成本核算对象的原则3、甲供材、甲供设备的税务处理4、融资方式的税务规划5、营销设施费的税务规划6、公共配套的税务规划7、装修的税务规划四、销售阶段的税务规划1、收入的确认原则,目 录,2、营销方式的税务规划3、价外费用的税务规划4、销售价格明显偏低的税务分析5、开发产品完工的所得税处理五、项目清盘的税务规划1、土地增值税的清算条件2、土地增值税的清算对象3、成本分摊方法4、转让尾房的的土地增值税处理5、开发产品转为自用的税务规划6、项目公司注销的税务规划,一、股权架构的税务规划,个人持股的股权架构规划,外籍个人,境内个人,项目公司,项目公司,（二）居民企业持股的股权架构规划（三）非居民企业持股的股权架构规划,A投资公司,B项目公司,？,？,HK公司,项目公司,境内、境外所得的判定：1、销售货物所得，按照交易活动发生地确定；2、提供劳务所得，按照劳务发生地确定；3、转让财产所得，不动产转让所得按照不动产所在地确定，动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定；4、股息、红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定；5、利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定；,（三）内资企业海外架构1、红筹上市,集团总部,BVI,乙公司,丙公司,甲公司,国税发（2009）82号,上市主体,2、税收安排,营业税：不征土地增值税：不征,企业所得税？,个人,A居民企业,B居民企业,土 地,C公司,2、税收安排,B居民公司,A居民公司,HK,BVI,导管公司，是指通常以逃避或减少税收、转移或累积利润等为目的而设立的公司。这类公司仅在所在国登记注册，以满足法律所要求的组织形式，而不从事制造、经销、管理等实质性经营活动。,导管公司,土 地,（四）股权激励的股权架构设计个人所得税筹划方法：1、年终奖2、发票报销；3、购物券股权激励：项目跟投制度,合伙企业，是指自然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。有限合伙企业，由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。,股权激励的股权架构设计,普通合伙人,有限合伙企业,有限合伙人,自然人、法人、其他组织,项目公司,税收透明体,先分后税,财税（2008）159号,二、土地取得及规划设计的税务规划 招拍挂取得土地的税务规划（一）拆迁补偿的税务处理1、营业税：征；计税依据：视同销售，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款；2、土地增值税：1）就地安置：视同销售，计入拆迁补偿费；补差价款计入或抵减拆迁补偿费；2）异地安置：自行建造，视同销售计入拆迁补偿费；购入，实际购房支出计入拆迁补偿费；拆迁补偿的土地增值税筹划的定价安排；,3、企业所得税：视同销售4、契税：1）开发企业：财税2004134号：计税价格，为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，含成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。产权调换拆迁补偿如何确认契税计税依据？吉地税发200838号：房地产开发公司在实施房屋拆迁过程中，以货币形式支付被拆迁人拆迁补偿款和安置补偿费的，其契税计税依据为实际支付的拆迁补偿款和安置补偿费；以房屋形态安置的，根据被拆迁房屋面积和被拆迁房屋地段每平方米应支付的拆迁补偿标准及安置费用核定其契税计税依据。,2）被拆迁户：财税201282号市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。5、个人所得税：财税200545号：对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。6、房地产企业是否需要被拆迁户的发票作为土地成本列支依据?,（二）红线外支出的税务处理穗地税函（2014）175号：（三）招拍挂承建公租房、廉租房的税务处理,：,土地取得,预售许可证,自用或出租,纳税义务发生,纳税义务截止,纳税义务发生,约定交付；合同签订；,交付或使用次月,可扣除应税土地面积开发项目总应税土地面积（预售（销售）许可证可销售面积项目总可销售面积）,土地使用税纳税义务,地下车库是否缴纳土地使用税？财税（2009）128号股权转让的税务规划1、前期税务分析，利用税收手段谈签合同；2、财税尽职调查；企业分立的税务规划,A投资公司,A项目公司,南 区,北 区,别 墅,办公楼,商 铺,公 寓,商 铺,1、经营战略2、税收3、境外融资；,（三）企业分立的税务规划难点：1、债权人的处理2、税务风险:营业税、增值税：不征；契税：不征；财税20124号土地增值税：企业所得税：财税200959号,【方案一】,A投资公司,甲投资公司,乙投资公司,A项目公司,B项目公司,C项目公司,其他,100%,70%,HK公司,30%,50%,50%,【方案二】,A投资公司,甲投资公司,A项目公司,A投资公司,甲投资公司,A项目公司,100%,100%,100%,100%,（四）合作开发的税务处理合作开发类型：其一：联建模式其二：项目公司开发模式其三：参建模式 合作建房分房自用免征土地增值税？,联建模式1、一方提供土地使用权2、一方提供技术与资金（房地产开发企业）3、以双方名义开发，不成立项目公司；4、按约定比例分配房屋使用或出售，即“以物易物交易”；营业税：（一）房屋分配环节：出地方：转让部分土地使用权；出资方（房地产企业）：转让部分房屋；计税依据：核定征收；（二）再销售环节：双方：销售不动产；,联建模式土地增值税：财税字（1995）48号：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知穗地税函（2014）175号,办理加名手续,联合签订出让合同,分房自用,分房自用,再 转 让,出地方,出资方,再 转 让,免征,不征,出地方,出资方,旧房转让,新建房转让,旧房转让,新建房转让,联建模式契税：出资方：按取得土地使用权成交价格计征；分房：不征；财税（2000）14号：企业所得税：国税发（2009）31号,土地接受方,土地投入方,换取本开发项目,其他开发项目,取得开发产品时,分出开发产品,接受投资时,公允价值相关税费+-补价,公允价值相关税费,转让土地,购入开发产品,公允价值,项目公司联营开发模式（一）投入土地环节 1、营业税,（一）投入土地环节,出地方,出资方,项目公司,评估价格确认收入,评估价格确认土地成本,2、土地增值税,3、企业所得税4、契税,（二）分配开发产品环节营业税、土地增值税、企业所得税：视同销售契税：缴纳；（三）合作一方提前退出的税务安排与风险防控1、股权转让：股权转让所得=股权转让收入-股权投资成本2、撤资：股权转让所得=撤回投资额-股权投资成本-（未分配利润+盈余公积）持投比例3、风险控制：,参建模式特点：1、一方出地，一方出资；2、以出地方名义进行项目立行，开发建设；3、实质为融资；1、营业税：国税函（2005）1003号：分配环节：计征 再销售环节：差额计征；2、土地增值税：征收,分配开发产品,分配项目利润,已结算计税成本,未结算计税成本,受资方,出资方,投资额-计税成本,投资额,利息支出,股息红利,3、企业所得税,首次分配,（五）普通住宅的税务规划同时满足以下条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。购进在建工程能否加计扣除？普通住宅与非普通住宅能否合并？,房地产全程税务规划,正式拟订啦,三、开发建设阶段的税务规划（一）税收安排的组织架构规划1、境外；2、境内；（二）确定成本对象的基本原则会计定义：成本核算对象，指为计算产品成本而确定的生产费用归集和分配的范围。财会201317号：第十三条 房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。税务定义：指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。企业所得税成本对象的确定原则：国税发200931号：,（三）甲供材、甲供设备、装饰劳务、自产货物用于建筑劳务的税务处理中华人民共和国营业税暂行条例实施细则：第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。1、甲供材材料销售发票土地增值税列支风险；解决办法：甲控材；2、甲供设备甲供材与甲供设备的区分：海南省地方税务局公告2014年第6号3、装饰劳务4、自产货物同时提供建筑劳务,（四）利息支出的税务处理1、关联企业间无偿占用资金的税务分析1）营业税：企业间发生贷款行为：营业税：征；国税函发1995156号关联企业间无偿占用资金是否应征营业税？观点一：征观点二：不征2012年3月30日原税总局长肖捷答记者问2）企业所得税：关联企业借款是否确认利息？,利息支出,金融企业,非金融企业,关联方,非关联方,债资比例,贷款利率,实际税负,独立交易原则,贷款利率,扣除,是,否,不调整,调整,3、利息支出的基本税务处理-企业所得税处理,超过,不超过,超过,不超过,调整,据实,调整,据实,资本弱化,2、利息支出的其他税务处理土地增值税处理,能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,利息支出,利息支出,其他房地产开发费用,其他房地产开发费用,据实扣除,5%,10%,是,否,商业银行,1、准确分摊；2、合理分摊；,3、统借统还业务的税务处理 什么是统借统还？营业税：符合条件不征；企业集团的条件：1、企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司；2、母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上；3、集团成员单位均具有法人资格。统借统还是否需要取得发票,3、统借统还业务的税务处理 企业所得税：国税发（2009）31号：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。统借统还是否属于关联方借款？冀地税发200948号：第八条 对集团公司和所属企业采取“由集团公司统一向金融机构借款，所属企业按一定程序申请使用，并按同期银行贷款利率将利息支付给集团公司，由集团公司统一与金融机构结算”信贷资金管理方式的，不属于关联企业之间借款。凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于贷款银行同类同期贷款利率计算数额的部分，允许在企业所得税前扣除。,3、统借统还业务的税务处理 土地增值税：青地税函200947号：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊给集团内部其他成员企业使用，并且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。,4、信托融资的税务规划,投资人,信托公司,项目公司,项目公司,债务融资,股权投资,股权回购,利息支出,国家税务总局公告2013年第41号,管理费,(五)营销设施的税务规划,营销设施,开发项目,临时建筑,配套设施,企业所得税,土地增值税,企业所得税,土地增值税,开发产品,公共配套设施,自用,开发间接费用,建造费用,开发间接费用,销售费用,确认收入成本,判断,固定资产,营销设施费的土地增值税处理穗地税函2012198号：房地产开发企业将样板房独立于转让房地产以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在转让房地产内既作样板房又作为开发产品对外转让的，其样板房装修费用作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。营销等临时设施的房产税处理（1986）财税地字第8号凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。,（五）公共配套设施的税务规划,车 库,人防车库,非人防车库,销售,出租/自用,有产权,无产权,公配,非公配,出租/自用,长久使用权,确认收入成本,不扣除成本,扣除,不可扣除,不可扣除,各地差异,车库的土地增值税处理,转让长久使用权的车库,案例:地下车库面积确认,土地增值税交换意见书;穗地税函（2014）109号,（七）装修的税务规划1、简装、精装、毛坯；2、软装、硬装；3、纳入价内或价外；4、装修费的土地增值税处理：穗地税函（2014）175号：随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电（如分体式空调、电视、电冰箱等）的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。,四、销售阶段的税务规划（一）收入的确认原则【案例：诚意金】1、营业税纳税义务发生时间：,诚意金,“预收账款”说,“定金”说,“订金”说,国税函发（1995）156号,（一）收入的确认原则2、企业所得税国税发（2009）31号：第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。3、土地增值税穗地税函2012198号：房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金，不得确认收入；房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。,（二）营销方式的税务规划 1、买房送装修（软装）,2、买楼送面积3、买楼送车位4、售后回租,房开企业,业 主,商 户,销售,回租,出租,（三）价外费用的税务规划1、营业税1）符合条件的政府性基金或行政性事业收费；2）住房专项维修基金；国税发200469号2、企业所得税：确认收入：凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的；代收代缴：未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票；,3、土地增值税：财税字（1995）48号：,代收费用,并入房价,未并入房价,确认收入,扣除，但不能加计扣除,不确认收入,不确认成本,县级及县级以上政府部门,（四）销售价格明显偏低的税务理解最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）法释20095号：第十九条转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。,（四）销售价格明显偏低的税务理解苏地税规20121号：（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：1、法院判定或裁定的转让价格；2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；3、政府物价部门确定的转让价格；4、经主管税务机关认定的其他合理情形。,（五）开发产品完工的企业所得税处理,预售阶段,完 工,预计毛利率,实际毛利额=收入-（会计成本+预提费用）,计税成本票据规定,期前已完工成本对象的处理,预提费用,计税成本截止日,1、竣工证明材料；2、开始投入使用；3、初始产权证明；,（一）土地增值税清算条件,应清算,可清算,全部竣工完成销售,整体转让未竣工决算项目,转让土地使用权,申请注销税务登记,销售比例85%以上,预售许可证满三年,逃避纳税，可能造成税款流失,五、项目清盘的税务规划,（二）清算对象的确定（三）成本分摊方法穗地税函（2014）175号【案例】某开发项目总占地5000平米，土地使用权出让金5000万元；其中一期占地2000平米，二期占地1800平米，绿化占地1200平米，请问一期应分摊多少土地成本？占地面积的确认：国税函1999112号,土地及开发成本,直接归集,不能直接归集,同一清算单位,不同清算单位,建筑面积（-出租、自用）,土地,开发成本,土地面积,可售面积,土地面积,清算后的公共配套设施费,未清算项目承担,（三）成本分摊方法,直接成本法,（四）清算完成后再转让剩余房产的土地增值税处理1、是否需要引入二次清算？单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积扣除项目金额=单位建筑面积成本费用*销售面积（五）开发产品转为自用及后续转让的税务处理1、开发产品转让自用营业税：不缴；所得税：不缴：土地增值税：不缴；房产税：征；,2、自用后再对外转让的税务处理营业税：应交企业所得税:应交；土地增值税：应交,2、自用后再进行转让的税务处理 按评估价格 土地使用权的成本，且土地使用权的成本应按历史成本并提供相应地价款凭据进行确认，不能取得的参考土地取得时的基准地价，即不对土地使用权增值部分进行确认；房屋及建筑物评估价格，按重置成本价乘以成新度折扣率后进行确认；相关费用（如评估费用）及税金；按购进发票 核定征收穗地税发（2013）152号：对个人转让旧房的，暂按5%的核定征收率征收土地增值税。,（六）项目公司注销税务规划1、项目公司注销前企业所得税的退税房地产企业前期盈利后期亏损的原因：第一、实际毛利率低于预计计税毛利率；第二、发票取得时点；第三、土地增值税清算补缴；国家税务总局公告2010年第29号2、项目公司注销的税务处理财税（2009）60号,2、项目公司注销的企业所得税处理,资产转让所得或损失,债权债务所得或损失,预提待摊费用处理,确定清算所得,计缴清算所得税,分配剩余财产、股息,谢谢大家！,