镇江谷阳湖小区项目营销策划提案 (NXPowerLite).ppt

,镇江谷阳湖小区项目营销策划提案,敬呈：镇江市兴城建设开发公司,引 言,镇江，一座具有三千年历史的江南名城，具有值得称耀的文脉,谷阳湖小区项目，镇江本土实力开发商在此打造的纯别墅项目,她将成为这座城市的“珍稀”，值得我们所有人珍惜。,丹徒，一块风景宜人、上风上水的宜居佳地，具有美好的未来规划,4,STEP1：我们对于这块土地的认识。,STEP1：我们对于项目区位的认识,5,位于镇江丹徒版块，目前本市别墅开发最佳区域,本项目位于镇江市丹徒住宅板块，板块在区域上具有以下特点：距离镇江市中心约30分钟车程，远离城市喧嚣，适宜开发别墅项目；抵达市区主要地区的道路便捷性良好，南徐大道、312国道、润州路等道路大多为快速干道，可方便到达。,6,紧靠南山风景区、自然人文资源优势明显,本案紧邻18平方公里南山国家森林公园，名胜林立，另有规划中蛋山生态园、白龙潭度假休闲区，龙脉团山历史文化园三个公园环绕。,南山招隐寺,听鹂山房,春赋池,7,镇江4大居住板块之一，丹徒自然资源最好,丹徒新区板块,学府板块,焦山板块,南徐板块,学府板块与焦山板块为早期开发较多的板块，交通、生活配套已比较发达，但是整体品质不高，且受到工业园区影响；南徐版块交通相对优越，但自然环境相比丹徒相对缺乏，缺少湖景水系等资源；丹徒版块虽然较为偏远，但凭借出色的自然资源，远离城市喧嚣，满足第二居所要求；与其他区域相比，丹徒版块更加适宜别墅项目的开发。,8,低容积率，可塑造品质较高的别墅产品,9,周边配套可以基本满足生活需求,丹徒实验学校,大型超市,星级酒店,周边生活配套 1,周边生活配套 2,周边生活配套 3,10,历史悠久的江南名城，贯穿南北的中枢地带,丹徒新区内，距离镇江市中心约30分钟车程,土地平整开阔，区域内自然资源丰富，具有独特的湖景资源,周边配套可以满足基本生活需求,新区内道路系统完善,整个丹徒新区将成为镇江未来发展的重点,1.0容积率，适宜开发联排、双拼类别墅产品,小 结,11,STEP2：我们对于目前市场的认识,12,土地市场回顾,2008年，镇江共出让土地2298亩，成交均价为146.67万元/亩，成交量较2007年减少9.7%，成交均价上涨92%。通过对比三年来镇江土地市场的成交数据可以发现，自2006年以来，镇江土地市场成交量呈逐年减少的趋势，而土地成交均价总体呈上升趋势。,2008年土地成交价格上升尤为明显，其主要原因是由出让地块用途结构变化导致的。本年度城镇住宅、商务金融及公共设施用地占据59%的市场份额，而商住用地和商务金融用地占12%。土地用途决定土地价值，因此镇江土地市场价格上升明显。,13,整体市场供求分析,2008年镇江市区供18782套，供应面积214万方，同比减少6.52%，市区销售11818套，销售面积135.10万方，同比减少29.86%。年度供销比达到1.58，呈供大于求态势。,2008年镇江市区商品房成交均价为4023.65元/平方米，较2007年的3534.41元/平方米增长515元/平方米。商品房成交均价增幅为14.68%，成交均价呈同比上升趋势，但增幅较2007年明显回落，与供求比关系变化相一致。,镇江市房地产市场从2003年至2007年供求走势持续上升，但2008年经历了首次下滑。成交量下跌明显，整体市场供过于求。同时，由于商业产品及别墅产品的拉动，整体商品房成交均价随保持了一定的增长，但增长幅度与2007年相比明显回落。,14,2008年，镇江别墅市场全年供应总量达到21.98万方，连续三年供应增长；与此同时，全年成交量仅为9.04万方，低于去年全年消化水平的50%，成交总量甚至低于2006年；全年供求比约为2.43：1，供过于求明显；,别墅市场供求分析,15,1.供应方面，全年市场供应充足，高峰出现在1月、6月、8-10月以及12月份；下半年由于优山美地、本案、朴园等项目上市，供应量持续高位。2.成交方面，全年共出现三次备案量超过1万方，分别为5月、8月以及11月。同时，这三个月当月供求比相对也较小。结合我们对2009年市场的预估，09年市场成交高峰很可能与08年类似。,别墅市场供求分析,16,除去中南世纪城的复式洋房产品，总价60-110万的别墅产品一般产品力较低，地段无优势。虽然总价低廉，但已经很难满足镇江人对别墅物业的居住要求；而总价在180万元以上的别墅，在产品力、地段资源以及增值服务上均达到很直超过镇江客户对别墅居住的要求，但结合镇江消费水平，可以接受其总价的客群十分有限；而总价在110-150万元的别墅产品，市场供应充足，同时去化效果也最好，由此可见：该价段的别墅产品，产品力符合镇江别墅主力客群的要求，价格也可以被大多数人接受，是目前乃至未来2年内别墅市场的主流。,小 结,17,竞品分析,镇江联排别墅、双拼别墅类产品项目情况汇总表（非丹徒）,18,镇江联排别墅、双拼别墅类产品项目情况汇总表（丹徒）,竞品分析,19,总占地约37万平米总建面约46万平米总户数约400户（3-5联排）容积率0.74户型面积220-260平米左右地下室：100平米左右花园：60-150平米左右立面风格地中海风情预计销售日期10月下旬预计上市均价6000-7000元/平米预计总价范围：130-150万现场销售道具：模型、三维动画、1.5万精装示范区、6间风格迥异样板房,个案分析：优山美地,20,销售情况,21,建筑特点：地中海风情，立面色彩鲜明,地中海风情主入口：高大浓密林荫道,6000平米豪华会所、夏威夷风情露天水池吸人眼球,产品分析,22,绿化植物品种较多，很多已生长成形街区绿化景观得到广大客户认可，生活氛围好,建筑规划：类独立别墅设计 户间距4米,产品分析,23,C户型：220平米,地下室为坡地设计，层高2.8米，八角采光窗通风采光好，面积较大，实用性强；入户方式：独门独院，客厅面宽7米，观景餐厅与回廊相连，花园美景尽收眼底；双主卧设计，空间布局合理，大面积露台、拱墙、再现了地中海风格的生活情调；,户型分析,24,总占地约380亩总建面约40万平米总户数约一期 152户（联排52户）容积率0.69户型面积190-220平米左右地下室：70-80平米左右花园：60-80平米左右立面风格：现代中式销售开盘：9月29日销售均价7000元/平米总价范围：130-150万现场销售道具：模型、示范区、1间190样板房,个案分析：朴园,25,销售情况,26,中式现代风格，在建筑风格上引入现代元素，吸引更加跨度更大的客户年龄段,入户方式采用独门独院设计,别墅群落集中，但道路显得较狭窄，建筑较密集,产品分析,27,个案分析：香格里拉,总占地约17万平米总建面约18万平米总户数约198户（双拼40套）容积率0.34户型面积260-400平米左右地下室：100平米左右（有的无地下室）花园：300-800平米左右立面风格：欧州各国小镇风情销售日期：06年12月预计上市均价：7000-8000元/平米预计总价范围：200万-350以上现场销售道具：模型、示范区、6间样板房,28,销售情况,29,市内双拼、联排别墅市场中产品普遍水平较高，产品同质化严重，竞争激烈。项目周边及丹徒区内亦有相当数量的同类产品在建、在售，势必造成未来市场供应量巨大。镇江别墅购买客群对总价敏感度高，本项目在单价制定上需谨慎，或者通过控制面积的方式控制总价。,市场总结,30,STEP3：本案客群定位,31,首先，我们将对镇江别墅客群进行归纳分析,32,朴园：联排产品，总价在128-170万,一般都有置业经历，但部分叠加产品也会有首次置业客户购买,客群很广泛，因为面积总价适中，产品在中式的基础上加入了现代的元素，接受群更广，私营业主及政府官员均有,就客群而言，本案的目标客户与朴园项目，经济收入、社会经历显然更高。但原本本案可挖掘的部分中高端客户，很可能会选择总价相对低廉的朴园产品,置业经验,客户职业,竞争关系,33,优山美地：联排产品，总价在140-170万,联排产品购买客户多有置业经历，但后期推出总价较低的叠加产品，将会有部分首次置业客户成交,属于镇江高端人群，但并未到达顶峰。联排产品以私营业主居多，也有部分政府官员,由于产品力不错，且总价低于本项目，对本项目高端客群形成直接抢夺，但区位的缺陷导致该项目很难成为塔尖人群的选择,置业经验,客户职业,竞争关系,34,聆湖尚郡：独立别墅，成交总价在190-400万,绝大部分有置业经历，购买该产品作为第二居所,私营业主为主，少量政府官员。经济收入、生活品质均处于镇江高端,该项目上市较早，已经积累了大量的成交客户，这部分人也必然是镇江高端人群的主力，通过圈层营销，将直接分流本项目的目标客群,置业经验,客户职业,竞争关系,35,冠城国际：联排别墅，成交总价在170-190万,大部分有置业经历,事业单位官员，由于开发商与政府的特殊关系，吸引了很多公务员的购买。,就本案来说，政府官员资源是其重点抢夺的客群。但是在社区档次、产品力上，都明显低于本案,置业经验,客户职业,竞争关系,36,万科红郡：联排别墅，总价在180-240万,置业经验,工作背景,客户职业,认知途径,购买原因,基本上都有置业经历，拥有一套以上住房,主要生意往来都在国外和一线城市，对居住品质有一定要求,私企业主（外贸、制造业、餐饮、金融投资）经济收入稳定丰厚,报纸、朋友推荐、网络,目前居住环境及物业服务已不能满足要求，迫切需要改善置业。想要好小区环境、想要提高居住档次、想要好的物业管理。注重居住安全感，择邻而居意识强烈，品牌认可度高,37,普通客户，多为首次置业。目前市场状况下，刚性需求客户占据镇江整体客户更大部分，多购买普通公寓类产品,属于改善型客户，但购买力有限，同时对高端生活品质和别墅生活缺少概念，不愿意居住在偏远的区域。会选择60-80万之间的复式类产品,镇江塔尖人群，多在国外或一线城市从事贸易工作，购买力充足。接受国外高质量的生活方式和生活理念。这部分人对于镇江市总价较高的别墅物业有足够的购买力,经济水平以及生活品质均较高，很多人都有一套甚至更多住房，向往别墅生活，但是面对很总价很高的别墅产品仍会迟疑，更趋向选择110-150万的别墅产品减轻经济压力,客户总结分析,38,1.镇江具有足够购买力有可能购买本案的产品的客群是存在的，但是总量有限；同时，这部分客群存在以下几点因素的消减：A.镇江城市吸引力有限，具有足够购买力的客户同样有能力购买其他更具有吸引力的城市的物业；B.目前经济状况下，众多私营业主由于资金问题将暂缓购房打算；C.诸如聆湖尚郡等项目已经拥有一批成交客户，将通过圈层营销瓜分更多资源；D.对于总价较高的产品，塔尖客群会倾向于购买尺度感、尊崇感更高的独立别墅产品；2.但同时，第三类客户的粉色部分，也有可能购买别墅产品，但由于总价的因素很容易流失。,客户总结分析,39,目标客群共同的价值取向,地段激发价值,产品满足需求,获取阶层认同,城市发展的方向高档居住汇集的区域,周边优美景观设计精致的产品,私密舒适的享受阶层身份的象征,客群共性,享受品质生活、独有私密空间、崇尚自然环境、认同区域发展。,本案目标客户的价值取向,40,镇江地区社会主流或中坚阶层；生活模式倾向保守、安静、内敛；经济收入稳定，相对消费能力强。,本案目标客户综述,41,本案目标客户来源,主要是镇江地区（京口区、润州区、镇江新区）工作和生活的客户，这些人对本区域有比较深刻的认同，将长期依附于此。市内做生意的国营或私营企业主、合伙人 在市内尤其是丹徒区内工作的高级官员、单位中高层管理人员、高级技术人员、专家级医务人员；部分外地来访客群。,42,具有被特别尊重的心理需要。对住宅能给予他的身份象征、生活享受有较高的要求。追求高品位的生活享受，很注重细节。乐于接受国际化的新事物，行事低调，内敛，重视居住私密性。喜欢独自作出判断、决定。喜欢投资、有较强的经济头脑。,本案目标客户心理特点,43,关键客户表征,44,STEP4：项目定位,45,结合我们对市场以及客户的分析，我们将项目slogan定位为：,生态丹徒欧式湖景别墅生活,（生态环境+湖景概念+享受）,它代表着最经典的，也代表着最前沿的,46,案名建议：,景湖印象,The impressions of lake,备选案名：,御湖郡 御湖枫景,景湖印象VI设计 案名,47,景湖印象VI设计 logo,48,景湖印象VI系统应用 报纸广告,49,景湖印象VI系统应用 名片,50,景湖印象VI系统应用 案场吊旗,51,景湖印象VI系统应用 公交站台广告,52,景湖印象VI系统应用 户外广告,53,STEP5：产品、景观建议,54,带有阳台和花园的住宅随处可见。墙面、地面和小径与主建筑采用相同的材料，平台和院子的围墙多用石砖砌成。,螺旋形的铸铁花饰，伊斯兰图案衍生成的符号象征，混着贝壳细沙的墙面正是这些细节处的神来之笔，打动很多人。,建筑业有句行话：风景越美的地方，建筑风格越趋于简单。同样，当窗前就是“看得见的风景”，“地中海制造”的建筑风格风格趋向于返璞归真 众多通透的回廊，简朴的红瓦白墙，手工漆的内墙面，铁艺、陶砖、马赛克的拼饰等，无一不在传达着一个信息：她天生丽质，所以无须矫饰。,样板参考-室外立面,55,样板参考-室内装修,地中海风格的住宅少有浮华的装饰，生活空间的休憩区力求柔软舒适，座椅用粗麻布覆盖着，衬上软垫只是用来掩盖家具的粗硬表面。纺织品多半是纯麻或是纯棉为主，因为自然织物的透气性好。“地中海制造”的装饰特征与当地人的生活方式密不可分：极简蕴含着更多内涵。时间应当被用来享受更多快乐，装饰的首要目的是保证生活的舒适度，在此基础上再做到简单明了。,室内家装舍弃了浮华的石材，采用手刷漆，镶贴出来的马赛克图案，有些地区甚至以鹅卵石铺地，配以简单而纯朴的家具，比如铸铁的吊灯、烛台，原木的柜子等，充满了质朴的美好气息。,56,在庭院里享受日光浴或修剪花草，又或者架上烤炉，这样轻松的生活步调会让人们希望时间被无限制地延长。远离喧嚣的城区，享受成为生活的主题。这一切的地域特征都令地中海式的室内家居风格自成体系,样板参考-庭院,57,景观轴可通过适当堆坡造成起伏不平，增添区内的层次感和立体感,58,下沉式庭院通过石材与植物的搭配，形成丰富的层次；,59,植物品种高大长青型为主，点缀芍药、孔雀草等色彩鲜艳的花草进行搭配,60,庭院要有主景、配景，且中轴线不能正对别墅，庭院元素设计应采用不对称手法,61,建筑设计更有气势、更加华丽、高贵是会所比住宅更应该强调的,62,请注意，我们一直在讨论的是一件很好的产品！,我们拥有了好的产品，就行了吗？我们需要冷静的面对现实的一些问题,63,STEP6：营销推广建议,64,观望的情绪,全球性的金融危机,工作的危机,市场价格的变化,竞品的威胁,普遍看空的市场,很好的产品,？,如何应对,65,根据工程节点,以及客户积累量，分批分组团推案；每批好、次好、中产品组合推案，客户含盖面广，保证去化率；保留部分最佳位置最后推，以实现该区域价格提升。,推案基本原则,66,推广基本原则,67,价值塑造步骤,第一阶段（亮相）,第二阶段（蓄水）,第三阶段（开盘）,价值深化（认 知）,价值升华（共 鸣）,价值基础（关 注）,产品体验+稀缺资源,产品体验+生活方式,产品体验+生活方式+精神外延,在线下继续开展各类圈层活动，以产品力为基础，进行产品深度体验，在线上为各活动炒作并诉求精神外延，将项目调性拔高到极至。,在线下开展各类诠释高端人士价值取向和生活方式的圈层营销活动，并进行线上的炒作，进一步确立本案在市场上的高度。,说(做)什么？,怎么说(做)？,为什么？,塑造产品差异化形象，结合案场样板体验，初步建立本案在市场上的影响力。,68,提炼将项目文化内涵进一步提炼，成形,展示充分展示项目形象，让市场充分理 解项目文化内涵,体验体验式营销，让客户彻底融入项目，并真心实意的接受、喜爱项目,圈层“让一部分人先富起来”，我们要做的 是“让一部分先喜爱起来”，再让这一 部分人带动更多的人喜爱,拔高产品形象和增加产品附加值，从而提高产品竞争力,营销推广要点,69,体验是核心，从项目文化背景，再到产品，最后推出生活方式圈层营销：通过渠道培养意见领袖形成圈层，打造良好的市场口碑效应虚实结合：形象和概念围绕体验营销进行铺陈和展开，最后通过现场体验落地。,营销推广要点,70,体验营销,体验不仅仅就是看看而已，我们展示的也不应该只是房子，我们展示和客户需要的是一种生活。打造生活体验样板示范区。,感受的不是房子，而是环境，一种生活的环境，一种生活的方式,71,我们认为：体验有两种,理性体验价格,感性体验价值,当价格在理性判断过程中被认为“高”的时候，我们需要在这个理性判断中添加更多感性认知，以此来打破理性的僵局，从而给与产品以新的价值内涵,当价值在感性判断过程中被认为“低”的时候，我们需要在这个感性判断中添加更多理性认知，以此来打破感性的执迷。,因此，把本项目产品的生活提前展现给客户，通过各产品细节给予客户理性和感性价值的双重认可。,体验营销,72,活动营销,活动营销分为两类：圈层客户活动和目标客户活动。,圈层客户,高端活动,制造影响,目标客户,优惠政策,体验活动,形成购买,老业主,销售辅助活动,通路活动,活动是体验的深入和理解，活动的关键在于表现,73,活动方案1,为业主和意向客户在样板房举行标准的欧式生日晚宴,活动目的：精准对位标杆客户，为他们定制活动，通过高品质的体验使他们对本案生活无限向往，并且形成口碑圈层效应带动他们身边的潜在客户对本案产生关注和好感。参与人员：老客户、本案意向客户以及他们的亲朋好友活动内容：欧式下午茶、雪茄休闲娱乐设施（桌球、影音）标准欧式晚宴（生日蛋糕、红酒、香槟）小型烟火礼花,74,组织业主和意向客户去南京骑马和高尔夫挥杆,活动方案2,活动目的：通过高端休闲活动，对味本案英伦贵族气质，引导意向客户体验上流社会的生活方式，从而使他们把这种高端感受嫁接到对本案未来生活品质的美好联想。参与人员：老客户、本案意向客户活动内容：活动前两周告之客户活动安排计划，参与客户提前到接待中心，由专业教练进行两次马术练习指导南京国际马术俱乐部半天马术练习南京白马高尔夫进行挥杆练习（专业教练分组指导）,75,活动方案3,“比萨红酒&冷饮大畅享”活动,活动目的：配合项目优惠活动宣传，举办“比萨红酒&冷饮大畅享”以此吸引客户前来，提升销售现场人气，渲染销售气氛。活动地点：销售中心、样板示范区参与人员：老业主、现场到访客户、小区住户活动内容 美味比萨特请比萨师现场精心制作。业主凭餐饮券到吧台领取规定份额即可，客户可由销售人员到吧台随时领取。红酒飘香现场来访宾客，凭券领取红酒两份。冰爽周末，冷饮品尝由怡美咖啡厅负责供应特色冷饮，客户可凭券领取冷饮一份。,76,激情四月之“西班牙烧烤节”活动方案,活动方案4,活动目的：配合项目活动宣传，提升销售现场人气，增加销售气氛，举办西班牙烧烤啤酒节，以此加强客户对我项目的好感和认知。活动地点：南山风景区、丹徒风景区参与人员：老业主、现场到访客户活动内容：美味烧烤吃个够准备牛肉、鸡翅、韭菜、火腿等食材，由专业烧烤师精心烹制给客户品尝。烧烤DIY现场准备鸡翅、牛肉丸、韭菜、香菇等以及两个烤箱，可由客户自己亲手烹制食物，自娱自乐！另外，客户可以根据自己需要自补食材。啤酒畅饮桶装轧啤，即实惠有体现档次，客户可凭餐券领取啤酒引用，装酒由专人负责。,77,STEP7：营销节点性安排,78,分阶段营销举措,客户积累期 5-12月(积累意向客户),开盘强销期 12-2010.1月(强势登陆),形象导入期 4月(形象建立),持续销售期 2010.1月后(成交客户积累),广告强势覆盖,展示到位,大事件营销,拓展客源,推售策略,客户维护,二次开盘,节点 营销,品牌维护,客户管理,开盘选房,形象要尽早导入市场，镇江后续仍有其他别墅推出；由于本市高端客户资源有限，客户积累期要相对放长，充分利用资源拓展客户渠道；开盘强销以及持续热销中，必须对成交客户做好维护，为后期圈层营销打基础；,79,整体营销节奏,筹备期,内部认购期,选房开盘期,持续销售期,1、案名、推广基调确定；2、销售人员培训到位；3、现场包装、户外广告牌开始渗透；,开盘活动；后续活动方案制订和准备；媒体发布；,关键准备工作,2009年,4月,2010年,筹备期,内部认购期,选房开盘期,持续销售，新推房号期,盛大二次开盘活动；事件营销的筹备；小型活动的进行；,80,第一阶段：形象导入期（4月）,阶段目标：建立项目第一印象，打开市场知名度阶段工作重点：重新定义别墅形象，强势推出，占有市场观注率推广渠道：户外广告发布，强势形象竖立，大众媒体辅助造势，人员、销售物料准备。,81,82,第二阶段：客户积累期（5月-12月）,阶段目标：积累首批客户，以镇江本地高端客户为主阶段工作重点：大事件建立气势，展示配合到位，全新客源拓展方式与客户分级管理，保证客源的广度与有效度渠道：知名人士造势，大事件活动造势，体验式营销,83,84,第三阶段：开盘强销期（12月-2010.1月）,阶段目标：集中销售备案，完成首阶段销售阶工段重点：增加客户的体验，针对性的推售安排渠道：通过节点体验式营销增强客户感知度，算价厘定推售安排，成功引导成交,85,首批解筹以消化前期积累客户为主,形式包括：1）提供免费自助午餐2）分级客户选房3）成交业主的礼品馈赠4）媒体报道炒作解筹以去首批积累的客户为目的，不以丰富的活动形式来造势；盛大的开盘活动选在12月份，聚集人气造势来带动淡季的销售,86,第四阶段：持销期（2010.1月后）,阶段目标：积累新客源，营造前期客户的圈层，价格小幅提升阶段工作重点：维护老客户，以口碑扩大有效客户群，并通过提价来印证项目价值，带来新一轮的销售渠道：节点活动，老带新策略，提价策略,87,小结：2009年度营销节奏,我们建议2009年12月开盘解筹,产品发布会VIP卡收取诚意金,开盘选房,5月,2010.1月,12月,4月,时间,阶段目标,销售节奏,施工中,会所完工,施工中,临时接待点,围墙、导示,基础施工,工程进度,开盘强销期,蓄客期,整体形象铺垫期,营销节点,持销期,VIP活动造势,节日活动,活动造势,各类体验活动,营销强度,建立项目品牌的形象框架,建立项目品牌的内涵,维护、深化构建强势品牌,社区品牌拓延,宣传方向,项目形象概念,社区价值、居住模式、社区品牌联想,房交会,新年活动,各主题活动,Dm直邮,大客户团拜会,售楼处入驻,市区接待点,88,广告投放思路,开盘12月,4-5月,11月,路牌报广加软文格调杂志DM直投,网络电视片新闻报道报广加软文路牌格调杂志,网络报广加软文路牌格调杂志,89,STEP8：营销与推广费用预算,90,营销推广费用节点性分配,销售道具及现场包装费用 100万 第一阶段：形象导入期预估费用：150万 第二阶段：认购蓄势期预估费用：30万 第三阶段：开盘强销期 预估费用：20万,2009年全年广告费用共计 300万,91,营销推广费用渠道性分配,92,本案盘量小，推广比例相应较高；形象导入期间，相对需要较大投入；从整盘销售来看，完成足够的销售总额，需足够的推广费用。,营销推广费用说明,93,STEP9：商务合作部分,94,我们的优势,本土公司：10年镇江本土运作经验，相关社会资源丰富，对项目帮助较大；市场认知与积累：通过本地市场长期的关注与分析，使得对本地市场具有高度认知程度。因业务原因目前已积累有购房意向客户信息500多组，对项目具有一定帮助。精英团队：本公司配备专业策划、设计与文案人才，多人具有三年以上专业房地产行业职业经验，操作规范，团队敬业。传媒整合：本公司旗下的镇江E房网是镇江本地的房地产门户网站，与镇江其他媒体具有良好的联系与合作，并与镇江大部分楼盘建有信息渠道。,95,本案人员配置总监,销售总监 朱军镇江上豪广告有限公司总经理镇江上豪房产策划机构总经理镇江E房网总经理 以往合作项目（镇江）：风景城邦永隆城市广场金港生活广场钻石铭苑魏玛假日科苑华庭 香榭丽舍,96,本案人员配置总监助理,销售总监助理 吴英从业经历：2003年7月2004年7月 太湖金色水岸 无锡旅游度假区20万水岸纯别墅社区。2004年8月2005年4月 万科魅力之城 无锡万科首个项目，134万社区。2005年5月2005年11月 南京市政天元城 南京江宁区30万平米加州风情社区。2005年11月2006年5月 无锡摩天360 无锡CBD第一高楼，年度售价最高的个案。2006年6月2007年7月 无锡万科东郡 万科在无锡的第二个项目，创下区域价格指标。2007年8月至今 分管本司在外地所有项目的业务执行,97,本案人员配置专案,项目专案 王丹从业经历：200年7月200年7月 镇江阳光世纪花园 镇江首座40万平方米别墅社区200年8月200年4月 镇江时代精英写字楼大市口中心区精装写字楼200年5月200年月 参与香榭丽舍项目前期 丹徒区法式别墅 参与卧龙湾项目营销诊断 宿迁别墅 200年月至今 镇江e房网副总经理 镇江上豪广告有限公司总经理助理镇江上豪房产策划机构总经理助理,98,人员配置专案助理,项目专案助理 徐向荣2004年6月2005年4月 无锡帝景苑 无锡锡山区核心区20万平方米社区2005年4月2005年12月 张家港塘桥国际针纺城 张家港塘桥专业针织纺织市场2006年1月2006年11月 无锡前州财富中心 无锡惠山区大型商业与高层混合社区2006年12月2008年12月 负责淮南个案的业务具体执行 上海国际华城、文明村社区，紫金四季花苑2008年2月至今 镇江钻石铭苑,99,商务合作费用,项目前期策划顾问费用共计2万元；项目销售前，按 4.5万元/月收取策划顾问费；项目销售期，整体营销费用按总销售金额的 1.6%计提,如出现溢价情况，溢价部分按50%的比例进行分配。,100,谢 谢！,