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第六章 用益物权制度,江西财经大学法学院 熊进光,土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权,一、土地承包经营权,（一）土地承包经营权的概念与特征是指农业经营者在集体经济组织所有的或国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。特征：（1）土地承包经营权的主体为一切农业经营者。（2）土地承包经营权系以集体经济组织所有或国家所有由集体经济组织长期使用的土地为客体。（3）土地承包经营权系一种以在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或畜牧的用益物权。（4）土地承包经营权是以支付地租而成立的物权。,一、土地承包经营权,（二）土地承包经营权的期限及限制1.期限第一百二十六条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。,（二）土地承包经营权的期限与限制,2.限制其一，目的限制。其二，转让限制。第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。,一、土地承包经营权,（三）土地承包经营权的流转中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定(2008年10月12日)加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。,（三）土地承包经营权的流转,1.流转方式农村土地承包法：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。（第32条）,1.土地承包经营权的流转方式,（1）转包。特点：转包主要发生在农村集体经济组织内部农户之间。转包人是享有土地承包经营权的农户，受转包人是承受土地承包经营权转包的农户。程序要求：应向发包人备案,1.土地承包经营权的流转方式,（2）出租特点：出租人是享有土地承包经营权的农户，承租人是承租土地承包经营权的外村人。程序要求：出租合同需向发包人备案。第三十九条 承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。（农村土地承包法）,1.土地承包经营权的流转方式,实践中的问题：未向村委会备案的转包、出租纠纷应如何处理？例1：甲与乙约定：甲将自己承包的5亩耕地交给乙耕种，承包费用由乙负担，并约定甲可以随时收回，但未向村委会备案。后来，因乙拒绝按约定交付承包费用，双方发生争议。问题：（1）村委会应向谁主张承包费用？（2）村委会能否以转包未备案为由，收回承包经营权？,1.土地承包经营权的流转方式,（3）互换特点：是农村集体经济组织内部的农户之间为方便耕种和各自需要，对各自的土地承包经营权的交换。程序要求：应与发包人变更原土地承包合同。（办理土地证）,1.土地承包经营权的流转方式,（4）转让特点：承包人与发包人的土地承包关系即行终止，转让人也不再享有该土地承包经营权。转让的条件（限制）：其一，转让人有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源。其二，经发包人同意。其三，受让人是从事农业生产经营的农户。,1.土地承包经营权的流转方式,实践中的问题：其一，如何理解“有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源”？（1）迁入小城镇。（江西省实施中华人民共和国农村土地承包法办法第二十二条：承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转，承包方自愿交回的除外。同时，保留了土地承包经营权的承包方应当继续履行与土地承包经营有关的义务。）（2）在校大学生。（3）服兵役。（4）打工、经商等。,1.土地承包经营权的流转方式,其二，受让人的主体资格（1）企业、城镇居民可否？（2）农业公司可否？（3）大学生村官可否？江西省实施中华人民共和国农村土地承包法办法第九条：（六）其他将户口依法迁入本村，并经本村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意接纳为本集体经济组织成员的。,1.土地承包经营权的流转方式,（5）其他流转方式入股：第四十二条 承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。抵押：第四十九条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。土地代耕：第三十九条（第2款）承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。,（三）土地承包经营权的流转,2.土地承包经营权流转合同（1）土地承包经营权的设立江西省实施中华人民共和国农村土地承包法办法第七条 农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式。不宜采取家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、挂牌、公开协商等承包方式，也可以将土地承包经营权折股，均等分配给本集体经济组织成员后，实行承包经营或者股份合作经营。,2.土地承包经营权流转合同,第九条 符合下列条件之一的人员，为本集体经济组织成员：（一）父母双方或者一方是本村村民的新出生子女且户口未迁出的；（二）与本村村民结婚且户口迁入本村的；（三）由本村村民依法收养的子女，且其户口已迁入本村的；（四）刑满释放后户口迁回本村的；（五）复员、退伍军人、大中专毕业生将户口迁回本村的；（六）其他将户口依法迁入本村，并经本村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意接纳为本集体经济组织成员的。以放弃土地承包权为条件将户口迁入本村的，不享受涉及土地承包方面的权利，也不承担相应的义务。,2.土地承包经营权流转合同,第十条 统一组织家庭承包时，原户口在本村的下列人员，依法享有农村土地承包经营权：（一）解放军、武警部队的现役义务兵和符合国家有关规定的士官；（二）高等院校、中等职业学校的在校学生；（三）正在服刑的人员。,2.土地承包经营权流转合同,（2）土地承包经营权流转合同的订立第三十七条 土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。物权法第127条：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。实践问题：未签订书面流转合同，应如何认定其效力？,（三）土地承包经营权的流转,3.土地承包经营权流转登记第一百二十九条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,二、建设用地使用权,1.建设用地使用权的概念即传统民法上的地上权，是指以在他人土地上拥有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地的权利。,二、建设用地使用权,2.建设用地使用权的取得第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。,二、建设用地使用权,3.关于空间用益权案例2：整体经营性商品房的产权人，应当如何行使所有权？某商厦系由某房地产公司开发的商铺。顾某出资向房地产公司购得该商厦9单元房产，房价为20余万元，双方签订的房屋买卖合同第22条规定：“该物业的设计功能及用途为商业，买方不得将该物业用作工业或不符合上述设计功能的其他用途。”1999年5月，顾某领取了房屋所有权证。2001年1月28日，房地产公司向顾某邮寄挂号信一份，载明：该商厦五楼只能作为一个整体使用，已经长期空置，经其公司多方招商，现有投资人拟在此开办餐饮项目，初步洽谈租期为58年，首年租金每平方米为150180元，每年递增24%，请你在半个月内予以答复，否则其公司将视作你已经同意并授权其公司统一出租你的9单元房产。该信因逾期无人领取于2000年3月退回。3月16日，房地产公司召开楼业主会议，顾某没有参加，参加会议的业主同意将商厦五楼中自有房产部分委托房地产公司出租给第三方使用。,2000年3月22日，房地产公司与某餐饮公司签订一份商业用房租赁合同，约定房地产公司将该商厦的第5层出租给餐饮公司。2000年4月，餐饮公司进入该商厦5楼进行装修及营业。顾某所有的9单元位于餐饮公司总台吧台位置。2001年1月，顾某向法院起诉，认为餐饮公司侵占了其取得合法产权的9单元房产，请求法院判令餐饮公司迁出并赔偿其租金损失。被告餐饮公司则认为，9单元房产是餐饮公司向房地产公司租赁的，餐饮公司本身并无过错，原告应向房地产公司主张权利。,第三人房地产公司认为，原告所购9单元系位于某商厦5楼的商铺，而5楼所有空间没有进行隔断，是一个整体，无法分割使用。房地产公司与原告签订的管理公约对各业主所购房屋所有权进行了限制，房屋的使用应按大部分业主的意见办，现大部分业主已同意出租给餐饮公司，房地产公司的行为符合大部分业主的利益，且公司就9单元出租事宜已发信征求原告的意见，履行了告知义务。故行为并无不当。,【争议焦点】本案争议的焦点是整体经营性商品房的产权人，应当如何行使所有权？对此有两种观点：第一种意见认为，应判决餐饮公司迁出9单元。理由是：顾某拥有合法的房屋产权，房地产公司未取得顾某同意将其房屋出租给第三人的行为无效。第二种意见认为，应驳回顾某的请求。理由是：本案具有特殊性，顾某所购房产系商业用房，该单元位于餐饮公司的吧台位置，且某商厦5楼完全没有隔断，整体上具有不可分性，如果分割使用会影响到整体房屋的使用功能和效果。顾某在对9单元行使所有权时应当要受到5楼其他业主权利的限制，且餐饮公司已实际租赁该单元并投入经营。从促进交易和维护大多数业主利益的角度来看，应驳回顾某的请求。思考问题：你认为本案应如何处理？为什么？,二、建设用地使用权,4.建设用地使用权的流转第一百四十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。第一百四十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。第一百四十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。,如何理解实践中的土地倒卖行为？案例3：2006年11月30日，江西省新余市渝水区人民法院以非法转让、倒卖土地使用权罪，分别判处被告人曹某有期徒刑六年，并处罚金140万元；判处被告人杨某（曹某之妻）有期徒刑三年，并处罚金110万元。主要事实：2003年6月，作为某娱乐公司董事长的曹某，在获得新余市城北一宗面积为96.2亩的土地使用权后，以开发房地产为名与新余市一房地产开发有限公司签订合作协议，约定曹某所在公司以该宗土地使用权为出资股份进行投资。后因双方合作不成，2003年9月，曹某授权其妻杨某以公司名义与该房地产开发公司再次签订协议，将该宗土地使用权转让给房地产开发公司，经杨某开具收款发票，从中获利506万元。在此期间，曹某一直未到新余市国土资源局办理土地转让手续。,二、建设用地使用权,5.建设用地使用权期限届满后对房屋所有权人的保护第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。,三、宅基地使用权,1.概念、特征是指以建造自己的住宅及其附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。特征：（1）权利主体。宅基地使用权的主体是农户，即农村村民。（2）权利客体。宅基地使用权的客体是集体所有的土地。（3）权利内容。是利用集体土地建造住宅及其附属设施的权利。,三、宅基地使用权,2.宅基地使用权的设立与流转土地管理法（2004年8月28日）第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（国土资发2004234号）第13条规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。,三、宅基地使用权,宅基地使用权法律调整的原则：（1）一户一块宅基地原则；（2）无偿取得原则；（3）地随房走、房随地走原则；（4）城镇居民不得在农村购置宅基地原则。,三、宅基地使用权,3.关于小产权房交易问题第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。,案例4：北京宋庄画家村小产权房纠纷案2002年7月，画家李玉兰以4万5的价格购买了通州区宋庄镇村民马海涛的农家小院，然而在住了4年后，2006年10月，李玉兰却收到了通州法院的一纸传票：她被原房主马海涛告上了法院，要求撤销合同、腾退房屋。由此，画家和村民之间开始了一场“拉锯战”：先是村民马海涛起诉画家李玉兰，法院最终判定房屋买卖合同无效，李玉兰腾退房屋。随后，原被告双方来了个角色互换，李玉兰又以马海涛失信为由将其告上法庭索赔48万，画家和村民之间的官司就这样戏剧性的回到了地方法院开庭审理。,法院判决被告马海涛赔偿李玉兰损失185290元。李玉兰认为评估价格过低，并且遗漏了搬家费和其他损失，于是上诉到了二中院。北京市第二中级人民法院作出终审判决，维持了一审法院作出的农民马海涛赔偿画家李玉兰经济损失18万多元的判决。加上二中院原先判赔的房屋补偿9.4万余元，画家李玉兰总共将获赔28万元。,四、地役权,1.概念是以按照合同约定，利用他人土地（不动产），以提高自己的不动产的效益的用益物权。第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。,四、地役权,案例5：为眺望大海与他人约定限制盖房，该合同是否有效？甲公司于2003年3月以1000万元购买了一块位于某市临近海边的100亩土地，打算在该地建一栋豪华酒店。该地旁边有一滨海商店，占地10亩。甲公司在购得该土地后便与滨海商店协商，并于2003年5月初订立一书面合同。合同规定：滨海商店在20年之内不得拆除该商店并兴建高层建筑，以避免阻碍酒店的旅客今后在酒店上眺望大海，并影响酒店周围环境的美观。为此，甲公司每年向滨海商店支付10万元作为补偿，并到房产管理部门办理了登记手续。后来，滨海商店因经营状况不好，便决定改建，欲拆掉该房屋并兴建一幢五层楼的旅馆，该旅馆与甲公司兴建的酒店相距约100米。甲公司得知这一消息后，立即找滨海商店交涉，请求其停止兴建旅馆。滨海商店认为此前和甲公司签订的合同是不公平的，应当认定无效，予以拒绝。甲公司便向法院提起诉讼，请求法院责令滨海商店停止兴建旅馆的行为。,【争议焦点】本案争议的焦点是甲公司和滨海商店签订的合同是否有效？滨海商店应否停止兴建旅馆的行为？对此有二种观点：第一种意见认为，甲公司为了自己的利益而限制滨海商店的权利，是不公平的，故双方签订的合同是无效的。滨海商店有权在自己的土地使用权上决定改建房屋。第二种意见认为，甲公司为自己土地的便利和滨海商店签订的合同是合理的，滨海商店既然同意了甲公司对自己土地的限制，就有容忍义务，应当遵守合同的约定，滨海商店应当承担违约责任。思考问题：你是如何看待本案纠纷的？为什么？,四、地役权,2.地役权的设立第一百五十七条 设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所；(二)供役地和需役地的位置；(三)利用目的和方法；(四)利用期限；(五)费用及其支付方式；(六)解决争议的方法。第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,