伟业顾问：北京金融街后沙峪高端项目可研报告72页.ppt

金融街后沙峪项目可研报告,2008年1月4日,汇报提纲,第一部分：项目概况第二部分：城市及区域发展分析第三部分：项目用地分析第四部分：区域房地产市场分析第五部分：市场预期发展判断第六部分：区域重点个案分析第七部分：项目初步方向及经济效益分析第八部分：项目综合评价,项目概况,项目基本概况项目类型：项目公司股权收购；项目位置：北京市顺义区后沙峪镇西白辛庄榆阳路5号；东至沙峪南路，南至嘉浩别墅，西北至西白辛庄；占地面积：163164.66 平方米；,用地性质：已取得国有土地使用证（京市顺其国用（2004出）第10148号）原土地使用权人：北京盟科置业有限公司；土地用途：别墅、公寓及配套；土地使用权年限：70年（1995年8月9日至2065年8月8日）；地块现状：项目用地共260亩，其中43亩在建工程（30栋别墅的地基），217亩土地约有165户住户未拆迁，另有一个鱼塘和一个苗圃。,项目位置,项目区域位置关系项目位于中央别墅区的核心位置,别墅区,京顺路,后沙峪出口,别墅区,别墅区,项目位置,空港工业B区,进出口产品加工区,别墅区,新国展,空港工,物流,首都机场,业B区,京承高速路,温榆河,别墅区,国门商务区,别墅区机场家属区机场高速别墅区,城市及区域发展分析,北京市的规划，强调了“两轴两带多中心”新型城市空间结构。,北京城市发展规划,北京市的规划，强调了“两轴两带多中心”新型城市空间结构。,在新编北京城市总体规划中，通州、顺义、亦庄是三座重点发展的新,北京市区县功能定位,首都功能核心区,东城、西城、崇文、宣武，我国政治、文化中心和国际交往中心。城市功能拓展区,朝阳、海淀、丰台、石景山，实现和拓展首都城市性质功能的重要区域。城市发展新区,通州、顺义、大兴、昌平、房山和亦庄开发区，制造业和都市型现代农业的主要载体，疏散城市中心区产业与人口的重要区域。生态涵养发展区,门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆，北京的生态屏障和水源保护地。,在新编北京城市总体规划中，通州、顺义、亦庄是三座重点发展的新城。,顺义规划定位,按照北京市新的城市总体规划要求，顺义区将作为北京市建设的重点新城，承担着现代制造业、国际交往、空港物流业、国际展览业、体育休闲和居住的功能，是北京东北部城市化发展的核心，是未来一个相对独立、功能完善的城市。,按照规划，顺义重点新城确立了“一港、两河、三区、四镇”的城市空间结构。一港指首都机场及临空经济核心区；二河指潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色生态走廊；三区指顺义中心区（原卫星城三个组团）、空港区（后沙峪镇中心区、空港工业区、温榆河别墅区）、河东新区（南彩镇和北小营镇中心区）；四镇杨镇、高丽营、李遂、赵全营，是统筹城乡发展的桥梁。,顺义区经济总量和人均GDP均位居北京城市发展新区第一位,顺义经济发展状况2005年顺义区顺义区GDP276.1亿元，比上年增长19.6%，占全市GDP的比重为4%。按北京市统计局2005年常住人口计算人均GDP为4812美元。其中第一产业19.9亿元，比上年下降4.8%，占全市第一产业的比重为20.3%；第二产业168.3亿元，比上年增长24.6%，占全市第二产业的比重为8.3%，在第二产业中，工业增加值153.1亿元，比上年增长25%，占全市工业增加值的比重为9%；第三产业87.9亿元，比上年增长17.4%，占全市第三产业的比重为1.8%。三次产业结构为7.2：61：31.8。,2005年GDP,比上年增长,常住人口人均GDP,GDP,第一产业 第二产业 第三产业,(亿元),（%）,(美元),顺义区,276.1,19.9,168.3,87.9,顺义区,276.1,19.6,4812,房山区,213.9,12.4,134.4,67.1,房山区昌平区大兴区通州区,213.9192153.5143,2.15.211.410,3047304221472044,昌平区大兴区通州区,192153.5143,3.614.112.1,84.369.769.3,104.269.761.6,经济总量和人均GDP,城市发展新区各产业增加值,顺义区经济总量和人均GDP均位居北京城市发展新区第一位,顺义城市人口交通发展规划,城市建设：空间充足,城市建设用地有20余平方公里可开发利用，有1000-1500万平方米的开发空间,可以进行高品质住宅、商务办公、商务餐饮的建设。,人口增长：增速迅猛,顺义新城建设用地规模108平方公里，到2020年，常住人口将达到139万人，其中顺义重点新城规划人口规模为70万至90万人，同时预留达到百万人口规模的发展空间。,区域交通：四条轻轨,规划的轨道交通包括2020年建成地铁15号线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1线，运营线路总里程约57公里。加之正在建设的机场轻轨，它们将贯穿顺义新城南北及东西，有机连接新城各组团，并连接北京中心城、通州、平谷、怀柔、昌平等新城。,顺义产业发展规划,顺义以临空产业和现代制造业为重点，全面引导区域产业向高端、高效、高辐射力的方向发展。第二产业重点发展电子及通讯设备制造、微电子等高新技术产业，汽车制造、装备制造等现代制造业，以及设计研发、食品饮料、服装、包装印刷、家具等都市型工业。第三产业重点发展航空物流、国际会展、国际商务、文化创意、商业餐饮、旅游休闲等，强化现代服务业的高端环节，积极引进具有总部职能的物流结算中心、数据中心和决策中心。进一步优化经济结构，调整三次产业比重。,1992年,丽京入驻中央别墅区,1993年,第二个外销别墅龙苑,1995年,1996年,1997年,中粮开发名都园别墅,开发裕京花园、香江花园,新世界开发丽斯花园,2003年,观唐首开中式别墅先河,2004年,2005年,2006年,中西结合的优山美地,龙湾别墅创造热销神话,丽宫千万级别墅开发,2007年,龙湖滟澜山盛装开盘,未来北京高端物业核心区,中央别墅区发展历程,1992年，完全“空运”的第一栋外销别墅丽京花园落户温榆河畔，2002年，随内、外销房制度的取消，温榆河畔的别墅在面向国内市场的开端，便被冠以“中央别墅区”之名，以ISB为首的众多国际学校、高尔夫球场、马术俱乐部、和睦家医院、日祥广场等国际化配套日臻完善，至2007年，各跨国集团入驻的“顺义国际空港城”初具规模，新国展落户于此，“中央别墅区”将成为北京第一个脱离远郊别墅区的“城市别墅区”。,1992年1993年1995年1996年1997年2003年2004年2005年2006年2007年,丽京入驻中央别墅区第二个外销别墅龙苑中粮开发名都园别墅开发裕京花园、香江花园新世界开发丽斯花园观唐首开中式别墅先河中西结合的优山美地龙湾别墅创造热销神话丽宫千万级别墅开发龙湖滟澜山盛装开盘未来北京高端物业核心区,区域经济多元化发展，配套日趋完善；,新国展落户，区域商务氛围增强；,高品质的千万级别墅豪宅展露头角；,国内品牌开发商拿地热；,发,展,趋,势,发,展,趋,势,随着国内高端客户的成长，本土置业者关注度增多；,中央别墅区发展趋势,区域经济多元化发展，配套日趋完善；新国展落户，区域商务氛围增强；高品质的千万级别墅豪宅展露头角；国内品牌开发商拿地热；,随着国内高端客户的成长，本土置业者关注度增多；,用地分析,竺,路,地块大交通环境较好，对外交通较为便利。,地块交通分析地块距离京承高速后沙峪出口约7公里，约8分钟车程，对外交通较为方,地块东侧天竺路,天,便；地块西侧为天竺路，双向四车道，路况良好；,地块南侧与嘉浩别墅城之间为普通简易道路，路面较窄，仅能并行通过两辆车辆，且路况较差地块东侧内部路地块大交通环境较好，对外交通较为便利。,天,路,地块位于中央别墅区内，但本地块周边的别墅项目及周边环境现,状较差，目前尚未形成较好的居住氛围，须通过项目自身造势。,地块外部环境分析地块东侧紧临天竺路，路况较好，但有少量货车通行，对本项目存在噪音干扰；,地块东侧天竺路及路边商铺,天竺路东侧为沿,街小商铺，建筑较为陈旧，但对本项目影响不大；,竺,地块南侧为嘉浩别墅城，与本项目,地块西北侧民宅,相邻部分目前荒至，对本项目不,利；地块西北为普通农村民宅，建筑陈旧，环境较差，存在一定负面影响。,地块南侧嘉浩别墅城,地块位于中央别墅区内，但本地块周边的别墅项目及周边环境现状较差，目前尚未形成较好的居住氛围，须通过项目自身造势。,天,竺,路,地块自身条件分析地块东西方向较长，仅东侧一面临街，其它三面均被民宅及较差的别墅包围，形象展示面小，不利于本项目形象展示；地块内部西南有一鱼塘，面积不大，无利用价值，其余部分地势较为平整；地块东南有成片苗圃，可为将来景观利用；地块内现状为普通民宅，拆迁量大，存在一定的不确定性。,地块内部民宅,地块内部鱼塘,地块内部苗圃,地块用地分析小结,地块大交通环境较好，周边道路路况良好，可达,性较强；,地块周边物业档次较差，周边环境一般，尚未形,成较好的居住氛围；,地块周边无可利用的景观资源，需靠项目自身打,造；,地块临路性一般，形象展示面较小；,地块内部地势平坦，但拆迁量较大，给项目开发,带来不确定性,区域现状市场分析,嘉浩,区域现状项目分布图项目位于中央别墅区的核心位置阿凯笛,亚庄园,香花畦白露雅园,京顺路,后沙峪出口,德国印象龙湖滟澜山龙湾,莫奈花园裕祥花园项目地块,空港工业B区,进出口产品加工区,京承高速路,温榆河,优山美地,新国展名都园莱蒙湖欧陆苑裕亭国际,空港工业B区水木兰亭棕榈滩,物流,首都机场,观唐香江花园长岛澜桥兰苑别墅远洋大湖花园山庄,丽宫美林香槟小镇 丽嘉花园丽高王府丽斯花园丽京花园,国门商务区机场家属区机场高速,6,2,1,7,2,2,2,2,1,8,1,2,4,1,1,区域在售项目信息列表,名称,地址,容积率,物业类型,建筑类型,建筑园林风格,物业管理（顾问）公司,物业费（元/平方米月）,每户车位数,装修标准,现均价（万元/平米，含地下）,MOMA万万树,顺义区张喜庄出口,0.4,别墅,独栋,现代德式简约风格,北京当代物业管理有限责任公司,精装修,1.92.2,阿凯蒂亚庄园,顺义区后沙峪,温榆河畔,罗马环岛以北1000米处,1.2,别墅、公寓,独栋、双拼、联排、多层板楼,西班牙、法式、意大利风格,银网物业管理公司（国贸酒店物业顾问公司）,6.8,毛坯,1.31.7,龙湖滟澜山,顺义区温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米,0.67,别墅,联排,地中海风格,龙湖物业,精装修,2.12.4,龙湾别墅,顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21号地,0.47,别墅,独栋,原创风格,北京凯莱物业管理公司,6.9,毛坯,无,优山美地,顺义区温榆河北岸，后沙峪镇南,0.4,别墅,独栋,A区中式B美式C西式,优山美地物业管理公司,10,毛坯,2.53.5,丽宫别墅,顺义区机场高速公路杨林大道出口，介于机场高速与京顺路之间,0.52,别墅,独栋,欧式风格,侨乐物业服务有限公司,5.6,毛坯,2.55,香花畦,顺义区空港城后沙峪德国印象北侧,1.49,公寓,6-10层带电梯板楼,欧式风格,国航酒店、世邦魏理仕,2.3,毛坯,1.051.2,名都园,顺义区温榆河畔,0.6,别墅、公寓,独栋、7-9层带电梯板楼,美式风格,凯莱国际酒店有限公司,简装，带部分家电,0.941.2,纳帕尔湾,顺义区牛山镇潮白河国家森林公园内,顺安东路乔波冰雪世界东侧,0.4,别墅,独栋,美式风格,北京山水合和物业管理有限公司,5.6,精装修,1.7,波特兰花园,顺义区顺平路彩虹桥西侧1公里,0.35,别墅,独栋,北美木质风格,两颗树物业管理(北京)有限公司,7.6,精装修,1.52,龙湖香醍别苑,顺义区潮白河国家森林公园(乔波滑雪馆北侧),别墅、洋房,独栋、多层电梯板楼,地中海风格,北京龙湖物业有限公司,5/2.98,毛坯,洋房0.82.4,万科四季花城,顺义区顺西路益麒麟家居建材广场对面(顺义二中南侧),1.56,花园洋房，普通住宅,多层、小高层板楼,北欧风格,万科物业管理公司,小高层1.8/多层1.2,0.6,毛坯,0.83,东方太阳城,顺义区潮白河畔,0.8,别墅、公寓,独栋、多层、小高层板楼,美式风格,北京顺欣阳光物业管理有限公司,1.95,1.1,初装修,0.88,1容积率1.5,1容积率=1.60.6=容积率=1容积率0.6阿凯笛亚庄园,MOMA万万树,龙湖香醍别苑纳帕尔湾,波特兰花园香花畦龙湖滟澜山,龙湾别墅名都园,项目位置优山美地,丽宫别墅,万科四季花城东方太阳城,价格方面，区域周边别墅市场单价主要集中在23.5万元/平米之间，因不同,项目的主力户型区间不同，总价差距较大，从400万3000多万不等，相对大,面积的独栋产品价格相对较高；另外针对具体项目，龙湾别墅以其特色的原创,风格和较低的独栋总价受到客户的追捧，龙湖滟澜山的大面宽小进深的联排风,格和精心打造的园林景观品质感很强，销售卖点突出，以摇号方式开盘，当日,就基本售罄，这都对我们项目有很强的借鉴意义。,供应量方面：区域内没有新项目面市，未来两年的主要放量在龙湾和丽宫别墅,的后期，分别还有约300套和381套入市，另外龙湖和MOMA万万树后期也有,一定供应，共约235套左右。总体来说未来区域内潜在供应量仍然较大，市场,竞争激烈。,客户关注度：在调研中我们了解到，本区域客户在购房时主要看中的标准为总,价，建筑类型，景观园林及建筑风格三项指标，另外装修标准，物业费、是否,有花园、是否赠送面积等也比较关注。,区域现状市场分析,价格方面，区域周边别墅市场单价主要集中在23.5万元/平米之间，因不同项目的主力户型区间不同，总价差距较大，从400万3000多万不等，相对大面积的独栋产品价格相对较高；另外针对具体项目，龙湾别墅以其特色的原创风格和较低的独栋总价受到客户的追捧，龙湖滟澜山的大面宽小进深的联排风格和精心打造的园林景观品质感很强，销售卖点突出，以摇号方式开盘，当日就基本售罄，这都对我们项目有很强的借鉴意义。,供应量方面：区域内没有新项目面市，未来两年的主要放量在龙湾和丽宫别墅的后期，分别还有约300套和381套入市，另外龙湖和MOMA万万树后期也有一定供应，共约235套左右。总体来说未来区域内潜在供应量仍然较大，市场竞争激烈。,客户关注度：在调研中我们了解到，本区域客户在购房时主要看中的标准为总价，建筑类型，景观园林及建筑风格三项指标，另外装修标准，物业费、是否有花园、是否赠送面积等也比较关注。,从容积率与建筑类型的关系来看，容积率低于0.6的项目均为纯独栋别墅，在,0.6至1之间的项目则主要为混合型物业类型，主要为独栋、联排与多层洋房按,照一定比例搭配，高于1的项目则主要为多层洋房和小高层公寓之间的搭配。,从建筑风格来看，区域内项目的建筑风格主要还是以欧式和美式风格为主，而,龙湾别墅独出心裁，做出一种原创风格的别墅，在区域内比较受欢迎，产品也,相对畅销。,车位主要方面，别墅产品主要为2个及2个以上车位，公寓或洋房产品车位数量,则主要分布在1左右。,物业费方面，别墅产品明显高于公寓产品，均在5元/平米*月以上，而公寓和,洋房产品相对物业费较低，主要在24元/平米*月之间。,装修方面，别墅产品有50%项目为毛坯交房，而其余50%项目为精装修，并且,装修标准都比较高，通过装修来提高别墅产品的附加值，并借此提升产品的价,值和价格对我们的项目也是有一定的借鉴意义的。,区域现状市场分析,从容积率与建筑类型的关系来看，容积率低于0.6的项目均为纯独栋别墅，在0.6至1之间的项目则主要为混合型物业类型，主要为独栋、联排与多层洋房按照一定比例搭配，高于1的项目则主要为多层洋房和小高层公寓之间的搭配。从建筑风格来看，区域内项目的建筑风格主要还是以欧式和美式风格为主，而龙湾别墅独出心裁，做出一种原创风格的别墅，在区域内比较受欢迎，产品也相对畅销。,车位主要方面，别墅产品主要为2个及2个以上车位，公寓或洋房产品车位数量,则主要分布在1左右。,物业费方面，别墅产品明显高于公寓产品，均在5元/平米*月以上，而公寓和,洋房产品相对物业费较低，主要在24元/平米*月之间。,装修方面，别墅产品有50%项目为毛坯交房，而其余50%项目为精装修，并且装修标准都比较高，通过装修来提高别墅产品的附加值，并借此提升产品的价值和价格对我们的项目也是有一定的借鉴意义的。,传统的中央别墅区：,产品以独栋联排类别墅为主；,客户以高端外籍客户为主。,随着区域城市化进程的加速，新,国展、顺义新城建设、奥运等,“大事件”的影响，温榆河生态,环境效果的不断提升。,逐渐打破传统别墅区概念：,客户从“以高端为主”逐渐向“中高端”“扩散”；,不排除未来区域配套发展足够成熟，吸引大量中等收入人群的可能性，成为新,兴中产阶级聚集地；,产品多样化、容积率逐渐提高。,区域房地产市场分析,传统的中央别墅区：,产品以独栋联排类别墅为主；客户以高端外籍客户为主。,随着区域城市化进程的加速，新国展、顺义新城建设、奥运等“大事件”的影响，温榆河生态环境效果的不断提升。,逐渐打破传统别墅区概念：,客户从“以高端为主”逐渐向“中高端”“扩散”；,不排除未来区域配套发展足够成熟，吸引大量中等收入人群的可能性，成为新兴中产阶级聚集地；,产品多样化、容积率逐渐提高。,在进行区域市场特征研究时，我们选择不同建筑类型的典型代表项目进行深入研,究，分析其价格特征、销售情况、客户特征等。,区域房地产市场分析在进行区域市场特征研究时，我们选择不同建筑类型的典型代表项目进行深入研究，分析其价格特征、销售情况、客户特征等。,物业类型传统别墅独栋特色别墅小独栋双拼院墅联排叠拼洋房多层,典型项目优山美地（A区）龙湾别墅阿凯笛亚庄园纳帕尔湾龙湖滟澜山水青庭香花畦万科四季花城,产品特征容积率0.30.4，户型面积在300平米以上容积率0.40.5，户型面积200250平米容积率0.50.55，户型面积200300平米容积率0.6左右，户型面积200250平米容积率0.650.7，户型面积300380平米容积率0.91.0，户型面积230300平米容积率1.11.2，户型面积140160平米容积率1.31.5，户型面积120150平米,区域房地产市场分析,物业类型独栋,典型项目优山美地(A区),价格特征（元/平米）25000左右,主力总价（元/平米）750万-1000万,整体供应特征区域该类产品供应相对比较集中，并且得到市场一定的认知，售价相对较高。,容易被传统的高端别墅购买客户所接受。,区域房地产市场分析,物业类型小独栋,典型项目龙湾别墅,价格特征（元/平米）23000左右,主力总价（元/平米）700万-800万,整体供应特征供应相对较为稀缺，从产品形式、总价区间角度，具备一定竞争力。,较容易被新兴的城市新贵所接受。,区域房地产市场分析,物业类型双拼,典型项目阿凯笛亚庄园,价格特征（元/平米）16000左右,主力总价（元/平米）400万-700万,整体供应特征从总价角度容易与小独栋产生竞争，但是产品上竞争优势不明显。,从销售情况来看，不是特别理想，售价提升空间有限。,区域房地产市场分析,物业类型院墅,典型项目纳帕尔湾,价格特征（元/平米）16000左右,主力总价（元/平米）510万-650万,整体供应特征该类产品目前供应相对稀缺，在满足客户对独栋类产品追求的同时，能够满足一定容积率要求，同时具备抗政策风险能力。,但是该类产品需要进一步挖掘产品品质，设计细节有待进一步完善。院墅产品示意图,区域房地产市场分析,物业类型联排,典型项目龙湖滟澜山,价格特征（元/平米）23000左右,主力总价（元/平米）650万-900万,整体供应特征现状供应不多，市场接受认可度较高，可能成为区域别墅的新宠。南方开发商注重园林景观的打造，视觉冲击力较强，大面宽小进深的产品也直接提升了居住品质。,区域房地产市场分析,物业类型叠拼,典型项目水青庭,价格特征（元/平米）12000左右,主力总价（元/平米）280万-360万,整体供应特征从市场表现看，该类产品目前存在一定的市场接受度，随着区域配套逐渐完善，市场接受度将会进一步提升，客户需求也会进一步增多。,区域房地产市场分析,物业类型,典型项目,价格特征（元/平米）,主力总价（元/平米）,整体供应特征,目前区域此类产品供应相对较为稀缺，少数项目因为产品品质不高，售价无法得到有效提升。,洋房,香花畦,8200左右,150万180万,随着区域配套逐渐完善，如果此类产品品质在现状基础上有所提升，该类产品的市场接受度将会逐渐改善。,区域房地产市场分析,物业类型,典型项目,价格特征（元/平米）,主力总价（元/平米）,整体供应特征,该类产品供应目前主要集中在日常生活配套相对集中的顺义城区，存在一定的市场需求。,多层,万科四季花城,8100左右,80万120万,对于生活配套、公共交通依赖性相对较强。按照项目所处区域目前的配套成熟度，与顺义城区相比，对于此类产品的售价支撑相对有限。,顺义区从早期的高档别墅项目如丽京花园、名都园、裕京花园、欧陆苑等独,栋为主的别墅项目，逐渐出现了联排、叠拼、洋房、院墅等类独栋产品，产品,形式和类别不断丰富，需求不断多样化；受政府不再审批别墅用地政策的限,制，作为稀缺资源的别墅售价也水涨船高，但同时客户对别墅的品质与园林景,观要求也不断提高。,区域发展呈现出从机场两侧，沿温榆河向西、向东两个方向发展的高端别墅,区，即传统温榆河别墅区新兴的京东别墅区，连贯成片，产品更加丰富；成,为临空经济带最直接的收益者。该区域不断成熟的配套、交通、教育、居住条,件等，加上温榆河彻底整治，丰富生态走廊等景观资源，高端人群居住区的核,心地位将不容动摇，同时会进一步吸纳大量产业带来的大型企业、跨国公司高,层管理人员和对高端物业的投资者。,区域房地产市场分析小结,顺义区从早期的高档别墅项目如丽京花园、名都园、裕京花园、欧陆苑等独栋为主的别墅项目，逐渐出现了联排、叠拼、洋房、院墅等类独栋产品，产品形式和类别不断丰富，需求不断多样化；受政府不再审批别墅用地政策的限制，作为稀缺资源的别墅售价也水涨船高，但同时客户对别墅的品质与园林景观要求也不断提高。,区域发展呈现出从机场两侧，沿温榆河向西、向东两个方向发展的高端别墅区，即传统温榆河别墅区新兴的京东别墅区，连贯成片，产品更加丰富；成为临空经济带最直接的收益者。该区域不断成熟的配套、交通、教育、居住条件等，加上温榆河彻底整治，丰富生态走廊等景观资源，高端人群居住区的核心地位将不容动摇，同时会进一步吸纳大量产业带来的大型企业、跨国公司高层管理人员和对高端物业的投资者。,产品品质、私属性、景观是此类客户购买时首要关注的因素；,对于价格不是特别敏感，只要产品满意，可以接受更高价格；,对于配套的档次和品质要求较高；,对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。,独栋客户,产品品质、户型面积（总价）、私属性、景观是此类客户首要,关注的重要因素；,在满足居住需求的前提下，适当控制面积、控制总价；,同样对于配套的档次与品质要求较高；,对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。,小独栋客户,与小独栋客户购买特征相似，区别在于对于私属性的追求并不,是那么强烈。,双拼客户,产品形式、价格、户型、景观等是此类客户关注的重要因素；,因为对别墅生活有较强的追求，但是总价承受能力相对有限，,不会刻意强调私属性。,院墅客户,不同类型客户购买特征研究,产品品质、私属性、景观是此类客户购买时首要关注的因素；对于价格不是特别敏感，只要产品满意，可以接受更高价格；对于配套的档次和品质要求较高；对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。产品品质、户型面积（总价）、私属性、景观是此类客户首要关注的重要因素；在满足居住需求的前提下，适当控制面积、控制总价；同样对于配套的档次与品质要求较高；对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。与小独栋客户购买特征相似，区别在于对于私属性的追求并不是那么强烈。产品形式、价格、户型、景观等是此类客户关注的重要因素；因为对别墅生活有较强的追求，但是总价承受能力相对有限，不会刻意强调私属性。,独栋客户小独栋客户双拼客户院墅客户,产品形式、价格、户型、景观等是此类客户关注的重要因素；,因为对独栋别墅生活有较强的追求，但是总价承受能力相对有,限，不会刻意强调私属性,联排客户,价格、产品形式、户型、景观是该类客户较为关注的因素；,作为以改善居住环境为购买目的，在总价能够承受的前提下，,希望能够实现产品的升级换代。,叠拼客户,户型、价格、面积、配套、交通是此类客户关注的重要因素；,在合适的户型面积前提下，希望户型设计合理，具备一定的舒,适度，更加关注生活配套的便利度和公共交通。,价格也是较为敏感的因素，在总价能够承受的前提下，追求低,密度的生活品质。,洋房客户,购买特征与洋房客户购买特征有些相近，主要区别在于因为生,活方式的不同，更加注重性价比和升值潜力。,对于公共交通有较强的依赖性；,对于配套档次不要求过高，而是要求便利性。,多层客户,不同类型客户购买特征研究,产品形式、价格、户型、景观等是此类客户关注的重要因素；因为对独栋别墅生活有较强的追求，但是总价承受能力相对有限，不会刻意强调私属性价格、产品形式、户型、景观是该类客户较为关注的因素；作为以改善居住环境为购买目的，在总价能够承受的前提下，希望能够实现产品的升级换代。户型、价格、面积、配套、交通是此类客户关注的重要因素；在合适的户型面积前提下，希望户型设计合理，具备一定的舒适度，更加关注生活配套的便利度和公共交通。价格也是较为敏感的因素，在总价能够承受的前提下，追求低密度的生活品质。购买特征与洋房客户购买特征有些相近，主要区别在于因为生活方式的不同，更加注重性价比和升值潜力。对于公共交通有较强的依赖性；对于配套档次不要求过高，而是要求便利性。,联排客户叠拼客户洋房客户多层客户,市场预期发展对不同类型客户影响分析,对于别墅类客户，受整体供应将会逐渐稀缺的影响，购买力将继续持续，同时能够承受一定的价格,涨幅，但对产品品质要求越来越高。,对于类别墅客户，随着区域内该类产品品质的逐渐提升和完善，同时因为别墅总价更进一步的提高，会吸引相当一部分本来计划购买别墅的客户来购买类别墅，客户需求量呈现较为明显的递增趋势。,对于公寓类或者普通住宅客户，随着区域配套和交通条件特别是公共交通的逐渐完善，将会吸引更多的大量中等收入人群来购买，但是对价格的承受能,力有限。,现有配套设施：,USB国际学校、京西国际学校、力迈学校,日祥广场（餐饮、商业、家居服务、电子商务）,和睦家医院（区域内顶级的私人医院）,区域目前出行主要依靠私家车，公共交通不发,达。,区域现状的景观、配套条件对于别墅类产品的客户需求能够满足；而对于购买洋,房的部分客户、多层或者小高层客户来讲，目前区域配套标准，特别是公共交通,可达性，日常生活、教育配套的档次都相对不能满足或者不能匹配。,区域现状配套条件分析,现有配套设施：USB国际学校、京西国际学校、力迈学校日祥广场（餐饮、商业、家居服务、电子商务）和睦家医院（区域内顶级的私人医院）区域目前出行主要依靠私家车，公共交通不发达。,区域现状的景观、配套条件对于别墅类产品的客户需求能够满足；而对于购买洋房的部分客户、多层或者小高层客户来讲，目前区域配套标准，特别是公共交通可达性，日常生活、教育配套的档次都相对不能满足或者不能匹配。,新国展选址于北京市顺义区空港,城内，总规划占地225公顷，总,建筑面积100万平方米，总投资,84亿元人民币。,整个工程分三期进行建设。其中,一期工程拟建展馆20个，建筑面,积20万平米，计划将于2008建,成并投入使用。,全部工程完成后，将成为国内最,大，国际一流的综合性、现代化,国际展览中心，涵盖包括会展中,心、购物中心、写字楼、公寓、,主题公园等多种物业类型,新国展将极大地提升区域商业氛围,区域预期配套条件新国展选址于北京市顺义区空港城内，总规划占地225公顷，总建筑面积100万平方米，总投资84亿元人民币。整个工程分三期进行建设。其中一期工程拟建展馆20个，建筑面积20万平米，计划将于2008建成并投入使用。全部工程完成后，将成为国内最大，国际一流的综合性、现代化国际展览中心，涵盖包括会展中心、购物中心、写字楼、公寓、主题公园等多种物业类型,新国展将极大地提升区域商业氛围,潜在配套设施：,中央别墅区配套（根据规划，未,来在中央别墅区内还将有20余万,平方米的公共设施配套）,新国展配套（预测包括18万平,方米购物中心、20公顷以上主题,公园、45星级酒店客房2000,余套、高中档写字楼8万平方,米）,潜在交通设施：,其中北清路东延与机场北线快速,京,场快,路将加强本区域与西部区域的直,接联系；机场快速路与机场第二,专线将加强本区域与东南部区域,的直接联系。,区域道路交通将继续得到完善，来往便利程度增强；公共交通也将随着新国展、,奥运等因素的影响逐渐得到改善，城市化进程逐渐加剧。,区域预期配套条件,潜在配套设施：中央别墅区配套（根据规划，未来在中央别墅区内还将有20余万平方米的公共设施配套）新国展配套（预测包括18万平方米购物中心、20公顷以上主题公园、45星级酒店客房2000余套、高中档写字楼8万平方米）潜在交通设施：其中北清路东延与机场北线快速,北清路东延段京承快速路,机场北线快速路本 案顺路李天速路机,快,速,路,路将加强本区域与西部区域的直接联系；机场快速路与机场第二专线将加强本区域与东南部区域的直接联系。,区域道路交通将继续得到完善，来往便利程度增强；公共交通也将随着新国展、奥运等因素的影响逐渐得到改善，城市化进程逐渐加剧。,市场预期发展判断,顺义区06、07年已交易地块,地块名称,位置,用地性质,建设用地面积（平米）,规划建筑面积（平米）,出让方式,起始价或招标底价（万元）,成交价格（万元）,楼面地价（万元/平米）,竟得人,顺义区后沙峪乡金泰花园(二期)项目,顺义区后沙峪镇古城村,住宅及配套,164637.406,110000,挂牌,28483.69,70400,0.64,北京龙湖置业有限公司,杨镇（原市燕东酒厂）住宅用地,顺义区杨镇老庄户,住宅可兼容使用性质：商业服务业,75944.1,98727,挂牌,5709.25,5709.25,0.057828659,北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司,后沙峪镇吉祥庄村土地一级开发（住宅及配套）项目,顺义区后沙峪镇吉祥庄村,住宅及配套,137533.4,181519.96,招标,19604.32,19610,0.108032197,北京空港天恒房地产开发有限公司,顺义区河南村老年社区,顺义区仁和镇河南村,住宅,690053.8,420340.8,招标,53089.56,61743.52,0.146889191,北京东方太阳城房地产开发有限责任公司,顺义后沙峪地区前沙峪村裕民大街38号公共设施用地,顺义后沙峪地区前沙峪村裕民大街38号,商业金融、公寓,39976.7,87950,挂牌,13350.8,22400,0.254690165,北京汉唐建设工程有限公司,北京市顺义区牛栏山镇张庄村南部旧村改造住宅项目,顺义区牛栏山镇,居住,316465.97,151500,招标,28600,28900,0.190759076,重庆龙湖企业拓展有限公司,顺义区李桥镇机场东路商业及住宅用地项目用地,顺义李桥镇三四营村西侧,商业及住宅,172409.4,134264,招标,19000,19468.28,0.145,北京世安住房股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司,顺义区后沙峪镇住宅项目用地,顺义区后沙峪镇,住宅兼容商业服务业,9600.9,10013,招标,1700,3000,0.299610506,北京嘉轩房地产开发有限公司,顺义区马坡镇住宅,及配套设施、商业金融、文化娱乐项目用地（顺义新城1,顺义区马坡,办公楼、商业服务业、娱乐设施、综合体,468769.8,602078,招标,108000,109400,0.181704032,北京顺义新城建设开发有限公司,号地）,北京市顺义区杨镇住宅项目用地出让,顺义区杨镇一街东侧,住宅,67031.1,107250,挂牌,6709.02,16100,0.15011655,北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司,1,2,3,4,5,6,顺义区正在交易地块,序号,宗地名称,宗地位置,合计,土地面积(平方米)规划建筑面建设用地面积 代征地面积 积(平方米),交易方式,规划用途,开发程度,起始价(万元),最新报价,顺义区高丽营住宅项目用地,顺义区高丽营镇,61813.8,47661.9,14151.9,67000,挂牌,住宅兼容商业服务业,五通一平,3047,3047万元(第1次),顺义区南法信镇商业、顺义区南法住宅项目用 信镇地,63447.6,46682.6,16765,93366,挂牌,商业服务、住宅及居住服务设施,三通一平,13720,暂无报价,顺义区马坡镇住宅、办,公、商业金 顺义区马坡融项目用地 镇,229748.5,195741.7,34006.8,298678,挂牌,住宅、办公、商业金融,七通一平,38750,暂无报价,（新城7号地）,顺义区站前街商业金融项目用地顺义区北小营中心镇住宅项目用地,顺义区站前街北侧顺义区北小营中心镇北侧,2462966607.8,20105.445000.1,4523.621607.7,4102549512,挂牌挂牌,商业服务业、住宅兼容居住区公共服务设施住宅兼容商业服务业,三通一平六通一平,57823240,暂无报价暂无报价,顺义区天竺空港展馆配,套设施项目用地国有建,顺义区天竺空港商务区,225411,120236.1,105174.9,162330,招标,商业金融兼容行政办公,七通一平,无此数据,暂无报价,设用地使用权,1,2,3,4,5,6,8,9,顺义区即将入市地块,序号,宗地名称,宗地位置,合计,土地面积(平方米)规划建筑面建设用地面积 代征地面积 积(平方米),规划用途,开发程度,拟入市时间,所属区县,顺义区后沙,峪镇中心区D24、D25地块土地一级,顺义区后沙峪镇,135300,97600,37700,147100,住宅及商业,拟六通一平,2007年,顺义,开发项目,顺义新城花园市镇区（8#地）,顺义区马坡镇,455240,405500,49740,441800,住宅、商业金融、公园、文化广场,拟七通一平,2007年,顺义,顺义区站前,西街南侧居住小区住宅及配套项目,顺义区站前西街南侧,108784.5,88667.9,20116.6,203335,住宅和商业金融,三通一平,2007年,顺义,用地,新城站前西街站前街（顺鑫）,顺义区新城顺义区站前西街顺义区站前街,541003370058700,46900890050000,7200248008700,117200203300150000,商业金融居住、公建、停车场公共设施（商业金融）,2007年2007年2007年,顺义顺义顺义,7,顺义双裕西区（二期）北京滨水居住区2#地用地中央公园区3#地用地,顺义区北京市顺义区马坡北京市顺义区马坡,8900450154.7617836.5,8900356736.7433616.8,093418184219.7,0345299.42450421.6,居住住宅商业金融,-六通一平拟六通一平现状仅一户未完成拆迁,2007年2007年2007年,顺义顺义顺义,6,1,5,1,8,1,2,5,24,3,3,7,6,4,9,9,8,4,37项目位置6,从区域土地交易情况和预计入市地块情况来看，未来一段时间内顺义区,土地放量较大，主要集中在顺义新城、马坡镇和后沙峪镇区域，但本项,目所处的中央别墅区内几乎没有新的土地入市，这利好于我们项目的操,作；,从容积率的角度看，政策限制调控方向非常明显，绝大部分住宅用地的,规划容积率都在1.0以上，低密度产品将逐渐稀缺，且单个供应规模相,对较大，大面积地块的容积率都在1.5以上。按照正常情况来分析，容,积率1.0左右对应的产品形式是以类别墅为主，或者配合一定比例的多,层；容积率1.5以上对应的产品形式是以小高层为主。,由此