长沙梅溪湖A201宗地研究报告40p.ppt
投资发展部,长沙市先导区梅溪湖A-20-1地块报告,二零一三年十一月,内部交流，严禁外泄,项目基本情况,1,3,4,经济指标分析,5,6,市场调研,2,规划指标,商务要点,基本情况,共计约135.99亩(净地)建设用地，地上总建面约27.19万平米。,宗地宏观位置图位于长沙西二环与西三环之间梅溪湖板块，梅溪湖板块为未来长沙CBD地铁2号线梅溪湖段预计2014年10月通车,长沙黄花国际机场,长沙二环路,长沙绕城高速长沙三环路,梅溪湖,长沙市政府,距市中心13公里,距市政府10公里,地铁2号线,A-15-1,A-20-1,梅溪湖规划图,宗地中观位置图,A-20-1,东方红路,金菊路,枫林三路通往市中心,长沙西三环绕城高速,虚线为在建市政道路；实线为建成市政道路,D,东雷路东延线,骑川路西延线,宗地微观位置图 北至东雷路东延线（在建）、南至骑川路西延线（在建）、东至东方红路、西至金菊路（在建）,步步高新天地,A-15-1,A-20-1,省歌舞剧院,湖南省第一师范学院,保障房,旭辉御府,中铁梅溪青秀,长郡梅溪湖中学,岳麓区实验小学,万科 城市 花园,弘德好莱城,嘉禾润方园,梅溪湖西片区合作保障房,骑川小学,梅溪湖保障房,D,宗地现状 宗地为准净地，场地内有土方。,北侧视角：,北侧现状：东雷路施工中。,宗地现状,宗地现状,南侧现状：骑川路施工中。,东侧现状：现状市政道路东方红路。,宗地现状,少量拆迁（5户人家），梅溪湖计划启动强拆程序。,宗地现状,地块SWOT分析,市场调研,1,3,4,经济指标分析,5,6,项目基本情况,2,规划指标,商务要点,城市经济,长沙市2012年国内生产总值6510亿元，经济总量居全国省会城市第七位；年平均增幅14%以上。,长沙市2012年城市人均可支配收入为3.04万元，稳居中部省会城市首位。,数据来源：长沙市政府工作报告,长沙市2009年供需失衡，供需比为2.33，属于供大于求；伴随房地产市场调整，2013年长沙市供需比创历年新低，仅为1.1。,房地产市场,房地产市场,长沙市价格年平均增幅约7%；梅溪湖片区价格年平均增幅约9%。,房地产市场,步步高新天地,A-15-1,A-20-1,省歌舞剧院,湖南省第一师范学院,保障房,旭辉御府,中铁梅溪青秀,长郡梅溪湖中学,岳麓区实验小学,万科 城市 花园,弘德好莱城,嘉禾润方园,梅溪湖西片区合作保障房,骑川小学,梅溪湖保障房,D,状态：售罄（2013年3月）项目均价：6069元/平去化速度：5505平/月成交均价：高层住宅6254元/平（2012年10月）35平公寓6358元/平（2012年1月至4月）商业18863元/平（整体成交均价）,项目均价：7490元/平去化速度：5303平/月成交均价：高层住宅7621元/平（2013年10月）,去化速度：8665平/月成交均价：高层住宅6591元/平（2013年10月）别墅均价14517元/平 商业价格26368元/平（2013年9月）楼面价：1500元/平（2011年4月）R=3.0,去化速度：5403平/月成交均价：高层住宅6934元/平（2013年10月）楼面价：2000元/平（2012年10月）R=3.8,周边项目月均销售额3亿-5亿元；各类产品需求旺盛。车位约15万/个。,竞品项目 旭辉御府,高层定价：静态,蓝海曲线定价，项目当前开盘销售均价为6971元/平。,高层定价：整体均价,商业定价：整体均价,蓝海曲线定价，项目当前开盘销售商业均价为22704元/平。,商业定价：整体均价,公寓定价,公寓类型产品可参考竞品项目为万科城市花园35公寓产品。公寓型产品成交均价6358元/平，高出住宅2013年3月成交价320元，增幅5%。,公寓定价：动态,公寓型产品定价参考住宅蓝海曲线定价6971元/平，以万科城市花园公寓产品5%的幅度计为7319元/平。,1,3,4,经济指标分析,5,6,项目基本情况,2,规划指标,商务要点,市场调研,1,3,4,5,6,2,土地获取模式,1.交易模式：公开挂牌；2.土地价格：挂牌起始价待土委会最终确定，梅溪湖实业以楼面价2250元/平上报。3.土地上市时间：同合作方沟通，让其协调2013年12月30日前挂牌；原计划为2013年春节前后摘牌。4.居间人做到鑫苑在项目挂牌前与政府签署正式协议，并成为唯一摘牌人，以底价成交。,1,3,4,经济指标分析,5,6,项目基本情况,2,商务要点,规划指标,市场调研,规划总建筑面积：33万方地上建筑面积：27.2万方27-32F高层：21.4万方25F公寓：3.15万方2F商业：2.2万方地下建筑面积：5.8万方,强排总图,1,3,4,规划指标,5,6,项目基本情况,2,商务要点,经济指标分析,市场调研,项目开发周期,二期开发2014年10月动工 2016年11月竣工 开发周期两年,一期开发2014年3月动工 2016年4月竣工 开发周期两年,项目售价及销售速度假设,项目销售计划（年度）,项目回款计划（年度）,项目成本假设,项目动态效益水平分析,项目整体资金峰值：2014年4月，7.21亿元。项目整体资金回正时点：2016年4月。在考虑整体5亿元开发贷的前提下，项目整体资金回正时间为10季度。,项目静态效益水平分析,项目问题与工作计划,问题：1.测算指标抗风险能力低；2.土地款签订成交确认书一个月内付清；3.摘得土地合作方负责协调三月拿到施工许可证；计划：1.请设计、成本部、营销部协助完成由建筑密度24%提升至35%的方案设计与成本测算；2.同合作方沟通土地款付款节奏是否可改为签订成交确认书三月内付清（住宅地块设施有效屏蔽挂牌条件困难，一月付清是屏蔽条件之一，可否更改？）3.同合作方沟通摘牌三月后工作推进计划。,Thanks!,销售价格年增幅5%计,
