策源武汉天地御江苑Ⅲ璟倾城项目策划报告.ppt

每一座城市，都有一个 专属自己的 标志,HONG KONG,每一座标志，都源自于这座城市的 精神，代表着这座城市的 荣耀。,SHANG HAI,时间在 改变，城市在 改变，精神在 改变,BEI JING,荣耀的 标准，也在 改变！,BEI JING,大武汉千年变迁中，从来不缺“荣耀”！,WU HAN,我们要做的，不仅是 制造 荣耀,WU HAN,更是用 新的标准，标注 新的荣耀！,如朕君临，如日中天，四海景从，倾国倾城,璟,日,京,王,武汉天地-御江苑-璟倾城,不 仅 仅 是 荣 耀,献给有世界情节的武汉人。,和有武汉情节的世界人。,因改变，而荣耀,璟倾城：改变武汉豪宅时代的标杆,目 录,致敬从武汉天地造就武汉高端公寓标杆改变内外环境催生改变，改变催生突破序幕武汉豪宅时代，璟倾城的荣耀时代突破突破自我价值瓶颈，倾城更要倾国重塑融合天地品牌形象，倾国先要倾心,致敬从武汉天地发现武汉高端公寓标杆改变内外环境催生改变，改变催生突破序幕武汉豪宅时代，璟倾城的荣耀时代突破突破自我价值瓶颈，倾城更要倾国重塑融合天地品牌形象，倾国先要倾心,目 录,第一章 致敬,从武汉天地发现武汉高端公寓标杆,第一章 致敬,武汉天地：改变武汉高端地产的开发格局武汉天地：改变武汉高端公寓的价值标准武汉天地：改变武汉高端人群的生活方式武汉天地：改变武汉高端地产的开发模式,武汉天地：改变武汉高端地产的开发格局,武汉第一个真正的城市综合体改变产品格局,国际化商业中心先发制人,顶级商务综合体登峰造极,多元化高端公寓节节高升,武汉天地,御江苑,企业中心,将独特的“文化商业综合体”成功导入武汉。,武汉第一个江滩成功改造项目改变板块格局,武汉天地改变武汉高端地产的开发格局,让武汉高端地产中心，成功定格汉口江滩。,武昌,汉阳,汉口,鹦鹉洲片区,江滩片区,积玉桥片区,东湖片区,西北湖片区,武汉高端公寓市场片区分布,汉口江滩板块：江滩、历史文化根基、政治商业中心,汉口西北湖板块：传统高端商务金融中心、豪宅发端,武昌大东湖板块：省府重地、风景名胜、文教中心,汉阳鹦鹉洲板块：世贸品牌、大规模高端造城先锋,武昌积玉桥板块：新兴滨江商务中心、旧城改造核心,武昌汤逊湖板块：光谷产业、高校氛围、大湖、岛湾,武汉第一个国际化的综合街区改变城市格局,让武汉江滩的明天，更象上海江滩的今天,武汉天地外街,为璟倾城问鼎武汉豪宅领袖，奠定了市场形象。,武汉天地改变武汉高端地产的开发格局,武汉天地内巷,武汉天地内街,确定武汉高端公寓的价格标杆始终保持引领地位,2007年，御江苑一期首开均价13000元，周边高端公寓均价8500元，均价比1.5:1。2008年，金融危机，武汉高端普降10-20%，武汉天地上涨12%。2009年，御江苑二期价格始终高于周边，且一路稳步上涨，涨幅15%。2010年，御江苑均价上升到18000元。2010年下半年，武汉高端公寓攀至15000元。御江苑均价突破30000元，均价比2：1。,备注：1：上图时间轴选取依据是武汉天地的推盘时间节点；2：项目价格是该时间节点，当时的主推产品的价格；3：价格选取当期武汉房地产信息网的累计备案价格；,武汉天地改变武汉高端公寓的价值标准,为璟倾城定义武汉豪宅价值，奠定了价值基础。,树立武汉高端公寓的产品标杆优势集大成者 A.多元化的生活配套 B.多功能的私家会所 C.高和谐度建筑形态 D.私密舒适居住组团 E.人性化的区内交通 F.智能化的居家配置 G.全面装修的成品房 H.人为本的空间尺度,武汉天地改变武汉高端公寓的价值标准,为璟倾城定义武汉豪宅标杆，创造了市场尺度。,武汉天地改变武汉高端人群的生活方式,最时尚的商业氛围多元化的建筑特色国际化的商业情调高端人群的聚集地武汉的大都市名片,为璟倾城聚合和积累了武汉高端阶层的巨大能量。,改变综合体开发模式首先重金打造商业，成功提升整体价值。为璟倾城提供了以“商业”为起点的价值体系。,武汉天地改变武汉高端地产的开发模式,HHotel,OOffice,PPark,SShopping,CClub,AApartment,TTrans,武汉天地改变武汉高端地产的开发模式,以商带住持续成长模式商业全部长期持有，精心扶持经营。为璟倾城预留了以“城市”为主题的发展空间。,JAMAICA BLUE,KALDI COFFEE,满记甜品,BASKIN ROBBINS,HOMES 泰,伊莉维尔,“泛会所”体验营销模式商业汇聚人气，不靠广告靠卖场。为璟倾城积累了以“时尚”为共性的客户基础。,武汉天地改变武汉高端地产的开发模式,2007-2010，武汉天地，改变了武汉！,2011年，武汉天地，因改变而改变,目 录,致敬从武汉天地造就武汉高端公寓标杆改变内外环境催生改变，改变催生突破序幕武汉豪宅时代，璟倾城的荣耀时代突破突破自我价值瓶颈，倾城更要倾国重塑融合天地品牌形象，倾国先要倾心,第二章 改变,改变武汉高端公寓的价值标准,第二章 改变,平台改变泛会所营销平台更具影响力产品改变超高大平层公寓与前期断层客户改变本地自用型客户不再是主导市场改变一江两湖高端公寓竞争加剧城市改变中部中心推动高端公寓价值,平台改变泛会所营销平台更具影响力,武汉天地的国际化商业环境日渐成熟武汉天地的美誊度、忠诚度日渐成熟武汉天地为璟倾城的升华提供更成熟、更高端的营销平台。,产品改变超高大平层公寓与前期断层,御江苑期璟倾城入市产品概述,用地面积：14000建筑面积：71000建筑层数：41F建筑高度：140m标准层高：3.3m绿化率：47.5%容积率：3.6总户数：181个车位：232（含子母车位）,一线江滩，无敌江景，大平层，超高层，高车位，高绿化,产品特征解析/项目本体解析/御江苑,大开放、小围合、高低搭配、商住分离独一无二的天地建筑群落！,四纵三横的开放式规划与城市融合 360。封闭的围合式组团与居者融合 高层低层搭配的建筑群与天地融合 临街私密无商业全绿化与综合体融合,产品改变超高大平层公寓与前期断层,收官大作、第一地标、高车位、高绿化赢在指标的城市豪宅根基！,用地/建筑面积：1.4万/7.1万 汉口第一大豪宅组团 建筑层数/高度：41F/140m 汉口滨江地标第一高 总户数/车位数：181/232个 武汉豪宅车户比第一 绿化率地下会所：48%/3600 城市高密豪宅第一奢,产品特征解析/项目本体解析/璟倾城-规划指标,产品改变超高大平层公寓与前期断层,坐北朝南的稀缺观江地位江北第一豪宅 一线亲水的独步江滩地标江滩第一豪宅 至高至低的唯一纯居形态天地第一豪宅 贴身亲政的稀有贵族群落综合体第一豪宅,南观江、在江滩、天地至尊、亲贵贴身独一无二的豪宅王者地位！,产品特征解析/项目本体解析/璟倾城-规划设计,产品改变超高大平层公寓与前期断层,江景、城景、街景、园景三期的多重景观级 南江湖，北城园、东西街高层的多维观景面 大开间、全通透、无遮挡高层的多轴观景线 大间距、全封闭、窗檐绿低层的中央聚焦点,多重、多维、多轴、聚焦，个性化的均好独一无二的豪宅景观资源！,产品特征解析/项目本体解析/璟倾城-观景系数,产品改变超高大平层公寓与前期断层,大桥、二桥、隧道三选一豪宅的中心价值观 商务到商业，政府到政协豪宅的纯个性捷径 永不堵车的沿江景观大道豪宅的贵宾专车道 临江后院门、贴身公交站豪宅的管家专用道,人车分流、车车分流，速度、便利、御用独一无二的豪宅路网体系！,产品特征解析/项目本体解析/璟倾城-交通条件,产品改变超高大平层公寓与前期断层,超高85%、平层93%、四房45%、31040%大平层总量大，前期没有！,产品特征解析/项目本体解析/璟倾城-户型配比,产品改变超高大平层公寓与前期断层,大开间、大层高、四房五房、多变定制功能追求舒适、宽松的时尚豪宅！,客厅、卧室、阳台有超大开间极致的豪宅空间尺度 简洁、流畅、方正的空间分隔大气的豪宅空间感受 丰富、多变、个性的多功能间完美的豪宅空间功能 3.3m稀缺层高360.观景面超值的豪宅高性价比,产品特征解析/项目本体解析/璟倾城-户型设计,产品改变超高大平层公寓与前期断层,对比御江苑-期产品疑问：璟倾城销售的最大困惑需要高端大平层公寓的客户是谁？,位置更优越：一线临江、交通通畅 建筑更宏伟：城市地标、对比鲜明 豪宅更纯粹：超大平面、唯一联排 配套更奢华：国际精装、超级会所 价值更稀缺：天地成熟、城市成熟,产品改变超高大平层公寓与前期断层,御江苑-期客户概述,客户改变本地自用型客户不再是主导,以武汉江北为主，武汉市外仅为30%；以自住为主，投资仅为20%。,居住区域,置业目的,（御江苑璟倾城招标书提供数据）,（与御江苑置业顾问交流分析）,居住区域,置业目的,武汉大平层高端公寓在售项目客户描述,客户改变本地自用型客户不再是主导,以武汉市内为主，武汉市外达到40%；以自住为主，投资达到35%。,（复地东湖国际成交客户独家数据）,（复地东湖国际成交客户独家数据）,依据上海策源高端客户研究资料,我们预判：璟倾城潜在客户中，外地客户、投资客户比重必将加大。,全国千万级大平层高端公寓客户描述,客户改变本地自用型客户不再是主导,市场改变一江两湖高端公寓竞争加剧,武汉大平层高端公寓市场分布,万达公馆，汉宫一号，复地东湖国际,高端公寓：锦绣长江、金桥世家、泛海国际城市别墅：梦湖香郡、泰然玫瑰湾郊区别墅：盘龙城与汤逊湖别墅群,绿地车辆厂地块、东沙万达地块、华侨城地块、金地四新地块。,2010年武汉高端市场进入集中供应阶段。武昌供应密集，汉口较少。,一级竞争：核心区域、产品同质、一线价格,二级竞争：次级区域、二线价格、高端公寓,潜在竞争：暂未上市、品牌开发、高端定位,空间尚有时不我待,已入市项目总量20万，673套，产品均定义为“豪宅”。,4.瑞安武汉天地,118套，4万,190套，6万,181套，5万,184套，5万,3.万达公馆,2.金都汉宫,1.复地东湖国际,市场改变一江两湖高端公寓竞争加剧,武汉大平层高端公寓市场供应,豪宅满天飞江湖盼正统,汉宫一号,积玉桥万达,复地东湖国际,市场改变一江两湖高端公寓竞争加剧,武汉大平层高端公寓主流产品,已入市项目，建筑形态、户型面积等与璟倾城都有重叠。,复式为主平层面积接近,三房为主主力面积接近,五房为主主力面积接近,产品较雷同差异需拉大,武汉大平层高端公寓市场去化,2009年：总价200万以上高端公寓成交量不足 35万，总价300万以上高端公寓成交量不足 13万，占全市商品房住宅市场总成交量的2.5%，且高端市场供大于需，去化率不足 60%。2010年：受调控影响，高端市场成交量预期降幅 30-35%。总价200万以上高端公寓预期成交量不足 28万。总价300万以上高端公寓预期成交量不足 15万。,武汉高端公寓市场容量有限。竞争加剧，市场去化压力徒增。,市场改变一江两湖高端公寓竞争加剧,无论怎么拉蛋糕不够大,市场改变一江两湖高端公寓竞争加剧,御江苑3期核心竞争策略 把握先机，以快打快竞争策略建议：1、加快营销进度：三期2011年售罄 2、加快商务开发：商务2011年入市 3、加快后期开发：地块2011年启动 4、加快商业升级：突出高端成熟氛围 5、加快市场扩张：主动扩充客户积累,我们的突破口是抓住更多的高端客户，尤其是高端投资客户！,城市改变中部中心推动高端公寓价值,高端投资客户选择高端公寓的第一标准,依据上海策源高端客户研究资料,高端客户最看重城市价值，就是城市发展的空间与先机。,武汉发展进入黄金跃升期标杆化、中心化、国际化、初始化,城市改变中部中心推动高端公寓价值,A.中部各省会城市中的GDP最高B.轻重工业及高新产业的基地C.中央确认的中部崛起战略中心D.中国高铁网络的中心枢纽E.国际政治经济文化交流频繁F.国际资本与外企持续涌入G.城市圈域化、轨道化发展迅猛,武汉城市发展带来的高端投资机遇催生高端商务的井喷发展,未来五年武汉高端写字楼供应量约215万。2018年，CBD25幢200万甲级(30%超甲级)；25栋待建在建的高端写字楼中，67%在汉口。未来高端写字楼以现有办公中心向外延伸；内环线解放大道是新型的高端商务聚集区。内环、隧道、地铁对商务发展至关重要。,城市改变中部中心推动高端公寓价值,高端商务引导高端商务人群的涌入拉动高端公寓的价量齐升,城市改变中部中心推动高端公寓价值,王家墩CBD武汉新型的商务中心；已经生成高端公寓聚集效应，如泛海国际、葛洲坝国际等。,建设大道金融街武汉最核心的高端商务区衍生三大高端聚集区解放大道与青年路之间地段，武汉早期高端公寓的聚集地；西北湖，高端商务住宅代表。香港路，高端人群居住聚区。,武汉天地企业中心邻政面江的商务新中心依托二桥、隧道与轨道交通，连接汉口中心与武昌沿江，将大幅度推动沿江住宅需求；并直接拉动璟倾城的需求量，支撑其实现更高的投资价值。,我们不难发现：璟倾城实现快速、优质、高价值销售的关键，就是成功引导大量高端投资客户。而迅速聚焦投资最有利的机会，就在于武汉城市发展创造的商务井喷发展。而要成功抢占商务先机的最大关键是告诉客户：我就是最具投资价值的豪宅！,第二章 改变,而要凸显豪宅的投资价值就必须打破武汉高端公寓的传统居住价值也就必须突破武汉高端公寓的价值标杆而武汉天地御江苑，就是武汉高端公寓的价值标杆武汉天地，因为改变，更需突破自我突破，价值突破！,第二章 改变,2011，武汉天地，在改变中迎来武汉的豪宅时代！,目 录,致敬从武汉天地造就武汉高端公寓标杆改变内外环境催生改变，改变催生突破序幕武汉豪宅时代，璟倾城的荣耀时代突破突破自我价值瓶颈，倾城更要倾国重塑融合天地品牌形象，倾国先要倾心,第三章 序幕,武汉豪宅时代，璟倾城的荣耀时代,第三章 序幕,高端公寓与豪宅的差距上海：豪宅时代的标志武汉：豪宅序幕的来临璟倾城：定义豪宅标杆,依据国内一线城市经验总结 城市中心顶级豪宅的升值潜力及空间，远远高于同区域普通高档住宅。,从地段条件上看，豪宅项目除具备市中心地段外，在文化历史、商业配套、商务办公氛围等方面条件要远优于普通高端公寓项目。从产品打造上看，豪宅项目主要在装修软硬件设施标准上具备较高端品质。从价格升值潜力上看，豪宅项目同期涨幅空间要高于普通高端公寓达2-3倍。从客户构成上看，豪宅外籍客户比例及投资需求比例要高于普通高档住宅。,高端公寓与豪宅的差距,豪宅的基本标杆,高端公寓与豪宅的差距,城市核心地段人文历史渊源核心景观资源国际生活配套中央商务区位卓越项目品质国际品牌物管独特产品个性国际品牌开发商,主体,产品,资源,上海：豪宅时代的标志,上海豪宅时代的先锋：翠湖天地 一个豪宅市场的催生到成熟，既是城市价值提升，更是城市国际化表现。,2009年，武汉人均GDP突破7450美元，与2006年上海人均GDP接近，武汉具备了高端向豪宅升级的基础！,豪宅客户不仅局限于本地的居民，而是呈现出上下双向、中心发散、以投资为主、外地为主的明显特征！,2006年上海豪宅客户构成,感谢瑞安，让我们有了一套可以定义豪宅时代的标准！由此可鉴,上海：豪宅时代的标志,城市进入豪宅时代的标志,城市地位综合实力国内领先，具备较强国际影响力；城市配套现代商业发展成熟，交通及商务环境优良；品牌地产品牌知名地产云集，房地产投资积极活跃；市场成熟供需量价持续增长，房地产市场健康发展；投资活跃理性投资客户增长，整体购买力达到前列；自身条件土地价值市场认可，商业与资源环境优良。,武汉：豪宅时代的来临,武汉城市领袖地位确立,华中政经中心,华中GDP第一,中国高铁中心,武汉：豪宅时代的来临,武汉城市核心配套升级武汉是大城、江城、融城圈，所以，武汉的城市核心配套，就是交通，尤其是过江交通。轻轨-地铁-高架-桥梁-隧道2011-2012，武汉就要进入城市建设的第一次收获期！,品牌地产开发巨头涌入 招保万金绿华九世齐聚江城，武汉天地不再担心曲高合寡。,武汉：豪宅时代的来临,武汉迎来高端地产热潮；2011-2012年，占据优越资源的品牌高端地产，将主导武汉地产开发。,武汉：豪宅时代的来临,目前，武汉“豪宅”与高端公寓的价格比是2:1，一线城市的价格比为4:1。在城市房地产高速发展的背景下，武汉豪宅市场具备强大的升值空间。,武汉“豪宅”均价15000-20000元/，高端公寓均价8000-10000元/，武汉“豪宅”与高端公寓价格比为2:1。上海豪宅均价150000-160000元/高端公寓均价30000-50000元/，上海豪宅和高端公寓价格比高达4:1。武汉一旦进入豪宅正常发展阶段，豪宅溢价差预计将达到200%。目前投资武汉豪宅有厚利！,溢价300%,潜力,溢价100%,溢价差200%,武汉：豪宅时代的来临,武汉豪宅发展具备空间,武汉豪宅投资迎来机遇,武汉：豪宅时代的来临,挑战,增值空间有限 投资多改受压,豪宅起步阶段 一线投资出口,政策力度空前 持续时间一年,通货膨胀加剧房产投资最佳,政策缝隙大房价落差大发展空间大,防内难防外投资是趋势房产是首选,政策环境,投资环境,一线城市,二线城市,机会,二线豪宅,机会,机会,武汉本土投资客户日益成熟，在庞大的人口基数和强劲的收入增长基础上。其价值评价力、价格承受力、增值预见力、投资主动性显著增强。,武汉天地自身条件成熟,武汉：豪宅时代的来临,武汉天地地块开发规模已近一半，品牌号召力和市场影响力持续提高。御江苑一二期成功发售，市场追捧，住宅入住率高，高端客户忠诚度高。武汉天地招商告成，商业经营良好，国际化时尚商业氛围极大促进销售。大型商务综合体企业中心即将启动，国际品牌商家进入，拉高投资价值。,武汉：豪宅时代的来临,武汉，已经具备了进入豪宅时代的条件！高端住宅向豪宅升级势在必行！那么，武汉有豪宅吗？,璟倾城：定义豪宅标杆,今天，除了璟倾城，武汉无豪宅！,70,地段价值稀缺 产品个性突出 配套优势明显 商业升值预期 上海豪宅宗师 武汉豪宅领袖,豪宅均可贵，王者我独尊,璟倾城的武汉豪宅市场定位,璟倾城：定义豪宅标杆,璟倾城，揭开武汉豪宅时代的序幕！定义武汉豪宅时代的标杆！,没有天生的豪宅，只有悉心的打造与不断的突破！,目 录,致敬从武汉天地造就武汉高端公寓标杆改变内外环境催生改变，改变催生突破序幕武汉豪宅时代，璟倾城的荣耀时代突破突破自我价值瓶颈，倾城更要倾国重塑融合天地品牌形象，倾国先要倾心,第四章 突破,突破自我价值瓶颈，倾城更要倾国,第四章 突破,定位突破由豪宅到知性奢宅产品突破知性更智奢宅更大客户突破投资自用倾城倾国渠道突破整合资源主动营销战术突破线下倾城线上倾国,定位突破由豪宅到知性奢宅,突破定位差距,知性奢宅第一特征：更时尚、更知性、更国际、更科学 与传统豪宅的“外在豪”，在品质、品位、文化和人群等方面拉开差距。这正是璟倾城与其他高端公寓项目之间的压倒性优势！知性奢宅第二特征：更大度、更贵族、更丰富、更独有 与传统豪宅的“富为豪”，在产品尺度、品牌尺度、价值尺度等方面拉开差距。这正是当前因武汉城市发展而赋予璟倾城的机遇,品质如玉，兼华美而温润至尊如王，因景仰而倾倒有容乃大，因尊贵而奢华唯我新潮，因时尚而领袖豪宅之集大成者璟倾城大者为奢，是为“奢宅”时尚为知，是为“知性”,定位突破由豪宅到知性奢宅,突破定位高度,核心价值突破,核心价值体系,品NOBLE,城CITY,筑BUILD,稀缺江景奢宅,尊荣地标象征,舒阔大度奢宅,商业中心商务中心,多维城市快速通道,内环之心城市地王,豪宅领袖正统王者,接轨国际时尚品味,港筑专家品质保证,定位突破由豪宅到知性奢宅,从“豪”宅到“奢”宅 御江苑3期璟倾城，开启武汉豪宅时代的领袖,定位突破由豪宅到知性奢宅,一线滨江/知性奢宅/精装定制版,产品定位突破,室外装饰室内化归家之前感温馨,电梯厅为文化厅过度空间添品质,产品突破知性更知奢宅更奢,知性氛围优化,产品突破知性更知奢宅更奢,奢宅品质优化,标杆一：无以复制的瑞安天地品牌,标杆二：无与伦比的香港建筑品质,标杆三：无法取代的国际时尚品味,标杆四：内环之心的城市地王地段,标杆五：坐北朝南的一线无敌江景,标杆六：独一无二的世纪汉口江滩,标杆七：出类拔萃的地标建筑气度,标杆八：挑战感官的奢宅空间尺度,标杆九：时尚实用的奢华装修配套,产品突破知性更知奢宅更奢,城市核心地段人文历史渊源核心景观资源国际生活配套中央商务区位卓越项目品质国际品牌物管独特产品个性国际品牌开发商,突破豪宅标杆,A.投资回报价值潜力+价格洼地，奢宅投资最有利选择。B.投资安全瑞安品牌+武汉天地，奢宅投资最安全选择。,客户突破投资自用倾城倾国,目标客户突破,A.由一二期以多次自用客户为主，个体投资客户为辅；变为终极自用与集团投资客户并重，个体投资客户为辅。B.其中，自用客户由中产财富型，向领袖知性型升级。投资客户由本埠投资型，向国内投资境外投资型升级。,利益诉求突破,倾城：武汉本土市场湖北省内市场华中区域市场倾国：【长三角】（沪苏杭）【珠三角】（港深广）【渤三角】（京津大）,客户突破投资自用倾城倾国,目标市场突破,献给“有世界情结的武汉人和有武汉情结的世界人”,客户突破投资自用倾城倾国,客户定位突破,A、清晰界定投资价值武汉（中部最高的投资价值）B、清晰概括产品特色世界（国际化时尚知性）C、清晰尊奉客户地位武汉情节（投资眼光）与世界情节（知性品味）D、适度保留诠释空间每个人都能自由定义自己,独有复地东湖国际、九龙仓时代一号，武汉一线临湖滨江大平层物业的专业销售经验。独有武汉市中心高端大平层客户资料库。,武汉策源,策源豪宅事业部,上海总部下属豪宅事业部，有近十年上海豪宅项目专业策划及销售经验。拥有全国高端投资客户资料信息库。,全国性代理公司，可以启动全国性销售网络。,策源机构,渠道突破整合资源主动营销,策源资源,全国布局，四大战略区域,全国十强，上海八年三甲,专业营销，专注高端地产,服务大盘，高端资源深厚,服务品牌，战略资源共享,渠道突破整合资源主动营销,复星-策源独家资源,营销资源突破复星-策源：造就富豪、接触富豪、了解富豪,美国LCS,策源机构,合资公司,启动境外销售,美国排名前三位的专业社区养老经营管理公司客群皆为美国高端人群在美国各洲管理103个高端社区,拥有国内国外高端的客户资料信息库。,国内第一家针对高端人群的养老社区经营管理公司负责国内高端养老地产的经营和管理,渠道突破整合资源主动营销,复星-策源独家资源,2011年，策源可利用LCS在美国已有的网点，在华人聚居的城市，如旧金山、纽约，芝加哥，洛杉矶，迈阿密等，通过当地最大的中介REMAX及华人社团合作进行境外销售,渠道突破整合资源主动营销,LCS-策源独家资源,LCS全美布局,成立于1950年、来自法国的Club Med，是目前全球最大的度假连锁集团，共拥有遍布全球5大洲30多个国家的80多个度假村。从让人忘返的马尔代夫卡尼岛到浪漫迷人的毛里求斯爱必浓，从郁郁葱葱的巴厘岛到独具异域风情的普吉岛，再从风光旖旎的热带风情海岛到银装素裹的高山滑雪胜地,渠道突破整合资源主动营销,Club Med-策源独家资源,战术突破线下倾城线上倾国,事件突破，影响突破,郭广昌对话罗康瑞,摩根、ING、高盛武汉投资峰会,港姐明星江城夜宴,瑞安策源武汉高端商业地产论坛,美国等华人聚集城市海外巡展,辛亥百年台湾豪门包机看房,美国新加坡海外巡展国内同步新闻炒作,复星高端海外渡假产品Clubman回馈业主领袖,省内地级市巡展香港商会巡展,策源五大区全国发售,港澳发售，美国等海外巡展，武汉同步新闻炒作,投资活跃区域巡展，全国各淅江商会、复星系上市公司巡展,罗康瑞、郭广昌巅峰对话,对话主题：投资抉择置业选择首选高端稀缺物业既是人生境界的写照，生活品质的要求，也是深具企业家素质的投资务实的考虑活动时间：2010年4月活动地点：武汉天地，或御江苑3期会所活动目的：制造新闻话题，媒体主动报道。活动组织：瑞安地产、湖北商会、浙江商会、温州商会,战术突破线下倾城线上倾国,事件突破，影响突破,论坛主题：基金最爱何种物业投资高端地产首选高端豪宅投资高端豪宅首选有综合体环境的豪宅武汉地产投资首选是活动时间：2010年89月间活动地点：武汉天地，或御江苑3期会所活动目的：吸引投资者，同时制造新闻话题活动组织：湖北商会、浙江商会、温州商会,战术突破线下倾城线上倾国,事件突破，影响突破,摩根-ING-高盛武汉论道,战术突破线下倾城线上倾国,事件突破，影响突破,巡展主题：城市高级商帮酒会推荐高端稀缺物业升值潜力凸显，深受商会追捧他们没有心理价位，只有价格排序利用农历春节期间，广邀区域知名商会进行项目推广活动时间：2010年4月活动地点：长三角、珠三角等重点区域活动目的：扩大项目战略高度，为客户圈层扩容活动组织：瑞安地产、湖北、浙江、温州等商会,全国浙江商会高峰巡展,湖北-台湾联手推出“辛亥百年包机对飞万人游”。首航时间初定为2011年10月11日，持续到春节。活动目的：制造投资话题，台湾豪门回汉投资，活动时间：2011年1月（春节前）活动地点：武汉天地、御江苑活动方式：借辛亥百年包机对飞万人游之势，在春节前夕组织包机看房活动，以武汉天地叠加春节返乡之俗，迎合台湾回归之声。,战术突破线下倾城线上倾国,事件突破，影响突破,辛亥百年台湾豪门包机看房,商场胜过现场，现场胜过卖场，借重商业、商务、旅游资源，推高豪宅价值。加快企业中心开发和顶级商业运营，进一步优化国际生活环境，引吸高端自住。,战术突破线下倾城线上倾国,事件突破，影响突破,联动营销：与天地商业联动，与瑞安商务联动，与复星旅游联动A、如：购璟倾城一套，赠瑞安天地全国VIP一枚，享优先及优惠。B、如：购璟倾城一套，赠瑞安企业中心VIP一席，享优先及优惠。C、如：购璟倾城一套，赠地中海俱乐部VIP一生，享优先及优惠。,商业商务旅游豪宅联动,战术突破线下倾城线上倾国,事件突破，影响突破,身份大于身价，身价大于房价借重瑞安地产香港名企背景，凸显品牌实力。并针对香港入籍政策限制，结合当前经济倒挂形势，进一步接轨国际生活环境，引吸高端自住与高端投资。,开通香港户籍绿色通道,按产品划分,按工期划分,按客户划分,1,2,3,战术突破线下倾城线上倾国,全程推盘节奏,160-184的三房190-204的四房230-250的四房308-388的五房409-553的六-十房,2010年12-2011年2月2010年3月-5月2010年5月-12月,常规高端客戶頂級高端客戶終極高端客戶,销售执行阶段划分的方式按三种原则划分,高,市场吸引力,高,市场竞争力,销售执行阶段划分的方式按产品结构划分,3房,4房,5房,4房,5房,6、8房,7、10房,战术突破线下倾城线上倾国,全程推盘节奏,T1-T6具备预售条件,T1T3样板房开放,T6样板房开放,T3楼王体验中心开放,T3-T4结构封顶,T3-T4立面完成,T1.T2.T5推出时期,T3-T4定制单位推出时期,T6.T3-T4中低区推出时期,T3-T4楼王推出时期,整体竣工完成,战术突破线下倾城线上倾国,销售执行阶段划分的方式按工程进度划分,全程推盘节奏,环境需求,资源需求,全面需求,心理需求,需求阶段,产品价值提升,二次以上改善,多次以上改善,(改善心理需求),多次以上投资,(终极置业),终级高端客户,客户层次,置业阶段,居所/需求,顶级高端客户,常规高端客户,T6 5房,T3-T4 6-8房 7、10房,T1-T2 5房,T3-T4 5房,T3-T4 4房,T1-T2 3-4房,战术突破线下倾城线上倾国,销售执行阶段划分的方式按客户层次划分,全程推盘节奏,T1-T2、T5推出,T3-T4定制单位推出,T6、T3-T4中低区推出,T3-T4楼王推出,T1&T3样板房开放,T3-T4结构封顶,T3-T4立面完成,整体竣工完成,美国新加坡海外巡展国内同步新闻炒作,结合复星高端海外渡假产品Clubman回馈业主领袖,省内地级市巡展香港商会巡展,港澳发售，武汉同步新闻炒作,投资活跃区域巡展，全国各淅江商会、复星系上市公司巡展,策源五大区全国发售,郭广昌对话罗康瑞,摩根、ING、高盛武汉投资峰会,港姐明星江城夜宴,瑞安策源武汉高端商业地产论坛,美国等华人聚集城市海外巡展,T1-T6具备预售条件,辛亥百年台湾豪门包机看房,T3楼王体验中心开放,港澳发售，美国等海外巡展，武汉同步新闻炒作,投资活跃区域巡展，全国各淅江商会、复星系上市公司巡展,战术突破线下倾城线上倾国,全程推盘节奏,T6样板房开放,精装高层豪宅均价3.2-3.4万元/精装多层洋房均价3.4-3.6万元/豪装联排别墅均价7.5-8.0万元/,战术突破线下倾城线上倾国,价格定位原则,全程价格定位,豪宅市场初级阶段，均价高于高端公寓 150-200%同组团内多层洋房，均价高于高层住宅 5-10%绝对稀缺豪装联排，均价制造奢宅标杆高层多层 精装标准成本 3000-3500元/联排别墅 豪装标准成本 5000-6000元/,累计销售面积3300累计销售金额1.14亿元,累计销售面积14900累计销售金额4.87亿元,累计销售面积35900累计销售金额11.91亿元,累计销售面积47200累计销售金额15.90亿元,2011年销售面积约47200，总销金额约16亿元,战术突破线下倾城线上倾国,销售目标分解,不只一见钟情，更要一见倾心！,目 录,致敬从武汉天地造就武汉高端公寓标杆改变内外环境催生改变，改变催生突破序幕武汉豪宅时代，璟倾城的荣耀时代突破突破自我价值瓶颈，倾城更要倾国重塑融合天地品牌形象，倾国先要倾心,第五章 重塑,融合天地品牌形象，倾国先要倾心,第五章 重塑,定位全盘3期案名推广建议调性视觉致敬,璟倾城形象创作鉴赏,巅峰之变,整盘定位：接续前期基础，清晰准确提升，再塑整体形象。,繁华处|江滩里|新天地,放大商业价值，营造璀璨高端氛围。,二桥江滩畔，体现景观价值与自然资源价值。,既点出项目血统与上海新天地同出一脉，也暗示时代巨变之下，本案催生出的新天地。,3期定位：差异化建立市场区隔，树立项目新地位。,一线滨江 知性奢宅 精装定制版,强调三期区位独特优越性，强化一线临江的市场印象。,与整盘定位结合，突出总体资源价值，以“奢”营造高雅。,精准产品具象描述，强化精装修利益点，强调产品稀缺性。,献给有世界情结的武汉人 和有武汉情结的世界人,主推广语,案名及LOGO视觉,报纸创作,杂志创作,回 顾,致敬从武汉天地造就武汉高端公寓标杆改变内外环境催生改变，改变催生突破序幕武汉豪宅时代，璟倾城的荣耀时代突破突破自我价值瓶颈，倾城更要倾国重塑融合天地品牌形象，倾国先要倾心,定 位 问 题,策 略 问 题,执 行 问 题,战略层面,战役层面,战术层面,【市场定位】解析宏观区域市场细分三期目标市场,【产品定位】明晰三期产品定义指导产品优化方向,【客户定位】界定豪宅圈层属性细分三期目标客户,【竞争策略】江景豪宅竞争策略中心豪宅竞争策略,【产品优化】产品优化建议产品创新建议,【营销推广】客户引导策略市场推广策略,【销售周期】推盘节奏销售计划分：阶段类型模式,【产品形象】卖场动线产品包装案名VIS平面设计,【资源整合】客户策划推广资源代理模式计划案例,市场线,产品线,客户线,核心是资源,要解决的问题,如朕君临，如日中天，四海景从，唯我独尊,璟,日,京,王,武汉天地-御江苑-璟倾城,这 仅 仅 是 开 始,献给有世界情节的武汉人。,和有武汉情节的世界人。,因改变，而荣耀,璟倾城：改变武汉豪宅时代的标杆,THANKS策源是您最值得信赖的合作伙伴！,g,