福康美墅别墅商业营销方案.ppt
1,徐州汇思华博地产策划 2013-05,灌云福康美墅商业、叠拼营销推广报告,谨呈：连云港厚泽房地产开发有限公司,2,周边商铺市场情况汇总,市场总结,3,案例对比,4,别墅项目情况汇总,市场总结,5,高端的 高品质 现代的 尊贵的,1.指向区域，城市显性特征鲜明；2.指向产品，前瞻性、创新性设计的指导意义；3.指向价值，拥有核心资源、高端服务保障；4.集“叠拼+商业”于一体聚合增值性。,结论：产品特质提炼,营销方向/确定,6,1.唤醒客层：呼唤、拓展属于我们的客群；2.另辟蹊跷：产品要升级以适应未来需要；3.独树一帜：区域中没有类似的产品可以借鉴。我们是否独树一帜？关 键在与引导和打造。4.物业配套：灌云新客站的投入使用完善的配套将成为激烈市场中制胜法宝。,结论：区域可能突破的方向,二：营销视角/解析,拓客层 辟蹊跷 树标杆 强配套,7,在确定项目突破方向之后，我们针对本案的营销采取什么解决之道？,推敲/营销策略,8,三：推敲/营销策略,营销目标,产品力,形象力,传播力,销售力,营销定律,绝对稀缺 VS 绝对需求,产品策略,9,三：推敲/营销策略,营销目标,产品力,形象力,传播力,销售力,营销定律,综合产品 VS 高端形象,形象策略,10,三：推敲/营销策略,营销目标,产品力,形象力,传播力,销售力,营销定律,形象推广 VS 品牌塑造,推广策略,11,引爆市场 VS 把握节奏,三：推敲/营销策略,营销目标,销售策略,产品力,形象力,传播力,销售力,营销定律,12,推敲/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,客户定位,1、商业意向登记客户面积需求区间,结论：1.商业意向登记客户面积主要集中在：50-100之间中小面积占绝对比例。2.主要以中小企业或投资者为目标客户。,2、意向登记客户购买用途,13,推敲/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,客户定位,结论：重点集中在县城，通过对意向登记客户工作区域分析初步建议后继的推广中以电视、短信主流媒体向其工作区进行渗透。,商业意向登记客户工作区域,14,三：推敲/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,客户定位,中小企业主,公务员,投资客户,散户,客户解析,1.城区内民营企业，小企业老板，区域内先富阶层及公务员；2.极为重视居住的形象，会重点的选择叠拼物业；3.城市中，专业商铺投资客户；注重产品的性价比，要求使用方便，增值保值。叠拼目标客户和商铺客户有所重叠,15,推敲/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,客户定位,中小企业主,公务员,投资客户,散户,客户解析,1.党政机关收入较高公务员；2.更注重交通便捷程度，多选择轨道交通附近，对办公产品关注程度低；3.为避免通货膨胀，寻求投资避风所。或追求高端居住环境客户。,16,三：推敲/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,客户定位,集团用户,中小企业,投资客户,散户,客户解析,1.受政策影响，住宅市场投资渠道受限，但甲级写字楼市场良好的发展态势；使得部分房地产投资者对投资办公物业兴趣浓厚；2.以增值为目的，选择具有升值潜力的物业；3.长线持有，要求有稳定的租金收益，投资的物业有很好的管理，通常会有包租需求。,17,三：推敲/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,增加产品附加值，拔升产品品质,客户定位,18,外 立 面：材料介绍室内空间优势:户型实用、大方、无浪费空间周边环境：新客站旁商 铺：人流量大，后期升值高,物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务地理环境：出则繁华、入则宁静,辅材空间结构优卫生间,推敲/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,客户定位,物业形象关键词,硬件配置,甲级楼宇要素,软件配置,19,推敲/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,客户定位,形象策略核心,统一形象气质 贴近目标客群 塑造高位品质,20,推敲/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,客户定位,整体策略目标,进一步提升项目整体形象，使主要目标市场广泛认同并强化项目作为“便捷豪宅，潜力商铺”的高端形象；完成叠拼、商铺蓄客的目标，为成功开盘奠定基础；扩大项目影响力，使项目的稀缺的价值感能够得到更广泛的认同，争取更多新客户的关注和追捧。借推广之势，将项目整体形象传播出去，为后续推二期奠定基础；然后造势，拔高形象引起关注。,21,1)波峰期集中风暴式投放。2)广度与深度并重。3)高端客户精确定位。4)系列表现跌宕起伏。5）新型传播通道与传统通道互补。6）宣传物料配合：项目气质与产品品质完整传达（叠拼部分宣传折页、展板等）。,推敲/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,客户定位,整体媒体策略,22,在确定整体营销策略之后，我们开始按照划分的阶段实施我们的策略！,行动/阶段执行,23,1.推广策略：集中“火力”在一个月内“三段式轰炸”；借房交会活动将项目传播出去。,2.推广主题：灌云城富人的方向 新客站高端逸墅、一级商圈商铺盛世登场,3.主题延展：,a.灌云城的方向：新客站旁，城市未来样板区（引领城市潮流）,b.一群人的方向：眷恋繁华，向城市的便捷核心迁徙（菁英专属私域）,c.阶段SLOGAN：到新客站去，眷恋繁华的人们！,四：行动/阶段实施,阶段一思路,销售执行,推广执行,24,阶段一主题2,新客站边普通住宅很多，高档别墅和沿街旺铺很少！,1.传播主题：灌云城和一富人的方向2.传播诉求：核心地段，城市样板。3、宣传时弱化一下项目，强化配套新客站，先吸引客户过来,25,阶段一户外,灌云城，富人的方向新客站旁华丽逸墅、沿街旺铺盛世登场,26,阶段二户外,稀缺不是尊贵，是绝无仅有！新客站旁华丽逸墅沿街旺铺持续热销,27,广告预算,28,感谢各位领导聆听,根据前几个阶段推广情况和市场状态，适时调整推广战略。,徐州汇思华博房地产策划公司 2013年5月,
