房地产土地开发流程.ppt
土地开发业务流程,1,2011.3,土地一级开发业务流程目录,2,（一）流程的定义 1.1 流程与业务流程 1.2 流程的分类（二）土地一级开发 2.1 土地一级开发定义 2.2 土地一级开发的政府流程 2.3 房地产开发主价值链（三）土地一级开发流程制作 3.1 流程制作步骤 3.2 步骤1：划分业务阶段 3.3 步骤2：确定各业务阶段关键流程 3.4 步骤3：确定关键流程目标工作项 3.5 步骤4：制定流程目录 3.6 步骤5：绘制流程全景图（四）土地一级开发流程汇总与编制 4.1 流程文件汇总 4.2 土地一级开发流程编制,目录：,流程是一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动（ISO9000）。简单地说，流程就是不能靠一个岗位、一个人的技能和能力完成的工作和活动的集合。操作手则是指人用手活动的一种行为，也是一种技能，含义很广泛。一般是指劳动;劳作;或者按照一定的规范和要领操纵动作。工作指引是在不同岗位或不同工作性质而制订的工作思路和工作步骤。,3,一、流程的定义 流程与业务流程,流程的主次主要的业务流程是由直接存在于企业的主价值链条上的一系列活动及其之间的关系构成的。一般来说包含了采购、生产、销售等活动。辅助的业务流程是由为主要业务流程提供服务的一系列活动及其之间的关系构成的。一般来说包含了管理、后勤保障、财务等等活动。,4,一、流程的定义 流程与业务流程,一、流程的定义 流程的分类,5,层次主流程(一二级)子流程(三级及以下)重要性核心流程 非核心流程关键流程-对组织目标 产生影响的流程非关键流程 类型业务流程管理支持流程,功能组织的管理资源的管理产品实现监视、测量和改进对象内部流程外部流程,流程的分类,一、流程的定义 主流程与子流程,6,主流程(一、二级)跨部门或跨多个岗位多个关键活动和职能整体概念性规划子流程(三级及以下)支持上级流程个别部门及部门内部活动为主各阶段详细性规划,1.2 流程的分类,二、土地一级开发 土地一级开发定义,2.1 土地一级开发的定义 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。,7,二、土地一级开发 土地一级开发定义,2.2 土地制度的变迁公共建设 1993年以前协议出让 19932004招拍挂 2004年以后,8,二、土地一级开发 政府对土地一级开发的指导原则,9,确定土地开发综合策划方案,政府委托或公开招标方式确定一级开发主体,提供土地开发项目完成后的经营管理方案,组织实施征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资,政府规定的土地一级开发流程,二、土地一级开发 政府对土地一级开发的指导原则,2.4 土地开发模式政府主导政府+企业主导企业主导,10,二、土地一级开发 政府对土地一级开发的指导原则,2.3 土地开发的流程构成政府流程企业管控流程,11,二、土地一级开发土地一级开发中政府阶段性工作,12,编制实施方案（市、区两级土地储备机构）,项目的提出（原土地所有者或使用者）,招标项目,授权项目,退件,土地征收农转用,市政建设,办理立项核准、规划和用地等手续,房屋拆迁,验收审核工作,专家审核实施方案,委办局联审会审议实施方案,依据招投标暂行办法执行,授权企业管理办法的通知,签定土地一级开发验收报告,组织土地一级开发现场验收,收储入市工作,入市交易,收购储备,二、土地一级开发 土地一级开发政府审批流程,13,二、土地一级开发 土地一级开发在企业中所处环节,14,房地产开发主价值链（企业）,土地一级开发,房产开发,房产经营,投资决策融资,产品研发商业策划项目拓展,融资成本控制客户服务,品牌联盟商业经营物业管理,整合服务成本控制,三、土地一级开发流程制作流程制作步骤,15,理解流程,编制流程,完善流程,确定业务工作项,确定流程目录,流程全景图,3.1 流程制作步骤,企业主价值链,三、土地一级开发流程制作步骤1:划分业务阶段,16,项目论证决策、获取阶段,规划设计阶段,项目实施准备阶段,项目实施管理阶段,入市交易阶段,三、土地一级开发流程制作 步骤2：确定各业务阶段关键流程,17,项目论证决策、获取阶段,规划设计阶段,项目实施准备阶段,项目实施管理阶段,入市交易阶段,三、土地一级开发流程制作 步骤3：确定关键流程目标工作项,18,三、土地一级开发流程制作 步骤4：制定流程目录,19,三、土地一级开发流程制作 步骤4：制定流程目录,20,三、土地一级开发流程制作 步骤4：制定流程目录,21,三、土地一级开发流程制作 步骤4：制定流程目录,22,三、土地一级开发流程制作 步骤5：绘制流程全景图,23,土地一级开发全景图,四、土地一级开发流程详解 流程文件汇总与编制,4.1汇总土地一级开发业务流程包括 10个一级流程 17个二级流程 29个三级流程。,24,四、土地一级开发流程详解 流程文件汇总与编制,4.2编制 根据工作计划安排实施.,25,26,谢 谢!,
