郑州某集团社区商业运营模式(44页） .ppt

,建业商业地产公司,集团社区商业运营模式,2013年09月,1,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,2,一、社区商业规划及配置标准二、社区商业运营模式及优劣势分析三、商家合作意向洽谈情况四、自营思路及测算五、社区商业五年发展规划六、社区商业案名、LOGO、平面布局,目录,3,备注：1-6业态为社区商业必备业态，7-10业态可根据项目规模、区位、周边配套灵活选择。,一、社区商业规划及配置标准,4,二、社区商业运营模式及优劣势分析,运营模式模式一：招商为主，自营为辅所有业态均以招商为主，无法实现招商的，建议自营。,模式二：部分业态招商，其他业态自营便利店、药店、自助银行等业态招商，绿色产品特供店、便捷性餐饮、干洗店自营。,5,二、社区商业运营模式及优劣势分析,招商思路：1、招商目标：全（国）省及各地市排名前三的连锁商家，品牌形象及档次与建业相匹配。2、招商模式：根据公司拿地的区位特点及新盘初期入住率较低的特点，为解决招商难题，创新招商模式，借鉴零售行业招商经验，采取租金减免、装修投入、设备投入、流动资金垫支等多项优惠招商措施，吸引商家入驻。3、商家合作模式：模式一：商家租赁经营的方式；模式二：我方与商家联营的方式。,自营思路：1、团队：成立股份制专业运营管理公司，集团及商业公司委派或招聘人员组建专业团队，同时成立持股会进行运营监督。2、资金来源：成立持股会。持股比例：商业公司持股51%，投资公司持股29%，运营管理团队及员工持股20%。3、自营模式管理架构:集团下属股份制运营管理公司负责自营项目，包括：管理部、运营部、采购部、物流部、财务部等。,二、社区商业运营模式及优劣势分析,6,4、运营模式：（1）自营模式：建业自营，培训员工，自有品牌，自采设备、商品原料、装修等；（2）先加盟后自营模式：建业加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费、品牌使用费等；经营两年后转为自己品牌；（3）加盟自创品牌模式：建业加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费等；开业时打自己品牌；5、监督审计：审计部、财务部、持股会配合集团进行日常的监督、审计。,二、社区商业运营模式及优劣势分析,7,二、社区商业运营模式及优劣势分析,运营模式优劣势分析,模式一：招商为主，自营为辅,模式二：特殊业态招商，其他业态自营,8,优势：经营档次、服务标准、开业时间可以保障，通过持股经营还可调动员工积极性。,劣势：开业时间、商家档次、经营状况、服务标准等无法保障。,优势：人员投入少，人力成本低，品牌认可度较高，上市融资方便。,劣势：资金投入较大，人力成本高，人均利润低，各地市及县零星分布，无连锁、配送优势，上市融资受限于经营利润。,三、商家合作意向洽谈情况,郑州调研,调研工作,城市,业态,内容,调研工作思路,便利店,药店,餐饮,银行,洗衣店,其他,地市调研（焦作）,发展现状及发展规划,目前发展的城市,主要合作方式（直营/加盟）,行业内位置和规模,与建业战略合作,9,10,郑州调研,三、商家合作意向洽谈情况,11,三、商家合作意向洽谈情况,郑州调研,12,三、商家合作意向洽谈情况,郑州调研,13,地市调研焦作,三、商家合作意向洽谈情况,调研结论 通过对郑州和焦作的商家进行调研，社区商业各业态的商家均以其所在地区的发展为主，大多数无法做到省内跨地区覆盖。建议郑州区域的项目以郑州商家资源为主；各地市的项目以当地的商家资源为主，郑州商家资源为辅。,三、商家合作意向洽谈情况,14,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,自营便利店 按2000户社区，150便利店计算，单位：万元,70万,开业投入,每年运营支出,40万,商品30万，其他40万，5年折旧,流动资金,20万,不计租金,进货周转,因交房即开业，入住率低，销售额低。预计第4年开始年度盈利，第6年开始整体盈利；项目及周边1000户时可日盈利。毛利率按18%计算，10年累计收益271万，与10年80元/月的租金收入127万，增加144万收益,盈利趋势,15,四、自营思路及测算,便利店自营思路,1、定位：加强型生鲜食品便利店，档次与项目需求匹配；定价采用高低价策略（非天天平价）；2、参考品牌：7-11；丹尼斯便利店；3、经营分类：休闲食品、粮油副食、酒饮料、冷冻冷藏、生鲜、洗化、家百、纺织等；如便利店自营，绿色产品特供店设置为店中店。4、渠道：前期现金采购（批发市场、送货上门），主要受项目分散于各城市制约，无连锁优势；5、设备资产、装修：公司统一招标；6、财务：股份制专业运营管理公司财务；7、服务：结合至尊卡，引入送货上门、食品加热、充值、充电、公用电话、代收发快递等服务；8、人员管理：建立专业的管理团队，营采合一，持续培训。,便利店作为最基本的社区商业业态，可在交房装修期开业，满足居民基本生活需求。,16,四、自营思路及测算,17,自营测算便利店 按150计算，单位：万元,开业投入资金,每年运营费用支出,便利店自营预算：开业预计支出70万，每年运营预计支出40万，第一年度合计支出110万。需流动资金20万（日常进货周转，其他支出）。,万元,万元/年,四、自营思路及测算,自营洗衣店 按2000户社区，80洗衣店计算，单位：万元,37万,开业投入,每年运营支出,25万,设备装修30万，其他7万，5年折旧,流动资金,5万,不计租金,进货周转,洗衣店主要受常住居民影响，项目及周边1000户后可盈利（毛利率按50%算）；自营洗衣店建议不在交房时开业。,盈利趋势,18,四、自营思路及测算,洗衣店自营思路,1、定位：干洗店；提供专业的干洗、高档皮具护理等服务项目；2、参考品牌：康洁洗衣；3、经营分类：干洗、水洗、特殊去渍、皮具护理；4、渠道：自配员工，加盟品牌洗衣店打自己品牌或购买品牌洗衣设备打自己品牌；5、设备资产、装修：公司统一招标；6、财务：股份制专业运营管理公司财务；7、服务：干洗、水洗、特殊去渍、皮具护理保养、熨烫去皱等服务。8、人员管理：建立专业的管理团队；或采用特许经营商的托管管理。,洗衣房受常住人口影响较大，开业时间可安排在装修期临近结束时开业。,19,四、自营思路及测算,20,自营测算洗衣店按80计算，单位：万元,开业投入资金,每年运营费用支出,万元/年,洗衣店自营预算：开业预计支出37万，每年运营预计支出24.96万，第一年度合计支出61.96万。需流动资金5万（原料费用、其他支出）。,万元,四、自营思路及测算,自营餐饮 按2000户社区，200中式快餐计算，单位：万元,92万,开业投入,每年运营支出,62万,设备装修70万，其他22万，5年折旧,流动资金,10万,不计租金,进货周转,餐饮每天有350人次就餐，每餐13元，毛利率按50%算，即可盈利。主要受常住和流动居民影响，预计第4年开始盈利，预计5年整体盈利。,盈利趋势,21,四、自营思路及测算,餐饮自营思路,1、定位：食堂、早餐店、特色快餐；以食堂自取模式经营早餐或中式快餐；前期为项目部食堂，服务员工和看房客户，交房后开始转型为主要服务顾客。2、参考品牌：春光早餐；3、经营分类：中式快餐；4、渠道：自配员工，加盟品牌早餐店打自己品牌或购买餐饮设备打自己品牌；5、设备资产、装修：公司统一招标；6、财务：股份制专业运营管理公司财务；7、服务：满足居民在入住前期的基本用餐需求；8、人员管理：建立专业的管理团队。,装修期配备食堂可提高居民生活的便利性，也可兼做员工食堂并接待客户。,22,四、自营思路及测算,23,自营测算餐饮 按200中式快餐计算，单位：万元,开业投入资金,每年运营费用支出,万元,万元/年,餐饮自营预算：开业预计支出91.5万，每年运营预计支出61.4万，第一年度合计支出153万。需流动资金10万（原料费用、其他支出）。,四、自营思路及测算,绿色产品特供 按2000户社区，80计算，单位：万元,19.9万,开业投入,每年运营支出,26万,设备装修13.4万，其他6.5万，5年折旧,流动资金,1万,不计租金,进货周转,绿色产品特供的商品正常毛利较高，但受前期常住居民少的影响，损耗大，毛利率低。主要受常住居民影响，预计第4年开始盈利。,盈利趋势,24,四、自营思路及测算,绿色产品特供思路,1、定位：绿色食品配送站；店面作商品展示和零售，后台进行居民、食堂、企业团购客 户的推广，网络或电话订购后可自取也可配送上门；或增加奶站项目，倡 导健康理念，同时增加销售额。若便利店自营，此业态为便利店的内场项目；2、参考品牌：柳江鸡蛋；伊赛牛肉；雏牧香；2、经营分类：健康农产品；3、渠道：自配员工，引入建业绿色产品基地相关产品；4、设备资产、装修：公司统一招标；5、财务：股份制专业运营管理公司财务；6、服务：满足居民对健康绿色农产品的日常餐桌需求；配送服务；会员卡；网上或 电话订购、定制等；7、人员管理：建立专业的管理团队。,绿色产品保质期较短，前期直接配送到户，在业主开始入住时正式开店营业。,25,四、自营思路及测算,26,自营测算绿色产品特供 按80计算，单位：万元,开业投入资金,每年运营费用支出,万元,万元/年,绿色产品特供店自营预算：开业预计支出19.90万，每年运营预计支出26.40万，第一年度合计支出46.30万。需流动资金1万。,四、自营思路及测算,四、自营思路及测算,自营资金投入统计,单位：万元,27,28,社区商业发展思路：1、设计阶段：商业公司与产品中心将在各个新开发的项目的前期设计阶段进行设计和推广，根据不同城市级别、不同商圈、不同社区规模确定社区商业的规模、业态及设置数量；2、试点阶段：本着自上而下的原则，依次选取郑州地区、地市、县级的临近交房项目进行试点，2015年12月前完成三级项目的样板店开业；3、调整阶段：总结三级项目的经验，对样板店的设计、规模、业态、经营模式、服务效果等进行分析，然后与产品中心沟通设计调整；4、复制阶段：根据各新建项目的进度进行大规模复制。,五、社区商业五年发展规划,五、社区商业五年发展规划,29,建业乐享生活,建业生活加油站,建业生活汇,建业惠民里,建业乐来,建业一家亲,建业好邻居,建业幸福一家,建业幸福小栈,建业生活驿站,六、社区商业案名、LOGO、平面布局,案名,30,六、社区商业案名、LOGO、平面布局,LOGO方案一,六、社区商业案名、LOGO、平面布局,LOGO方案一,33,六、社区商业案名、LOGO、平面布局,LOGO方案二,LOGO方案二,34,六、社区商业案名、LOGO、平面布局,35,六、社区商业案名、LOGO、平面布局,LOGO方案二,平面布局,36,六、社区商业案名、LOGO、平面布局,平面布局,37,六、社区商业案名、LOGO、平面布局,平面布局,38,六、社区商业案名、LOGO、平面布局,桂园效果图,39,六、社区商业案名、LOGO、平面布局,壹号城邦效果图,40,六、社区商业案名、LOGO、平面布局,联盟新城效果图,41,六、社区商业案名、LOGO、平面布局,森林半岛效果图,42,六、社区商业案名、LOGO、平面布局,43,1、社区商业运营模式（自营及招商业态选择，资金投入来源，招商合作商家选择）2、社区商业案名、LOGO、平面布局。,需集团领导决策事项,44,END,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,