商业地产季报第4期(Q2)：京渝写字楼、沪杭深零售租金表现优异1017.ppt

评级：,Table_Title,行,业,专,题,6615,相关报告Table_Report,证,券,研,究,报,告,1 of 24,Table_Summary,股票研,究,房地产,Table_MainInfo2012.10.15京渝写字楼、沪杭深零售租金表现优异,Table_Invest,上次评级：,增持增持,商业地产季报第 4 期（2012Q2）李品科（分析师）孙建平（分析师）丁明（分析师）010-59312815 021-38676316 021-,Table_Industry广州 8 大 A/港股开发商调研：基本面平稳、资金成本下降、战略分歧加剧行走的力量系列2012.10.10以史为 鉴：韩国地产调控为什么失败？2012.09.10,研究,证书编号 S0880511010037本报告导读：,S0880511010044,S0880512080015,8 月全国数据：亮丽，销售、开工等回升7 月全国房地产行业运行数据点评2012.09.09,在住宅周报、土地双周报基础上，我们推出商业地产数据跟踪。全面深度分析 8 个城市写字楼、高端住宅、零售物业和工业物业的表现。摘要：写字楼空置率：由于经济放缓、新增项目入驻率较低，上海、重庆、成都写字楼空置率上升。写字楼租金：广州、深圳、天津、成都办公楼市场租赁需求减弱，写字楼租金环比下降，同比增幅缩窄。上海优质写字楼市场表现平稳，租金环比增速持平，同比增幅缩窄。北京、重庆优质写字楼需求旺盛，租金环同比增幅都有扩大。写字楼租售比：天津租售比下降较大，降至 8.2%，但仍处于 7 大城市最高位。成都、上海、广州、略降，分别为 7.8%、6.2%、5.8%。北京、深圳分别稳定在 6.4%、4.3%，只有重庆租售比有所上升，由5.3%略升升至 5.4%。高端住宅租金:2 季度住宅市场回暖，改善性需求入市。北京、上海、深圳、天津高档住宅租赁需求较强，租金同环比都上升，其中北京、深圳幅度缩窄，上海、天津幅度扩大。广州环比持平，同比上升但幅度缩窄。杭州租金环比下降，同比上升但幅度缩窄。重庆环比上升，同比下降。成都同环比都下降，但幅度缩窄。高端住宅租售比:上海、杭州与 1 季度持平，都维持在 2.6%。上海、深圳、天津、成都较 1 季度上升，分别为 3.7%、2.4%、2.3%、3.8%。广州、重庆下降，分别为 2.3%、3.1%。零售物业空置率:上海、杭州空置率略升，但杭州空置率在八大城市中处于最低水平。深圳空置率持平，北京、广州、天津、重庆、成都空置率下降。零售物业租金：成都环同比都下降，但幅度缩窄。上海、深圳环同比都上升，但幅度缩窄。杭州环比上升但幅度缩窄，同比上升但幅度扩大。北京、重庆环比下降，同比上升但幅度缩窄。天津环比持平，同比下降。广州环比上升，同比下降且幅度扩大。工业物业：北京、重庆、成都物流仓储租金环比上升且幅度扩大，同比上升但幅度缩小。上海、杭州、天津物流仓储租金环同比都上升且幅度扩大。广州租金环比下降但同比上升且幅度缩小。深圳租金环比持平但同比上升且幅度缩小。12 年 PE 主流公司 10 倍，RNAV 折 42%，其中商业地产 PE 14 倍，RNAV 折 45%。建议增持优质商业地产公司：金融街、世茂股份、陆家嘴、浦东金桥、中国国贸等。请务必阅读正文之后的免责条款部分,2012 年房地产深圳专题会议综述专家、20 余家开发商高管交流2012.09.03修复性行情明确，梅开二度深圳专题策略会 PPT2012.09.03风往哪吹-房地产政策专题督查结果 整 体满 意，判断 政策 延续 稳定 2012.08.09二次督查来临,政策并无本质性变化国务院派出督察组进行地产调控专项调查点评2012.07.25从芜湖到南京，政策合理修正是必然7 月 23 日南京市出台房地产促进政策点评2012.07.25风往哪吹-房地产政策专题给予地王 现 象压 力，政策 不会 实质 加严 2012.07.20行业逻辑再剖析：地产股目前的形势和任务2012.07.19风往哪吹-房地产政策专题7 月 6日降息:降息扭转观望、托升销量，维持超配2012.07.06风往哪吹-房地产政策专题公积金政策：托起市场的力量之一2012.06.28库存和去化分析：房价难以明显普遍上涨2012.06.15央行首套房贷利率下限明确为 7 折特大利好2012.06.13降息重大利好地产股2012.06.08+50%房地产 2012 年中期投资策略2012.05.29推货上升+降准+地方政策放松，地产行情持续2012.05.14销量略回升，二三线城市首套利率即将下浮2012.04.24投资下滑、以价换量驱使政策面合理修正2012.04.16降价与信贷支持刚需释放2012.04.09首套房需求得到大力支持2012.03.19影响政策修正的因素仍存在，逢调整建议低配者加仓地产政策跟踪系列 102012.03.15投资下滑趋势确定，政策松动路径不变1-2 月全国房地产行业运行数据点评2012.03.13政策趋松为必然：星星之火，逐将燎 原 地 产 政 策 跟 踪 系 列 9 2012.02.22市场来访量活跃，中西部发展战略长期受益2012.02.20,6615,行业专题研究图表目录图 1 北京写字楼租金:同比上升 49.5%.4图 2 北京写字楼租售比：维持在 6.4%.4图 3 北京写字楼空置率：降至 6.7%.4图 4 上海写字楼租金：同比上升 10.3%.5图 5 上海写字楼租售比：基本稳定在 6.2%.5图 6 上海写字楼空置率：略升至 6.7%.5图 7 广州写字楼租金：同比上升 13.5%.5图 8 广州写字楼租售比：略降至 5.8%.5图 9 广州写字楼空置率：持续略降至 10.6%.6图 10 深圳写字楼租金：同比上升 6.7%.6图 11 深圳写字楼租售比：稳定在 4.3%.6图 12 深圳写字楼空置率：持续略降至 8.4%.6图 13 天津写字楼租金：同比上升 6.4%.7图 14 天津写字楼租售比：略降至 8.2%.7图 15 天津写字楼空置率：略降至 9.1%.7图 16 重庆写字楼租金:同比上升 16.2%.7图 17 重庆写字楼租售比：略升至 5.4%.7图 18 重庆写字楼空置率：升至 23.5%.8图 19 成都写字楼租金：同比上升 6.8%.8图 20 成都写字楼租售比：基本稳定在 7.8%.8图 21 成都写字楼空置率：大幅上升至 37.6%.9图 22 北京高端住宅租金：同比上升 11.3%.9图 23 北京高端住宅租售比：维持在 2.6%.9图 24 上海高端住宅租金：同比上升 13.1%.9图 25 上海高端住宅租售比：略升至 3.7%.9图 26 广州高端住宅租金：同比上升 2%.10图 27 广州高端住宅租售比：下降至 2.3%.10图 28 深圳高端住宅租金：同比上升 6%.10图 29 深圳高端住宅租售比：略升至 2.4%.10图 30 杭州高端住宅租金：同比上升 0.6%.11图 31 杭州高端住宅租售比：维持在 2.6%.11图 32 天津高端住宅租金：同比上升 2.2%.11图 33 天津高端住宅租售比：略升至 2.3%.11图 34 重庆高端住宅租金：同比下降 3.9%.12图 35 重庆高端住宅租售比：略降至 3.1%.12图 36 成都高端住宅租金：同比下降 9.9%.12图 37 成都高端住宅租售比：略升至 3.8%.12图 38 北京零售物业租金：同比上升 5.8%.13图 39 北京零售物业空置率：略降至 11.8%.13图 40 上海零售物业租金：同比上升 3.6%.13图 41 上海零售物业空置率：升至 6.3%.13图 42 广州零售物业租金：同比下降 2.9%.14图 43 广州零售物业空置率：降至 8.8%.14图 42 深圳零售物业租金：同比上升 13.5%.14,请务必阅读正文之后的免责条款部分,2 of 24,6615,行业专题研究图 43 深圳零售物业空置率：维持在 4.0%.14图 42 杭州零售物业租金：同比上升 5.2%.15图 43 杭州零售物业空置率：上升至 1.6%.15图 44 天津零售物业租金：同比下降 1.4%.15图 45 天津零售物业空置率：降至 10.6%.15图 46 重庆零售物业租金：同比上升 0.9%.16图 47 重庆零售物业空置率：降至 4.6%.16图 48 成都零售物业租金：同比下降 2.4%.16图 49 成都零售物业空置率：降至 10.5%.16图 50 北京工业用地平均地价：同比下降 2.1%.17图 51 北京物流仓储设施租金：同比上涨 14.2%.17图 52 上海工业用地平均地价：同比上升 7.9%.17图 53 上海物流仓储设施租金：同比上升 22.8%.17图 54 广州工业用地平均地价：同比上升 8.8%.18图 55 广州物流仓储设施租金：同比上升 0.4%.18图 56 深圳工业用地平均地价：同比上升 2.2%.18图 57 深圳物流仓储设施租金：同比上升 6.6%.18图 58 杭州工业用地平均地价：同比上升 9.1%.19图 59 杭州物流仓储设施租金：同比上升 7.7%.19图 60 天津工业用地平均地价：同比上升 1.9%.19图 61 天津物流仓储设施租金：同比上升 4.5%.19图 63 重庆物流仓储设施租金：同比上升 7.2%.20图 63 成都物流仓储设施租金：同比上升 11.3%.20附表 1 行业重点公司和关注公司业绩预测及财务估值.20,请务必阅读正文之后的免责条款部分,3 of 24,2006Q4,2007Q2,2007Q4,2008Q2,2008Q4,2009Q2,2009Q4,2010Q2,2010Q4,2011Q2,2011Q4,2012Q2,2006Q4,2007Q2,2007Q4,2008Q2,2008Q4,2009Q2,2009Q4,2010Q2,2010Q4,2011Q2,2011Q4,2009Q4,2010Q1,2010Q2,2010Q3,2010Q4,2011Q1,2011Q2,2011Q3,2011Q4,2012Q1,2012Q2,2012Q2,行业专题研究,1.,写字楼,1.1.北京2012 年 2 季度北京写字楼需求旺盛，空置率继续走低，维持较低水平，供应压力持续，租金仍继续大幅上升，同比升 49.5%,环比升 6.9%。预计下半年需求仍较为强劲，供应压力仍将持续,租金仍将保持上升态势。6615,图1 北京写字楼租金:同比上升49.5%,图 2 北京写字楼租售比：维持在 6.4%,350.0,租金,同比增速,60%,9.5%,租售比,300.0250.0200.0150.0100.050.00.0,50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%,9.0%8.5%8.0%7.5%7.0%6.5%6.0%5.5%5.0%,数据来源：CEIC、统计局、CBRE 等、国泰君安证券研究，下同。图 3 北京写字楼空置率：降至 6.7%,25%,空置率,20%15%10%5%0%1.2.上海受经济减缓影响，租赁需求有所减弱，空置率略有上升至 6.7%，而租金环比略升，同比增速下滑至 10.3%。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,4 of 24,1997Q1,1998Q3,2000Q1,2001Q3,2003Q1,2004Q3,2006Q1,2007Q3,2009Q1,2010Q3,2012Q1,1997Q1,1998Q3,2000Q1,2001Q3,2003Q1,2004Q3,2006Q1,2007Q3,2009Q1,2010Q3,2011Q4,2012Q1,2006Q1,2006Q4,2007Q3,2008Q2,2009Q1,2009Q4,2010Q3,2011Q2,2012Q1,2012Q2,2008Q1,2008Q2,2008Q3,2008Q4,2009Q1,2009Q2,2009Q3,2009Q4,2010Q1,2010Q2,2010Q3,2010Q4,2011Q1,2011Q2,2011Q3,2011Q4,2012Q1,2012Q2,2008Q1,2008Q2,2008Q3,2008Q4,2009Q1,2009Q2,2009Q3,2009Q4,2010Q1,2010Q2,2010Q3,2010Q4,2011Q1,2011Q2,2011Q3,2012Q1,6615,行业专题研究,图4 上海写字楼租金：同比上升10.3%,图 5 上海写字楼租售比：基本稳定在 6.2%,400,租金,同比增速,60%,18.0%,租售比,350300250200150100500,40%20%0%-20%-40%-60%,16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%图 6 上海写字楼空置率：略升至 6.7%18%空置率,16%14%12%10%8%6%4%2%0%1.3.广州二季度写字楼供应充足，经济放缓，写字楼租金环比下降 1.1%，同比增幅降至 13.5%。因为成交活跃，空置率仍有小幅下降。,图7 广州写字楼租金：同比上升13.5%,图 8 广州写字楼租售比：略降至 5.8%,3000,租金,同比增速,25.0%,6.8%,租售比,20.0%,6.6%,25002000150010005000请务必阅读正文之后的免责条款部分,15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%-25.0%,6.4%6.2%6.0%5.8%5.6%5.4%5.2%5.0%,5 of 24,2006Q4,2007Q2,2007Q4,2008Q2,2008Q4,2009Q2,2009Q4,2010Q2,2010Q4,2011Q2,2011Q4,2012Q2,2006Q4,2007Q2,2007Q4,2008Q2,2008Q4,2009Q2,2009Q4,2010Q2,2010Q4,2011Q2,2011Q4,2012Q2,2008Q1,2008Q2,2008Q3,2008Q4,2009Q1,2009Q2,2009Q3,2009Q4,2010Q1,2010Q2,2010Q3,2010Q4,2011Q1,2011Q2,2011Q3,2011Q4,2012Q1,2012Q2,2001Q1,2001Q3,2002Q1,2002Q3,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,0,行业专题研究图 9 广州写字楼空置率：持续略降至 10.6%,28%26%24%22%20%18%16%14%,空置率,6615图10 深圳写字楼租金：同比上升6.7%,12%10%1.4.深圳受经济放缓影响，写字楼需求放慢。写字楼租金环比下降 1.8%，同比增幅降至 6.7%。图 11 深圳写字楼租售比：稳定在 4.3%,180,租金,同比增速,30.0%,6.2%,租售比,16014012010080604020请务必阅读正文之后的免责条款部分,25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%-25.0%-30.0%,6.0%5.8%5.6%5.4%5.2%5.0%4.8%4.6%4.4%4.2%4.0%图 12 深圳写字楼空置率：持续略降至 8.4%20%空置率18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%6 of 24,2006Q4,2007Q2,2007Q4,2008Q2,2008Q4,2009Q2,2009Q4,2010Q2,2010Q4,2011Q2,2011Q4,2012Q2,2006Q4,2007Q2,2007Q4,2008Q2,2008Q4,2009Q2,2009Q4,2010Q2,2010Q4,2011Q2,2011Q4,2012Q2,2006,2007,2008,2009,2010,2011Q1,2011Q2,2011Q3,2011Q4,2012Q1,2012Q2,0,行业专题研究1.5.天津写字楼租金环比下降 2%，同比增幅降至 6.4%。租售比下降至 8.2%，但仍处于 7 大城市最高位。预计 2012 年大量的新增供给会推升未来几季度的空置率。,图13 天津写字楼租金：同比上升6.4%,图 14 天津写字楼租售比：略降至 8.2%,200,租金,同比增速,15.0%,13.0%,租售比,6615,18016014012010080604020,10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%-25.0%,12.5%12.0%11.5%11.0%10.5%10.0%9.5%9.0%8.5%8.0%图 15 天津写字楼空置率：略降至 9.1%30%空置率,25%20%15%10%5%0%1.6.重庆大型企业进驻重庆，布局西南市场，新增写字楼项目的品质不断提升，带动租金与售价水平继续上涨。写字楼租金环比上升 6.4%，同比增幅扩大至 16.2%。,图16 重庆写字楼租金:同比上升16.2%请务必阅读正文之后的免责条款部分,图 17 重庆写字楼租售比：略升至 5.4%7 of 24,2006Q4,2007Q2,2007Q4,2008Q2,2008Q4,2009Q2,2009Q4,2010Q2,2010Q4,2011Q2,2011Q4,2012Q2,2006Q4,2007Q2,2007Q4,2008Q2,2008Q4,2009Q2,2009Q4,2010Q2,2010Q4,2011Q2,2011Q4,2011Q4,2011Q1,2011Q2,2011Q3,2011Q4,2012Q1,2012Q2,2012Q2,2006,2007,2008,2009,2006Q4,2007Q2,2007Q4,2008Q2,2008Q4,2009Q2,2009Q4,2010Q2,2010Q4,2011Q2,2011Q4,2012Q2,2006Q4,2007Q2,2007Q4,2008Q2,2008Q4,2009Q2,2009Q4,2010Q2,2010Q4,2011Q2,2010,2012Q2,6615,0,0,行业专题研究,100,租金,同比增速,25.0%,7.5%,租售比,908070605040302010,20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%,7.0%6.5%6.0%5.5%5.0%图 18 重庆写字楼空置率：升至 23.5%40%空置率,35%30%25%20%15%10%5%0%1.7.成都大型企业进驻成都，布局西南市场，需求仍较为旺盛，由于大量新入市，写字楼租金环比下降 1.8%，同比增幅降至 6.8%，空置率大幅上升。,图19 成都写字楼租金：同比上升6.8%,图 20 成都写字楼租售比：基本稳定在 7.8%,120,租金,同比增速,25.0%,11.0%,租售比,10080604020,20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%,10.5%10.0%9.5%9.0%8.5%8.0%7.5%,请务必阅读正文之后的免责条款部分,-15.0%,7.0%,8 of 24,2010Q1,2010Q2,2010Q3,2010Q4,2011Q1,2011Q2,2011Q3,2011Q4,2012Q1,2011Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2012Q1,2012Q2,2006,2007,2008,2009,0,行业专题研究图 21 成都写字楼空置率：大幅上升至 37.6%,40%35%30%25%20%15%,空置率,6615,2.,10%5%0%高端住宅,2.1.北京二季度住宅市场回暖，改善性需求也逐步入市，售价开始略有回升。租赁需求仍较为旺盛，成交较为活跃，空置率有所下降，租金仍有上升。,图22 北京高端住宅租金：同比上升11.3%,图 23 北京高端住宅租售比：维持在 2.6%,140,平均租金,同比增速,40.0%,7.0%,租售比,12010080604020,30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%,6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%,2.2.上海二季度住宅市场回暖，改善性需求也逐步入市，售价开始略有回升。租赁需求仍较为旺盛，成交较为活跃，空置率有所下降，租金仍有大幅上升。,图24 上海高端住宅租金：同比上升13.1%请务必阅读正文之后的免责条款部分,图 25 上海高端住宅租售比：略升至 3.7%9 of 24,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2011Q2,2006Q1,2006Q4,2007Q3,2008Q2,2009Q1,2009Q4,2010Q3,2011Q2,2012Q1,2003Q1,2003Q4,2004Q3,2005Q2,2006Q1,2006Q4,2007Q3,2008Q2,2009Q1,2009Q4,2010Q3,2003Q1,2003Q4,2004Q3,2005Q2,2012Q1,2012Q1,6615,行业专题研究,180,租金,同比增速,15.0%,7.0%,租售比,175170165160155150145,10.0%5.0%0.0%-5.0%,6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%,140135图26 广州高端住宅租金：同比上升2%,-10.0%1.0%-15.0%0.0%2.3.广州二季度住宅市场回暖，改善性需求也逐步入市，售价开始回升。但由于经济放缓，企业扩张减速，租赁需求平稳，租金略升。图 27 广州高端住宅租售比：下降至 2.3%,70,平均租金,同比增速,15%,10%,租售比,6050403020100,10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%,9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%,2.4.深圳二季度住宅市场回暖，改善性需求也逐步入市，开发商以价换量刺激销售，售价继续略降。但由于经济放缓，企业扩张减速，租赁需求平稳，租金略升。,图28 深圳高端住宅租金：同比上升6%请务必阅读正文之后的免责条款部分,图 29 深圳高端住宅租售比：略升至 2.4%10 of 24,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2011Q3,2012Q1,2012Q1,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,0,行业专题研究,90,平均租金,同比增速,35.0%,9%,租售比,80706050403020,30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%,8%7%6%5%4%3%2%,10,6615,-10.0%1%-15.0%0%2.5.杭州二季度住宅市场回暖，改善性需求也逐步入市，开发商以价换量刺激销售，售价继续略降。但由于经济放缓，企业扩张减速，租赁需求平稳，租金略降。,图30 杭州高端住宅租金：同比上升0.6%,图 31 杭州高端住宅租售比：维持在 2.6%,90,平均租金,同比增速,15.0%,7%,租售比,807060504030,10.0%5.0%0.0%-5.0%,6%5%4%3%,2%20,100,-10.0%-15.0%,1%0%,2.6.天津二季度住宅市场回暖，改善性需求也逐步入市，开发商以价换量刺激销售，售价略降。但由于经济放缓，企业扩张减速，租赁需求平稳，租金略升。,图32 天津高端住宅租金：同比上升2.2%请务必阅读正文之后的免责条款部分,图 33 天津高端住宅租售比：略升至 2.3%11 of 24,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2011Q3,2012Q1,2012Q1,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,5,0,图 37,行业专题研究,45,平均租金,同比增速,18.0%,9%,租售比,40,8%,35302520151050,6615,13.0%8.0%3.0%-2.0%-7.0%,7%6%5%4%3%2%1%0%,2.7.重庆受一季度住宅市场回暖影响，改善性需求也逐步入市，开发商略收回优惠，售价环比略升，同比下降。但由于经济放缓，企业扩张减速，租赁需求平稳，租金略降。,图34 重庆高端住宅租金：同比下降3.9%,图 35 重庆高端住宅租售比：略降至 3.1%,35,平均租金,同比增速,16.0%,4.5%,租售比,3025201510,14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%,4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%,2.8.成都二季度住宅市场回暖，改善性需求也逐步入市，开发商以价换量刺激销售，售价环比略降，同比大幅下降 10%。但由于经济放缓，企业扩张减速，租赁需求平稳，租金环比略升，同比略降。,图36 成都高端住宅租金：同比下降9.9%请务必阅读正文之后的免责条款部分,成都高端住宅租售比：略升至 3.8%12 of 24,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2012Q1,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,图 39,图 41,行业专题研究,45,平均租金,同比增速,18.0%,10%,租售比,40353025201510,13.0%8.0%3.0%-2.0%,9%8%7%6%5%,50,6615,3.,-7.0%-12.0%零售物业,4%3%,3.1.北京新增供应继续处于高位，新项目竞争激烈，市场首层商铺平均租金小幅下降。由于更多项目完成租户调整，空置率小幅下降。,图38 北京零售物业租金：同比上升5.8%,北京零售物业空置率：略降至 11.8%,45,首层租金,同比增速,25%,18%,空置率,4035302520151050,20%15%10%5%0%-5%-10%-15%,16%14%12%10%8%6%4%,3.2.上海出于对上海市场消费力的充分信心，部分零售商对零售物业租赁需求旺盛，受益于租户调整升级，租金环比上升 0.7%，同比上升 3.6%。由于新入市项目的入驻率较低的影响，市场空置率略升至 6.3%。,图40 上海零售物业租金：同比上升3.6%请务必阅读正文之后的免责条款部分,上海零售物业空置率：升至 6.3%13 of 24,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2007Q3,2008Q1,2012Q1,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011Q1,2011Q2,2011Q3,2011Q4,2012Q1,2012Q2,图 43,图 45,行业专题研究,60,首层租金,同比增速,20%,10.0%,空置率,9.5%,5040302010,15%10%5%0%-5%,9.0%8.5%8.0%7.5%7.0%6.5%6.0%,66155.5%,0,-10%,5.0%,3.3.广州随着过去新增大量新兴商圈的项目的租金成熟，零售物业空置率有所下降，平均租金略升。,图42 广州零售物业租金：同比下降2.9%,广州零售物业空置率：降至 8.8%,51,首层租金,同比增速,180%,12%,空置率,50494847464544,160%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%,11%10%9%8%7%6%,3.4.深圳深圳零售物业租赁市场表现活跃，租金呈稳定上涨态势。二季度租金环比上涨 2.3%，同比上升 13.5%。,图44 深圳零售物业租金：同比上升13.5%请务必阅读正文之后的免责条款部分,深圳零售物业空置率：维持在 4.0%14 of 24,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,2010Q1,2010Q2,2010Q3,2010Q4,2011Q1,2011Q2,2011Q3,2011Q4,2012Q2,2012Q1,图 47,图 49,行业专题研究,35,首层租金,同比增速,35%,12%,空置率,3025201510,30%25%20%15%10%5%0%-5%,11%10%9%8%7%6%5%,50,6615,-10%-15%,4%3%,3.5.杭州由于杭州消费市场的增长，首层平均租金持续上升，租金环比上涨2.3%，同比上升 13.5%。由于新项目入市，市场空置率略有上升，但空置率在八大城市中处于最低水平。,图46 杭州零售物业租金：同比上升5.2%,杭州零售物业空置率：上升至 1.6%,35,首层平均租金,同比增速,35%,2.1%,空置率,30,30%,25,25%,1.6%,20%20,15,15%10%,1.1%,1050,5%0%-5%,0.6%0.1%,3.6.天津天津零售物业市场表现平稳，购物中心的首层平均租金环比持平，同比下降 1.4%。由于新增项目的高入住率，市场空置率下降至 10.6%。,图48 天津零售物业租金：同比下降1.4%请务必阅读正文之后的免责条款部分,天津零售物业空置率：降至 10.6%15 of 24,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,2010Q1,2010Q2,2010Q3,2010Q4,2011Q1,2011Q2,2011Q3,2011Q4,2012Q1,2012Q1,2010Q1,2010Q2,2010Q3,2010Q4,2011Q1,2011Q2,2011Q3,2011Q4,2012Q2,2003Q1,2003Q3,2004Q1,2004Q3,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,2012Q2,图 51,图 53,行业专题研究,25,首层平均租金,同比增速,20%,20%,空置率,19%,20,15%,18%17%,1510,10%5%0%,16%15%14%13%12%,5,6615,-5%,11%10%,9%,0,-10%,8%,3.7.重庆重庆消费市场表现较好，零售物业市场表现平稳，由于新增项目在非核心区，首层平均租金环比下降 1.7%，同比略升 0.9%，市场空置率持续下降。,图50 重庆零售物业租金：同比上升0.9%,重庆零售物业空置率：降至 4.6%,35,首层平均租金,同比增速,10%,15%,空置率,14%,302520151050,5%0%-5%-10%-15%,13%12%11%10%9%8%7%6%5%4%,3.8.成都消费市场表现较好，零售物业市场表现平稳，由于新增项目在非核心区，首层平均租金环比略降 0.3%，同比下降 2.4%。,图52 成都零售物业租金：同比下降2.4%请务必阅读正文之后