南昌高新区保利JDP1040地块市场报告(71页） (1).ppt

,保利JDP1040地块市场报告,谨呈保利集团,报告结构,高新区楼市概述,1,2,竞争分析,3,客户分析,4,项目建议,今年5-9月，高新区共成交43610.97平方米，批售面积为93735.38平米；高新区5-9月份商品房成交均价一路攀升，9月份达到4838.2元/平方米。随着未来中兴和园价格大涨，凯美怡和项目别墅的发售以及溪湖水岸、保利东湾国际等新项目的发售，未来高新区的均价将持续上涨；虽然高新区近几个月呈现供大于求的局面，主要是因为在售项目较少，前期存量去化完毕，较多的供应量为9月底供应，在10月开始消化等原因；近期高新区无别墅的供应与销售。,高新区楼市概述,5-9月高新区整体量价走势,5-9月高新区主要项目销售情况,5-9月高新区主要项目批售情况,今年5-9月，高新区仅靠中凯蓝域一个项目进行供应，其成交价格逐月攀升；中兴和园9月底拿到四栋电梯洋房和一栋湖景高层预售，共200套。多层均价6500元/平方，高层均价5700元/平方，开盘当日销售50-60套。,高新区楼市概述,高新区楼市概述,5-9月高新区各房型去化比例,今年5-9月，高新区主要供应房型以两房、三房为主。整体去化率以两房最高，达到73%，其次是三房，为55%；一房虽然总价低，但是其购买对象较为狭隘，因此与实用性稍低的复式去化率较低，分别为46%和33%，五房因总价较高，只有10%的销售率，别墅在近半年无供应。,高新区楼市概述,5-9月高新区各房型单价、总价分析,一房总价在16-30万之间，总价较低，对于参加工作时间较短的年轻置业者有一定吸引力；二房总价在32-47.7万之间，相比红谷滩及市中心，这个总价有较高竞争力；三房面积为110-140平米，其对象客户多为改善性置业者，总价49.5万-91万，对于改善性需求者，超过70万的总价会有一定抗性；复式房型面积130-240平，总价54.6万-108万之间。130平米小复式总价不高，有一定吸引力。五房总价超过100万，吸引力不大。,高新区楼市概述,今年5-9月，小高层与多层不带电梯多层建筑形态去化率最高，分别为90%与76%。其次为高层，40%，带电梯多层最低，为12%；小高层与不带电梯多层因其得房率高等特点，保持着较高的去化率。带电梯多层因其电梯极大的影响了得房率，且单价过高，性价比较低，所以只有12%的去化率；中兴和园的多层产品虽其号称为洋房，但无任何洋房特质，故把其归类为普通多层住宅。,5-9月高新区各建筑形态去化比例,预计高新区未来主要竞争对手地块属性,09和10年，高新区有较多大面积土地出让，说明政府开始重视对高新区的规划与打造；未来高新区大项目（不算东湾国际），都能提供1583721平米的总建面，约12300套住宅。,高新区楼市概述,预计高新区未来主要竞争对手普通住宅供应,未来1-2年，高新区将有一段持续的供应潮，以中小型户型供应为主。,高新区楼市概述,预计高新区未来主要竞争对手别墅供应,未来1-2年，高新区别墅供应主要以联排别墅为主，供应超过300套，但双拼与独栋别墅产品较为稀缺。,高新区楼市概述,高新区楼市概述结论,高新区楼市概述,1、高新区房价持续上涨；2、两房与三房的户型较为畅销，不带电梯多层与小高层因其得房率的特点，去化速度较快；3、高新区逐渐受到政府重视，09和10年有数块较大的土地出让；4、有4-5个项目近期将入市，未来有一段以中心户型为主的供应潮；5、未来别墅产品中，以联排别墅竞争较为激烈，而双拼与独栋别墅为稀缺产品。,报告结构,高新区楼市概述,1,2,竞争分析,3,客户分析,4,项目建议,竞争分析,南昌高新区创建于1991年3月，总面积231平方公里，已开发产业区面积32平方公里。高新区北临赣江，西靠上海北路，南接南京东路，东邻瑶湖。区域内在售项目有中兴和园、中凯蓝域、凯美怡和。待售项目有溪湖水岸(暂定名)、赞城、保利东湾国际、满庭春MOMA。,凯美怡和,中凯蓝域,中兴和园,保利东湾国际,赞城,满庭春MOMA,溪湖水岸,产品形态建筑形式：由独栋别墅、联排别墅、多层、洋房、高层组成。套数：一期540套，二期530套；主力户型：137平米三房；户型配比：88平米两房、120-140平米三房、158平米四房、180平米五房、别墅（二期）。,项目区位地理位置：位于南昌高新区艾溪湖东岸；优势及卖点：养生题材项目，荷兰风情建筑与园林特色，艾溪湖、艾溪湖湿地公园景观及低容积率是其最大卖点项目指标占地面积：233416平米建筑面积：325741平米容积率：1.4绿化率：近43%户数：共2528套开发进度：项目分四期开发，由北向南的方向进行开发，目前开发至第二期内部配套：8000 商业街，主要引进高档餐饮、商务酒店、超市、24h 便利店、银行、美容美发、洗衣店、居委会等生活必备设施；2000休闲主题会所，提供健身房、室内球类、瑜伽等形体训练、棋牌茶座等运动休闲项目,竞争分析,区域内竞争分析中兴和园,竞争分析,中兴和园户型配比,从以上配比可以看出，中兴和园二期高层以120平米三房为主要户型，多层以137平米、138平米三房为主要户型；中兴和园二期多为中等偏大型户型，锁定改善型客户为目标群体。,竞争分析,中兴和园内部主打荷兰风情建筑与园林，以水系景观贯穿整个小区，与外部景观艾溪湖和湿地公园相融合。,中兴和园立面与园林,竞争分析,中兴和园热销户型解析,多层三室二厅二卫（137）,户型全明设计，南北通透，带三个凸窗，南北双阳台，两房与客厅朝南；客厅4.8米开间，主卧4.2米开间，较为宽敞大气，厨房与餐厅偏置设计，烹饪同时不影响客厅待客。,凸窗,凸窗,凸窗,阳台,阳台,产品形态建筑形式：由联排别墅、多层、小高层、高层组成。套数：共1389套；主力户型：137平米三房；户型配比：88平米两房、120-140平米三房、158平米四房、180平米五房、别墅（二期）。,项目区位地理位置：位于南昌高新区艾溪南东岸；优势及卖点：仅靠艾溪湖，且交通通达性好项目指标占地面积：67010平米建筑面积：147359平米容积率：2.2绿化率：35%户数：共1389套开发进度：项目分两期开发，由外围向内开发，目前刚做完规划设计；内部配套：会所、配套商业、幼儿园,竞争分析,区域内竞争分析溪湖水岸,竞争分析,溪湖水岸一期户型配比,从以上配比可以看出，溪湖水岸的一期的普通住宅多为中小户型，是因为该地块有90/70强制要求。,竞争分析,溪湖水岸建筑风格为artdeco风格，园林为欧陆风格园林；内部会有大面积集中式中央景观与喷水池为主打园林卖点，利用小区内坡地高差处理，体现山地别墅的概念。,溪湖水岸立面与园林,产品形态建筑形式：由多层、小高层、高层组成。套数：共1952套；主力户型：115平米三房；户型配比：90平米以下两房、119平米三房、125平米三房、140平米三房。,项目区位地理位置：位于江纺路以南、城东一路以北；优势及卖点：多层住宅、科技住宅、节能住宅项目指标占地面积：116377平米建筑面积：209478平米容积率：1.8绿化率：35%户数：共1952套开发进度：项目分两期开发，一期即将开盘；内部配套：配套商业、幼儿园,竞争分析,区域内竞争分析满庭春MOMA,竞争分析,满庭春MOMA主要户型分析,多层三室二厅二卫（119）,户型全明设计，南北通透，南北双阳台，两房与客厅朝南，方正实用，浪费面积少；入户玄关、主卧套间设计，户型可改性较强。,竞争分析,满庭春MOMA户型配比,从以上配比可以看出，满庭春MOMA一期主要为两房与三房户型，以中大户型为主。,竞争分析,区域内竞争分析世纪风情,项目区位地理位置：位于南昌高新区京东大道；优势及卖点：紧靠艾溪湖、高密度绿化率、地中海建筑风格、通达性较好、成熟大盘市场口碑佳。项目指标项目地址：南昌市北京东路1588号总用地面积：305,882.35，规划总建面积：520,000，规划户数：3,710户交通配套：乘坐24路、511路公交到达“世纪风情”站下车，乘坐201路公交到“欧亚达家居”站下车生活配套：新世界国际幼儿园（地址在世纪风情3期）艾溪湖、南昌市海洋公园、天香园、灌城度假村、青山湖文化广场东方医院小区内部配套：1300m长法国戛纳印象商业街、1000m长西班牙风情商业街区、上万平方米的超级大卖场,产品形态建筑形式：花园洋房、多层、小高层、高层组成。套数：共3710套；主力户型：90-130平米三房；户型配比：85平米两房、110-130平米三房、150平米四房、,竞争分析,建筑特色以地中海风情为主，园林则照搬“星河湾”模式高密度，多层次打造东南亚风格园林,世纪风情立面与园林,竞争分析,世纪风情户型配比,世纪风情主要是80 130为主的户型，其中三房90 130户型占总套数的49.34%，世纪风情客户群体主要以首置与首改为主,世纪风情热销户型解析,三室二厅二卫（119）,户型全明设计，南北通透，带三个凸窗，南北双阳台，两房与客厅朝南；全明厨卫设计，设置衣帽间，动静分离，干湿分区，功能配置完善，起居动线合理。,竞争分析,竞争分析,同等规模竞争分析联泰香域尚城,项目区位地理位置：红谷滩岭口路299号 优势及卖点：地理位置佳区域认知度高、联泰地产的规模效应。项目指标项目地址：红角洲丰和大道总用地面积164000，规划总建面积450000，规划户数2000户交通配套：204路、211路、219路、225路、209路、233路、17路、504路、506路等公交路线 生活配套：摩天轮、赣江新天地、中寰医院、南昌五中、洪客隆等小区内部配套：1000米长沿街商业,产品形态建筑形式：多层、小高层、高层组成。套数：共3710套；主力户型：90-130平米三房；户型配比：85平米两房、110-130平米三房、150平米四房、,竞争分析,建筑特色以欧式风格为主，49%高绿化率，通过多节点连贯而成主景观带，进行主景观轴与小组团的泰式园林打造。,联泰香域尚城立面与园林,竞争分析,联泰香域尚城户型配比,联泰香域尚城主要是三房为主的户型，其中三房127 131两种户型占总套数的38.1%，三房套数占总套数的63.44%，该项目客户定位主要以改善性需求为主,联泰香域尚城热销户型解析,三室二厅二卫（127）,户型南北通透，南北双阳台，客厅与书房大阳台设计，主卧270飘窗设计。大客厅、大餐厅、大厨房设计彰显舒适生活，超大多功能阳台设计采光，景观，健身功能一应俱全,竞争分析,报告结构,高新区楼市概述,1,2,竞争分析,3,客户分析,4,项目建议,京东板块的客户从来源区分：来自高新区、京东传统区、瑶湖、南钢区域，以及少部分市区客户,地缘性客户,京东传统区,高新技术开发区,瑶湖高校园区,南钢、氨厂,市区客户,价格和品质吸引,市区客户,客户分析,从数量上看，周边多数楼盘90%的客户来源于本地，从职业背景上看高知群体占多数。高新园区高管、公务员、私营业主、瑶湖高校老师，周边企事业单位员工为主要购买客户群,客户分析,根据置业目的区分：论需求以基础置业型最为强劲，论购买力以居住提升型为主，后者更是以高知群体居多,初次置业客户,二次置业客户,多次置业客户,作为资产持有，看重不动产的不可复制的特性，以及物业长期的价值增长企业高层管理者，各政府机关领导干部，主任医生、大中专校院级领导等占有资源 追随品牌开发商、热点区域以及稀缺产品,居住条件的全面提升，看重品牌、品质和资源公务员，医生，教师中的中高收入群体，高新园区、南钢等企业的中层以上管理者舒适的环境、配套服务、产品及户型细节,解决基本居住需求学校青年教师，高新园区、南钢的婚房客户承受总价在40万以内低总价 交通便利 使用空间,品质感支付力,生活便利性,资产持有型,投资型,居住提升型,基础置业型,升值潜力,二次或多次置业,投资，小户型，低总价支付泛公务员阶层及周边生意人、原住民小户型 低总价 升值空间,客户分析,高知客户的需求从只关注核心产品时代走向注重外延及外围产品阶段，需要满足其精神层次的住宅,首次置业，经济实力一般的客户高新区普通婚房客户、高校普通青年教师核心产品层；二次置业或经济实力佳的首次置业客户公务员、教师、医生、电信职工、企业中高管理层外延产品及外围产品层大背景满足情况下，环境、物管以及配套成为中高置业阶层关注的核心，并能够突破核心产品层面的限制；万科的进入使得品牌、服务和体验成为可以不受核心产品限制的另一关键置业因素,核心产品层,外延产品层,外围产品层,户型,环境,会所,建筑风格,景观,人文,体验,品牌,身份,质量,采光,通风,交通,价格 地段,物管,配套,教育,功能,中凯蓝域、中兴和园等物业,世纪风情,万科四季花城,服务,景观,客户分析,客户来源充足,当地五大客户来源足以支撑区域房地产的持续开发,区域内原有高校和机关事业单位、大型国营企业，以及新迁入的机关事业单位，主流客户的知识层次高，购买实力强，表现为全面改善性需求；,市场发展和客户成熟度提高，已经能够通过风格和人文的差异化来形成竞争价值,区域高知客户置业能力强,需求层次提升带来溢价空间,在关注高新区域的城市价值基础上，居住提升型客户能够被风格和人文特色所吸引，后续项目可以提供创造价值的物业与产品,置业客户共同关注的焦点在于区域的城市价值，在此基础上，关注品质、环境和资产价值,普遍关注区域的城市价值,客户分析,报告结构,高新区楼市概述,1,2,竞争分析,3,客户分析,4,项目建议,项目建议,项目住宅规划两大方向,方向一：别墅+高层+超高层,方向二：花园洋房+多层+小高层+高层,项目建议,从市场角度论证：,未来联排别墅竞争将非常激烈，且东湾国际项目与区域内未来主要竞争对手博泰JDP1008地块、溪湖春天、规划为别墅+高层的建筑形态，为避开直面竞争，不建议采用方向一方案。,本项目目前处于较为陌生区域，从最近市场情况反映出，该区域客户群体对高层抗性较大，高层住宅去化缓慢，大量的高层势必会影响项目的销售进度，因此不建议方向一方案,方案二中花园洋房、多层、小高层均为性价比较高的产品。区域内该类产品去化速度较快，且花园洋房也属于溢价能力较强的产品，因此建议采用方案二。,项目建议,项目形象建议,保利溪湖国际,市场竞争差异化打击对手,客户需求品质感、文化感满足,战略定位体现项目价值，融入周边景观,当前及未来主要竞争对手为地中海风格、荷兰风格、Artdeco风格。英伦风格则可凭借其独特的立面颜色和造型在市场上独树一帜。,与其他风格色彩鲜明跳跃相比，英伦风格更显沉蕴厚重。英伦风格是成熟、待品之茶、待读之书，可品可读，符合当前高端客群审美。,英伦风格能够彰显品质、楼盘档次，体现保利高端品质的整体定位，且与南昌保利的国际系列产品线很好的融合。,英伦风格,发展需求,与涂料立面相比，英伦风格墙面砖，不仅经久耐蚀，而越经时间洗炼，更显风蕴，非常符合大规模长周期项目需求。,建筑风格,建筑风格,英伦建筑风格彰显出独有的、文化感，无心奢华，有意完美,社区部分高层采用架空层，一方面提高小区通透性，同时可以做部分绿化、泛会所或做物业用房。小区人行主入口空地设置中庭水景花园立体绿化概念：即小区地面绿化、架空层绿化、住宅立体绿化等三个层次打造社区立体绿化，首期通过集中展示园林冲击消费者视野；风格建议引入东南亚风情园林，结合泰式特色景观小品，打造泰式皇家园林概念,园林景观,环境及景观设计要点,园林景观,建议引入具有差异化且表现力极强的具有东南亚风情背景的泰式园林概念，泰式园林囊括了市场上品质园林的优点，又有独特的风情格调，对营销非常有利。,鲜明的主题,人工痕迹,注重参与性,大面积的浅水及层次丰富的水景 与海派建筑风格协调 富有格调，有利于营销推广,经过修饰，显示品质的植被 增加人文雕塑 趣味性强的园林小品 注重细节处理，精致见长,多公共交流和运动休憩空间 架空层泛会所 公共空间的打造,泰式皇家园林,泰式皇家园林大面积中央水景形成足够的展示效果，水面开阔，浅水可见底，减少开挖和后期维护成本,以游泳池作为中央水景，既能发挥功用，有开阔形成足够的景观面,由中央景观区向其它区域园林景观延伸；,园林景观,泰式皇家园林多层次的水面，通过台地、下沉增加落差，富于变化的应用,泉,台地及池,镜,溪,下沉,瀑,园林景观,泰式皇家园林风格协调精致的雕塑及小品增添了奢华的格调和异域风情,园林景观,泰式皇家园林 注重细节处理，营造华贵的异域生活情调,鱼纹状的地漏路灯装饰贝壳呼叫器路灯,园林景观,泰式皇家园林引进菩提树，营造风水宝地，从树植上进行卖点打造,菩提树原产印度，因此通称印度菩提树，别名觉悟树、智慧树。相传梁武帝天监元年(502 年)，印度僧人智药三藏从西竺引种菩提树于广州光孝寺坛前。从此我国广东、云南均有菩提树。它在梵书中称为“觉树”，被虔诚的佛教徒视为圣树，万分敬仰。,园林景观,花园洋房产品单体设计原则,基本打造点,提升打造点,户型创新,户型创新,一楼半地下室赠送,一楼套内面积138.13平米,公共绿地私有,赠送半地下室，利用公共绿地作为庭院面积赠送，节省成本。,户型创新,二楼半地下室赠送,独门入户楼梯,二楼套内面积126.06平米,公共绿地私有,赠送半地下室，二楼住户亦有独门入户楼梯，体现尊贵感。利用公共绿地作为二楼住户入户花园。,户型创新,三楼套内面积117.51平米,大入户花园赠送，整个户型全明设计，方正实用。,户型创新,四楼套内面积103.46平米,大入户花园赠送，双露台全赠送整个户型全明设计，方正实用。,户型创新,五楼套内面积100.85平米,大面积阳台设计，大面积露台赠送,户型创新,六楼套内面积77.04平米,多个露台赠送，性价比及溢价能力极高。,多层产品单体设计原则,基本打造点,提升打造点,户型创新,国内多层借鉴：户型设计增加了入户花园空间，使景观空间立体化，形成与室外互动的景观空间，南向L型大阳台设计，扩大景观面，最大化利用景观价值（借鉴案例-南昌居住主题公园）,户型创新,观景阳台,入户花园,凸窗,多层户型参考二房两厅一卫,产品方案,多层户型参考三房两厅两卫,产品方案,多层户型参考四房两厅两卫,产品方案,建筑面积：143.45平米,高层户型建议,户型创新,户型创新,高层产品单体设计原则,基本打造点,提升打造点,户型创新,国内高层借鉴：户型设计完善主卧功能空间，增加了内庭院、入户花园空间，使景观空间立体化，形成与室外互动的景观空间，南向L型大阳台设计，扩大景观面，最大化利用景观价值，室室阳台，预留众多可改造空间提升性价比解决市场抗性。,内庭院,入户花园,高空露台,衣帽间,主卫,主卧,室室凸被窗,多处改造空间,高层户型参考针对首置客户，89.12平米变100.9平米，二房升三房,户型创新,产品方案,3室2厅2卫122.03（高层）,针对首改客户高层户型参考三房两厅两卫,高层户型参考针对再改客户四房两厅两卫135.06平米,产品方案,高层创新、溢价户型建议,户型创新,户型创新,小户型建议46平米一房一厅一卫双阳台,户型创新,高TOWN户型建议89平米高TOWN买两房变四房,