2010年临沂沂龙湾龙园别墅项目推广.ppt
临沂一直没有高潮,别误会我说的是祊河楼盘的推广层次,项目地址：南坊板块南坊区柳青河西侧，西靠沂蒙十路，北邻青年路，南靠三和六街。占地面积：89573.2平米建筑面积：89573.2平米项目总套数：228套,定位：温泉别墅超大面宽市府后院,月澜湾,月城（联排 双拼 叠拼）定位：沂河畔海派豪宅特区 核心卖点：意大利风情 广告语：沂河畔 值得珍藏一生的人居经典 名流、名门、名宅 占地面积：623亩在售一期翡翠湾花园别墅市场反应：双拼好过 联排和叠拼,日月城,风情泛滥,从西班牙到地中海、意大利，都在卖弄风情,傻瓜也知道，有天卖天，有地卖地，有河卖河时不时还要卖弄一下风情,鸣叫蛤蟆是官家的还是私家的,在官地为官在私地为私,有赏，有赏,乍一听，没错细分析，废话,中国历史上著名的白痴晋惠帝司马衷皇帝,深入客户的内心世界，像卖钻石一样卖别墅,营销目标,4大营销目标,树立别墅价格标杆,打造临沂豪宅标杆,提升项目整体形象,升华企业影响力,形象标杆,解决之道,两个脑袋思考第一个脑袋：客群分析第二个脑袋：产品分析,第一个脑袋客群分析,一、年龄特征35岁以上，占目标客群总量的90%以上主力客群的年龄在35-50岁,二、职业特征私营业主、个体户，占80%以上其余客户，以企业高管、公务员居多,三、家庭背景80%以上的目标客户均有子女父亲或母亲尚在，需要赡养，以显孝道,四、人文特征主力客群为本地人，具有很强的家族意识和光宗耀祖的成就感这种人文特征在内地城市尤为突出,四、人生经历大多数人经历过文化大革命浩劫很多人都是迎着改革开放的春风白手起家开创了自己的事业，成为一个家族的偶像开创，是目标客群最显明的人生标签,五、需求特点心里层面：1、成就感、身份感；2、光宗耀祖的一份家业；3、家业的传承价值物理层面：1、享受；2、三代同堂的生活需求（孝道）,客群，关键词汇总事业的开创者成就与身份的彰显家族意识（光宗耀祖）建立家业（立业），子承父业（传承）三代同堂的居住需要（彰显孝道）生活享受,客群，描述事业的开创者家族的开创者家族（三代同堂）别墅生活的开创者(成就感),第二个脑袋产品分析,一、区位分析商贾富豪、社会名流，一定会选择豪宅区作为家族成员的第一府邸祊河沿岸，临沂首席豪宅新区龙园，祊河沿岸唯一的家族别墅,二、风水分析商贾富豪、社会名流，大多相信风水，必逐龙脉而居临沂城内无山，祊河就是龙脉龙园，雄踞祊河中轴龙脉,三、稀缺资源商贾富豪、社会名流，选择家族府邸的第一标准，就是占据城市稀缺资源龙园占据祊河一线水景，拥有7900米沿河景观绿化长廊,四、纯别墅区商贾富豪、社会名流，首选纯粹豪宅区，以保持贵族血统，避免鹤立鸡群的尴尬龙园，以6万平米纯别墅区的纯粹精神，捍卫家族尊荣,五、西班牙建筑格调商贾富豪、社会名流，对建筑品质非常苛刻，看惯了中式建筑，更偏爱异域建筑龙园别墅，西班牙建筑格调，品质毋庸置疑,六、三重庭院、社区园林、私家会所作为三代同堂的家族别墅，必须能够满足三代人的生活需求三重庭院：前有庭院、后有院落、空中有露台社区园林：大型水景长廊，贯通三大休闲广场私家会所：棋牌室、咖啡厅、酒吧等休闲设施有动有静，三代人各有所乐,七、私家学府商贾名流拥有雄厚家业，非常关切子孙对家业的传承，所以对教育异常重视银座双语幼儿园、临沂二小进驻沂龙湾，私家学府成就子孙大未来,八、产品表象家族别墅的第一联想，就是豪门大宅龙园别墅，大门、高台、高墙、阔庭、大院完全符合中国人对家族府邸的要求,产品，描述从产品表象（外观）到建筑本身，再到生活景象，龙园别墅完全满足三代同堂的居家生活需求龙园别墅=家族别墅,产品面家族别墅,客群面事业的开创者家族的开创者家族（三代同堂）生活的开创者,市场面第一个以“家族别墅”的属性登场，第一，即开创,家族别墅开创者,品牌定位家族别墅开创者,家族别墅十大价值体系龙脉 1 祊河龙脉，家族大业风生水起祊河 2 万里河景，与家族别墅共流传公园 3 沿河生态公园，静候家族荣归纯墅 4 6万纯别墅，名流专属领地建筑 5 西班牙建筑，为三代同堂而筑庭院 6 前庭、后院、露台，三重庭院园林 7 水景长廊，贯通三大休闲广场会所 8 800会所，父母妻儿各有所乐学校 9 两大私家名校，成就子孙大未来物管 10 私家物管，时刻捍卫家族尊荣,推广战略,5月,6月,8月,推广节点,形象入市,内部认购,开盘热销,家族别墅开创者,7月,产品形象树立,墅立家族传奇,卖点集中呈现,与祊河共流传,传承价值输出,推广策略,关键词家族,市场占位家族别墅，非家族别墅,诉求点家族别墅之前，别墅还没有高下之分,整体推广脉络以“家族”为核心从“开创”到“墅立”最后“流传”,“开创”以家族创始人为切入点，从世界的，到中国的，再到山东的 著名家族创始人 类比龙园以同样的精神开创家族别墅，直观传达唯我独尊的市场地位（家族别墅开创者）,“墅立（成就）”由“开创”到“墅立”，以家族创始人归于家族别墅为基点，从世界的，到中国的，再到山东的 著名家族府邸 成就一个家族的百年传奇 类比龙园家族别墅，也将成就一个家族的百年传奇，为家族成员带来的各种利益（墅立家族传奇）,“流传”从“墅立”到“流传”，以世界的，中国的，山东的，著名家族的传家之宝，类比龙园家族别墅珍贵性，足以可以流芳百世，祊河能流多久，龙园家族别墅就能流传多久（与祊河共流传）,“开创”-“墅立”-“流传”完整诠释了一个家族创始人，从开创大业，到墅立家业，最后得以流传的整个过程，始终围绕家族开展推广攻势。,第一阶段/推广策略树立形象家族别墅开创者,第二阶段/推广策略产品卖点墅立家族传奇,第三阶段推广策略促销信息与祊河共流传,第一阶段(4.27-5.31)推广执行方案思路,方案一,方案二,活动建议,家族 家训 鉴赏会,世界家族 中国巡礼,传 家 藏 品 鉴 宝 堂,临沂十大家族领袖全民竞选,平面展示一,视觉 A,?,视觉 B,
