阿特金斯惠州罗浮山名流庄园规划、设计、实施.ppt

,2008.6,1,一、总体战略,提升资源均衡有道包容并蓄和谐多赢,提升资源以高品质的开发，全面提升罗浮山独一无二的自然、人文资源价值。,包容并蓄提供丰富的旅游度假产品，实现打造“中国式养生主题社区”的理念。,均衡有道通过全方位的身心体验，实现对“道”的感悟是本项目的最高目标。,见微知著，了悟人生.,5,和谐多赢兼顾各方利益相关方诉求，实现多主体和谐共赢。,6,二、目标定位,罗浮胜景传承文化顶级养生均衡发展,7,万秀罗浮山自然资源：山水绮丽，生态资源丰富，是岭南的天然药库,长生泉,卓锡泉,白水门瀑布,珍禽荟萃,植物世界,天然药库,奇峰怪石,飞瀑名泉,生态瑰宝,飞云峰,上界峰,白石漓瀑布,黄龙洞瀑布,玉女峰,铁桥峰,骆驼峰,8,题名刻,诗刻,诗文,豫章书院,静观书院,张留书院,骚人墨客,高官名士,摩崖石刻,精舍书院,名人历咏,意刻,朱明洞与冲虚观,黄龙洞与黄龙观,华首台与华首寺,洞天寺观,千年道文化人文资源：道教南宗发祥地，引无数名人竞折腰,百草油,仙人菜,酥缪腊肉,罗浮特产,英雄豪杰,9,山中蓬莱之称，是罗浮山生态环境最佳的景区。,以显岗水库为主体的水上观光区。,是风景区内原农业生产的区域。,飞云顶景区,酥缪景区,显岗景区,生态农业观光区,群峰争雄、百瀑竞壮、万木显秀的核心景区。,洞天景区,以道、佛、儒三大文化为主体的历史文化游览区，是罗浮山历史文化的缩影。,罗浮山旅游区自然资源/人文资源比较研究根据资源特性与文化内涵，罗浮山划分为五个风景游览区,资料来源：罗浮山风景名胜区总体规划修编（2007-2020）,人间仙境，洞天福地之罗浮山是我国著名的道教名山，自古以来就是道士修炼传教的圣地，道教文化是其核心主题。随着佛教传入和扩散，罗浮山亦渐佛化，特别是佛教中禅宗的影响最大。当然在中国长期占主导地位的儒学则无孔不入，在百粤群山之祖的罗浮山也留下了深深的烙印。同时具有浓郁地域特色的岭南文化、客家文化则是罗浮山区别于其它道家名山的特质。,文化主题定位道、禅、岭南、客家文化在这里交融，道是主题,11,本案文化主题开发模式 MODERN TAO TOURISM(养身养心养神三位一体的中国式养生模式),开发的总原则：以道教文化为核心，兼顾禅文化、客家文化、岭南文化，顺应世界旅游新时尚，以文化度假旅游为龙头，实施整合式开发。文化主题开发模式：以养身养心养神三为一体的“中国式养生”,开发建议：从满足旅游者的生理、心理、精神三种层次出发，开发三大系列产品体系。,12,本案开发方向开发方向选择,自然基底,文化底蕴,市场需求,湖光山色,岛屿森林,仙果草药,田园风光,道 文 化,佛 文 化,客家文化,岭南文化,生态健康,休闲度假,高端奢华,养生资源,养生需求,养生文化,MODERN TAO TOURISM,以基地优质的自然资源为载体，综合考虑多元文化，以道文化为灵魂，提炼养生文化元素，顺应国际旅游新时尚，以养生度假、文化旅游为龙头，实施整合式开发。,13,主题形象定位,悟道罗浮山，养生名流园（罗浮仙境 名流庄园）,14,高端客群,中端客群,大众客群,细分市场,客群构成,根据分析，基地的潜力市场可以分为以下几类：,重点拓展市场：富豪市场 企业市场,1,2,15,三、总体规划,现状条件过程推演用地布局开发强度系统规划,16,17,生态格局：“三山、一水、一分田*”；区内西部地势相对平缓；东部丘岭坡地发育完整。,GIS高程分析,GIS生态资源分析,60%,20%,20%,现状土地利用分析,18,现状空间格局识别：由于西部地势相对平缓，具备发展观光旅游项目开发的良好潜力；东侧林地坡地发育良好，更适宜灵活安排各特色度假设施。,GIS生态敏感度分析,GIS景观视线条件分析,现状空间格局分析,19,GIS开放性土地价值分析,GIS私密性土地价值分析,“谷、岭、岛、湾、园”；基于区内东、西部不同的土地使用价值分析*结论，营造与各用地价值取向吻合的空间特质。,特色空间塑造：“园”区内西北部用地开阔、地形相对平缓，依据规划须保留一定的“基本农田”用地，可利用此条件营造生态果林、绿色田园、花卉园等绿色环境。,特色空间塑造：“湾”区内西南部内陆用地亦较为平缓，且水系绵长，与沿线用地呈灵活多变的咬合关系。,20,特色空间塑造：“谷”&“岭”针对区内中部的地形、水文特征，在汇水位置规划若干泻湖、溪流、山涧，营造独特的山水环境。,特色空间塑造：“岛”东南侧水系发达并在交汇形成区内较为开敞的水面空间，规划通过适当的工程手段疏导现状水网，营造风格各异的岛屿。,GIS汇水及水文分析,21,特色空间景观组织：,空间开放性划分：根据土地价值的“开放性”、“私密性”分析，规划结合各片区场所特征，划分不同分区以适应不同产品的配置需求。,开发性区域 半私密性区域 私密性区域,22,半私密型半私密型 私密型 公共型 公共型,谷岭岛湾园,GIS用地坡向分析,GIS用地坡度分析,运动酒店商务休闲度假 文化游乐休闲体验观光,商务拓展区滨湖度假区文化游览区主题接待区养生体验区,主题分区,空间特征,价值取向,项目库,注入功能：基于用地适建性分析，框定建设用地范围；综合空间特质、价值，选取适宜开发的产品类型。,度假酒店类设施度假休闲设施文化娱乐设施商业服务设施生态农田,23,土地利用规划示意,主题分区划定：基于本案目标定位、空间特征、土地权属情况划定。,24,用地权属,25,土地利用,26,总平面图,首要原则：最大限度的尊重并保护区内生态资源；因此，本次土地利用规划首先明确划定了包括农田保护区以及GIS分析确定的山体、水系、滩涂等生态基底范围；区内其他度假及旅游类功能用地均在此基础上，根据适建性需求安排其位置范围。,27,交通系统,区内道路等级以主、次干道两个等级进行划分，其中：“弓字形”主干道南北向贯穿于规划区西部，承担区域快速抵达、疏散的交通功能；次干道路网主要服务于各度假区，考虑到相关功能片区的安全性、景观性需求，路网结构主要沿山体外围、滨水岸线呈“环状”安排；另外，区内各主题功能板块入口均集中设置生态型公共停车场，以满足游客抵达及换乘需求。,28,道路断面,29,规划道路与现状道路对比,30,绿化系统,31,公共空间及景观分析,32,四、分区设计,主题板块旅居平衡详细设计,33,功能分区,根据各主题板块的项目要求以及资源要素分布特征，规划对功能结构安排如下：“道风禅韵主题接待区”、“抱朴守质文化游览区”主要安排在西南及中部入口位置，是旅游功能区的核心板块；“淡泊明志商务拓展区”、“逍遥仙谷滨湖度假区”主要安排在东侧环山、滨水位置，是度假功能区的主要构成；西北侧结合农田保护区适度安排“百草园养生体验区”，完善度假功能区的功能主题构成。,34,道风禅韵主题接待区,35,道风禅韵主题服务区 GIS分析,用地特征 地形基本平坦 东南角的生态敏感度极高，由东南向西北递减 存在一条关键径流通道,Key plan,坡度分析,生态敏感性分析,汇水线分析,36,道风禅韵主题服务区产品组合,37,38,抱朴守质文化游览区,39,抱朴守质文化游览区 GIS 分析,用地特征 南部地形基本平坦，北部略有陡坡 东南部的生态敏感度较高，西北部的生态敏感度较低 存在两条关键径流通道,坡度分析,汇水线分析,生态敏感性分析,40,抱朴守质文化游览区产品组合,41,42,百草田园养生体验区,43,百草田园养生度假区 GIS 分析,用地特征 东北部地形基本平坦，西南部略有陡坡 东南部的生态敏感度较低，西北部的生态敏感度较高 存在一条关键径流通道,坡度分析,汇水线分析,生态敏感性分析,44,百草田园养生度假区产品组合,45,46,中华养生度假村打造新农村建设示范基地,发展目标：建立广东农业旅游示范点旅游开发形成岭南特色，导入庄园经济，打造“广东生态旅游第一村”设计理念：构建中国经典乡村民俗文化为主题的“乡村嘉年华”旅游模式，成为集党政考察、农业观光、亲子郊游、婚庆摄影、社会实践、野营拓展的乡村旅游乐土。,生态庄园 设计形式 乡村别墅 仙谷草源 草本食屋 百草SPA 中药熏蒸,农业体验园 设计形式 观光果园 百草园,47,参考国际国内新农村开发经验数据，项目组对本项目给出以下建议：,项目选址建议：罗浮山水果场启动时间建议：作为第三期启动项目开发强度建议：对农场现有农业与非农业人口进行集中安置，将新村建设成为本案旅游片区游-居合一的新景点经营方式建议：通过资源整合创造新的产业体系，形成完整产业链，实现农业-旅游一体化，解决旅游功能配套问题和三农问题，建立低耗、高效的循环经济圈。,中华养生度假村产品开发建议,48,淡泊明志商务拓展区,49,淡泊明志商务拓展区 GIS 分析,坡度分析,景观视线分析,生态敏感性分析,用地特征 除北部一小部分用地较平坦，大部分用地地形都较为复杂；坡度25%以下的用地被分割成零散小块，散布全区。东部的生态敏感度极高，西部的生态敏感度较低 东部滨湖区域的景观可视性较佳，其中东南部最佳,50,淡泊明志商务拓展区产品组合,51,52,企业总部会所：隐于山谷之中的企业高端交流场所,发展目标：结合山、湖等自然资源，以生态为特色，针对周边的企业客户，打造企业培训基地及企业拓展训练基地及适量的企业度假会所，打造以“会议+论坛”的开发模式。设计理念：企业家和商务人士享受生活的CLUB区，景商合一，健康概念融于工作之中。,企业研发基地 设计形式企业商务培训以及工作场所 独栋式商务别墅 花园式别墅 健身中心 室外游泳池 中西式餐厅,企业生活度假群落 设计形式与山地相结合的高端商务配套设施 酒店式公寓 山地泳池别墅 精英男士Spa套餐,企业会议论坛中心 设计元素定期举办商务论坛 网络视频会议厅 多媒体影视厅 国际商务会议中心,53,参考企业会所开发经验数据，项目组对本项目给出以下建议：,项目选址建议：借助枕山抱湖的幽静与深远，构筑独具特色的集生活与工作于一体的企业会所启动时间建议：企业总部会所作为向外招商引资的窗口，可以较大提升区域功能辐射能级和等级，因此建议将作为第二期开发项目开发强度建议：低密度，独栋别墅，保证一定的公共空间和私密空间经营方式建议：将别墅作为独立个体出售给企业单位。,企业总部会所开发建议,54,逍遥仙谷滨湖度假区 GIS 分析,坡度分析,景观视线分析,生态敏感性分析,用地特征 北部地形较复杂，除部分滨水区域外坡度均较大；南部半岛区域地形相对平坦，其中半岛中心部分略有陡坡。全区基本属生态极敏感区。东部滨湖区域的局部位置景观可视性较佳。,55,逍遥仙谷滨湖度假区产品组合,56,57,雍华园度假公寓：健康度假社区中的豪华度假酒店群,发展目标：树立岭南区域旅游设施地标；全面提升博罗酒店服务国际水平，形成全新的豪华度假胜地。设计理念：打造融入自然山水的低密度、高品质、地域文化浓厚的豪华度假休闲酒店群。,健康 设计元素 中医养生生活 中医养生 公共SPA 生态酒店 私密SPA 私人游泳池 生态技术的应用,度假 多样化酒店 超豪华产权式酒店 多样化人群 迎宾馆 滨水度假别墅 豪华养生会所 蜜月旅游 健康养生度假 第二居所置业,社区文化归属感 道文化 活动日常化 养生文化,58,参考国际国内超五星级酒店开发经验数据，项目组对本项目酒店给出以下建议：,项目选址建议：借助滨水的优越区位，并利用其人造内水系优势，构筑具有一定规模的环境优雅的超五星度假酒店群启动时间建议：超五星酒店群将作为区域最重要的人气聚集项目，迅速提升区域功能辐射能级和等级，因此建议将作为首期先导开发项目开发强度建议：低密度，独栋别墅，保证一定的公共空间和私密空间经营方式建议：产权式经营，将酒店的部分或全部客房作为独立单位分别出售给投资人，酒店的每个客房投资者都享有各自独立的产权，将纯消费房产融入投资概念,雍华园度假公寓产品开发建议,59,雍翠园度假公寓：私密宁静的尊贵度假别墅群,发展目标：南中国首选的私人岛屿型度假别墅。设计理念：融入道家“天人合一”的设计理念，以打造“最中国化”的度假养生秘境。,1、私家别墅“天之系列”天龙别墅（男士顶级）天凤别墅（女士顶级）天骄别墅（家庭顶级）“地之系列”地福别墅 地禄别墅 地寿别墅,2、私人飞行俱乐部 私人飞行会所 专属停机坪,3、富豪会所 雪茄俱乐部 SPA会所 奢侈品俱乐部 私家图书馆 游泳俱乐部,60,参考国际顶级私家酒店开发经验，对本项目给出以下建议：,项目选址建议：选取临水的岛屿，通过绿色植物群构建隔离私密的专属领地；启动时间建议：私家酒店将作为区域最重要的品质提升项目，能够最大限度提升和展现基地的品质定位和目标客群，应作为首期引爆项目；开发强度建议：低密度，高绿化率、独栋别墅，保证最大的私密空间经营方式建议：销售型物业，建议捆绑直升机、岛屿、会所，采取“买别墅，送直升飞机”、”买别墅，附送私家岛屿”的销售模式；,雍翠园度假公寓产品开发建议,61,罗浮迎宾馆：惠州最优质的政府、商界接待交往平台,发展目标：珠三角高级商务型酒店。设计理念：将“中庸”思想融入建筑设计中，营造“和谐、共盈”的交往氛围,1、嘉宾楼 元首套房 部长套房 随从客房,2、会议中心 圆桌会议室 专题演讲中心 演讲报告厅,3、贤士会所 网球运动中心 SPA休闲会所 请贤居,4、企业家俱乐部 财富论坛 健身中心,62,参考国内政府接待项目开发经验，对本项目给出以下建议：,项目选址建议：选取交通便利、平坦开阔的场地作为迎宾馆的所在；启动时间建议：鉴于惠州当地缺乏高端政府接待场所的现状，迎宾馆的启动能够迅速满足惠州政府接待需求，吸引当地媒体关注，迅速提升基地的社会知名度，应作为首期引爆项目；开发强度建议：中度开发，采用合理的容积率和较大的绿化率；经营方式建议：委托给知名的酒店管理公司经营，或采取三方入资的方式成立酒店管理公司，共同经营；,罗浮迎宾馆产品开发建议,63,案例借鉴：普吉岛悦榕庄,开发特征：经典的爱情盛宴：浪漫豪华、与世隔绝；独具特色的饮食经历：Vertigo Grill&Moon BarTRE餐厅；功能完备的顶级SPA会所：世界第一SPA，具有独立院落和私人游泳池；碧水环绕的高尔夫球场：球场环湖而建，18个洞里的13个在人工湖的湖水之间显得若隐若现。不同主题的休闲度假别墅：豪华别墅、湖滨别墅、泳池别墅、湖滨泳池别墅、泉浴泳池别墅、双房式泳池别墅、双泳池别墅、双房式双泳池别墅 健康、积极的国际赛事活动：由曼谷悦榕庄酒店(Banyan Tree Bangkok)为运动爱好者主办的一年一度的振奋人心的比赛，比赛者要以最快的速度往上攀爬，征服这家曼谷最高的全套房酒店的顶峰（61层）借鉴意义：以符合人性尺度的低层建筑为主；提倡花园SPA理念的倡导者，打造身处自然的私密空间；多元化的度假方式，不同主题的度假体验；是寻求心灵平静与内在的场所。,64,5星5 star,超5星super 5 star,7星7 star,通过装修、建材等体现奢华风格Inner decorationLuxury style,通过建筑形象体现国家或地区文化精华Architecture designEssence of local culture,极致的空间体验，通过新技术手段实现人工空间与历史人文环境或自然环境的完美融合Extreme experience of spaceNew techniqueArtificial space mix&match with humane environment or natural environment,超五星酒店专题研究超五星级酒店界定,65,超五星酒店专题研究顶级酒店分类,顶级酒店是人类居住梦想的终极体现,财富奢华,通过建筑装修材料体现财富主题,稀缺资源,利用唯一性的自然资源与人文景观资源（如红场、颐和园等）,时尚精品,如LV、PRADA等国际时尚一线品牌打造的精品酒店,未来酒店,通过新技术实现科幻主题的酒店,66,超五星酒店专题研究超五星酒店特点总结,总体特征 具有标志性、独创性及文化内涵的建筑风格；设计独特/时尚、极端奢华典雅的酒店设施；功能放大到极致的独特的休闲娱乐设施。核心设施建议低于250间的精致客房（全套房），（包括豪华套房、行政套房、皇家套房、总统套房）充足的宴会/会议设施，包括一个超过1200平米的豪华大宴会厅及8-10个面积不等的中小会议室；提供中西式精品饮食的各式餐饮设施，包括提供经典粤菜的中餐厅；500-1000平米的室内/外的游泳池；超过800平米的SPA设施,67,旅游项目库,68,四季旅游活动策划：注入特色节事，平衡旅游波峰波谷,春季24月,夏季59月,秋季10月11月,冬季121月,罗浮舞龙庆新春道文化旅游节精英高尔夫交流赛,夏日滨湖消夏节中医养生文化周岭南美食体验节保健养生讲坛,生态拓朴采摘节自行车健身赛,商务论坛登山节,重点导入春、冬淡季的旅游产品，起到淡季调峰作用充分开发室内与半室内等人造设施，减少天气限制，创造多元化的旅游产品结合民俗与文脉，导入节事活动，充分利用民众参与性旺盛旅游人气,69,五、开发策略,整合资源分期实施经济可行,70,新农村建设及土地流转本案发展模式,基地特点：基地内为农场、罗浮山水果场，现有职工883人，其中农业人口614人，非农业人口269人发展模式：通过资源整合创造新的产业体系，形成完整产业链，实现农业-旅游一体化，解决旅游功能配套问题和三农问题，建立低耗、高效的循环经济圈,产业生态化：以新农村建设为契机，发展种植、养殖、旅游、度假、休闲为主的服务性优势产业，形成农村发展的生态产业链打造新农村“农业旅游示范点”,土地集约化：并通过少量的建设用地和大量的流转用地实现不同用地功能的整合。,区村一体化：统一规划，把景区生态环境与新农村环境建设紧密结合，实现环境的持续优化统一运营与模式创新，与农场合作成立经营管理公司,71,新农村建设及土地流转核心诉求：促进社会主义新农村建设,新农村建设及土地流转途径1：农村承包土地使用权流转途径2：农民宅基地置换途径3：承包地和宅基地抵押,72,新农村建设及土地流转本案的“土地银行”运作模式,成立农村土地信托机构信息传递职能 中介服务职能 监督治理职能 经营治理职能 建立土地投资信托基金银行等金融部门吸收的土地信托存款政府发行的土地证券企事业单体待用的土地信托基金预算外自有资金 推行土地信托运作模式的支持体系 政策法规支持 市场体系支持技术支持,土地信托建议运作模式,运作模式构建,73,分期实施开发分期,第一期 2-3年：高端商务 养生度假融合罗浮山道文化资源优势，开发政府与企业高端商务接待、养生度假休闲胜地第二期 2-3年家庭休闲 文化旅游融合罗浮山自然生态资源特色开发家庭户外休闲、亲子活动主题区；并提炼道文化精髓形成区域特色的旅游度假区第三期 2-3年企业总部 私家领地开发企业商务活动、会议度假、私家会所的活动基地,74,分期实施首期,75,经济可行用地平衡,76,经济可行项目投资、收益估算,项目投资,项目收益,77,经济可行项目现金流分析,78,发挥资源优势，吸引外来投资,增强农村地区造血功能,增加新的财税增长点,带动餐饮、住宿等产业发展,促进农村产业结构优化,创造就业机会,带动区域公共配套设施建设,提高乡村生产生活条件,新农村建设社会效益评估,经济社会效益贡献度评估全面提升博罗县新农村发展与建设,从基于GDP增长效果的粗略测算来看，本案项目对博罗市就业推动效应比较显著 本案项目的就业推动效应很大程度上反映了农村人口的非农就业增长和农民收入增加，特别是农民的财产性和工资性收入（包括土地增值、产业支撑等）增加,本案开发对博罗市经济增长推动效应显著 伴随本案区域滚动推进和逐步深入，通过推动区域产业结构调整，提升区域产业附加值，对博罗市经济增长推动效应将进一步增强,79,