08天津市东丽区张贵庄地块 周边调研报告25p.ppt

,天津市东丽区张贵庄地块周边调研报告,天津策划销售中心,1、天津市简介 中国第三大城市，中华人民共和国直辖市，中国国家中心城市，中国北方经济中心、环渤海地区经济中心、中国北方国际航运中心、中国北方国际物流中心、国际港口城市和生态城市，中国中医药研发中心。天津位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市、近代北方最早对外开放的沿海城市之一。天津位于华北平原海河五大支流汇流处，东临渤海，北依燕山，海河在城中蜿蜒而过，海河是天津的母亲河。天津是中国近代工业的发源地。天津被誉为“中国经济第三增长极”。天津是夏季达沃斯论坛常驻举办城市。,一、区域发展简介,2、东丽区概况,一、区域发展简介,天津市东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间。全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方公里，行政区辖张贵庄、丰年村、万新、无瑕、新立、金钟、华明7个街道，军粮城镇和么六桥回族乡。东丽区地理位置优越，地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。水陆空交通便捷。,东丽区,3、区域定位天津市中心城区和滨海新区产业发展的重要功能区，国家级航空航天产业基地，先进制造业基地，生态宜居城区。实行53683的城市架构及产业布局：5-5个生态宜居城区（黄色区域）3-3个市级功能区（紫色区域）6-6个市级功能区（橙色区域）8-8个服务业中心（红色区域）3-3个农业园区,一、区域发展简介,5,4、发展契机,东丽区位于中心城区与滨海新区连接的核心区，作为连接枢纽，未来的交通条件必将逐步提升，这将成为东丽区发展的契机。,一、区域发展简介,6,城际交通发达/高速公路,城际铁路、车站、机场构成综合交通体系,5、区域交通条件,东丽水陆交通便捷，境内有京山、北环等铁路枢纽东西横穿全境；津塘公路、京津塘高速、津滨高速、津北公路与外环线、杨北公路等十余条公路构成经纬；拥有39条国际、国内航线；紧靠中国北方最大的国际贸易港口-天津港，海河、金钟河在南北两端蜿蜒流过，形成了公路、铁路、水路、航空多功能的立体交通网络。,随着天津北方经济中心的确立，近年来天津城区在北京、开发区双核的拉动下，经济建设速度进一步加快。该地区作为连接双核的重要节点，其交通优势极其明显。而穿越张贵庄地区的津滨大道，更是其中十分重要的一条“黄金走廊”。,一、区域发展简介,7,1、张贵庄简介,张贵庄街辖区：以东郊区、卫国道、外环线为界，现状人口5.07万人，规划人口13.8万人，规划为工业区和住宅区。充分满足周边企业对人才的需求，同时对周边的商业起到拉动作用。,二、地块简介,（项目地块地处张贵庄）,8,张贵庄区域位于中心城区通往滨海新区的发展主轴之上。,周边产业功能区分布密集，区域发展动力强劲。,1、张贵庄简介,二、地块简介,9,2、张贵庄发展前景,张贵庄联通天津市和滨海新区，是重要的战略要地；张贵庄未来规划人口13.8万人，能为周边商业提供潜在消费能力；打造未来的宜居、休闲、商务中心；知名开发商的抢先进驻将会辐射和带动周边区域的发展；区域耀华滨海学校能为区域商业发展起到积极助推作用。,二、地块简介,3、地块位置,该地块处东丽区，北临津滨大道，南邻方山道，东临跃进路，西邻登州南路。共400亩，总建面约55.9万，容积率2.1，总地价24亿，楼面地价4,300元/左右。55.9万平总建面，其中31.5万平为住宅，24.4万平为商业（商业面积可谈），商业用地中30%可做酒店式公寓。,地块,二、地块简介,土地成本：24亿总建面：559,066商业用地：244,038居住用地：315,028楼面地价：4,293元/,二、地块简介,4、地块指标,5、地块周边及现状：,北临津滨大道，南邻方山道，东临跃进路，西邻登州南路。周边有较成熟的社区和在售楼盘，距离外环线1公里左右。目前地块拆迁已完成，地块基本平整，已有围墙围合。,跃进路现状,登州南路现状,津滨大道现状,方山道现状,地块现状,二、地块简介,北向,南向,东向,西向,优势,劣势,机会,威胁,区域对面火葬场短期内不能搬迁，影响区域形象。区域跃进路尚未贯通，影响纵向至东丽核心区域的通达性。,周边商业配套均距离较远，不能满足区域消费，有商业需求。周边众多在建及潜在项目提供商业需要的消费客群。,区域短期内人群聚集度低，不足以形成商业需要的“人气”。周边紧邻其他竞品项目，分流客群。,位于外环线以内张贵庄新城核心位置。项目紧邻耀华滨海学校，拥有年轻高端消费客群。周边地铁、高铁一应俱全，交通成熟度高。,三、地块SWOT分析：,四、周边在售项目调研,金隅悦城,远洋风景,本地块,万科金色雅筑地处津滨大道以东，外环以内，东起登州南路，西至雪莲南路，南临山青道，北傍方山道，社区整体被1.4万左右的公共绿地环绕。产品集低密度洋房、高层、酒店式公寓、商业于一体。整体风格传承了水晶城的特色，在商业街区的布局、社区入口的钟楼、街道、院墙以及园林景观的营造上，都可找到水晶城的元素。,1、周边在售项目万科金色雅筑,1、周边在售项目万科金色雅筑,单位：万元,单位：元/m,2012年1月-2013年7月，普通住宅月均去化988万元，均价为11,044元/（毛坯）。,普通住宅销售情况,2012年下半年起，普通住宅基本售罄。除普通住宅外，该项目还有酒店式公寓和商业产品，销售业绩不佳。,1、周边在售项目万科金色雅筑,单位：万元,单位：元/m,2012年1月-2013年7月，酒店式公寓月均去化53万元，1套左右。均价为7,759元/（精装）。,酒店式公寓销售情况,酒店式公寓销售业绩极差，区域内市场前景不佳。,1、周边在售项目万科金色雅筑,单位：万元,单位：元/m,2012年1月-2013年7月，商业月均去化283万元，均价为12,052元/（毛坯）。,商业销售情况,商业体量较小，去年已清盘。,位于天津市西青区津涞公路与外环线交口，天津的西南部，上风上水位置。东临成熟的梅江居住区和正在快速发展的高端生态居住区梅江南；西临学府气氛浓厚的天津大学城；北面是水上公园居住区、体北居住区以及与项目仅一路之隔的华苑居住区，1.5公里直达奥城和水滴。,2、周边在售项目远洋风景,单位：万元,单位：元/m,2、周边在售项目远洋风景,2012年1月-2013年7月，普通住宅月均去化5,726万元，均价为10,925元/（毛坯）。,普通住宅销售情况,金隅悦城位于津滨大道与外环线交口西南侧，地处津滨走廊津滨大道，东邻滨海新区，西邻中心城区，与河东区相连，属于环内项目。,3、周边在售项目金隅悦城,单位：万元,单位：元/m,3、周边在售项目金隅悦城,2012年1月-2013年7月，普通住宅月均去化7,134万元，均价为10,706元/（毛坯）。,普通住宅销售情况,5、区域市场小结：,东丽区历年总成交明细：,东丽区域的市场关注度逐年提高，近年的年成交金额已逐渐过百亿元，地块周边在售项目较少，按照现有市场成交格局，销售速度可以支撑较快的销售回款。,东丽区地理位置优越，地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。随着滨海新区开发开放的不断深入，积极抢抓机遇，大胆改革创新，努力在融入和服务新区上有突破性进展，东丽区逐步成为滨海新区政策实行区、综合配套改革先行区和滨海新区服务区。,备注：以上数据包含普通住宅、别墅、商业、公寓、办公等产品。,根据周边房地产市场发展状况，结合项目指标，本项目高层住宅预测均价12,000元/(毛坯)，酒店式公寓均价10,000元/(毛坯)，商业均价15,000元/(毛坯)。按照上述市场预测，以600万/亩的土地价格取得土地，预计可获得约70.7亿销售额，利润额约为15.9亿元。平均毛利润率约为22%。,五、地块投资总结,22%,Thank You!,