上海市宝山区罗店地块区域价值及房地产分析报告.ppt

,上海市宝山区罗店地块区域价值及房地产分析,2,本体分析,Part1,3,本体分析地块位置及周边环境,罗店美兰湖位置,上海市北部区域宝山区罗店镇的核心功能区罗店新镇的美兰湖板块，地处美兰湖板块的核心位置。罗店镇位于上海市宝山区西北部，外环线以外。,距离中心城区（人民广场）：28公里距上海虹桥国际机场：30公里距上海浦东国际机场：55公里距上海火车站：21公里,4,本体分析地块位置及周边环境,周边环境,景观环境地块周边有36栋美兰湖高尔夫球场占地面积280亩的美兰湖诺贝尔科技公园地块东侧与天然河道相连，使地块具备绝佳的景观资源。,美兰湖高尔夫,美兰湖,5,本体分析地块位置及周边环境,配套资源,目前配套：北欧风情商业街世纪联华超市婚纱摄影基地小学，中学，医院，五星级酒店，高尔夫球场，会议中心等,6,区域价值分析,Part2,7,区域价值分析/城市规划定位分析,三城七镇：“一城九镇”战略现已发展为“三城七镇”，即松江新城、海港新城和嘉定新城和罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、奉城、陈家镇。规划目标：罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，其中建设用地3.4平方公里，生态林区3.4平方公里，新镇内建有高标准的学校、医院等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。,传统工业区内，三城七镇重要组成部分，辐射上海市区、服务市区客户的城市化居住新镇,朱家角镇,8,区域价值分析/区位价值分析,罗店与上海市内主要地点距离：距离中心城区（人民广场）：28公里（车程30分钟抵达）距上海虹桥国际机场：30公里（外环线车程20分钟抵达）距上海浦东国际机场：55公里（外环线车程35分钟抵达）距宝山东城区中心：16公里距上海火车站：21公里距A30高速：3公里距A20高速：8公里,位于市区西北部宝山区内，距离人民广场28公里，属于城市中心的缓冲地带，具有一定城市属性。,9,区域价值分析/交通现状分析,轨道、道路等交通系统完善，但目前与市区通达性尚不便捷，具备城市化居住区的发展潜质。,主要交通资源：轨道交通7号线在区域内有罗南新村站、美兰湖站，项目到地块的步行时间约在10-15分钟沪太路是市北区域的主要交通干道，南起内环线，向西北方向穿过普陀、宝山两区，北达江苏省太仓市；为一级公路，道路宽度50米，双向6车道，设计车速每小时80公里。A30（郊区环线）北段高速公路为上海北大门连接江浙两省的重要交通干道。它西起沪宁高速公路，与同三国道相连，东至双城路与外环线相连，为双向6车道，设计车速为100公里/小时。,10,区域价值分析/美兰湖高尔夫球场,美兰湖高尔夫球场是拥有36洞国际锦标赛级会员专属制高尔夫球场，规格在上海名列前茅。占地总面积3390亩的高尔夫生活圈，拟建成南湖泊、北森林各18洞的两座球场。南湖泊传承了高尔夫文化发源地一一苏格兰的大波浪、大起伏及大湖泊的地域特色。北森林为会员专属球场，以大型乔木密集种植为主要特色，营造气势磅礴的丛林式生态格调。,除湖景外美兰湖高尔夫球场成为最主要的景观资源，亦是区域价值的主要支撑因素之一。,11,区域价值分析/美兰湖高尔夫球场,上海高尔夫球场集中在以佘山为核心的西南片区，距市区较远。美兰湖高尔夫球场成为稀缺的近郊球场之一，且在北部位置最为优越。,12,美兰湖板块资源梳理,三城九镇中距离市中心较近的重点规划发展区域；幽静清雅的区内环境景观，特别是美兰湖高尔夫球场等资源，为板块提供了强烈的亲近自然的宜居属性；具备距市区较近的区位与相对便利的交通条件,区域业已具备优越的自然宜居属性、是宝山目前最为高端的居住区。,13,罗店板块房地产市场/历史沿革,目前处于第二阶段产品期，板块内拥有万科、上置、朗诗、景瑞、顺驰、中华企业等大型知名开发商。远洋低密度产品入市后，将会给区域带来第三阶段高端产品。,第一阶段产品,第二阶段产品,14,罗店板块房地产市场/运行概况,美兰湖板块于2009年步入快速发展期，整个板块已开始步入成熟阶段,市场运行：自2008年以来，罗店区域的成交均价一路上扬，虽然2010年4月以来受到宏观调控的影响，成交量有所下降，但是价格仍然维持在高位，2010年市场均价突破20000元大关；2010年远洋在获得土地后，板块内楼盘都以远洋拿地王作为板块价值提升对外推广，并且受气客户关注。整个板块在逆市中活跃，成交量上升、成交较高上涨。,15,罗店板块2010年的房地产市场/项目现状,罗店板块项目现状,2010年区域已上市住宅项目共计8个楼盘。已完成销售的住宅项目包括：朗诗绿岛、琥珀郡园、美兰湖花园等三个楼盘；美兰湖花园为叠加、联排别墅；朗诗绿岛、琥珀郡园目前在售的是普通住宅。早期曾有独栋产品，后续欠缺低密度产品，目前供应以联排、多层等混合产品为主。,16,罗店板块房地产市场/产品价格体系,Document number,17,2004年以前,2005-2006年,2007-2008年,2009年至今,板块客户群由宝山中高端产业客与市区再改导入构成，外来客户比重逐步提高。反映出外区客户对于罗店板块的逐步认可。罗店不再是宝山的罗店，必将转为上海的罗店！,罗店板块房地产市场/客户发展分析,Document number,18,罗店低密度住宅土地稀缺，项目地块潜在价值具备较大成长空间。,罗店板块房地产市场/土地市场,2005年开始，罗店板块就没有出让低密度住宅用地。整个板块均以容积率1以上的普通住宅用地为主。但1左右的容积率，必然出现混合型社区，该区域的别墅及类别墅市场未来的竞争不容忽视。,Document number,19,区域未来发展预期/交通发展预期,规划中的上海A13公路，是上海主要高速公路之一，连接上海市区与崇明，是第二条通往崇明的通道，并且能够连接沿江高速。该高速起点为A20西北角，经A30，罗店，罗泾。跨越长江后，经崇明城桥，止于A14公路，全长约46公里。A13建成为将大大缓解宝山区沪太路沿线的交通压力。,A13高速公路将突破现有交通瓶颈，缩短与城区通勤时间，城市属性将得到大幅提升。,罗店镇,市区方向,Document number,20,区域未来发展预期/高尔夫球场的完善与升级,球场全部建成、顶级赛事的举办、与领导品牌合作的加强，球场知名度进一步扩大；大幅提升区域高端人群聚合力，球场周边土地价值提升空间广阔。,随着球场的不断开发建设，必将成为国内乃至亚洲区的顶级高尔夫赛场，这对于周边土地价值有着巨大的提升作用；2011-2015年，国际顶级赛事高尔夫中国名人赛将在罗店美兰湖举行。届时泰格伍兹将会出现在此球场比赛；美兰湖高尔夫与各行业的领导品牌（BMW、BENZ、LEXUS、BUICK、东亚运输、民生银行、中国移动）保持良好的关系，为品牌内高端客户举办超过百场以上的赛事。通过大量行业领导品牌赛事，使得高端客户群熟悉美兰湖板块，并认识美兰湖板块的价值。,Document number,21,罗店价值突飞猛进,区域自身的不断发展成熟,高等级高尔夫赛事的举办,高速公路的规划修建,预计在项目运营周期内，将会拥有三个重要发展要素，并将以此使得罗店板块价值出现突飞猛进的发展。,区域未来发展预期,Document number,22,类比板块（区域）特征研究,板块选择维度板块整体档次较高；产品形态与本案规划条件相似；板块高端产品售价接近本案开发目标；板块交通区位与本案相似；板块资源与本案相似；高尔夫资源与本案相似；,Document number,23,佘山板块概况,与市区距离:车程34km交通可达性：虽然距离市区较远，但交通配套成熟，可达性较好核心资源特征：佘山 高尔夫客户认知度：高高端项目聚合度：高产品类型与特征：以中低密度别墅为主区域成熟度：成熟度高，周边基本无低容积率土地供应,依托佘山形成的成熟高端别墅板块，后续供应不足。,Document number,24,佘山板块市场特征,板块供求：全年本板块内共有两个项目供应：山的院子花园和中凯曼荼园，板块成交在8，9月呈现一定的起伏，主要是受大市场和宏观政策的影响未来供应：,Document number,25,世纪公园板块板块概况,与市区距离:车程10km交通可达性：交通可达性较好核心资源特征：世纪公园景观及优越的地段优势客户认知度：较高高端项目聚合度：较高产品类型与特征：以公寓为主，别墅为辅区域成熟度：成熟度较高,距离市区较近、依托世纪公园景观的城市属性较强的高端居住板块,Document number,26,世纪公园板块板块市场特征,板块供求：全年供应量主要集中在09月，主要供应项目为四季雅苑，该项目容积率0.41，项目形态是联排和独栋，近期成交均价为75000元/，是整个世纪公园板块，乃至整个浦东地区主力成交项目未来供应：四季雅苑还有11万平米的供应，将在未来12年内陆续面世。,Document number,27,汤臣高尔夫区域（大张江板块）概况,与市区距离:车程17km交通可达性：虽然距离市区有一定距离，但交通配套成熟，可达性较好核心资源特征：高尔夫客户认知度：一般高端项目聚合度：一般产品类型与特征：以公寓为主区域成熟度：成熟度较高，但在售高端别墅项目不多,距离市区较近、依托世纪公园景观的城市属性较强的高端居住板块,Document number,28,汤臣高尔夫区域（大张江板块）市场特征,板块供求：全年供应量主要集中在09月，主要供应项目为张江紫园，该项目容积率0.39，项目形态是独栋，近期成交均价为58000元/；全年板块成交的项目中，合生东郊成交27套，城市经典花园58套，整个板块的成交均价呈现上升趋势未来供应：,29,罗店的未来发展,市场自身的发展及价格增长规律,数据显示，从08年1季度，到10年2季度，罗店版块成交均价季度复合增长率为10.1%远洋项目的上市，已带动束，对未来价格增长有一定制约，但预计存在15%的涨幅远洋地王的出现对罗店版块的价值提升。目前，罗店版块内诸多项目都以此次地王的拍卖，陆续展开宣传并隐形调价,STEP4：审视未来,季度复合增长率为10.1%,因此，综合以上三个层面的分析，保守预测区域板块未来升值15%-20%,